Wyrok NSA z dnia 1 marca 2017 r., sygn. I OSK 1074/15

Dopiero gdy brak jest takich cen (ze względu na brak obrotu gruntami na cele drogowe), zastosowanie znajduje zasada zgodnie z którą wartość gruntów zajętych pod drogi określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Jeżeli istnieją dane dotyczące cen uzyskiwanych w obrocie, brak jest co do zasady podstaw do szacowania wartości z uwzględnieniem wartości gruntów przyległych. Ta ostatnia praktyka mogłaby mieć miejsce tylko w sytuacji, gdyby nie stwierdzono obrotu działkami na cele komunikacyjne.

Teza od Redakcji

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Zbigniew Ślusarczyk (spr.) sędzia NSA Małgorzata Pocztarek sędzia del. WSA Arkadiusz Blewązka Protokolant asystent sędziego Inesa Wyrębkowska po rozpoznaniu w dniu 1 marca 2017 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej M. G. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 7 listopada 2014 r. sygn. akt I SA/Wa 3145/13 w sprawie ze skargi M. G. i B. G. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 7 listopada 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 3145/13 oddalił skargę B. i M. G. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2013 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość.

Wyrok został wydany w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Decyzją z [...] kwietnia 2013 r., wydaną na podstawie art. 73 ust. 1, 2, 4 i 5, w związku z art. 103 ust. 2 ustawy z dnia 13 października 1998 r. przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. z 1998 r. Nr 133., poz. 872 ze zm., dalej przepisy wprowadzające) oraz art. 129 ust. 1 i 5, art. 130 i art. 132 ust. 1a i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej: u.g.n.) Starosta [...] ustalił odszkodowanie na rzecz B. i M. G. w wysokości 137800 złotych za nieruchomość obejmującą działki nr [...] w obrębie [...] o powierzchni 303 m2 i nr [...] w obrębie [...] o powierzchni 217 m2, położoną przy ul. G. w O., zajętą pod drogę publiczną. Po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta [...], Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] października 2013 r., wydaną na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. oraz art. 9a u.g.n. uchylił powyższą decyzję i przekazał sprawę organowi I instancji do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu wskazano, że operat szacunkowy sporządzony w dniu 23 sierpnia 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego T. O. i dopuszczony następnie jako dowód przez organ I instancji, został przygotowany niezgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207., poz. 2109 ze zm., dalej: rozporządzenie). W ocenie organu uzasadnia to konieczność zastosowania art. 138 § 2 k.p.a. Wojewoda zwrócił uwagę na to, że ustalone w operacie pierwotne przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości nie było drogowe lecz inne - zieleń publiczna o charakterze leśnym - i w pierwszej kolejności rzeczoznawca winien był zbadać rynek lokalny pod kątem istnienia tego typu transakcji. W ocenie organu odwoławczego, ze względu na wskazane w ustaleniach szczegółowych miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego O. z [...] listopada 1986 r. ograniczenia możliwości zabudowy na terenach objętych symbolem SP1ZL, przyjęcie do wyceny nieruchomości inwestycyjnych budzi zasadnicze wątpliwości co do podobieństwa jednych i drugich działek w rozumieniu definicji ustawowej z art. 4 pkt 16 u.g.n. Zdaniem Wojewody operat jest wewnętrznie niespójny, gdyby bowiem śladami rzeczoznawcy uznać, że chodzi od początku o działkę o funkcji drogowej i przeznaczeniu drogowym, to przeprowadzona analiza rynku musiałaby być uznana za niewystarczającą gdyż ograniczono ją terytorialnie do obszaru rynku lokalnego, bez zbadania istnienia stosownych transakcji także na rynku regionalnym (co najmniej powiatu). Gdyby natomiast oprzeć się na wskazanym przeznaczeniu wycenianej nieruchomości (SP1ZL) to z operatu nie wynika, aby rzeczoznawca przeprowadził analizę tego typu transakcji przed przyjęciem zastosowanego sposobu wyceny.