Jak rozgraniczyć nieruchomości

Stan prawny na 29 lipca 2008 r.

ADAM MALINOWSKI - radca prawny

Podstawy kodeksowe

Procedura rozgraniczenia nieruchomości dotyczy jedynie gruntów. Trzeba zresztą wspomnieć, że rozgraniczenie pomiędzy sąsiadującymi budynkami następuje przez rozgraniczenie gruntów pod budynkami, choćby budynki stanowiły odrębny od gruntu przedmiot własności. Nie można więc mówić o spornych granicach rozdzielenia własności budynków, gdy niesporny jest przebieg linii granicznych gruntów pod budynkami. Problem powstaje zaś wówczas, gdy nieustalone lub sporne są granice nieruchomości gruntowych. Przedmiotem postępowania rozgraniczeniowego jest wniosek o ustalenie przebiegu granic nieruchomości. Postępowanie powinno kończyć się ustaleniem tych granic w terenie (na gruncie). W razie posiadania niezgodnego z wynikami rozgraniczenia sąd może również, uwzględniając roszczenie windykacyjne (o ile je zgłoszono; jest to roszczenie o wydanie rzeczy), nakazać wydanie uprawnionemu właścicielowi oznaczonej części gruntu.

Podstawowe dla nas informacje znajdują się w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Jak stanowi art. 153 k.c., jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między zainteresowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności. Może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną. Jak widzimy mamy tu do czynienia z kilkoma krokami i wytycznymi dla organów (wójta, burmistrza, prezydenta miasta lub sądu) dokonujących rozgraniczenia. Nie ma żadnego problemu, jeżeli stan prawny może być stwierdzony. Zazwyczaj będzie tak, że strony dysponują dokumentami, za pomocą których można udowodnić władztwo nad rzeczą i konkretny przebieg granicy. W tym celu przydatne mogą okazać się również znaki na gruncie, które jednak będą zazwyczaj już przesłanką do zastosowania kolejnego kryterium - stanu spokojnego posiadania. To jest z kolei bardzo ciekawy moment procedury, choćby z tej przyczyny, że daje on spore pole do rozbieżnych interpretacji. Patrząc z perspektywy dowodowej, trzeba stwierdzić, że stan ostatniego spokojnego posiadania można w zasadzie ustalić przy wykorzystaniu osobowych środków dowodowych, takich jak zeznania świadków czy też przesłuchanie uczestników postępowania. W sensie negatywnym można także wykorzystać znaną sądowi z urzędu okoliczność ustawicznych sporów pomiędzy uczestnikami postępowania (art. 228 § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).