Interpretacja indywidualna z dnia 22 października 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-2.4011.433.2024.2.MO

Sprzedaż dwóch lokali mieszkalnych wydzielonych ze strychu budynku nabytego umową darowizny.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 sierpnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 22 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest obywatelką Polski i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce.

Na mocy umowy darowizny sporządzonej w formie aktu notarialnego (…) 2008 r. Wnioskodawczyni otrzymała lokal mieszkalny, do którego przynależał również strych. W umowie darowizny zawarta była zgoda na późniejsze zaadaptowanie strychu i wykonanie nadbudowy.

Wnioskodawczyni planuje zagospodarować powierzchnię strychu i wydzielić z niego dwa odrębne lokale mieszkalne, które planuje sprzedać.

Sprzedaż lokali nie będzie odbywała się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W piśmie z 4 października 2024 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1. Czy nieruchomość (lokal mieszkalny, do którego przynależy również strych) została nabyta w drodze darowizny w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, czy też do Pani majątku odrębnego?

Odpowiedź: Strych został darowany Wnioskodawczyni przez mamę, jako majątek odrębny.

2. Kiedy (proszę podać datę) w drodze aktu notarialnego dojdzie do wyodrębnienia opisanych we wniosku dwóch lokali mieszkalnych?

Odpowiedź: Do wyodrębnienia dojdzie w pierwszym lub drugim kwartale 2025 r.

3. Czy wydzielone z powierzchni strychu dwa odrębne lokale mieszkalne zostaną ujawnione w osobnych (odrębnych) księgach wieczystych?

Odpowiedź: Zostaną wydzielone dwie księgi wieczyste, dla każdego lokalu osobno.

4. Jaka jest obecnie wielkość strychu, którego powierzchnię zamierza Pani zagospodarować poprzez wydzielenie dwóch lokali mieszkalnych?

Odpowiedź: Powierzchnia użytkowa strychu przed podniesieniem: 51,94 m².

5. Jaką będzie miał powierzchnię każdy z dwóch wydzielonych ze strychu lokali mieszkalnych?

Odpowiedź:

-nr 1: 47,63 m² (powierzchnia po podłodze: 63,38 m²),

-nr 2: 56,01 m² (powierzchnia po podłodze: 67,08 m²).

Pytanie

W przypadku sprzedaży nieruchomości, która powstanie z wygospodarowanej powierzchni strychu, powstanie u Wnioskodawczyni obowiązek do zapłaty podatku dochodowego na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, nie powstanie obowiązek podatkowy na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednym ze źródeł przychodu na gruncie wskazanej ustawy jest zbycie nieruchomości.

Art. 10 ust. 1 pkt 8 stanowi, że źródłami przychodu są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy, 

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy: Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Art. 30e ust. 2: Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Taka sprzedaż byłaby opodatkowana zgodnie z art. 30e ustawy stawką 19%. Jednocześnie na gruncie przepisu obowiązek podatkowy powstanie w przypadku zbycia nabytej nieruchomości – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Ponieważ do nabycia nieruchomości doszło w 2008 r., a więc upłynął okres wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8, wobec czego nie powstanie obowiązek podatkowy na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Powyższy przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Z opisu przedstawionego we wniosku oraz jego uzupełnieniu wynika, że na mocy umowy darowizny sporządzonej w formie aktu notarialnego (…) 2008 r. otrzymała Pani od Pani mamy lokal mieszkalny, do którego przynależał również strych. Strych został darowany Pani, jako majątek odrębny. W umowie darowizny zawarta była zgoda na późniejsze zaadaptowanie strychu i wykonanie nadbudowy. Planuje Pani zagospodarować powierzchnię strychu i wydzielić z niego dwa odrębne lokale mieszkalne, które planuje Pani sprzedać. Do wyodrębnienia dwóch lokali dojdzie w pierwszym lub drugim kwartale 2025 r. Zostaną wydzielone dwie księgi wieczyste, dla każdego lokalu osobno. Powierzchnia użytkowa strychu przed podniesieniem wynosi 51,94 m². Powierzchnia użytkowa wydzielonych mieszkań będzie wynosiła 47,64 m² (powierzchnia po podłodze 63,38 m²) oraz 56,01 m² (powierzchnia po podłodze 67,08 m²). Sprzedaż lokali nie będzie odbywała się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Aby stwierdzić, czy planowana przez Panią sprzedaż dwóch wydzielonych ze strychu (nabytego w drodze darowizny od Pani mamy) lokali mieszkalnych podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Tym samym konieczne jest ustalenie, czy czynność wyodrębnienia tych lokali należy uznać za jego nabycie.

W przedstawionej sprawie wskazać należy, że ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048), reguluje m.in. kwestie ustanowienia odrębnej własności lokalu.

W art. 2 ust. 1 ww. ustawy, ustawodawca stwierdza, że:

Stosownie do art. 2 ust. 2 cyt. ustawy:

Z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika, że:

Wedle art. 3 ust. 2 wskazanej ustawy:

Art. 3 ust. 3 przywołanej ustawy stanowi, że:

Na gruncie art. 7 ust. 1 powołanej ustawy:

Stosownie do art. 7 ust. 2 wskazanej ustawy:

Z art. 8 ust. 1 powołanej ustawy wynika, że:

Dodatkowo na podstawie art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1984 ze zm.):

Jak z powyższego wynika, właściciel odrębnego lokalu jest jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Prawo własności lokalu oraz związane z nim prawo współwłasności nieruchomości wspólnej nie mogą być przedmiotem odrębnego obrotu prawnego. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Zatem w sytuacji, gdy w wyniku wyodrębnienia z nieruchomości wspólnej (z części budynku) powstaje odrębna własność lokalu, dochodzi w tej części do zniesienia udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej. Wobec tego ustanowienie odrębnej własności lokalu jest tylko zmianą formy własności, a nie nowym nabyciem w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jest to bowiem zmiana formy prawnej faktycznego prawa do dysponowania lokalem. Natomiast przekształcenie lokalu na odrębne lokale oznacza zmianę sposobu użytkowania, nie wiąże się jednak z jego nabyciem.

Wobec powyższego, ustanowienie odrębnej własności nieruchomości nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe oznacza, że na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, daty nabycia poszczególnych wyodrębnionych dwóch lokali mieszkalnych w Pani przypadku stanowi data nabycia, drogą darowizny od Pani mamy, lokalu mieszkalnego, do którego przynależy również strych, tj. (…) 2008 r. Termin określony w tym przepisie należy więc liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lokalu mieszkalnego, do którego przynależy również strych. W związku z powyższym, okres 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego lokalu niewątpliwie już minął, a więc planowana przez Panią sprzedaż dwóch wyodrębnionych ze strychu lokali mieszkalnych, nie będzie stanowić dla Pani źródła przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego stwierdzam, że planowana przez Panią sprzedaż dwóch wyodrębnionych ze strychu lokali mieszkalnych nie będzie stanowiła dla Pani źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie ww. nieruchomości nastąpi po upływie okresu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam, że rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).