Interpretacja indywidualna z dnia 11 października 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.675.2024.1.DJD

Przychodem z najmu mieszkań będzie wyłącznie kwota czynszu najmu, bez uwzględniania pozostałych opłat i kosztów mediów.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 września 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 5 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania przychodów z najmu prywatnego zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Jest Pan właścicielem kilkudziesięciu lokali mieszkalnych. Mieszkania te wynajmuje Pan długoterminowo osobom fizycznym. Dawniej nieruchomości te wynajmował Pan w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej wpisanej do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEiDG). 1 września 2024 r. wycofał Pan całość wynajmowanych nieruchomości mieszkalnych z działalności gospodarczej do majątku prywatnego. Obecnie wynajmuje je Pan w ramach tzw. „najmu prywatnego”, opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W tym zakresie uzyskał Pan korzystną interpretację indywidualną z  sierpnia 2023 r. Nr ….   potwierdzającą, że skoro wycofa Pan nieruchomości z działalności gospodarczej do majątku prywatnego, a umowy najmu nie będą zawierane w ramach działalności gospodarczej, to wówczas przedmiotem najmu nie będą składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. Zatem najem ten stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych na zasadach najmu prywatnego, należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art 2. ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W związku z wycofaniem nieruchomości z działalności gospodarczej zawarł Pan z najemcami nowe umowy najmu lub aneksował dotychczasowe. W tym zakresie nabrał Pan wątpliwości, jak powinien Pan rozliczać podatek w świetle zawartych umów najmu. W umowach najmu zawarte są m.in. następujące zapisy:

Poinformowanie najemcy o kosztach za media będzie następować niezwłocznie po otrzymaniu faktury za media. Koszty opłat ponoszonych na rzecz wspólnoty będą znane najemcy z góry, jednak w pewnych okresach rozliczeniowych dłuższych niż miesiąc mogą być przesyłane wyrównania tych opłat. Ma Pan możliwość zastrzec w umowach najmu, że koszty mediów mogą być płacone przez najemców bezpośrednio do dostawców mediów lub wspólnoty mieszkaniowej. Woli Pan jednak wybrać opcję wskazaną wyżej, aby zachować możliwość nadzoru nad terminowością wpłat za koszty opłat i mediów przez najemców. Z uwagi na zawarcie umów z dostawcami mediów na Pana nazwisko ma to dla Pana istotne znaczenie.

Niezależnie od rozliczenia podatku dochodowego będzie Pan wystawiał faktury VAT i rozliczał podatek z tego tytułu, zgodnie z przepisami ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Pytanie

Czy jest dla Pana przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych wyłącznie kwota czynszu najmu, bez uwzględniania pozostałych opłat i kosztów wymienionych w umowie?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy, przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Jak stanowi art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym.

Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lokalem takie, jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, opłata za wodę, energię elektryczną, gaz itp.), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Podsumowując, przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest dla Pana wyłącznie kwota czynszu najmu.

Powyższe stanowisko potwierdzają liczne interpretacje podatkowe, wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, m.in.:

·z 27 kwietnia 2023 r. Nr 0112-KDIL2-2.4011.187.2023.1.MBN,

·z 7 sierpnia 2024 r. Nr 0112-KDIL2-2.4011.553.2024.1.MW,

·z 26 czerwca 2024 r. Nr 0115-KDST2-1.4011.250.2024.2.AP,

·z 5 stycznia 2023 r. Nr 0113-KDIPT2-1.4011.934.2022.1.MGR.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Na podstawie art. 9a ust. 6 ww. ustawy:

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 6 powołanej ustawy:

W myśl art. 11 ust. 1 cyt. ustawy:

Stosownie do art. 11 ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 11 ust. 2a powołanej ustawy:

Natomiast na podstawie art. 11 ust. 2b cyt. ustawy:

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061):

Zgodnie z art. 353¹ Kodeksu cywilnego:

Zatem ustawodawca wprowadził na grunt prawa zobowiązań zasadę swobody umów, która obejmuje także swobodę stron w kształtowaniu formy umowy. Wobec tego, strony same mogą zdecydować, w jakiej formie umowa między nimi zostanie zawarta, z tym jednak zastrzeżeniem, że nie może to powodować naruszenia właściwości (natury) stosunku, ustawy lub zasad współżycia społecznego.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776 ze zm.):

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z tych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego w ramach tzw. „najmu prywatnego” nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty za media, podatki i opłaty publicznoprawne), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że wynajmuje Pan długoterminowo osobom fizycznym lokale mieszkalne, obecnie w ramach najmu prywatnego. W związku z wycofaniem nieruchomości z działalności gospodarczej zawarł Pan z najemcami nowe umowy najmu lub aneksował dotychczasowe. Kwoty czynszu najmu należnego na rzecz wynajmującego określone są w umowach najmu. Umowy te przewidują, że najemcy są zobowiązani do uiszczania comiesięcznego czynszu najmu na rzecz wynajmującego oraz do ponoszenia opłat do wspólnoty mieszkaniowej związanych z lokalem mieszkalnym (z tytułu zarządzania, wpłaty na fundusz remontowy) oraz opłat dotyczących używanych mediów wynajmowanych lokali.Opłaty za media dotyczą: dostaw energii elektrycznej, paliwa gazowego, c.w. i c.o., zimnej wody, wywozu nieczystości, miejsc postojowych w garażu wielostanowiskowym, podatku od nieruchomości, dostawy Internetu, deratyzacji, ubezpieczenia nieruchomości oraz innych opłat związanych z dbałością o nieruchomość. Ponadto, umowy zawierają zapis, że powyższe opłaty i koszty najemcy uiszczają za pośrednictwem wynajmującego wraz z czynszem. W zakresie uiszczania ww. opłat i kosztów wynajmujący pełni rolę pośrednika pomiędzy najemcą, a faktycznymi odbiorcami tych należności. Ma Pan możliwość zastrzec w umowach najmu, że koszty mediów mogą być płacone przez najemców bezpośrednio do dostawców mediów lub wspólnoty mieszkaniowej. Woli Pan jednak wybrać opcję wskazaną wyżej, aby zachować możliwość nadzoru nad terminowością wpłat ww. opłat przez najemców.

Na podstawie takiego opisu oraz powołanych przepisów prawa podatkowego stwierdzam, że w ramach tzw. „najmu prywatnego” jedynie określona w umowie kwota czynszu najmu będzie stanowić przysporzenie majątkowe dla Pana jako wynajmującego, a tym samym generować przychód do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Natomiast wskazane przez Pana opłaty do wspólnoty mieszkaniowej związane z lokalem mieszkalnym (z tytułu zarządzania, wpłaty na fundusz remontowy) oraz opłaty dotyczące używanych mediów w wynajmowanych lokalach, dotyczące dostaw energii elektrycznej, paliwa gazowego, c.w. i c.o., zimnej wody, wywozu nieczystości, miejsc postojowych w garażu wielostanowiskowym, podatku od nieruchomości, dostawy Internetu, deratyzacji, ubezpieczenia nieruchomości oraz innych opłat związanych z dbałością o nieruchomość, do ponoszenia których, zgodnie z umową najmu, są zobowiązani najemcy, nie stanowią dla Pana przysporzenia majątkowego. Opłaty te bowiem nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani też nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Zatem, Pana przychodem podlegającym opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych będzie wyłącznie kwota czynszu najmu, bez uwzględniania pozostałych opłat i kosztów wskazanych we wniosku.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dacie zaistnienia zdarzenia.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Przedmiotowa interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem zapytania. Inne kwestie nie podlegały ocenie.

W odniesieniu do powołanych we własnym stanowisku interpretacji indywidualnych zaznaczam, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach innych podmiotów i nie mają zastosowania w sprawie będącej przedmiotem Pana wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).