Wyrok WSA w Łodzi z dnia 13 stycznia 2011 r., sygn. II SA/Łd 1228/10

Dnia 13 stycznia 2011 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Barbara Rymaszewska Sędziowie Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska (spr.) Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Protokolant asystent sędziego Agnieszka Gortych-Ratajczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 stycznia 2011 roku sprawy ze skargi R. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...]. Nr [...].

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...]r. Nr [...] Prezydent Miasta Ł., działając na podstawie art. 59 ust.1 w związku z art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku złożonego w dniu 5 marca 2009r. przez R. K. w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem i zbiornika na ścieki bytowe oraz zjazdem z ulicy, na terenie nieruchomości, położonej w Ł., przy ul. A [...], działka nr 88/1, odmówił ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

W uzasadnieniu decyzji Prezydent Miasta podkreślił, iż teren planowanej inwestycji znajduje się w obszarze, dla którego brak obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatem ustalenie warunków zabudowy następuje jedynie po ustaleniu, iż w sprawie zostały spełnione łącznie wszystkie warunki wymienione w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przechodząc do analizy poszczególnych z warunków organ wskazał, iż do analizy przyjęto obszar sąsiadujący z działką nr 88/1 w pasie o szerokości 77 m przyległym do jej granic, przyjmując za podstawę trzykrotną szerokość frontu działki od ulicy A. Ustalono, iż przedmiotowa działka w poprzednio obowiązującym planie znajdowała się na terenach parkowych i leśnych, obszary węzłowe w systemie ekologicznym miasta, w których występowały i nadal występują funkcje sprzeczne z wymogami ekologicznymi W dniu 28 września 2005r. Rada Miasta podjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu dla części obszaru miasta Ł. w rejonie ulic B, C i D oraz południowej granicy miasta. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa działka znajduje się w obszarze leśnym prezentującym wysokie walory ekologiczne i wysoką jakość krajobrazową, będzie zatem przewidywał ochronę zachowanych elementów dziedzictwa przyrodniczego. Organ wywiódł, iż z materiałów planistycznych wynika, że realizacja danej inwestycji nie będzie zgodna z opracowywanym planem miejscowym, przy czym uznał, iż warunek dobrego sąsiedztwa został spełniony, gdyż wzdłuż ulicy A w obszarze analizowanym zlokalizowano 6 działek, na trzech z nich jest zabudowa. W obszarze analizowanym występuje zatem sąsiedztwo dla inwestycji, jednocześnie jest możliwe ustalenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej, linii zabudowy oraz intensywności zabudowy. Działka ma również dostęp do drogi publicznej, gdyż przylega do ulicy A, zatem warunek ten organ uznał za spełniony. Dalej Prezydent wskazał, iż istniejące i projektowane uzbrojenie terenu może być wystarczające dla zamierzenia budowlanego, gdyż na terenie nieruchomości istnieje przyłącze do sieci miejskiej, została podpisana umowa z gestorem sieci, istnieje przyłącze do sieci miejskiej wodociągowej i planowane jest odprowadzenie nieczystości bytowych do szczelnego bezodpływowego zbiornika na nieczystości lub przydomowej biologicznej oczyszczalni ścieków. Organ ustalił nadto, iż na terenie nieruchomości nie występują grunty klasyfikowane jako rolne i leśne, przy czym podkreślił, iż warunki zabudowy nie mogą zostać ustalone z uwagi na niespełnienie ostatniego z warunków, o którym stanowi art. 61 ust. 1 pkt 5 w/w ustawy, gdyż inwestycja nie jest zgodna z przepisami odrębnymi. Wyjaśnił, iż w dniu [...]r. Rada Miejska w Ł. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie ustanowienia zespołu przyrodniczo-krajobrazowego "A" w obszarze miasta Ł., celem ochrony cennego krajobrazu naturalnego i kulturowego fragmentu doliny górnego odcina A oraz przyległego do niego kompleksu leśnego Las A), ze względu na ich wartości estetyczne i widokowe. Zakres ochrony czynnej obejmuje m.in. zakaz niszczenia, uszkadzania lub przekształcania obszaru, wykonywanie prac ziemnych trwale zniekształcających rzeźbę terenu, uszkadzania i zanieczyszczania gleb, zmiany sposobu użytkowania ziemi oraz umieszczania tablic reklamowych. Reasumując organ wywiódł, iż regulacja art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zobowiązuje do zapewnienia decyzji ustalającej warunki zabudowy łączne spełnienie wszystkich warunków w tym przepisie określonych. Okoliczność, że choćby jeden z powyższych warunków nie został spełniony, skutkuje niemożnością ustalenia warunków zabudowy. W przedmiotowej sprawie nie został spełniony jeden warunek wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy, co skutkuje odmową ustalenia warunków zabudowy. Zagospodarowanie działki budynkiem nie służącym produkcji leśnej zmieniłoby charakter działki i pozostawało w sprzeczności z przepisami zakładającymi szczególną ochronę tego typu gruntów i stanowiłoby precedens, który prowadziłby do eskalacji zabudowy na terenie lasu i utrwalania form sprzecznych z ekologiczną funkcją terenu.