Wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 5 lipca 2011 r., sygn. II SA/Bd 380/11

Dnia 5 lipca 2011 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz Sędziowie: sędzia WSA Anna Klotz sędzia WSA Małgorzata Włodarska (spr.) Protokolant: Magdalena Gadecka-Kauczor po rozpoznaniu w II Wydziale na rozprawie w dniu 5 lipca 2011 roku sprawy ze skargi [...] Spółdzielni Handlowej w R. oraz U. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...] lutego 2011 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta R. z dnia [...] lutego 2009 r., Nr [...], 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. na rzecz każdego skarżącego z osobna po [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] nr [...] Burmistrz Miasta R., po ponownym rozpatrzeniu wniosku A. J., E. J. i W. J. wspólników "[...] A. J. , E. J. , W. J." Spółka Jawna, na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2 i art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r., Nr 80, poz. 717 ze zm., dalej powoływanej jako ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej powoływanej jako kpa), ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki oznaczonej numerem ewidencyjnym [...], położonej w R. przy ul. [...] (dawnej ul. T.), dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na przebudowie i rozbudowie istniejącego budynku biurowo - handlowego na pawilon biurowo - handlowy.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał, iż teren na którym ma być zrealizowana inwestycja, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i znajduje się w strefie założenia urbanistycznego miasta R., wpisanego do rejestru zabytków pod nr [...] decyzją Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków we W. z dnia [...]. W sytuacji braku planu miejscowego, stosownie do treści art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która ma charakter promesy uprawniającej do uzyskania pozwolenia na budową na warunkach w niej określonych. Spełnienie tych warunków jest badane w postępowaniu o uzyskanie pozwolenia na budowę. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest jednak możliwe, jak wskazał organ, jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym m.in. warunku kontynuacji wymagań dotyczących nowej zabudowy. Szczegółowe warunki określania cech nowej zabudowy reguluje rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588, dalej powoływane jako rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r.), które w § 3 nakazuje organowi wyznaczyć obszar analizowany i przeprowadzić na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków o którym mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z wymogiem określonym we wskazanym przepisie, organ przeprowadził w sprawie stosowną analizę wyznaczonego wokół działki obszaru. W jej wyniku stwierdził, że w obszarze analizy na nieruchomościach sąsiednich znajdują się obiekty o funkcji zarówno mieszkaniowej jak i biurowo-usługowej. Budynki i działki z funkcją usługowo-handlową oraz biurową, znajdują się m.in. na działkach nr [...] oraz działce [...], będącej przedmiotem niniejszej decyzji, a zatem zdaniem organu zamierzenie inwestycyjne stanowi kontynuację istniejącej funkcji. Badając linię zabudowy, organ wskazał, iż budynki znajdujące się w obszarze analizy usytuowane są w większości przypadków bezpośrednio przy granicy frontowej oraz w odległości ok. 2 do 5 m od granic frontowych oraz, że istniejące budynki stanowią ukształtowane od lat pierzeje ulic: T. i G. Obowiązujące nieprzekraczalne linie zabudowy ustalił więc jako przedłużenie istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich - działkach nr [...] (ul. T.) oraz w nawiązaniu do linii zabudowy na działkach nr [...] (ul. G.) i działce nr [...] i [..] (ul. T.), zgodnie z § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., określając je w sposób następujący: od ul. T. - 5 m, a od ul. G. - pokrywające się z granicą działki. Odnośnie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wskazał, że wskaźnik ten ustalony zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. wynosi 42,55%, a zatem wielkość powierzchni zabudowy do powierzchni działki równej 0,1079 ha wynosi 459,1 m2 - 460 m2. Ponadto organ podkreślił, iż szerokość elewacji frontowych budynków w obszarze analizy kształtuje się od 7,0 m do 29,5 m. Średnia z analizy szerokości elewacji frontowych wynosi zatem około 16,09 m. Uwzględniając więc treść § 6 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., organ dopuścił dla przedmiotowej inwestycji szerokość frontu elewacji od ulicy T. 16,09 m z tolerancją do 20%. Wskazując, że wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych budynków w obszarze analizy kształtuje się od ok. 3 m do 20 m, wyjaśnił że dla przedmiotowej inwestycji wysokość ta (nie mniej niż 5 m i nie więcej niż 9 m) wyznaczona została zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Wyjaśniając natomiast geometrię dachów budynków usytuowanych w obszarze analizy, organ wskazał, iż jest znacznie zróżnicowana, występują bowiem dachy płaskie oraz dwu i wielospadowe, niemniej dominują budynki o dachach płaskich i dwuspadowych. Dla projektowanej inwestycji ustalono więc układ głównych połaci dachowych jako dwuspadowe o spadku połaci w zakresie od 15° do 20°, lub płaskie z attyką, zgodnie z § 8 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Organ zaznaczył również, że stosownie do treści art. 53 ust. 4 pkt 2 i art. 64 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, warunki zabudowy i zagospodarowania przedmiotowego terenu uzgodniono, postanowieniem z dnia [...] z Wojewódzkim Urzędem Ochrony Zabytków w T. oraz, że planowana inwestycja nie wymaga uzyskania zgody na przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze, o której mowa w art. 7 ustawy z dnia 3 lutego 1995 o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Biorąc pod uwagę przytoczone okoliczności, zdaniem organu, dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego należało ustalić warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.