Wyrok WSA w Łodzi z dnia 19 września 2012 r., sygn. II SA/Łd 591/12

Dnia 19 września 2012 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA: Joanna Sekunda - Lenczewska Sędziowie Sędzia WSA: Jolanta Rosińska (spr.) Sędzia WSA: Barbara Rymaszewska Protokolant Asystent sędziego Katarzyna Orzechowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 września 2012 roku przy udziale --- sprawy ze skargi "A" Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej z siedzibą w Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej - oddala skargę.

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Prezydent Miasta Ł. na podstawie art. 98 a ust. 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) i § 1 uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w Ł. z dnia 5 grudnia 2007 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. [...] z 2007 r. Nr 401, poz. 4195) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071; ze zm.) orzekł o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości 171600,00 zł dla A. Sp. k. z siedzibą w Ł. właściciela nieruchomości położonej w Ł. przy ul. P. 19, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr 56/1, 69/12 (przed podziałem), obr. [..], o łącznej powierzchni 10141 m2, uregulowanej w księdze wieczystej KW [..], prowadzonej w Sądzie Rejonowym dla Ł. w Ł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem na działki: 56/2-56/31.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, ze zgodnie z art. 61 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t. j. Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.), w związku z art. 98 a ustawy o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.) zostało wszczęte z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Dalej organ wskazał, że nieruchomość położona w Ł. przy ul. P. 19, oznaczona przed podziałem w ewidencji gruntów jako działki nr: 56/1 i 69/12, w obr. [..], stanowiła własność A. Sp. k.. Podział nieruchomości został pozytywnie zaopiniowany przez Prezydenta Miasta Ł. w postanowieniu nr [...] z dnia [...] r. i zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta Ł. Nr [...] z dnia [...] r. Decyzja stała się ostateczna z dniem 6 listopada 2009 r.. Uchwałą nr [...] z dnia 5 grudnia 2007 r. Rada Miejska w Ł. ustaliła na terenie miasta stawkę procentową opłaty adiacenckiej na poziomie 30% różnicy pomiędzy wartością jaką nieruchomość uzyskała po podziale, a przed jej podziałem. W przedmiotowym postępowaniu, postanowieniem z dnia 8 kwietnia 2011 r. organ powołał biegłego, M.S. i zobowiązał do wykonania opinii w formie operatu szacunkowego, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych oraz z zasadami etyki zawodowej. Organ prowadzący postępowanie, zgodnie z art. 80 K.p.a., ocenił wartość dowodową operatu szacunkowego z dnia 30 maja 2011 r. i stwierdził, że spełnia on wymogi określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Stwierdził, że treść dokumentu opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Dokonując wyceny gruntu rzeczoznawca uwzględnił elementy, które mają wpływ na wartość nieruchomości, wyjaśniając założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny i ukazując wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Dodał, że przedmiotowy operat szacunkowy nie zawiera wad, które dyskwalifikowałyby go jako skuteczny dowód dający podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej, a organ gminy nie znalazł powodów, żeby żądać od rzeczoznawcy jego uzupełnienia lub wyjaśnienia treści. Podział przedmiotowej nieruchomości spowodował wzrost jej wartości, co potwierdził operat szacunkowy z dnia 30 maja 2011 r. Rzeczoznawca majątkowy uwzględnił, że działki nr 56/1 oraz nr 69/12, wspólnie tworzące nieruchomość przed podziałem, stanowiły funkcjonalną całość gospodarczą i tak zostały potraktowane w procesie wyceny. Dla potrzeb wyceny nieruchomości przed podziałem (działki nr: 56/1, 69/12), rzeczoznawca majątkowy przeanalizował lokalny rynek niezabudowanych nieruchomości gruntowych, o podobnych możliwościach wykorzystania, pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną, zlokalizowanych na terenie miasta Ł. w strefie peryferyjnej. Biegły posłużył się obserwacjami z rynku nieruchomości, dotyczącymi sprzedaży nieruchomości o powierzchniach powyżej ok. 5000 m2. Analizą objęto okres ponad 2 lat poprzedzających proces wyceny ze względu na niewielką liczbę transakcji nieruchomościami podobnymi. Z badanego przez rzeczoznawcę majątkowego segmentu rynku wybrano transakcje sprzedaży nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny. Rzeczoznawca do wyceny nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W analizowanym okresie, nie zaobserwowano zmian cen na skutek upływu czasu, co oznacza stabilizację poziomu cen. Po szczegółowej analizie biegły uznał, że najbardziej widoczny wpływ na wartość rynkową nieruchomości o powierzchniach powyżej ok. 5000 m2 mają następujące cechy: lokalizacja (40%), cechy fizyczne działki - kształt działki, ukształtowanie terenu, ograniczenia (60%). Przy określaniu wartości nieruchomości przed podziałem, ceny nieruchomości przyjętych do porównań zostały skorygowane ze względu na cechy różniące te nieruchomości od nieruchomości wycenianej. Dla potrzeb wyceny wydzielonych działek nr: 56/2 - 56/16, 56/18 - 56/31, rzeczoznawca majątkowy przeanalizował lokalny rynek niezabudowanych nieruchomości gruntowych, o podobnych możliwościach wykorzystania, pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną, zlokalizowanych na terenie miasta Ł. w strefie pośredniej i peryferyjnej. Biegły posłużył się obserwacjami z rynku nieruchomości, dotyczącymi sprzedaży nieruchomości o powierzchniach poniżej ok. 800 m2. Analizą objęto okres 2 lat poprzedzających proces wyceny. Z badanego przez rzeczoznawcę majątkowego segmentu rynku wybrano transakcje sprzedaży nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny. Rzeczoznawca do wyceny nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W analizowanym okresie, nie zaobserwowano zmian cen na skutek upływu czasu, co oznacza stabilizację poziomu cen. Po szczegółowej analizie biegły uznał, że najbardziej widoczny wpływ na wartość rynkową nieruchomości o powierzchniach poniżej ok. 800 m2 mają następujące cechy: lokalizacja (10%), otoczenie (40%), sąsiedztwo (20%), uzbrojenie terenu (10%), cechy fizyczne działki - wielkość, kształt, ograniczenia (20%). Przy określaniu wartości przedmiotowych działek, ceny nieruchomości przyjętych do porównań zostały skorygowane ze względu na cechy różniące te nieruchomości od poszczególnych wydzielonych działek. Wartość wydzielonej drogi wewnętrznej - działki nr 56/17, określono jako iloczyn wartości 1 m2 gruntu, z którego ją wydzielono i jej powierzchni, co jest zgodne z § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Biorąc pod uwagę powyższe, działka ewidencyjna nr 56/17, nie miała wpływu na wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem, ponieważ jej wartość jednostkowa za 1 m2 została przyjęta na poziomie wartości jednostkowej działki przed podziałem. Szacując wartość nieruchomości przed podziałem (działki nr: 56/1, 69/12), przy uwzględnieniu analizy nieruchomości podobnych o powierzchniach powyżej ok. 5000 m2, rzeczoznawca majątkowy uznał, że nieruchomość znajduje się w zadowalającej lokalizacji oraz posiada korzystne cechy fizyczne. Rzeczoznawca ocenił ograniczenia w postaci usytuowania na terenie nieruchomości "obcej" infrastruktury, uznając, że ograniczenia te pozostają bez wpływu na wartość nieruchomości przed podziałem. Biegły przy ocenie ograniczeń uwzględnił powierzchnię nieruchomości oraz przebieg infrastruktury. Z uwagi na powyższe cechy ww. nieruchomości, osiągnęła ona jednostkową wartość rynkową na poziomie ok. 191,40 zł/m2. Wartość rynkowa nieruchomości przed podziałem wyniosła ok. 1 941 000 zł. Szacując wartość wydzielonych działek nr: 56/2 - 56/12, 56/14, 56/18 - 56/28, przy uwzględnieniu analizy nieruchomości podobnych z przedziału powierzchniowego poniżej ok. 800 m2, rzeczoznawca majątkowy uznał, że działki znajdują się dobrej lokalizacji, korzystnym otoczeniu oraz zadowalającym sąsiedztwie. Działki posiadają dostęp do pełnego uzbrojenia terenu, a ich cechy fizyczne są korzystne. Z uwagi na powyższe cechy ww. działek, osiągnęły one jednostkową wartość rynkową na poziomie ok. 268,32 zł/m2. Szacując wartość wydzielonych działek nr: 56/13, 56/29, przy uwzględnieniu analizy nieruchomości podobnych z przedziału powierzchniowego poniżej ok. 800 m2, rzeczoznawca majątkowy uznał, że działki znajdują się dobrej lokalizacji, korzystnym otoczeniu oraz zadowalającym sąsiedztwie. Działki posiadają dostęp do pełnego uzbrojenia terenu, a ich cechy fizyczne są zadowalające. Przy ocenie działek pod względem ostatniej cechy, uwzględnione zostały ograniczenia w postaci usytuowania na ich terenie "obcej" infrastruktury. Wpływ ograniczeń został uwzględniony poprzez zastosowanie środkowej oceny w trzystopniowej skali ocen cechy rynkowej pt. cechy fizyczne działki. Z uwagi na powyższe cechy ww. działek, osiągnęły one jednostkową wartość rynkową na poziomie ok. 252,30 zł/m2. Szacując wartość wydzielonej działki nr: 56/15, przy uwzględnieniu analizy nieruchomości podobnych z przedziału powierzchniowego poniżej ok. 800 m2, rzeczoznawca majątkowy uznał, że działka znajduje się dobrej lokalizacji, korzystnym otoczeniu oraz niekorzystnym sąsiedztwie. Działka usytuowana jest bezpośrednio przy działce wydzielonej pod projektowany budynek gospodarczy, co pod względem cechy pt. sąsiedztwo, wpływa "in minus" na wartość działki. Działka posiada dostęp do pełnego uzbrojenia terenu, a jej cechy fizyczne są niekorzystne. Przy ocenie działki uwzględniony został jej nieregularny kształt, w postaci litery "L", którego niekorzystny wpływ został uwzględniony poprzez zastosowanie najniższej oceny w trzystopniowej skali ocen cechy rynkowej pt. cechy fizyczne działki. Z uwagi na wskazane cechy działki, osiągnęła ona jednostkową wartość rynkową na poziomie ok. 220,30 zł/m2. Szacując wartość wydzielonej działki nr: 56/30, przy uwzględnieniu analizy nieruchomości podobnych z przedziału powierzchniowego poniżej ok. 800 m2, rzeczoznawca majątkowy uznał, że działka znajduje się dobrej lokalizacji, korzystnym otoczeniu oraz niekorzystnym sąsiedztwie. Działka usytuowana jest bezpośrednio przy działce wydzielonej pod projektowaną trafostację, co pod względem cechy pt. sąsiedztwo, wpływa "in minus" na wartość działki. Działka posiada dostęp do pełnego uzbrojenia terenu, a jej cechy fizyczne są zadowalające. Przy ocenie działki pod względem ostatniej cechy, uwzględniony został jej nieregularny kształt, w postaci litery "L", który niekorzystnie wpływa na jej wartość, jednak nie na tyle, żeby zastosować najniższą ocenę pod względem tej cechy. Biegły zastosował środkową ocenę w trzystopniowej skali ocen cechy rynkowej pt. cechy fizyczne działki. Z uwagi na cechy działki, osiągnęła ona jednostkową wartość rynkową na poziomie ok. 236,30 zł/m2. Szacując wartość wydzielonych działek nr: 56/16, 56/31, przy uwzględnieniu analizy nieruchomości podobnych z przedziału powierzchniowego poniżej ok. 800 m2, rzeczoznawca majątkowy uznał, że działki znajdują się dobrej lokalizacji, korzystnym otoczeniu oraz zadowalającym sąsiedztwie. Działki posiadają dostęp do pełnego uzbrojenia terenu, a ich cechy fizyczne są bardzo niekorzystne. Przy ocenie działek pod względem ostatniej cechy uwzględnione zostały parametry działek takie jak kształt i powierzchnia. Wpływ niekorzystnych parametrów działek został uwzględniony poprzez zastosowanie ekstrapolacji - oceny poniżej najniższej oceny w trzystopniowej skali ocen cechy rynkowej pt. cechy fizyczne działki. Z uwagi na powyższe cechy ww. działek, osiągnęły one jednostkową wartość rynkową na poziomie ok. 220,30 zł/m2. Organ wyjaśnił, że zmiana wartości nieruchomości w wyniku jej podziału spowodowana została wzrostem wartości 1 m2 wydzielonych działek nr: 56/2 - 56/16, 56/18 - 56/31, w stosunku do wartości 1 m2 nieruchomości przed podziałem (działki nr: 56/1, 69/12), z której zostały one wydzielone. Wartość jednostkowa działki nr: 56/17 (droga wewnętrzna) została oszacowana na równo z wartością jednostkową działki przed podziałem. W wyniku podziału nastąpiła zmiana struktury nieruchomości i przejście z sektora rynku nieruchomości o powierzchniach powyżej ok. 5000 m2 do sektora rynku o powierzchniach poniżej ok. 800 m2. Według analizy przeprowadzonej przez rzeczoznawcę majątkowego, nieruchomości znajdujące się w segmencie rynku o mniejszych powierzchniach są bardziej poszukiwane przez inwestorów i osiągają wyższe ceny jednostkowe za 1 m w porównaniu z cenami jednostkowymi za 1 m osiąganymi przez nieruchomości znajdujące się w segmencie rynku o powierzchniach powyżej ok. 5000 m2. Różne wartości jednostkowe osiągnięte przez poszczególne wydzielone działki wynikają z różnic w cechach rynkowych tych działek. Reasumując, wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości po podziale wzrosła o około 29,4%, w stosunku do jej wartości przed podziałem. Wskazał, że wartość rynkowa nieruchomości przed podziałem (działki nr: 56/1, 69/12) została obliczona na 1 941 000 zł, natomiast suma wartości rynkowych działek nr: 56/2 - 56/31 wyniosła 2 513 000 zł. Organ prowadzący postępowanie uznał operat szacunkowy z dnia 30 maja 2011 r. za wiarygodny dowód w sprawie, a w treści opracowania udowodniono, że różnica w wartości nieruchomości po podziale (2513 000 zł) oraz przed dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna (1 941 000 zł), na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej wynosi 572 000 zł, z czego 30 % stanowi kwotę 171600 zł (opłata adiacencka). W piśmie z dnia 19 lipca 2011 r., pełnomocnik strony postępowania poinformował, że Spółka nie zgadza się z wyceną z dnia 30 maja 2011 r. ze względu na błędy merytoryczne i formalne, dyskwalifikujące ją jako dowód w sprawie. W piśmie odniesiono się do str. 18 opinii, na której biegła stwierdziła, że "transakcje skrajne zostały odrzucone (w tabeli zostały przekreślone)", co według strony nie miało miejsca. Zdaniem strony, biegła odrzuciła (przekreśliła) transakcję z ceną o najniższej wartości -134,87 zł/m2, jednakże nie odrzuciła transakcji o najwyższej wartości, tj. transakcji z ceną 342,99 zł/m2. Strona podniosła również, że biegła wybierając transakcje do porównania, wybrała transakcje, których ceny rażąco odbiegają od cen innych transakcji z tabeli 2 na str. 18 operatu szacunkowego, oscylujących w ramach kwot 200-250 zł/m. Według strony, przyjęcie do porównań ceny 326,92 zł/m, powoduje, że wyliczone przez biegłą wartości poszczególnych działek, są zawyżone i nie odzwierciedlają wartości rynkowej tych działek. Strona zaznaczyła, że biegła nie wskazała w opinii dlaczego odrzuciła ceny transakcyjne nieruchomości położonych w analogicznych lokalizacjach położonych po drugiej stronie ul. P. o cenach niższych: ul. H.- 211,00 zł/m2, ul. G. - 182,93 zł/m2. Organ prowadzący postępowanie, pismem z dnia 27 lipca 2011 r., zwrócił się do biegłej o ustosunkowanie się do uwag strony dotyczących operatu szacunkowego z dnia 30 maja 2011 r. Biegła w piśmie z dnia 4 sierpnia 2011 r., odpowiedziała na zarzuty strony oraz pytania organu prowadzącego postępowanie. Organ prowadzący postępowanie w piśmie z dnia 23 sierpnia 2011 r. poinformował stronę o treści pisma rzeczoznawcy majątkowego (z dnia 4 sierpnia 2011 r.) oraz wyjaśnił, że na stronie 18 operatu szacunkowego - pod wykazem transakcji - znajduje się uchybienie. Zamiast zapisu: "transakcje skrajne odrzucono (w tabeli zostały przekreślone)", powinien znaleźć się zapis: "transakcję skrajnie niską odrzucono (w tabeli została przekreślona) ". Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że odrzucenie cen skrajnych nie następuje automatycznie, lecz po sprawdzeniu, które z transakcji znacznie odbiegają in plus lub in minus od pozostałych transakcji objętych analizą porównawczą. Biegła zaznaczyła, że taki warunek spełniła jedynie transakcja, w której uzyskana cena jednostkowa wynosi 134,87 zł/m2 i jest niższa od następnej - 182,93 zł/m2 o ponad 26%. Biegła nie miała powodu, aby odrzucić również transakcję o najwyższej cenie, tj. 342,99 zł/m2, skoro kolejna, niższa cena jednostkowa wynosi 326,92 zł/m2 i jest niższa od ceny najwyższej o 4,7 %. Dodano również, że kolejna cena - 306,51 zł/m2 jest niższa od poprzedniej o 6,2 %. Odnośnie zarzutu dotyczącego doboru przez biegłą do porównania transakcji, których ceny rażąco odbiegają od cen innych transakcji z tabeli 2 na str. 18, oscylujących w ramach kwot 200-250 zł/m2, organ prowadzący postępowanie wyjaśnił, że do porównań zostały wybrane 3 transakcje o cenach jednostkowych: 326,92 zł/m2, 228,28 zł/m2 oraz 196,40 zł/m2, a więc po jednej z grupy nieruchomości najtańszych i najdroższych oraz jedną o cenie zbliżonej do ceny średniej, która w grupie nieruchomości porównawczych wyniosła 246,71 zł/m2. Wyjaśniono, że powyższe nieruchomości są bardziej podobne do nieruchomości szacowanych od nieruchomości wskazanych w piśmie przez pełnomocnika strony. Przyjęcie do porównań nieruchomości, położonych po drugiej (wschodniej) stronie ulicy P. spowodowałoby zwiększenie wysokości poprawek. Pomimo, że nieruchomości położone po drugiej (wschodniej) stronie ulicy P. mają analogiczną lokalizację, ich ceny transakcyjne są niższe niż ceny nieruchomości położonych po zachodniej stronie ulicy. Przyczyna różnicy in minus są przede wszystkim elementy otoczenia i często sąsiedztwo. Średnie ceny transakcyjne nieruchomości położonych po wschodniej i po zachodniej stronie ulicy P., wynoszą odpowiednio - 207,16 zł/m2 i 280,22 zł/m2. Organ poinformował stronę, że zgodnie z treścią przepisu art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Nadto, organ informował stronę, że na każdym etapie postępowania strona może skorzystać z unormowania zawartego w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. może przedłożyć przeciwdowód w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, wykonany na własne zlecenie i koszt lub może złożyć inny, wykonany na własne zlecenie i koszt, stanowiący o odmiennej wartości nieruchomości operat szacunkowy, wykonany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. W piśmie z dnia 17 października 2011 r., strona postępowania, powołując się na analizę sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego I.P., zakwestionowała wartość dowodową operatu szacunkowego z dnia 30 maja 2011 r.. Strona podniosła, że zgodnie z pkt 3.3 Noty interpretacyjnej N 1 - "Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości, do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia. Natomiast zgodnie z pkt 4.2.6. powyższej Noty, rzeczoznawca powinien wybrać do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzy nieruchomości najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. Biorąc pod uwagę powyższe, strona postępowania podniosła, że biegła wzięła pod uwagę transakcję z okresu dłuższego niż dwa lata od daty, na którą określa wartość nieruchomości (transakcja z daty: 09.2008 r.) i nie uzasadniła swojego postępowania w sposób szczegółowy. Zdaniem strony, zastosowanie przez biegłą wydłużonego okresu monitorowania ze względu na małą liczbę transakcji nieruchomościami podobnymi, nie znajduje uzasadnienia. Na poparcie swojej tezy strona załączyła dokument pt. "Analiza rynku nieruchomości - działek dużych w celu uzgodnienia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości", sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, I.P.. Strona podniosła, że operat M.S. z dnia 30 maja 2011 r., nie może stanowić dowodu w sprawie, ponieważ jest niezgodny ze standardami w zakresie wyceny nieruchomości. Dodatkowo strona wskazała szereg transakcji, które według niej powinny zostać uwzględnione przy wycenie nieruchomości wg stanu przed podziałem.