Interpretacja indywidualna z dnia 4 października 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.604.2024.4.ACZ

Możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej (spłata kredytów zaciągniętych na zbywaną i nową nieruchomość) oraz zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu ceny nabycia nieruchomości i odsetek zapłaconych na poczet spłaty kredytu.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

-nieprawidłowe w zakresiemożliwości zaliczenia wydatku na spłatę odsetek od kredytu do kosztów uzyskania przychodu,

-prawidłowe w pozostałym zakresie.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 sierpnia 2024 r. złożył Pan wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismem złożonym 12 września 2024 r., pismem złożonym 16 września 2024 r., pismem z 12 września 2024 r. (wpływ 18 września 2024 r.), pismem złożonym 24 września 2024 r., pismami złożonymi 26 września 2024 r. oraz pismem z 16 września 2024 r. (wpływ 30 września 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan właścicielem, na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej, domu jednorodzinnego, położonego na przedmieściach (…), przy ul. (…) i lokalu mieszkalnego (odrębna własność lokalu), także w ramach małżeńskiej wspólności ustawowej, nabytego 25 maja 2021 r., położonego w dzielnicy (…), w której Państwa syn chodzi do szkoły, tj. przy ul. (…) (dalej: „Lokal mieszkalny A”). Lokal ten został zakupiony z uwagi na potrzebę zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w pobliżu szkoły Pana syna, ponieważ ze względu na niepełnosprawność Pana syna zaszła potrzeba podjęcia jego kształcenia w szkole specjalnej (…) i zapewnienia mu mieszkania w pobliżu tej szkoły.

Lokal ten wykorzystywany jest wyłącznie na cele mieszkaniowe Pana, Pana żony i Pana syna. W praktyce, w nabytym w 2021 r. Lokalu mieszkalnym A przebywacie Państwo w trakcie roku szkolnego, zwykle od poniedziałku popołudniu do piątku rano, w każdym tygodniu szkolnym (tj. z wyjątkiem ferii, przerw świątecznych i tzw. długich weekendów).

Cena tego Lokalu mieszkalnego A (371 000 zł) została częściowo sfinansowana ze środków własnych, a częściowo z kredytu mieszkaniowego hipotecznego w kwocie 296 800 zł, zaciągniętego w (…). Obecnie do spłaty pozostało około 213 000 zł tego kredytu.

W 2023 r. postanowiliście Państwo, że sprzedacie ten Lokal mieszkalny A (około 55 m²) i nabędziecie lokal większy o jeden pokój. Ma to na względzie poprawę warunków mieszkaniowych, ponieważ Państwa syn dorasta (… lat) i potrzebuje własnego pokoju.

Państwa zamiarem było kupno i wykończenie nowego lokalu, sprzedaż lokalu dotychczasowego oraz spłata z uzyskanej ceny kredytu hipotecznego zaciągniętego na poprzedni lokal oraz nowego kredytu hipotecznego zaciągniętego na kupno nowego lokalu.

Zamiar ten częściowo zrealizowaliście nabywając do wspólności majątkowej  4 stycznia 2024 r. nowy lokal (około 72 m²), w tej samej dzielnicy (…),  tj. przy ul. (…), (Lokal mieszkalny B). Cena nabycia nowego Lokalu mieszkalnego B została sfinansowana ze środków własnych (133 000 zł) i kredytu hipotecznego (490 000 zł) zaciągniętego w 2023 r. w (…).

Lokal mieszkalny B będzie z początkiem roku szkolnego 1 września 2024 r. wykorzystywany wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, w miejsce przeznaczonego do sprzedaży Lokalu mieszkalnego A.

Obecnie zamierzacie Państwo jak najszybciej sprzedać Lokal mieszkalny A i uzyskany przychód w całości przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na Lokal mieszkalny A (pozostało do spłaty około 213 000 zł) i na spłatę kredytu zaciągniętego na Lokal mieszkalny B (pozostało do spłaty około 487 000 zł).

Spłata kredytu zaciągniętego na Lokal mieszkalny A nastąpi od razu po uzyskaniu ceny sprzedaży, natomiast spłata kredytu zaciągniętego na nabycie Lokalu mieszkalnego B nastąpi do końca 2027 r.

Dodaje Pan, że opisane zdarzenia (przeszłe i planowane w przyszłości) nie mają związku z działalnością gospodarczą i podlega Pan nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w RP.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że nabycie Lokalu mieszkalnego A nastąpiło na podstawie zawartej 25 maja 2021 r. umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia prawa zawartej w wykonaniu umowy deweloperskiej (zawartej (…) 2020 r.), do majątku wspólnego Pana i Pana żony, A.A.

Lokal mieszkalny A zamierza Pan sprzedać jak najszybciej, zakłada Pan, że sprzeda go jeszcze w 2024 r., ponieważ już przeprowadziliście się Państwo do Lokalu mieszkalnego B, który lepiej zaspokaja Wasze potrzeby.

Sprzedaż Lokalu mieszkalnego A nie ma żadnego związku z działalnością gospodarczą. Lokal ten został nabyty i był wykorzystywany wyłącznie dla potrzeb prywatnych i jego zbycie nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Umowa kredytu zaciągniętego na Lokal mieszkalny A została zawarta (…) grudnia 2020 r., kredyt został udzielony w złotych polskich w kwocie (…) zł, na okres 180 miesięcy, w banku z siedzibą w Polsce ((…) z/s w (…)), do spłaty pozostało 211 200 zł. Kredytobiorcą jest Pan i Pana żona, odpowiedzialność kredytobiorców jest solidarna. Kredyt został udzielony na potrzeby mieszkaniowe, Lokal mieszkaniowy A został w treści umowy dokładnie oznaczony, całość kredytu została przeznaczona na sfinansowanie ceny nabycia Lokalu mieszkalnego A (bank przelał całą ww. kwotę kredytu bezpośrednio sprzedającemu).

Zgodnie z umową kredytową kredyt udzielony na nabycie Lokalu mieszkalnego A został udzielony wyłącznie i w całości na cele mieszkaniowe, tj. zakup tego lokalu, a lokal ten jest w umowie kredytowej wyraźnie opisany, jako przedmiot finansowania kredytem. Z umowy kredytowej nie wynikają inne cele kredytu, ani też kredyt nie został przeznaczony w jakiejkolwiek części na inne cele, lecz w całości przelany tytułem zapłaty ceny za lokal.

Do Lokalu mieszkalnego B przysługuje Panu i Pana żonie, na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej, prawo własności, podstawą nabycia Lokalu mieszkalnego B była umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży zawarta  4 stycznia 2024 r.

Umowa kredytu zaciągniętego na Lokal mieszkalny B została zawarta (…) listopada 2023 r., kredyt został udzielony w złotych polskich w kwocie (…) zł, na okres 300 miesięcy. Kredytodawcą jest bank z siedzibą w Polsce ((…) z/s w (…)), kredytobiorcą jest Pan i Pana żona, odpowiedzialność kredytobiorców jest solidarna. Celem kredytu jest nabycie lokalu mieszkalnego, Lokal mieszkalny B został w treści umowy wyraźnie opisany, cała kwota kredytu została przeznaczona na sfinansowanie ceny nabycia Lokalu (bank przelał całą ww. kwotę kredytu bezpośrednio sprzedającemu).

Od chwili zawarcia związku małżeńskiego (…) do dnia dzisiejszego nieprzerwanie pozostaje Pan z A.A. w ustroju małżeńskiej wspólności ustawowej i nie planujecie Państwo zmiany tego ustroju.

Pytania

1.Czy kosztem uzyskania przychodu poniesionym przy zakupie w 2021 r. Lokalu mieszkalnego A, w rozumieniu art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: PIT), jest cała zapłacona cena, czy tylko ta część ceny, która została sfinansowana z Pana wkładu własnego i tym samym, tym kosztem nie jest ta część ceny, która została sfinansowana z kredytu zaciągniętego w (…)?

2.Czy kosztem uzyskania przychodu poniesionym przy zakupie w 2021 r. Lokalu mieszkalnego A, w rozumieniu art. 22 ust. 6c i 6d PIT, są odsetki zapłacone na poczet spłaty kredytu hipotecznego uzyskanego na zakup Lokalu mieszkalnego A zaciągniętego w (…)?

3.Czy jeżeli sprzeda Pan Lokal mieszkalny A przed upływem 5 lat od daty jego nabycia, a uzyskaną kwotę w całości przeznaczy na spłatę kredytu hipotecznego na zakup tego lokalu, odsetek od tego kredytu i w okresie trzech lat, kredytu hipotecznego na zakup Lokalu mieszkalnego B z odsetkami od tego kredytu, to obowiązany Pan będzie do zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19 % od kwoty opodatkowania, czy też jest Pan uprawniony do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego, o którym to zwolnieniu mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 PIT (tzw. ulga mieszkaniowa)?

4.Czy w przypadku, w którym zostanie uznane, że kosztem uzyskania przychodu poniesionym przy zakupie w 2021 r. Lokalu mieszkalnego A jest także ta część ceny, która została sfinansowana z kredytu hipotecznego oraz dotychczas zapłacone odsetki od tego kredytu, spłata tego kredytu po sprzedaży Lokalu mieszkalnego A w zakresie pozostającej aktualnie do spłaty kwoty oraz dalszych odsetek od tego kredytu będzie stanowiła wydatek na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 21 ust. 25 pkt 2 PIT?

5.Czy w przypadku uznania, że wydatkiem na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 21 ust. 25 pkt 2 PIT, będzie także spłata w ciągu najbliższych trzech lat kredytu hipotecznego wraz z odsetkami, zaciągniętego w 2023 r. na poczet zakupu Lokalu mieszkalnego B, spłata ta musi nastąpić dokładnie z tych środków, które zostaną uzyskane ze sprzedaży Lokalu mieszkalnego A, czy może nastąpić także z tych środków, które uzyska (zarobi) Pan w okresie tych trzech lat?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1 i 2 – koszty uzyskania przychodów

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a PIT, źródłem przychodów jest odpłatnie zbycie nieruchomości, czyli także odrębnej własności lokalu, przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i które nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej. Planowana w przyszłości, w założeniu wcześniej niż do końca 2026 r., sprzedaż Lokalu mieszkalnego A nabytego 25 maja 2021 r. będzie zatem źródłem przychodów w powyższym rozumieniu.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d PIT, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Kosztem nabycia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy, co znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej nr KDWPT.4011.96.2024.2.AMO.

W związku z powyższym, kosztem uzyskania przychodów ze zbycia Lokalu mieszkalnego A jest cała zapłacona za niego cena, tj. łącznie z częścią sfinansowaną z kredytu, a nie jedynie Pana wkład własny.

W uzupełnieniu stanowiska podaje Pan, że kosztem uzyskania przychodu poniesionym przy zakupie w 2021 r. Lokalu mieszkalnego A w rozumieniu art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych są także odsetki od kredytu udzielonego na zakup tego lokalu, zarówno zapłacone dotychczas, jak i które zostaną zapłacone do chwili sprzedaży tego lokalu.

Ad 3-5 – ulga mieszkaniowa

Uważa Pan, że w opisanych powyżej okolicznościach jest Pan uprawniony do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 PIT (ulgi mieszkaniowej).

Zgodnie z tym przepisem, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e PIT, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania to, zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 PIT:

a)spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1 (tj. nabycie m.in. budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość);

b)spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c)spłata każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b.

Lokal mieszkalny A służył Panu wyłącznie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych związanych z edukacją niepełnosprawnego syna, nigdy też nie był przedmiotem najmu i nie zostałby nabyty, gdyby nie konieczność wyboru szkoły oddalonej od miejsca zamieszkania. Lokal mieszkalny B także będzie służyć wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i został nabyty z zamiarem poprawy warunków mieszkalnych i zastąpienia Lokalu A. Obciążenia spłatą kredytów są tak duże, że ma Pan zamiar spłacić te kredyty z uzyskanej ceny sprzedaży Lokalu A.

Pana zdaniem, spłacając z ceny, którą w przyszłości uzyska Pan ze sprzedaży Lokalu mieszkalnego A kredyt zaciągnięty w (…) na zakup Lokalu mieszkalnego A, jest Pan uprawniony do ulgi mieszkaniowej. Dotyczy to zarówno spłaty tego kredytu w zakresie kapitału, jak i odsetek od tego kapitału.

Wydatkiem na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 2 PIT jest także spłata kredytu i odsetek od kredytu zaciągniętego w związku ze zbywanym Lokalem mieszkalnym A, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką). Stanowi tak wprost art. 21 ust. 30a PIT, obowiązujący od 1 stycznia 2022 r.: „Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką)”.

Jak stwierdza się w doktrynie przepis ten potwierdza zatem, że spłata kredytu dotyczącego zbywanej nieruchomości może być traktowana jako poniesienie wydatków na cele mieszkaniowe: expressis verbis wskazuje również, że taka spłata kredytu dotyczącego zbywanej nieruchomości może być traktowana jako wydatek na cele mieszkaniowe (uprawniający do zwolnienia z podatku), nawet jeśli ta kwota (pokryta kredytem) została ujęta jako koszty zakupu nieruchomości (zob. szeroko w tej kwestii J. Kiszka, Realizacja przesłanki własnych celów mieszkaniowych w przypadku wydatków na spłatę kredyty - praktyczne problemy stosowania zwolnienia podatkowego, BISP 2022, nr 2, Legalis 2024). Przepis ten zrywa zatem z dotychczas dominującą linią orzeczniczą, statuując nowe zasady.

Tym samym dochód, który uzyska Pan ze sprzedaży Lokalu mieszkalnego A w tym zakresie w jakim zostanie przeznaczony na spłatę kredytu zaciągniętego w (…) na zakup tego lokalu, będzie stanowił wydatek, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 PIT, niezależnie od tego, że zapłacona przez Pana w 2021 r. cena stanowiła koszt uzyskania przychodów także w części, w której została sfinansowana z tego kredytu. Taką wykładnię potwierdza także interpretacja ogólna nr DD2.8202.5.2020 Ministra Finansów z 1 kwietnia 2022 r.

Podobnie uważa Pan, że spłacając z ceny, którą w przyszłości uzyska Pan ze sprzedaży Lokalu mieszkalnego A kredyt zaciągnięty w (…) w 2023 r. na zakup Lokalu mieszkalnego B, jest Pan uprawniony do ulgi mieszkaniowej, na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a PIT. Dotyczy to zarówno spłaty tego kredytu w zakresie kapitału, jak i odsetek od tego kapitału. Wynika to już z samej literalnej treści tego przepisu.

Pana zdaniem, nie ma znaczenia czy na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2023 r. na zakup w styczniu 2024 r. Lokalu mieszkalnego B przeznaczy Pan dokładnie te środki finansowe, które pozyska tytułem ceny sprzedaży Lokalu mieszkalnego A, czy też ich równowartość w środkach pozyskanych (zarobionych) w ciągu najbliższych trzech lat. Tym samym, środki uzyskane ze sprzedaży Lokalu mieszkalnego A może Pan wydatkować także w inny sposób, byleby tylko ich równowartość pozyskaną z innych źródeł przeznaczyć na spłatę kredytu przeznaczonego na zakup Lokalu mieszkalnego B.

Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził bowiem w wyroku z 20 kwietnia 2012 r., sygn. akt II FSK 2067/10, że z redakcji art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) wcale nie wynika, iż warunkiem koniecznym uzyskania zwolnienia od podatku dochodowego jest wydatkowanie przez podatnika wyłącznie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, a nie innych środków pieniężnych będących w jego posiadaniu, a jedynie cel tego wydatkowania i termin.

Podobny pogląd zawierają wyroki NSA: z 5 sierpnia 2011 r., sygn. akt II FSK 383/10; z 6 grudnia 2013 r., sygn. akt II FSK 49/12; z 25 listopada 2016 r., sygn. akt II FSK 3011/14.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Źródła przychodów

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Biorąc pod uwagę powyższe, nienastępująca w ramach działalności gospodarczej planowana w 2024 r. sprzedaż lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nabytego przez Pana w 2021 r. w drodze umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia prawa do majątku wspólnego, będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego lokalu.

Odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Koszty uzyskania przychodu

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie wyłącznie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nabycie przez Pana lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nastąpiło odpłatnie, tj. w drodze umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia prawa do tego lokalu mieszkalnego.

W konsekwencji, powołany przez Pana w pytaniu i we własnym stanowisku w sprawie art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (przy czym powołując się we własnym stanowisku w sprawie na art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przywołał Pan treść art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) nie znajduje zastosowania w przedmiotowej sprawie. Przepis ten ustala bowiem koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości (udziału w nieruchomości) i praw majątkowych (udziału w prawie), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, tymczasem w przedmiotowej sprawie w przypadku sprzedaży w 2024 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, będzie Pan uprawniony do rozpoznania kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży tego lokalu, do których – ze względu na odpłatny charakter nabycia – zastosowanie ma art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei stosownie do treści art. 22 ust. 6f ww. ustawy:

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Możliwość uwzględnienia w kosztach uzyskania przychodu poniesionych wydatków

Jak wynika z przywołanych powyżej przepisów, podstawą obliczenia podatku będzie dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nabycie tego lokalu nastąpiło odpłatnie.

Do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia zgodnie z art. 22 ust. 6c w zw. z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zaliczyć można:

• udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia;
• udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania, których wysokość ustala się na podstawie faktury VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wskazany powyżej art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter szczególny i wyczerpująco określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy. Przepis ten tworzy katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów innych wydatków niż wymienione.

Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy, koszty wytworzenia i koszty nakładów. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa natomiast, co należy rozumieć pod pojęciem nakładów w rozumieniu ww. przepisu. Z brzmienia przepisu, jak i z poglądów reprezentowanych przez doktrynę wynika jednak, że za nakłady poniesione na lokal mieszkalny rozumie się wydatki ulepszające, modernizujące dany lokal mieszkalny, czy też nawet wydatki remontowe, które zwiększają wartość rynkową lokalu.

Stosownie zatem do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość będzie należało zakwalifikować wydatki na jego nabycie i to niezależnie od tego, czy kwoty tych wydatków zostały sfinansowane ze środków własnych i, czy też ze środków pochodzących z udzielonego kredytu.

Powyższy poogląda potwierdza wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 lutego 2013 r., sygn. akt II FSK 1299/11, w którym Sąd, odwołując się zarówno do wykładni językowej, systemowej jak i celowościowej interpretowanego przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – uznał, że:

Przy czym w tym miejscu wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Każdy z małżonków jest zatem samodzielnym podatnikiem podatku dochodowego, dla którego odrębnie określa się przychód, koszty uzyskania przychodów, dochód oraz podatek dochodowy.

Zasada ta ma zastosowanie także w odniesieniu do dochodów uzyskanych przez małżonków z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wchodzących w skład ich majątku wspólnego, co do których każdy z małżonków jest współwłaścicielem na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Takie uregulowanie opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oznacza, że obowiązek podatkowy z tego tytułu obciąża każdego z małżonków z osobna niezależnie od tego, że dochody te stanowią składnik majątku wspólnego małżonków. Tym samym w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego wchodzącego w skład majątku wspólnego małżonków i stanowiącego przedmiot współwłasności łącznej, przychód opodatkowuje się osobno u każdego z małżonków, przyjmując, w braku dowodu przeciwnego, że ich udziały w dochodzie są równe.

W konsekwencji, w przypadku planowanej w 2024 r. sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, każdemu z małżonków będzie należało przypisać 1/2 uzyskanego przychodu z tytułu ww. odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład majątku wspólnego. Każdy z małżonków będzie miał także prawo do odliczenia 1/2 kosztów uzyskania przychodu na zasadach przewidzianych w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Cena nabycia tego lokalu mieszkalnego wskazana w akcie notarialnym z 25 maja 2021 r., niezależnie od tego, że została sfinansowana i z Pana środków własnych i ze środków pochodzących z udzielonego Panu kredytu, będzie stanowiła koszt uzyskania przychodu z tytułu planowanego odpłatnego zbycia w 2024 r. tego lokalu mieszkalnego, na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegający uwzględnieniu przy obliczaniu dochodu (straty) z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego. Przy czym, przy obliczaniu dochodu ze zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość będzie mógł Pan odliczyć połowę ceny nabycia tego lokalu mieszkalnego.

Zatem, w tej części Pana stanowisko, w którym stwierdza Pan, że kosztem uzyskania przychodów ze zbycia Lokalu mieszkalnego A jest cała zapłacona za Niego cena, tj. łącznie z częścią sfinansowaną z kredytu, a nie jedynie Pana wkład własny, należało uznać za prawidłowe. Jednakże, jak wskazano wyżej, do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia ww. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie mógł Pan zaliczyć połowę ceny nabycia tego lokalu mieszkalnego.

W odniesieniu natomiast do Pana wątpliwości czy kosztem uzyskania przychodu poniesionym przy zakupie w 2021 r. Lokalu mieszkalnego A są odsetki zapłacone na poczet spłaty kredytu hipotecznego uzyskanego na zakup Lokalu mieszkalnego A, wskazać należy, że poniesione przez podatnika koszty związane z kredytem bankowym (np. prowizje, koszty ubezpieczenia kredytu, odsetki związane z tym kredytem, opłata związana z wcześniejszą spłatą kredytu), zaciągniętym na nabycie zbywanej nieruchomości, nie będą stanowiły kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości. Wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Powyższe stanowisko Organu potwierdza wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 czerwca 2013 r., sygn. akt II FSK 2218/11, w którym Sąd wskazał, że:

Prezentowany wyżej pogląd potwierdzają również wyroki NSA: z 14 marca 2013 r., sygn. akt II FSK 848/12; z 14 marca 2014 r., sygn. akt II FSK 848/12; z 28 września 2017 r., sygn. akt II FSK 1944/15.

Wobec powyższego, do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nie będzie mógł Pan zaliczyć wydatku na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup tego lokalu, zarówno zapłaconych dotychczas, jak i tych, które zostaną zapłacone do chwili sprzedaży tego lokalu.

Zatem, w tej części Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Zwolnienie podatkowe

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Przy czym, zgodnie z treścią art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei, jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 i ust. 30a ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Zawarte w tych przepisach wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania ww. zwolnienia ma charakter enumeratywny (wyczerpujący).

Ze zwolnienia tego wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów mieszkaniowych”, rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym. Zamiarem ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, było zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych praw majątkowych czy nieruchomości, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. U podstaw omawianego zwolnienia legło założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego. Powyższe wnioski wynikają wprost z brzmienia przepisu normującego powyższe zwolnienie.

Możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jasno wynika więc, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych musi być kredytem zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1, tj. m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie związanych z tym lokalem (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ww. ustawy). Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) ma być zaciągnięte na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe.

Istotne jest także, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży oraz, aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Przy czym, w myśl obowiązującego od 1 stycznia 2022 r. art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może być to również kredyt zaciągnięty w związku ze zbywaną nieruchomością, w tym również kredyt, wydatki na spłatę którego odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, sfinansowanych tym kredytem.

Przechodząc na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy zatem, że wydatkowanie przychodu z planowanego odpłatnego zbycia w 2024 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (Lokalu mieszkalnego A), począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie, w części przeznaczonego na spłatę kredytu hipotecznego i odsetek od tego kredytu zaciągniętego w 2020 r. na zakup tego lokalu mieszkalnego, który wykorzystywany jest wyłącznie na Pana cele mieszkaniowe, będzie stanowiło wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 30a w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegało zwolnieniu z opodatkowania na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od tego, że zapłacona przez Pana cena zakupu tego lokalu mieszkalnego będzie stanowiła koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tego lokalu także w części, w której została sfinansowana z tego kredytu.

Przeznaczenie przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość na spłatę kredytu i odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup tego lokalu, będzie również stanowiło wydatek na własne cele mieszkaniowe w świetle wskazanych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nawet jeśli kwota pokryta kredytem zostanie ujęta w kosztach zakupu tego lokalu mieszkalnego.

Zatem, Pana stanowisko w tej części, w której wskazuje Pan, że spłacając z ceny, którą w przyszłości uzyska Pan ze sprzedaży Lokalu mieszkalnego A kredyt zaciągnięty w (…) na zakup Lokalu mieszkalnego A, jest Pan uprawniony do ulgi mieszkaniowej - dotyczy to zarówno spłaty tego kredytu w zakresie kapitału, jak i odsetek od tego kapitału oraz, że dochód, który uzyska Pan ze sprzedaży Lokalu mieszkalnego A w tym zakresie w jakim zostanie przeznaczony na spłatę kredytu zaciągniętego w (…) na zakup tego lokalu, będzie stanowił wydatek, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 PIT, niezależnie od tego, że zapłacona przez Pana w 2021 r. cena stanowiła koszt uzyskania przychodów także w części, w której została sfinansowana z tego kredytu, należało uznać za prawidłowe.

Również wydatkowanie ww. przychodu z planowanego odpłatnego zbycia w 2024 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie, w części przeznaczonego na spłatę kredytu hipotecznego oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego w 2023 r. na zakup lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (Lokalu mieszkalnego B), w którym Pan mieszka i który wykorzystywany będzie wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, będzie można uznać za wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie uprawniało Pana do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

W konsekwencji, Pana stanowisko w tej części, w której wskazuje Pan, że spłacając z ceny, którą w przyszłości uzyska Pan ze sprzedaży Lokalu mieszkalnego A kredyt zaciągnięty w (…) w 2023 r. na zakup Lokalu mieszkalnego B, jest Pan uprawniony do ulgi mieszkaniowej, na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – dotyczy to zarówno spłaty tego kredytu w zakresie kapitału, jak i odsetek od tego kapitału, należało uznać za prawidłowe.

Przy czym, spłata począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie Lokalu mieszkalnego A, kredytu hipotecznego wraz z odsetkami, zaciągniętego w 2023 r. na poczet zakupu Lokalu mieszkalnego B, nie musi nastąpić dokładnie z tych środków pieniężnych, które zostaną uzyskane ze sprzedaży Lokalu mieszkalnego A.

Omawiane zwolnienie wymaga przeznaczenia równowartości (odpowiednio w całości lub części) przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na preferowane przez ustawodawcę cele, a takim przychodem jest wartość wyrażona w umówionej cenie sprzedaży, nie zaś faktycznie otrzymane środki finansowe.

W art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca nie mówi o zaspokojeniu własnych celów mieszkaniowych konkretnie za środki finansowe otrzymane z tytułu sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych. Stanowi natomiast o przeznaczeniu na preferowany cel przychodu rozumianego zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc kwoty w wysokości (wartości) pozostającej w granicach umówionej ceny sprzedaży nieruchomości przez podatnika, pomniejszonej o ewentualne koszty odpłatnego zbycia.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 września 2019 r., sygn. akt II FSK 3110/17, Sąd w odniesieniu do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stwierdził:

W konsekwencji, wydatkowanie wartości wyrażonej w cenie, która zostanie określona w umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość – o ile będzie odpowiadała wartości rynkowej tego lokalu mieszkalnego, pomniejszonej o ewentualne koszty odpłatnego zbycia – a nie konkretnych środków pieniężnych, które uzyska Pan ze sprzedaży tego lokalu mieszkalnego, po lub w dniu zawarcia umowy sprzedaży tego lokalu mieszkalnego, na spłatę kredytu hipotecznego oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego w 2023 r. na zakup lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (Lokalu mieszkalnego B), będzie uprawniało Pana do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, Pana stanowisko w tej części, w której wskazuje Pan, że nie ma znaczenia czy na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2023 r. na zakup w styczniu 2024 r. Lokalu mieszkalnego B przeznaczy Pan dokładnie te środki finansowe, które pozyska tytułem ceny sprzedaży Lokalu mieszkalnego A, czy też ich równowartość w środkach pozyskanych (zarobionych) w ciągu najbliższych trzech lat, należało uznać za prawidłowe.

Przy czym, aby równowartość przychodu z tego odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wydatkowanie środków pieniężnych (np. własnych oszczędności) powinno nastąpić po lub w dniu zawarcia umowy sprzedaży (przyrzeczonej) tego lokalu mieszkalnego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (np. Pana żony).

Należy dodatkowo zauważyć, że w Pana przypadku nie ma zastosowania interpretacja ogólna Ministra Finansów nr DD2.8202.5.2020 z 1 kwietnia 2022 r w sprawie wydatków poniesionych na spłatę kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość lub prawo majątkowe jako wydatku stanowiącego realizację własnego celu mieszkaniowego w stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2021 r., ponieważ dokona Pan sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość w okresie, którego wymieniona interpretacja ogólna nie obejmuje, tj. w stanie prawnym obowiązującym w 2024 r.

W odniesieniu do powołanych przez Pana wyroków sądów, wskazać należy, że niewątpliwie wyroki sądów kształtują pewną linię wykładni obowiązującego prawa, jednak dotyczą wyłącznie konkretnych spraw, w danym stanie prawnym. Należy stwierdzić, że rozstrzygnięcia w nich zawarte zapadły w indywidualnych sprawach i w świetle art. 87 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa i tym samym nie mogą być wiążące dla Organu wydającego przedmiotową interpretację. Natomiast organy podatkowe, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami sądów, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).