Czy można ustanowić służebność przestrzeni nad nieruchomością i gdzie ją ujawnić

Do powiatu zgłosił się operator odnawialnych źródeł energii. Zamierza wybudować elektrownię wiatrową na nieruchomości, do której ma tytuł prawny. Ma już warunki zabudowy. Rozpiętość skrzydeł wiatraka powoduje, że będą one przekraczały granicę z działką sąsiednią, która stanowi własność powiatu. W jaki sposób uregulować kwestię wykorzystania przestrzeni nad nieruchomością stanowiącą własność powiatu, by jednocześnie nie utrudnić inwestorowi jego zamierzeń? Czy można ustanowić służebność polegającą na korzystaniu z przestrzeni nad tą nieruchomością? Czy wówczas prawo to trzeba wpisać do księgi wieczystej i do katastru?

Chociaż w polskim prawie nie ma podstaw prawnych do ustanowienia użytkowania wieczystego (czy innych długoletnich form korzystania) w odniesieniu do tzw. działek powietrznych – tak jak to ma miejsce na przykład w Nowym Jorku czy też w krajach skandynawskich – to jednak można zawrzeć umowę o korzystanie z przestrzeni nad nieruchomością lub ustanowić służebność w tym zakresie.

Na czy polega problem

Polski porządek prawny, choć z jednej strony definiuje grunt i prawa z nim związane jako bryłę geometryczną (czyli w układzie 3D), zlokalizowaną na części powierzchni ziemskiej, to jednocześnie ewidencja praw wynikająca z ksiąg wieczystych i katastru dotycząca nieruchomości pozwala ujawniać prawa wyłącznie w zakresie dwuwymiarowej powierzchni wyznaczonej granicami geodezyjnymi (zob. D. Felcenloben, „Czasowo-przestrzenne obiekty ewidencyjne w wielowymiarowym katastrze nieruchomości – perspektywa zmian istniejącego modelu”, Acta Scientiarum Polonorum. Geodesia et Descriptio Terrarum, 2013, Tom 12, nr 1, s. 5–17).

Teza ta znajduje uzasadnienie w następujących regulacjach:

• art. 26 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej: u.k.w.h.), w myśl którego podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości;