Wyrok WSA w Poznaniu z dnia 7 grudnia 2011 r., sygn. IV SA/Po 305/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Jarosz /spr./ Sędziowie WSA Maciej Dybowski WSA Bożena Popowska Protokolant st. sekr. sąd. Justyna Hołyńska . po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 listopada 2011r. sprawy ze skarg Stowarzyszenia "M", J. J., W. K., M. P-S na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia (...) r., nr (...) w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargi

Uzasadnienie

Decyzją z dnia (...) r. nr (...) Prezydent Miasta P. na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1, art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm. upzp) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej kpa) ustalił dla S. Sp. z o.o., ul. O. (...),(...) W. (dalej spółka bądź inwestor) warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym składającego się z dwóch wolnostojących segmentów na wspólnej płycie przewidzianej do realizacji na terenie działki nr(...) , ark. nr (...), obręb Ł. i części działki nr (...) , ark. nr (...), obręb Ł., położonej pomiędzy ulicami W. i L. w P.

W uzasadnieniu wskazano, iż w dniu (...) r. wpłynął wniosek spółki o ustalenie warunków zabudowy, który po zmianach jego treści objął inwestycję polegającą na budowie kompleksu mieszkalno - apartamentowego z uzupełniającą funkcją usługowo-biurową na działce nr (...), ark. nr (...), obręb Ł. , przy ul. M., W. i L. w P.. Inwestycja obejmowała lokalizację dwóch budynków mieszkalnych. Były one sytuowane od strony ulic W. i L.. Ich powierzchnia zabudowy wynosiła łącznie 35% powierzchni działki, budynki miały posiadać trzy kondygnacje nadziemne i dachy mansardowe. W dniu (...) r. dla zakresu takiego wniosku wydana została decyzja nr (...) o warunkach zabudowy. Ze względu na wniesione odwołanie decyzją z dnia (...) r. nr (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. (dalej SKO bądź Kolegium) uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji wskazując następujące uchybienia: zaskarżona decyzja nie określa właściwie sformułowanego przedmiotu postępowania, winna ograniczać się do ustalenia warunków zabudowy dla pojedynczych obiektów budowlanych (w orzecznictwie dopuszcza się wydanie decyzji dla więcej niż jednego obiektu, jednak wówczas konieczne jest ustalenie warunków zabudowy osobno dla każdego z nich), nie wskazano, która ze sporządzonych w toku postępowania analiz jest miarodajna, nie uzasadniono w należyty sposób przyjętego obszaru analizowanego, ustalenia parametrów dokonano w sposób naruszający przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej rozporządzenie w sprawie sposobu wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu), do decyzji nie załączono opisanej analizy i mapy. Według Kolegium, zgodnie z § 9 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzja o warunkach zabudowy winna zawierać część tekstową i graficzną, według § 9 ust. 2 wyniki analizy zawierające część tekstową i graficzną winny stanowić załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Załączniki dołączone do decyzji nie spełniały wymagań "wyników analizy" lecz zawierały w większości ustalenia dla nowej zabudowy, a nie dane uzyskane w wyniku przeprowadzonej analizy. Odnośnie zarzutów postawionych przez Prokuratora Apelacyjnego w P. i Stowarzyszenie "M" dotyczących m. in. naruszenia § 5 ust. 2 rozporządzenia w sprawie sposobu wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu stwierdzono, iż są one bezzasadne. Natomiast co do zarzutów postawionych przez właścicieli działek przyległych (nr 133 i 150) organ pierwszej instancji podał, iż Kolegium się do nich przychyliło stwierdzając, iż zasługują one na uwzględnienie, ponieważ ustalenie wymagań dla inwestycji zostało dokonane z naruszeniem przepisów rozporządzenia w sprawie sposobu wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. W dniu (...) r. inwestor złożył wniosek z nowymi danymi dotyczącymi zakresu i parametrów dla przedmiotowej inwestycji. Po rozszerzeniu terenu inwestycji i zmianie parametrów zamierzenia, wniosek obejmował ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie kompleksu mieszkalnego z garażem w piwnicy, planowanej do realizacji na działce nr (...) i części działki nr (...), ark. nr (...), obręb Ł., położonych pomiędzy ulicami W. i L. w P. Inwestor w piśmie z dnia (...) r. podtrzymał ustalony decyzją nr (...) wskaźnik powierzchni zabudowy w wysokości 35%, dla inwestycji sytuowanej na rozszerzonym terenie. Ustalono, iż po zmianie wniosku planowany kompleks mieszkalny z garażem w piwnicy jest faktycznie budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, składającym się z dwóch wolnostojących segmentów na wspólnej płycie, sytuowanych na działce nr (...), z wjazdem do garażu podziemnego przewidzianym na części działki nr (...), Wjazd do kondygnacji podziemnej ma obsługiwać nowy budynek i budynek już istniejący na działce nr (...). Przez południową część działki nr (...) przebiega ciepłociąg. Powierzchnia terenu objętego wnioskiem, składającego się z działki nr (...) oraz części działki nr (...) wynosi łącznie (...) m2 (nie zaś ok. (...) m2, jak omyłkowo podano w projekcie decyzji, na co zwrócili uwagę wnoszący zastrzeżenia do projektu decyzji J. J., W. K. i P. S.). Powierzchnia działki nr (...) wynosi (...) m2, zaś powierzchnia części działki nr (...) wynosi (...) m2 - zgodnie z danymi podanymi we wniosku z dnia (...) r., zweryfikowanymi w postępowaniu po wniesieniu uwag przez strony do przygotowanego projektu decyzji. Powierzchnia zabudowy nowego budynku składającego się z dwóch segmentów wynosi ok. 35% (dokładnie 34,1%) powierzchni działki nr (...) i 28,7% powierzchni terenu składającego się z działek nr (...) i części działki nr (...) (nie zaś jak podano na podstawie omyłkowo przyjętych danych (...) %). Wskaźnik wnioskowany oraz ustalony zaokrąglono do 30 % powierzchni terenu składającego się z dwóch działek, jednej w całości, a drugiej w części. Segmenty mają posiadać trzy kondygnacje nadziemne, dach w części skośny o spadku (...) °, a w części środkowej płaski. Wysokość budynku pierwotnie miała wynosić ok. (...) m, licząc od poziomu terenu bezpośrednio przy budynku. Po uzyskaniu opinii Miejskiego Konserwatora Zabytków z dnia (...) r., który określił wysokość budynków na maksymalnie (...) m, poinformowano inwestora o rozbieżnościach między treścią wniosku, a stanowiskiem Konserwatora. Ostatecznie inwestor w formie graficznej uwzględnił wskazania konserwatorskie dotyczące maksymalnej wysokości budynków do (...) m. W dniu (...) r., po wyjaśnieniu z inwestorem zakresu zmienionego wniosku, zawiadomiono strony na piśmie o zmianie jego treści. Strony wniosły uwagi do nowego zakresu zamierzenia dotyczącego m. in. wskaźnika zabudowy oraz formy i gabarytów obiektów przekraczających gabaryty sąsiedniej zabudowy willowej. Wniesiono także o zawieszenie postępowania z uwagi na przystąpienie do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym ma powstać planowana inwestycja, Dla nowego zakresu wniosku ponownie wystąpiono zarówno do Miejskiego Konserwatora Zabytków jak i Zarządcy Dróg Miejskich o nowe wskazania i uzgodnienia dla inwestycji sytuowanej na działce nr (...) i części działki nr (...). W dniu (...) r. w celu rozstrzygnięcia o potencjalnej możliwości ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, przeprowadzono ponowną analizę stanu faktycznego i prawnego, a także analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Dla nowego zakresu wniosku ponownie wystąpiono zarówno do Miejskiego Konserwatora Zabytków jak i Zarządcy Dróg Miejskich o nowe wskazania i uzgodnienia dla inwestycji sytuowanej na działce nr (...) i części działki nr (...). Po zgromadzeniu pełnych danych, sporządzono projekt decyzji z dnia (...) r., który został uzgodniony przez Miejskiego Konserwatora Zabytków postanowieniem z dnia (...) r. nr (...). Na to postanowienie inwestor nie wniósł zażalenia. Dnia (...) r. przesłano do stron postępowania zawiadomienie o możliwości wypowiedzenia się co do zebranego materiału dowodowego. Uwagi do przygotowanego projektu decyzji dotyczyły przedmiotu inwestycji i włączenia do wniosku części działki nr (...), (nie wiadomo o jaką część chodzi, odrębny status prawny tych działek, niewłaściwe użycie sformułowania "kompleks mieszkalno - apartamentowy"), zignorowania przez inwestora zaleceń zawartych we wcześniejszych decyzjach związanych z zapewnieniem odpowiedniego udziału zieleni, uciążliwości związanej z obsługą komunikacyjną, brak prawidłowego określenia powierzchni terenu objętego wnioskiem, nie ustosunkowanie się do kwestii wniesionego zażalenia przez strony na postanowienie Miejskiego Konserwatora Zabytków. Odnosząc się do ww. kwestii organ pierwszej instancji wyjaśnił, że w części opisowej decyzji wskazano działki objęte wnioskiem; w części graficznej do decyzji i projektu decyzji oraz w innych materiałach znajdujących się w aktach sprawy jednoznacznie określono granice terenu inwestycji - linią przerywaną. W legendzie jednoznacznie wyjaśniono symbol oznaczenia granicy terenu objętego wnioskiem. Tak, więc ta część działki nr (...) objęta jest wnioskiem i decyzją, która znajduje się w granicach zaznaczonego terenu. Nie oznaczono różnych statusów prawnych działki nr (...) i części działki nr (...), gdyż dla ustalenia parametrów inwestycji nie jest wymagane. Prawidłowo poinformowano właścicieli nieruchomości o toczącym się postępowaniu. W sentencji ustalono wymagania dla budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym składającego się z dwóch wolnostojących segmentów na wspólnej płycie. Po złożeniu wyjaśnień przez wnioskodawcę dotyczących zakresu inwestycji, w ocenie organu pierwszej instancji, opisywany przez inwestora "kompleks mieszkalno - apartamentowy"- polegać ma właśnie na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z garażem podziemnym, składającego się z dwóch wolnostojących segmentów na wspólnej płycie. By uniknąć niejednoznaczności szczegółowo ustalono wymagania dla każdego z segmentów, co jest zawarte w treści pkt 1 decyzji. Odnosząc się do wywiązywania się z ustaleń zawartych w decyzjach przez inwestora, wyjaśniono, że w niniejszej sprawie rozstrzyga się wyłącznie o potencjalnej lokalizacji obiektu, o którą wnosi inwestor. Zgodnie z przepisami nie można uzależniać wydania decyzji, od spełnienia przez inwestora warunków nie przewidzianych prawem. Po analizie uwag dotyczących wskazanej w projekcie decyzji powierzchni terenu stwierdzono, że w pełni należy zgodzić się ze stronami, bowiem powierzchnia terenu objętego wnioskiem, składającego się z działki nr (...) oraz części działki nr (...) wynosi łącznie wynosi (...) m2; nie zaś ok. (...), jak omyłkowo podano w projekcie decyzji. Poprawione dane dotyczące powierzchni terenu zostały odpowiednio skorygowane w treści decyzji i jej załącznikach. Przy ustalonym ograniczeniu powierzchni zabudowy dla każdego z segmentów budynków do (...) m2, poprawienie tych parametrów nie wpływa na zmianę rozstrzygnięcia. Odnosząc się do wniesionego zażalenia na postanowienie Miejskiego Konserwatora Zabytków uzgadniającego projekt decyzji stwierdzono, że w obecnym stanie prawnym przysługuje ono wyłącznie inwestorowi. Zażalenie złożyły strony biorące udział w postępowaniu o warunki zabudowy i w związku z tym brak jest podstaw prawnych do zawieszenia postępowania. Ponadto wyjaśniono, że działki nr (...) i (...) położone są na obszarze, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W celu rozstrzygnięcia o potencjalnej możliwości ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, przeprowadzono analizę stanu prawnego i faktycznego, a także analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na obszarze wyznaczonym wokół wnioskowanego terenu. Obszar analizowany został wyznaczony w promieniu 96 m od granic terenu objętego wnioskiem, zgodnie z rozporządzeniem w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania. Jest to odległość równa trzykrotnej szerokości frontowej granicy terenu (3 x 32 m). Obszar ten obejmuje działki położone wzdłuż ul. W. (od nr (...) do ul. M.), działki położone wzdłuż ul. L. (od nr (...) do ul. M. z budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, mieszkalno - usługowymi i biurowo - usługowymi), działki położone w dalszym sąsiedztwie na północ od ul. M. (zabudowa biurowo- usługowa - ul. M. (...) i zabudowa mieszkaniowo - wielorodzinna - ul. M.(...)). Określony obszar analizowany wyznaczony w minimalnym zakresie pozwalającym na przeprowadzenie analizy urbanistycznej powiększono o pas szerokości ok. 120 m i długości ok.150 m w kierunku południowym, obejmujący działki dostępne z tych samych, co teren wnioskowany, dróg publicznych. Rozszerzonymi granicami objęto działki przy ul. W. (...) i ul. L.(...). Uznano bowiem, że w sytuacji gdy planuje się lokalizację dwóch segmentów budynków w bezpośrednim sąsiedztwie budynku "D." oraz zabudowy willowej o zróżnicowanej formie i gabarytach, położonej w bardzo uporządkowanym urbanistycznie układzie objętym ochroną konserwatorską niezbędne jest zbadanie możliwie szerokiego kontekstu przestrzennego i na tej podstawie uzyskanie pełnego obrazu stanu faktycznego. Ustalono, że w przypadku zabudowy położonej przy ul. W. (...) i ul. L. (...) dominuje funkcja mieszkaniowa jednorodzinna, dodatkowo uzupełniona o lokale usługowe. W obszarze tym występuje zabudowa willowa wolnostojąca lub w układzie bliźniaczym o funkcji mieszkaniowej lub biurowo - usługowej. W sprawie planowanej lokalizacji przedmiotowej inwestycji, gdy zastosowanie mają przepisy art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp uwzględniono wszystkie aspekty, na podstawie, których należało rozstrzygnąć o zasadności ustalenia warunków zabudowy. Przywołany przepis wprowadza zasadę "dobrego sąsiedztwa", której celem jest dostosowanie planowanej zabudowy do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. W wyniku przeprowadzonej analizy ustalono, że na obszarze analizowanym, na południe od terenu wnioskowanego dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w zabudowie wolnostojącej i bliźniaczej uzupełniona o lokale usługowe (do ok. 30% pow. całkowitej budynku) Jedynym budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym w tej części obszaru analizowanego jest budynek znajdujący się na działce nr (...) (narożnik ul. M., W. i L.) - obecnie w trakcie realizacji. Zabudowa ta jest uzupełniona o drobne budynki pełniące funkcję gospodarczo - garażową, które zlokalizowane są w głębi działek. Na zachód oraz północ od terenu objętego wnioskiem znajduje się zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna - w formie blokowej. Zabudowa o funkcji biurowo - usługowej położona jest przy ul. M.(...). Wskaźnik powierzchni zabudowy działek w podstawowym obszarze analizowanym wynosi średnio około 22%, maksymalny wskaźnik wynosi ok. (...) % (działka przy ul. W.(...)). Po południowej stronie ulicy M. powierzchnie działek mieszczą się w przedziale (...) m2 (ul. L. (...) ) do (...) m2 (dz. nr (...) - ul. W. / M. / L.). Działki zabudowane są w przedziale od (...) m2 (ul. L. (...)) do (...) (dz. Nr (...) - ul. W. / M. / L.). Wskaźnik powierzchni zabudowy działek w rozszerzonym obszarze analizowanym wynosi średnio ok.(...). Wskaźniki kształtują się w przedziale od (...) (ul. L. (...)) do (...) (ul. W. (...)). Średni wskaźnik w całym obszarze analizowanym (obejmującym zarówno obszar minimalny i poszerzony) wynosi (...) %. Powierzchnia działek wynosi od (...) m2 do (...) m2. Są one zabudowane budynkami o powierzchni zabudowy wynoszącej od (...) m2 (ul. W. (...)) do (...) m2 (ul. W. (...)). Średnie wartości liczone osobno i łącznie podano specjalnie by wyjaśnić jak się one kształtują i jakie mają przełożenie na rozstrzygnięcie. Jest to kwestia istotna w sytuacji, gdy biorące w postępowaniu strony wskazują na własne wyliczenia dotyczące średnich wartości. Kształtują się one od (...) % - wg stron wnoszących uwagi do (...) % - wg inwestora. Budynki położone po południowej stronie ul. M. i na wschód od ul. W. posiadają maksymalnie trzy kondygnacje nadziemne (w tym poddasza użytkowe) i wysokość do ok. (...) m w kalenicy (ul. W.(...)). Wszystkie budynki są podpiwniczone. Najwyższy budynek (narożnik ul. M., L. i W.) ma (...) m wysokości, trzy kondygnacje, nadziemne (ustalono na podstawie projektu budowlanego). Zabudowa na północ od ul. M. i na zachód od ul. W. posiada od 4 do 5 kondygnacji nadziemnych i podpiwniczenie oraz wysokość do ok. (...) m. Średnia szerokość elewacji frontowej dla zabudowy położonej wzdłuż ul. W. i L. wynosi ok. (...) m; maksymalna wynosi ok. (...) m (ul. W. (...)). Uwzględniając tolerancję (...) % wynikającą z § 6 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania średnia szerokość wynosi (...) m. W obszarze analizowanym występują zarówno dachy płaskie jak dachy strome czterospadowe o kącie nachylenia połaci dachowych od ok. (...)°. Dachem mansardowym, który jest formą dachu skośnego, przykryty jest budynek na działce nr (...) (ul. M. / ul. W. / ul. L.). W obszarze analizowanym zabudowa zlokalizowana jest na uporządkowanych liniach zabudowy. Budynki znajdujące się przy ul. W. usytuowane są na jednej linii zabudowy położnej w odległości (...) m od frontowych granic działek. Budynki położone wzdłuż ul. L. położone są w odległości (...) m od frontowych granic działek Zabudowa usytuowana na północ od ul. M. znajduje się w odległości od (...) m do (...) m od frontowych granic działek. Na północ od ul. M. i na zachód od ul. W. znajduje się wysoka zabudowa 4 i 5-cio kondygnacyjna. Na południe od ul. M., pomiędzy ulicami W. i L. znajduje się zabudowa willowa wolnostojąca i bliźniacza wchodząca w skład większego założenia urbanistycznego ograniczonego ulicami M., W., G. i Z. Budynki położne w tym rejonie usytuowane są na jednej linii zabudowy w odległości (...) m od frontowych granic działek. Szerokość działek wynosi (..) m - (...) m w zależności od rodzaju zabudowy (wolnostojącej lub bliźniaczej), głębokość działek (długość) wynosi (...) m - (...) m. U zbiegu ulic M., W. i L. znajduje się wielorodzinny budynek będący obecnie w trakcie realizacji. Zabudowa trzykondygnacyjna sięga w głąb działek na maks. (...) m (ul. L. (...)). Jedna działka w terenie analizowanym, przy ul. W. (...), zabudowana jest począwszy od obowiązującej linii zabudowy, aż do tylnej granicy działki. Wskaźnik zabudowy poszczególnych posesji mieści się w przedziale od (...) % do (...) %. Działki zabudowane są w przedziale od (...) m² do (...) m². Powierzchnie działek mieszczą się w przedziale (...) m² do (...) m². Teren objęty wnioskiem wraz z działkami sąsiednimi charakteryzuje się spadkiem terenu w kierunku południowym. Na całej szerokości działek, na których planowana jest inwestycja wynosi on około (...) % przy różnicy poziomów wynoszącej ok. (...) m. Na podstawie wyników przeprowadzonej analizy stwierdzono, że przynajmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Takie kryteria spełniają np. działka nr (...) przy ul. W. / M. / L., działka nr (...) przy ul. L. (...) oraz inne działki z zabudową mieszkalną położone przy tych samych ulicach, co wnioskowana inwestycja. Tym samym wymóg, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1upzp, został spełniony. Przeprowadzona analiza na obszarze analizowanym wykazała, że planowana inwestycja o parametrach ustalonych w decyzji będzie kontynuowała funkcje i parametry zabudowy usytuowanej w tym obszarze w zakresie: funkcji - mieszkaniowej wielorodzinnej kontynuującej funkcję sąsiedniego budynku, linii zabudowy - ustalonej zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy - ustalonego zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia, szerokości elewacji frontowej -ustalonej zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - ustalonej zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia, geometrii dachu - ustalonej zgodnie z § 8 rozporządzenia. Planowana zabudowa kontynuuje funkcję mieszkaniową wielorodzinną występującą w obszarze analizowanym, na którym dominuje zabudowa o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej uzupełniona o lokale usługowe (do (...) % pow. całkowitej budynku), znajdują się także pojedyncze budynki o funkcji biurowo - usługowej; na północ od ul. M.i na zachód od ul. W., a także zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Planowana zabudowa kontynuuje uporządkowaną linię zabudowy znajdującą się przy ul. W. i L. Dodatkowo w celu zmniejszenia ingerencji nowoprojektowanej zabudowy w strefę ogrodową sąsiednich posesji, od każdej z ulic (tj. od strony ul. W. ul. L.) wyznaczono maksymalne nieprzekraczalne linie zabudowy w odległości (...) m od frontowych granic terenu. Ich wyznaczenie uznano za niezbędne w sytuacji, gdy nowe budynki winny także formą i gabarytami nawiązywać do zabudowy sąsiedniej. Analiza urbanistyczna wykazała, że większość z budynków mieszkalnych sięga maksymalnie (...) m w głąb działek (np. ul. W. (...), ul. L. (...)), jednak dowiedziono także, że w terenie analizowanym znajdują się posesje, gdzie zabudowa sięga (...) m w głąb działki (ul. L.(...)) bądź cała działka, aż po tylną granicę jest ściśle zabudowana (ul. W. (...)). Planowana zabudowa przekracza średni wskaźnik powierzchni zabudowy budynków znajdujących się w obszarze analizowanym. Przepisy rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania dopuszczają możliwość przyjęcia innego wskaźnika, jeżeli wynika to z analizy (§ 5 ust. 2). Przyjęcie wyższego wskaźnika zabudowy niż średni pozwoli na zaprojektowanie budynków harmonijnie łączących zabudowę na działce nr (...) i przy ul. W.(...) oraz L. (...). Nowoprojektowana zabudowa lokalizowana na styku zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej o zróżnicowanej wysokości i powierzchni zabudowy winna stanowić łącznik pomiędzy zabudową willową i wielorodzinną. Ustalając wskaźnik w wysokości (...) % ograniczono ten parametr do konkretnej powierzchni zabudowy dla każdego z segmentów. Tak ustalona powierzchnia nawiązuje do powierzchni zabudowy największych willi położonych przy ul. L. Planowana zabudowa kontynuuje szerokość elewacji zabudowy znajdującą się przy ul. W. i L. Ustalono ją w wysokości (...) m, co stanowi średnią wartość z obszaru analizowanego wynoszącą (...) m z tolerancją (...) %, o której mowa w rozporządzeniu w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania. Przedmiotowa zabudowa kontynuuje wysokość zabudowy położonej przy ul. W. i L. Ustalenia dotyczące wysokości nowej zabudowy zapewniają kontynuację wysokości budynków położonych najbliżej wnioskowanego terenu: trzy kondygnacje nadziemne (w tym poddasze użytkowe) i wysokość ok.(...) m (ul. W. i budynek na dz. nr (...)). Wysokości trzy i dwukondygnacyjnych budynków stanowiących bezpośrednie sąsiedztwo wnioskowanego terenu (tj. działka nr (...)) wynoszą odpowiednio (...) m, (...)m i (...) m. Ustalona wysokość nowej zabudowy do (...) m dla dolnej krawędzi dachu i maksymalna wysokość (...) m do górnej krawędzi dachu sprawią, że wysokości budynków położonych przy ul. L. i W. będą zmniejszać się uskokowo od północy w kierunku na południe, godząc tym samym różne typy i gabaryty zabudowy sąsiedniej. Ustalając ograniczenia w tym zakresie uwzględniono także spadek terenu. Dodatkowo, by w sposób jednoznaczny określić wysokość jaką opracowujący projekt miał na uwadze, wskazano miejsce, od którego należy ją mierzyć. Ogranicza to możliwość interpretacji wysokości, co w sytuacji lokalizacji budynku między niską zabudowa jednorodzinną, a średniowysoką wielorodzinną jest szczególnie ważne. Planowana zabudowa kontynuuje geometrię dachów budynków położonych przy ul. W. i L. W obszarze analizowanym występują zarówno dachy płaskie jak i strome czterospadowe o kącie nachylenia połaci dachowych ok. (...)°.