Umowa przedwstępna i jej praktyczne zastosowanie

Stan prawny na 13 lutego 2007 r.

Adam Malinowski

Prawnicza konstrukcja umowy przedwstępnej jest niezwykle prosta - to po prostu kontrakt, który zobowiązuje strony do podpisania w przyszłości określonej umowy definitywnej. Kodeks cywilny jest również lakoniczny - kwituje całą sprawę raptem dwoma artykułami. Tymczasem umowa przedwstępna to bardzo silny i skuteczny instrument - nie tylko dyscyplinuje strony, ale też pozwala na wyegzekwowanie zgody na ostateczny kontrakt, a niekiedy może stanowić podstawę roszczenia odszkodowawczego. Jej rola w stosunkach handlowych również jest nie do przecenienia - warto zatem poznać zasady rządzące tą nietypową, ale bardzo często spotykaną w praktyce umową.

Ogólnie o umowie

W obrocie cywilnoprawnym zdarza się niekiedy, że z różnych przyczyn nie może dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej, pomimo faktu, że istnieje mniej lub bardziej stanowczy zamiar jej zawarcia oraz wyobrażenie stron o treści przyszłej umowy. W takiej sytuacji jedna lub obie strony mogą zobowiązać się do zawarcia oznaczonego definitywnego kontraktu. Jak stanowi art. 389 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.), umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Ten zapis ma podstawowe znaczenie dla obrotu, a to z tego względu, że umowa przedwstępna pozbawiona istotnych postanowień (np. zawierająca tylko termin i kilka ogólnych informacji) umowy przyrzeczonej byłaby nieważna. Jak bowiem stanowi art. 58 § 1 k.c., czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Jak zatem widzimy, w celu „utrzymania” umowy w mocy konieczna jest wyraźna wypowiedź ustawodawcy. Rodzi się więc pytanie, na czym właściwie polegają te „istotne postanowienia”. Wbrew pozorom nie jest to kolejna klauzula generalna, a prawnicze określenie na konstytutywne elementy danego kontraktu. Co oczywiste, są one w każdym wypadku inne - np. przy sprzedaży mieszkania będzie to cena i obowiązek wydania rzeczy, przy umowie o dzieło - wynagrodzenie i zobowiązanie do wykonania oznaczonego dzieła, przy umowie o roboty budowlane - oddanie obiektu, dokonanie czynności związanych z przygotowaniem robót (w szczególności przekazanie terenu budowy i dostarczenia projektu), odebranie obiektu i zapłata.