Wyrok WSA w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r., sygn. II SA/Łd 38/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA: Joanna Sekunda - Lenczewska Sędziowie Sędzia WSA: Renata Kubot - Szustowska Sędzia WSA: Barbara Rymaszewska (spr.) Protokolant asystent sędziego Katarzyna Orzechowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 lutego 2012 r. sprawy ze skargi Gminy Miasta R. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za część nieruchomości zajętej pod drogę publiczną - uchyla zaskarżoną decyzję

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] Starosta [...] ustalił na rzecz J. D. odszkodowanie w wysokości 10.788,00 zł za część nieruchomości o powierzchni 233 m2 położonej w R. w obrębie 1, pochodzącej z nieruchomości oznaczonej przed scaleniem nr [...] (nr [...] i [...] po scaleniu), zajętej pod drogę publiczną (gminną), w wyniku scalenia i podziału gruntu oraz dopłatę w wysokości 22.970,00 zł za różnicę powierzchni wynoszącą 366 m2 pomiędzy powierzchnią nieruchomości objętą scaleniem (tj. 366 m2) a powierzchnią nieruchomości przyznana w wyniku scalenia, zobowiązał Gminę Miasto R. do wypłacenia ustalonego odszkodowania i dopłaty na rzecz J. D. w ciągu 14 dni od dnia, w którym decyzja niniejsza stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu organ pierwszej instancji podniósł, że w obrębie ulicy A w R. zostało przeprowadzone postępowanie scalenia i podziału gruntów, zatwierdzone uchwałą Rady Miasta R. nr [...] z dnia [...]. Scaleniem i podziałem została objęta, m.in. nieruchomość stanowiąca własność J. D., oznaczona nr działki [...] o pow. 0,1666 ha. W wyniku scalenia J. D. przydzielono działki: nr [...] o pow. 0,0913 ha i nr [...] o pow. 0,0154 ha, czyli łącznie nieruchomość o powierzchni 0,1067 ha, tj. o 599 m2 mniejszą niż wniesiono do scalenia. Z gruntów objętych scaleniem, stanowiących własność J. D., wydzielono pow. 233 m2 z przeznaczeniem pod drogę gminną. Za grunty te przysługuje odszkodowanie. Ponadto powierzchnia nieruchomości przysługującej J. D. w wyniku scalenia jest mniejsza o 366 m2 od powierzchni wniesionej przez niego do scalenia. Za powierzchnię tą przysługuje stronie dopłata. Decyzją z dnia [...] Starosta [...] ustalił na rzecz J. D. odszkodowanie w wysokości 6.990,00 zł za część nieruchomości położonej w R., zajętej pod drogę publiczną w wyniku scalenia i podziału gruntu oraz dopłatę w wysokości 17.850,00 zł za różnicę pomiędzy powierzchnią nieruchomości jaka została objęta scaleniem a jaka została przyznana w wyniku scalenia gruntów (tj. 366 m2). Od powyższej decyzji odwołanie do Wojewody [...] złożył J. D.. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] uchylił decyzję Starosty [...] w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Starosta [...] w decyzją z dnia [...] ponownie orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 6.990,00 zł za część nieruchomości zajętej pod drogę publiczną w wyniku scalenia i podziału gruntu oraz dopłatę w wysokości 17.850,00 zł za różnicę pomiędzy powierzchnią nieruchomości jaka została objęta scaleniem a jaka została przyznana w wyniku scalenia gruntów. Od decyzji Starosty [...] ponownie odwołał się J. D.. Wojewoda [...] uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Starosta [...] podniósł następnie, że J. D. została przydzielona nieruchomość o powierzchni mniejszej niż powierzchnia objęta scaleniem. Nieruchomość J. D. oprócz powierzchni 233 m2 wydzielonej pod drogę, pomniejszono dodatkowo o 366 m2 stąd uzasadnione jest ustalenie dopłaty. W sprawie nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania i dopłaty, pomiędzy Burmistrzem Miasta R. i J. D., reprezentującym J. D.. Konsekwencją braku uzgodnień było wystąpienie Burmistrza Miasta R. z wnioskiem z dnia 11 grudnia 2007r. o ustalenie odszkodowania i dopłaty, według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Podstawę ustalenia odszkodowania i dopłaty stanowi operat szacunkowy opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania i dopłaty był opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 10 sierpnia 2008r. Z uwagi na upływ czasu pomiędzy sporządzeniem operatu z dnia 10 sierpnia 2008r., a ostatecznym rozstrzygnięciem sprawy, a także zaleceniem organu drugiej instancji dotyczącym sporządzenia wyceny przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, Starosta zlecił ponowne opracowanie operatu szacunkowego ustalającego wartość przysługujących J. D. odszkodowania i dopłaty. Operat sporządzony w dniu 15 listopada 2010r. przez rzeczoznawcę majątkowego T. K. odpowiada przepisom ustawy z dnia z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004r., nr 261 poz. 2603 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004r. nr 207, poz. 2109), jak i Standardom Zawodowym Rzeczoznawców Majątkowych wydanym przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Wartość nieruchomości przed scaleniem i podziałem określono według ich stanu na dzień wejścia w życie uchwały Rady Miasta R. nr [...] z dnia [...] w sprawie przystąpienia do scalenia i podziału nieruchomości położnej w R. w rejonie ul. A i B, która weszła w życie z dniem podjęcia. Z kolei wartość nieruchomości przyznanych w wyniku scalenia i podziału nieruchomości określono według ich stanu na dzień wejścia w życie uchwały Rady Miasta R. nr [...] z dnia [...] o scaleniu i podziale nieruchomości położonych w R. w rejonie ulicy A, która weszła w życie z dniem jej podjęcia. Wartość nieruchomości według stanu wynikającego z wyżej wymienionych dat oszacowano przy uwzględnieniu cen aktualnych na datę sporządzenia operatu szacunkowego, tj. 15 listopada 2011r. W celu oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej, przyjmując za jednostkę porównawczą 1 m2 powierzchni gruntu. Do ustalenia ceny średniej przyjęte zostały ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do wycenianej z okresu 2 lat przed sporządzeniem operatu uzyskane na rynku lokalnym. Przyjęte do analizy transakcje pochodzą więc z dopuszczalnego przedziału czasowego. Przeprowadzona przez rzeczoznawcę analiza rynku lokalnego wykazała, iż po ożywieniu w obrocie nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi o przeznaczeniu mieszkaniowe - usługowym w latach 2006 - 2007, na lokalnym rynku wystąpiła stagnacja w obrocie nieruchomościami, o czym świadczy mała liczba transakcji w latach 2009 i 2010. W związku z powyższym uznano, iż transakcje przyjęte do analizy przez rzeczoznawcę są prawidłowe.