Kiedy organ może przenieść decyzję o pozwoleniu na budowę na inny podmiot

Przepisy prawa budowlanego co do zasady pozwalają przenieść pozwolenie na budowę na nowego inwestora. W praktyce organów administracji architektoniczno-budowlanej pojawiają się jednak liczne wątpliwości. Czy na każdym etapie inwestycji można przeprowadzić procedurę przeniesienia pozwolenia na budowę? Czy decyzją można objąć tylko część inwestycji? Jak postąpić w sytuacji, gdy nieruchomość objęta była procedurą legalizacji samowoli budowlanej? Odpowiedzi na te pytania przynosi m.in. orzecznictwo.

W prawie administracyjnym obowiązuje zasada, zgodnie z którą prawa i obowiązki o charakterze administracyjnoprawnym są związane z osobą, dla której zostały ustanowione. Zasadniczo są one nieprzenoszalne. Przepisy prawa przewidują jednak wyjątki. Jeden z nich został zawarty w art. 40 prawa budowlanego (dalej: p.b.) i umożliwia przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Istota pozwolenia

Decyzja o pozwoleniu na budowę jest wydawana na wniosek inwestora, który chce zrealizować roboty budowlane i złożył pod rygorem odpowiedzialności karnej oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W razie spełnienia określonych wymagań organ administracji architektoniczno-budowlanej (starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu, a w niektórych sprawach wojewoda) nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 28 ust. 1 i 2, art. 32 ust. 4 w zw. z art. 3 pkt 11, art. 35 ust. 4 p.b.). Zgodnie z art. 3 pkt 11 p.b. przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę może dość do zmiany inwestora, np. w wyniku sprzedaży nieruchomości z nierozpoczętymi pracami budowlanymi lub z obiektem będącym w budowie. Samo przeniesienie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego do nieruchomości lub uzyskanie innego tytułu stanowiącego prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie oznacza automatycznego przejścia na nowego inwestora decyzji o pozwoleniu na budowę.