Interpretacja indywidualna z dnia 27 kwietnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-2.4011.187.2023.1.MBN
Skoro umowy najmu będą stanowić, że najemcy są zobowiązani zapłacić czynsz w określonej kwocie oraz pokrywać koszty opisane powyżej w punktach 2 − 7, to jedynie określona w umowach kwota czynszu będzie stanowić przysporzenie majątkowe dla Pani jako wynajmującego, a tym samym będzie generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Natomiast wymienione przez Panią w punktach 2 − 7 dodatkowe opłaty, do których zapłaty są zobowiązani najemcy, zgodnie z zawartą umową najmu, nie będą stanowić dla Pani przysporzenia majątkowego.
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
Dnia 2 marca 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 2 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sposobu ustalenia przychodów z najmu prywatnego. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Jest Pani współwłaścicielką nieruchomości zabudowanej domem wielomieszkaniowym − kamienicą. W domu tym część mieszkań zamieszkiwana jest przez niektórych ze współwłaścicieli, część natomiast wynajmowana jest na wolnym rynku.
Najemcy z tytułu umowy najmu wpłacają na rachunek bankowy albo gotówką do rąk administratora następujące kwoty:
1.opłaty związane z dostarczaniem wody i odprowadzaniem ścieków, wywozem odpadów (śmieci), utrzymaniem czystości w budynku i na terenie nieruchomości oraz oświetleniem klatek schodowych,
2.czynsz najmu.
Kwoty opisane wyżej w punkcie 1. przekazywane są na mocy zawartych przez administratora umów: firmie wywożącej odpady (śmieci) z nieruchomości, podmiotowi zajmującemu się utrzymaniem czystości w budynku oraz firmie dostarczającej energię elektryczną do oświetlenia klatek schodowych.
Kwota czynszu najmu opisana wyżej w pkt 2. zostaje podzielona na:
−część pozostawioną na rachunku bankowym administratora z przeznaczeniem na bieżące, niezbędne wydatki − inne niż wymienione w pkt 1. oraz na przeprowadzanie niezbędnych napraw i remontów,
−część podlegającą podziałowi pomiędzy współwłaścicieli w proporcji zgodnej z udziałami we współwłasności.
Jest Pani współwłaścicielką niezamieszkującą w lokalu położonym w domu stanowiącym współwłasność i dotąd za dochód przyjmowała Pani kwotę opisaną wyżej w pkt 2., tj. czynsz najmu, w części odpowiadającej Pani udziałowi we współwłasności.
W związku z obowiązkiem rozliczania od 2023 r. przychodów z najmu prywatnego w drodze ryczałtu, jako współwłaściciele, zamierzają Państwo zawrzeć z najemcami lokali mieszkalnych oraz najemcami znajdujących się w domu dwóch lokali użytkowych aneksy do umów najmu poprzez określenie, że płacona przez nich kwota łączna, związana z umową najmu, będzie składała się z następujących części (w pozycjach od 2 do 7 obliczonych z uwzględnieniem proporcji powierzchni wynajmowanego lokalu do powierzchni łącznej wynajmowanych lokali):
1.kwoty czynszu najmu,
2.kwoty opłat związanych z: dostarczaniem wody i odprowadzaniem ścieków, wywozem odpadów (śmieci), utrzymaniem czystości w budynku i na terenie nieruchomości, oświetleniem klatek schodowych,
3.kwoty opłaty na ubezpieczenie OC z tytułu najmu nieruchomości,
4.kwoty opłaty na podatek od nieruchomości,
5.kwoty opłaty z tytułu administrowania/zarządzania nieruchomością,
6.kwoty opłaty z tytułu bieżącego utrzymania nieruchomości (przeglądy kominów, przeglądy instalacji wewnętrznych, czyszczenie rynien, usuwanie awarii),
7.kwoty opłaty na fundusz remontowy części wspólnych (konserwacja i remonty: dachu i jego pokrycia, elewacji i ścian zewnętrznych, instalacji wewnętrznych, okien, balkonów).
W związku z tak zmienionymi umowami zamierza Pani opłacać podatek dochodowy w formie ryczałtu wyłącznie od przypadającej na Pani udział we współwłasności sumy kwot wymienionych w pkt 1. umów najmu, tj. od łącznej kwoty czynszu − z pominięciem pozostałych kwot wymienionych w pkt od 2 do 7, gdyż kwoty te zostaną przekazane uprawnionym podmiotom: dostawcom usług lub urzędowi gminy (podatek od nieruchomości).
Pytanie
Czy w przypadku spełnienia się powyżej przedstawionych okolicznościach (podział kwot z tytułu najmu na 7 części) opłacanie zryczałtowanego podatku dochodowego wyłącznie od kwot określonych w umowach najmu jako czynsz, z pominięciem wszystkich pozostałych opłat wymienionych w tych umowach będzie prawidłowe (w przypadku odpowiedzi negatywnej, które z opłat wymienionych w punktach od 2 do 7 umów najmu można będzie pomijać, tj. nie uwzględniać ich przy obliczaniu podstawy opodatkowania w zryczałtowanym podatku dochodowym od przychodów z najmu)?
Pani stanowisko w sprawie
W przypadku określenia w umowach najmu lokali mieszkalnych i użytkowych kwot czynszu oraz innych kwot związanych z umową najmu − wymienionych wyżej w pkt od 2 do 7, które wynajmujący jest zobowiązany przekazać innym podmiotom (dostawcom towarów i usług oraz urzędowi gminy), prawidłowe jest przyjmowanie za podstawę opodatkowania w zryczałtowanym podatku dochodowym od przychodów z najmu wyłącznie kwot czynszu wymienionych w pkt 1.
Informacyjnie podała Pani, że odpowiedź na podobne pytanie podatnika, dotycząca podobnego stanu faktycznego została udzielona podatnikowi jako interpretacja indywidualna z dnia 17 lutego 2023 r.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):
Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
W myśl art. 11 ust. 1 ustaw o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Zgodnie z art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem art. 12 ust. 2-2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.
Stosownie do art. 11 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:
1)jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia – według cen stosowanych wobec innych odbiorców,
2)jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione – według cen zakupu,
3)jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku – według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku,
4)w pozostałych przypadkach – na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.
W myśl art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.
Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
W myśl art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. − Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.).
Jak stanowi art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.
Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.
Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lokalem takie, jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, opłata za wodę, energię elektryczną, gaz itp.), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.
Stąd podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.
W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem.
Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że osiąga Pani przychody z prywatnego najmu. W związku z obowiązkiem rozliczania od 2023 r. przychodów z najmu prywatnego w drodze ryczałtu, jako współwłaścicielka, zamierza Pani zawrzeć z najemcami lokali mieszkalnych oraz użytkowych aneksy do umów najmu przez określenie, że płacona przez nich kwota łączna, związana z umową najmu, będzie składała się z następujących części (w punktach od 2 do 7 obliczonych z uwzględnieniem proporcji powierzchni wynajmowanego lokalu do powierzchni łącznej wynajmowanych lokali):
1)kwoty czynszu najmu,
2)kwoty opłat związanych z: dostarczaniem wody i odprowadzaniem ścieków, wywozem odpadów (śmieci), utrzymaniem czystości w budynku i na terenie nieruchomości, oświetleniem klatek schodowych,
3)kwoty opłaty na ubezpieczenie OC z tytułu najmu nieruchomości,
4)kwoty opłaty na podatek od nieruchomości,
5)kwoty opłaty z tytułu administrowania/zarządzania nieruchomością,
6)kwoty opłaty z tytułu bieżącego utrzymania nieruchomości (przeglądy kominów, przeglądy instalacji wewnętrznych, czyszczenie rynien, usuwanie awarii),
7)kwoty opłaty na fundusz remontowy części wspólnych (konserwacja i remonty: dachu i jego pokrycia, elewacji i ścian zewnętrznych, instalacji wewnętrznych, okien, balkonów).
Reasumując − skoro umowy najmu będą stanowić, że najemcy są zobowiązani zapłacić czynsz w określonej kwocie oraz pokrywać koszty opisane powyżej w punktach 2 − 7, to jedynie określona w umowach kwota czynszu będzie stanowić przysporzenie majątkowe dla Pani jako wynajmującego, a tym samym będzie generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Natomiast wymienione przez Panią w punktach 2 − 7 dodatkowe opłaty, do których zapłaty są zobowiązani najemcy, zgodnie z zawartą umową najmu, nie będą stanowić dla Pani przysporzenia majątkowego.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
W odniesieniu do powołanej przez Panią interpretacji indywidualnej, stwierdzam, że została ona wydana w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania w sprawie będącej przedmiotem Pani wniosku.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdrazenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).
POTRZEBUJESZ POMOCY?