Samowole budowlane. Jak można je legalizować, a kiedy trzeba rozbierać

Dawne samowole budowlane wciąż można zalegalizować na podstawie starych przepisów

Zagadnienie samowoli budowlanych w Polsce jest pojęciem niezwykle szerokim, a z uwagi na zmienność regulacji prawnych – skomplikowanym i zawiłym. Punktem wyjścia dla zastosowania odpowiedniej procedury legalizacyjnej jest bowiem ustalenie, kiedy doszło do wykonania robót budowlanych oraz ich zakończenia, co samo w sobie bardzo często nastręcza wielu problemów. Jest to kwestia kluczowa, gdyż determinuje tryb przeprowadzania legalizacji, a to od niej nierzadko zależy, czy daną samowolę budowlaną uda się uratować, czy też będzie podlegała nakazowi rozbiórki. Nie każdą bowiem samowolę można zalegalizować, a w sytuacji, gdy taka możliwość zaistnieje – nie zawsze będzie to opłacalne finansowo. Poza trybem uproszczonym legalizacji oraz legalizacją prowadzoną jeszcze na podstawie ustawy z 24 października 1974 r. ‒ Prawo budowlane (Dz.U. z 1974 r. nr 38, poz. 229; dalej: p.b. z 1974 r. lub prawo budowlane z 1974 r.) – legalizacja pozostałych samowoli wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty legalizacyjnej.

Uwaga! Samowola budowlana się nie przedawnia. Ustawodawca nie przewidział takiego rozwiązania. A to oznacza, że upływ określonego terminu nie wpływa na brak możliwości wszczęcia postępowania administracyjnego w odniesieniu do zrealizowanej ‒ bez stosownego pozwolenia ‒ budowy obiektów. W konsekwencji takiej konstrukcji przepisów do tej pory w organach nadzoru budowlanego są prowadzone postępowania administracyjne w odniesieniu do samowoli zrealizowanych pod rządami p.b. z 1974 r., które wciąż do tych inwestycji mają zastosowanie.

Sytuacja poprawiła się 19 września 2020 r., kiedy do sytemu prawnego została wprowadzona uproszczona procedura legalizacyjna, zdefiniowana w art. 49f ustawy z 7 lipca 1994 r. ‒ Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 2029; dalej: obowiązujące p.b. lub p.b. z 1994 r.). Ma ona zastosowanie do tych samowoli, których budowa została zakończona co najmniej 20 lat wcześniej, czyli do tzw. starych samowoli budowlanych. Atrakcyjność tej procedury z punktu widzenia inwestora czy też właściciela budynku wynika z tego, że w jej toku wyłączono badanie zgodności inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz warunkami technicznymi, ograniczając wspomnianą weryfikację do sprawdzenia posiadania przez wnioskodawcę tytułu prawnego do nieruchomości, na której samowolnie został zlokalizowany budynek, oraz jego stanu technicznego. Nowością jest też to, że legalizacja w tej procedurze nie jest warunkowana uiszczeniem opłaty legalizacyjnej.