Interpretacja indywidualna z dnia 26 czerwca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDST2-1.4011.250.2024.2.AP
Obowiązek pobierania zryczałtowanego podatku od pobieranych opłat (administracyjnych, media) wynikających z wynajmu mieszkania.
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
Dnia 27 kwietnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 20 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości.
Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 9 i 18 czerwca 2024 r. (daty wpływu).
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Jest Pan osobą fizyczną i właścicielem nieruchomości w A, którą wynajmuje w ramach umowy najmu okazjonalnego, zgłoszonej do Urzędu Skarbowego. Umowa jest zawarta od (...) 2024 r.
W umowie (...), Najemca zobowiązuje się do zapłaty wynajmującemu kwoty najmu w wysokości (...) zł.
W umowie (...), Najemca zobowiązuje się do ponoszenia, na podstawie przedstawionych mu przez Wynajmującego rachunków lub faktur, wszelkich kosztów związanych z przedmiotem najmu, zaliczkami na media oraz czynszem administracyjnym w kwocie (...) zł oraz dodatkowo płatny według zużycia: prąd, woda, CO (w przypadku ponadnormatywnego zużycia). Rozliczenie następuje po okazaniu stosownych naliczeń przez administratora nieruchomości.
Najemca wysyła wynajmującemu 3 transfery pieniężne na konto: jeden za czynsz, a osobno jeden – za media i jeden – za prąd (na podstawie faktury).
Pan, jako wynajmujący, reguluje w imieniu Najemcy czynsz administracyjny do Wspólnoty Mieszkaniowej zawierający: koszty utrzymania lokalu, w tym koszt funduszu remontowego, koszt części wspólnych nieruchomości oraz opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Ponadto opłaca Pan prąd.
Wspomniane koszty administracyjne stanowią koszt stały utrzymania przedmiotu najmu, jak i części wspólnej nieruchomości oraz koszty gospodarowania odpadami komunalnymi.
Uzupełnienie
Dodatkowo chciałby Pan podkreślić, że:
‒nieruchomość, którą wynajmuje, nie stanowiła/stanowi składnika majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą;
‒nie korzystał/korzysta Pan z obsługi księgowej lub zarządczej w zakresie wynajmu lokalu;
‒płacąc czynsz administracyjny do Wspólnoty Mieszkaniowej oraz płacąc za prąd pełni Pan rolę pośrednika między najemcą a uprawnionym podmiotem.
Pytanie
Czy od wyszczególnionych w umowie zaliczek na czynsz administracyjny w kwocie (...) zł, opłat za prąd oraz ewentualnych ponadnormatywnych zużyć (woda, CO) również powinien Pan płacić podatek tak jak od czynszu?
Pana stanowisko w sprawie
Pana zadaniem, powinien Pan opłacać podatek ryczałtowy jedynie od kwoty czynszu otrzymywanego od Najemcy, ale już nie od kosztów administracyjnych i prądu, ponieważ to Pan jako pośrednik opłaca te koszty w imieniu Najemcy i są one bezpośrednio związane z możliwością realizowania zawartej umowy najmu nieruchomości. Mówiąc inaczej, bez pokrycia przez Pana tych kosztów stałych na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej/dostawcy energii elektrycznej w imieniu Najemcy, nie mógłby Pan realizować umowy najmu nieruchomości.
Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie są wnoszone przez najemcę opłaty związane z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.
Zatem czynsz administracyjny zawierający koszty stałe utrzymania wynajmowanej nieruchomości oraz prąd, który według umowy najmu lokalu do Wspólnoty Mieszkaniowej oraz do dostawcy usług energii eklektycznej reguluje Pan jako właściciel nieruchomości w imieniu Najemcy, nie stanowi w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychodu z najmu. W zakresie tych opłat pełni Pan jedynie rolę pośrednika między najemcą a Wspólnotą Mieszkaniową/dostawcą usług energii elektrycznej. Tym samym, przychód, od którego winien Pan obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, stanowi wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie.
Stanowisko jest zgodne z interpretacją indywidualną z dnia 14 marca 2024 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.1125.2023.3.MJ.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Zgodnie z postanowieniamiart. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy:
Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.
Jak stanowi art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Jak stanowi art. 2 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776):
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
W myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2–2b ustawy o podatku dochodowym.
Jak stanowi art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ww. ustawy:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
Natomiast zgodnie z art. 12 ust. 2 ww. ustawy:
Podatek zryczałtowany, o którym mowa w ust. 1, pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania.
Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do dyspozycji. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast wnoszone przez najemcę opłaty związane z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.
Jeżeli jednak zawarta między stronami umowa stanowi, że ciężar określonych zobowiązań pieniężnych leży po stronie wynajmującego, to nie ma podstaw, by równowartość wynikających z nich kwot była wyłączona z osiąganych przez niego przychodów. Przy tym, należną zapłatę wynajmujący otrzymuje niezależnie od płatności, jakich dokonuje w związku z najmem. Regulując je, wykorzystuje własne środki finansowe – nie zaś środki najemcy. Nie występuje zatem w roli pośrednika między najemcą a odpowiednimi podmiotami, ale we własnym imieniu spełnia świadczenie, do którego jest zobowiązany.
Uwzględniając powyższe, należy wskazać, że podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.
W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem.
W przedstawionym we wniosku opisie zdarzenia wskazał Pan, że wynajmuje nieruchomość w ramach umowy najmu okazjonalnego. Z treści umowy wynika, że Najemca zobowiązuje się do zapłaty wynajmującemu kwoty najmu w wysokości (...) zł. Ponadto Najemca zobowiązuje się do ponoszenia, na podstawie przedstawionych mu przez Wynajmującego rachunków lub faktur, wszelkich kosztów związanych z przedmiotem najmu, zaliczkami na media oraz czynszem administracyjnym w kwocie (...) zł oraz dodatkowo opłat według zużycia za prąd, wodę, CO (w przypadku ponadnormatywnego zużycia). Pan jako wynajmujący reguluje w imieniu Najemcy czynsz administracyjny do Wspólnoty Mieszkaniowej zawierający: koszty utrzymania lokalu, w tym koszt funduszu remontowego, koszt części wspólnych nieruchomości oraz opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Ponadto opłaca Pan prąd.Płacąc czynsz administracyjny do Wspólnoty Mieszkaniowej oraz płacąc za prąd pełni Pan rolę pośrednika między najemcą a uprawnionym podmiotem.
Mając na względzie powołane wyżej przepisy oraz treść wniosku stwierdzić należy, że należności za czynsz administracyjny zawierający koszty stałe utrzymania wynajmowanej nieruchomości, a także opłaty za prąd oraz opłaty za ewentualne ponadnormatywne zużycie wody i CO, które według umowy najmu lokalu reguluje Pan jako właściciel nieruchomości w imieniu Najemcy, nie stanowią w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychodów z najmu. W zakresie tych opłat pełni Pan jedynie rolę pośrednika między Najemcą a Wspólnotą Mieszkaniową/dostawcą usług energii elektrycznej.
Tym samym, przychód, od którego winien Pan obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, stanowi wyłącznie kwota otrzymana od Najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).
POTRZEBUJESZ POMOCY?