Interpretacja indywidualna z dnia 25 września 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.547.2024.2.AWY

Uznanie Sprzedającego za podatnika podatku VAT w ramach Transakcji sprzedaży Nieruchomości niezabudowanych i w konsekwencji uznanie Transakcji za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, nie podlegającą zwolnieniu od podatku VAT, obowiązek udokumentowana Transakcji fakturą oraz prawo Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji lub zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym na rachunek bankowy Kupującego.

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 7 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w ramach Transakcji sprzedaży Nieruchomości i w konsekwencji uznania Transakcji za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT,
• uznania, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT i powinna zostać udokumentowana fakturą,
• prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji lub zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym na rachunek bankowy Kupującego.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 20 września 2024 r. (wpływ 20 września 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• B.B.

Opis zdarzenia przyszłego

1.Wstęp

B.B. (dalej: „Sprzedający”) oraz A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jako kupujący (dalej: „Kupujący”) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanych zlokalizowanych w (…), działki gruntu numer 1, 2, 3 (dalej: „Transakcja”). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Ponadto Kupujący planuje dokonać nabycia sąsiadujących ze sobą nieruchomości gruntowych (dalej: „Inne nieruchomości”).

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedającego i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystania, (pkt 5) przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji oraz (pkt 6) opis działalności Kupującego po Transakcji.

2.Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedającego prawo własności nieruchomości gruntowych położonych w (…), stanowiących działki gruntu o numerach ewidencyjnych:

• Nr 1 o powierzchni 0,4380 ha, dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych - prowadzi księgę wieczystą KW o nr (…),
• Nr 2 o powierzchni 0,4368 ha, dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych - prowadzi księgę wieczystą KW o nr (…),
• Nr 3 o powierzchni 0,0401 ha, dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych - prowadzi księgę wieczystą KW o nr (…),

(dalej: „Nieruchomości”).

Zgodnie z uchwałą nr (…) Rady Miasta (...) z dnia 29 września 2009 r. w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Nr (…) w rejonie „C.”, działki 1, 2, 3, obręb (…) mają przeznaczenie: tereny przeznaczone pod przemysł, składy i magazyny, usługi komercyjne, z dopuszczeniem obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m².

Tym samym Nieruchomości stanowią tereny budowlane - grunty przeznaczone pod zabudowę w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. Nieruchomości są i na moment dokonania Transakcji będą niezabudowane, tj. nie będą na nich znajdować się żadne budynki, budowle, obiekty małej architektury, ani żadne inne naniesienia budowlane. Nieruchomości nie są uzbrojone oraz nie będą uzbrojone na moment planowanej Transakcji. Nieruchomości posiadają dostęp do drogi publicznej.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Nieruchomości nie przechodzą/znajdują się na nich instalacje wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle (np. urządzenia przesyłowe). Na Nieruchomościach nie zostały ustanowione służebności przesyłu.

Jak wynika z wypisów z rejestru gruntów wydanych na dzień 9 listopada 2023 r. z upoważnienia (...) Miasta, Nieruchomości stanowią grunty orne, oznaczone symbolem R, działka gruntu numer 1 - o klasyfikacji RII, działka gruntu nr 2 - o klasyfikacji RIIIa i działka gruntu nr 3 o klasyfikacji RIIIa.

Przedmiotem Transakcji nie będą prawa i obowiązki z jakichkolwiek umów ani żadne inne składniki majątkowe należące do Sprzedających. Nieruchomość nie jest w żaden sposób wyodrębniona (finansowo czy organizacyjnie) w majątku Sprzedającego.

3.Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego

Sprzedający jest osobą fizyczną i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie handlu, w szczególności sprzętem i artykułami spawalniczymi. Sprzedający nie prowadzi działalności polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią, w tym ziemią rolną (brak takiego wpisu w CEIDG). Sprzedający jest zarejestrowany (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowany) jako podatnik VAT czynny.

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą polskim rezydentem podatkowym, z siedzibą w (...). Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT oraz jest zarejestrowany (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowany) jako podatnik VAT czynny. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych i deweloperskich.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że Kupujący nie jest podmiotem powiązanym wobec Sprzedającego w rozumieniu art. 11a Ustawy o CIT, ani art. 23m Ustawy o PIT. Pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającym nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 Ustawy o VAT.

4.Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystania

Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości w następujący sposób:

• Działka nr 1 - Sprzedający nabył działkę na podstawie umowy sprzedaży z dnia 3 grudnia 2019 r. (Repertorium A numer (…)), która była poprzedzona zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 16 stycznia 2019 r. (Repertorium A numer (…)) od osoby fizycznej, która nabyła ją na podstawie umowy darowizny w 2011 r. Nabycie przedmiotowej działki przez Sprzedającego nie podlegało opodatkowaniu VAT, natomiast od jej nabycia odprowadzony został podatek od czynności cywilnoprawnych. Nabycie działki przez Sprzedającego nie było udokumentowane fakturą VAT.
• Działka nr 2 - Sprzedający nabył działkę na podstawie umowy sprzedaży z dnia 16 stycznia 2019 r. (Repertorium A numer (…)) od osoby fizycznej, która nabyła ją na podstawie umowy darowizny w 2011 r. Nabycie przedmiotowej działki przez Sprzedającego nie podlegało opodatkowaniu VAT, natomiast od jej nabycia odprowadzony został podatek od czynności cywilnoprawnych. Nabycie działki przez Sprzedającego nie było udokumentowane fakturą VAT.

 Nabycie działki nr 1 oraz 2 nastąpiło od tej samej osoby fizycznej. Sprzedający dokonał nabycia działek nr 1 oraz 2 do jego majątku prywatnego.

• Działka nr 3 - Sprzedający nabył działkę na podstawie umowy sprzedaży z dnia 1 kwietnia 2021 r. (Repertorium A numer (…)) od Gminy Miasto (...). Nabycie to nastąpiło w trybie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 z późn. zm.) po przeprowadzeniu przetargu ustnego nieograniczonego. Działka została nabyta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Sprzedającego. Sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT, a Sprzedający dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego. Jednocześnie Sprzedający wprowadził działkę nr 3 do ewidencji środków trwałych swojej działalności gospodarczej. Jednakże, w dniu 31 stycznia 2023 r. Sprzedający wycofał przedmiotową działkę z majątku firmy i przekazał ją na cele prywatne (do majątku prywatnego). Przekazanie działki nr 3 do majątku prywatnego podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, który Sprzedający odpowiednio rozliczył z urzędem skarbowym.

Na moment nabycia Nieruchomości były niezabudowane i stanowiły działki rolne. Po nabyciu Nieruchomości nie były na nich prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne. Ponadto Sprzedający nie jest rolnikiem i nie wykorzystuje działek do działalności rolniczej.

Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z VAT. Nieruchomości były i są nieużytkowane. Nieruchomości nie były przedmiotem żadnych umów dzierżawy czy najmu z osobami trzecimi ani nie były udostępniane osobom trzecim.

Sprzedający nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości, w tym działek. W celu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający obecnie nie podejmował żadnych działań marketingowych lub promocyjnych. To Kupujący zwrócił się do Sprzedającego z ofertą zakupu Nieruchomości.

5.Przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji

W dniu 4 grudnia 2023 r. E. Sp. z o.o. (dalej „Agent”) zawarł ze Sprzedającym warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (Repertorium A numer (…)), która obowiązywała do 30 kwietnia 2024 r. Umowa ta została zmieniona następnie Aneksem nr 1 zawartym w dniu 19 kwietnia 2024 r. (Repertorium A numer (…)) wydłużającym termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży na 31 sierpnia 2024 r. (dalej umowa i aneks razem: „Umowa Przedwstępna”). Planowane jest zawarcie kolejnego aneksu do Umowy Przedwstępnej przedłużającego termin zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości co najmniej do 31 października 2024 r.

Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej, Sprzedający zobowiązał się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości będących przedmiotem Transakcji na rzecz Agenta pod określonymi warunkami (dalej: „Warunki”), tj.:

1.przeprowadzenie przez Agenta procesu analizy stanu prawnego oraz technicznego Nieruchomości i uznanie przez Agenta, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

2.zmiany klasy gruntu Nieruchomości z II i III na IV,

3.uzyskania interpretacji indywidualnej dla Nieruchomości, z której wynikać będzie forma opodatkowania Transakcji (podatkiem VAT, bądź PCC).

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, powyższe warunki zawieszające zastrzeżone są na korzyść kupującego, co oznacza, że kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawieszających.

Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielił Agentowi prawa do dysponowania Nieruchomościami do celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę czy decyzji zatwierdzającej geodezyjny podział, przygotowania planowanej przez kupującego inwestycji w zakresie przewidzianej przez prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem do cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto do uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomości są wolne od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację inwestycji polegającej na budowie budynków przeznaczonych pod przemysł, składy i magazyny, usługi komercyjne z dopuszczeniem obiektów handlowych.

Sprzedający oświadcza ponadto w Umowie Przedwstępnej, że znane są mu zamierzenia dotyczące Nieruchomości, tj. realizacja inwestycji i że zobowiąże się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, protestów ani skarg w toku postępowań administracyjnych, dotyczących realizacji inwestycji, także po zawarciu umowy przyrzeczonej.

Jednocześnie, w ramach Umowy Przedwstępnej, Sprzedający udzielił Agentowi pełnomocnictwa z prawem substytucji do zasięgania informacji na temat Nieruchomości, jak również występowania o wydanie wszelkich zgód, decyzji administracyjnych, wymienionych powyżej, a także do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, w szczególności związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień, o których mowa w poprzednich akapitach.

Ponadto, w trakcie obowiązywania Umowy Przedwstępnej Sprzedający zobowiązuje się:

1.nie rozporządzać Nieruchomościami w całości lub w części ani nie obciążać ich prawami osób trzecich,

2.nie podejmować jakichkolwiek czynności dotyczących Nieruchomości lub Sprzedającego i jego działalności, które mogą w sposób istotny wpłynąć na stan Nieruchomości lub sytuację Sprzedającego,

3.powiadamiać kupującego o wszelkich istotnych czynnościach lub okolicznościach dotyczących Nieruchomości, w tym o aktualnym stanie wszelkich postępowań administracyjnych lub sądowych związanych z Nieruchomościami oraz niezwłocznie przekazywać kupującemu kopie tych postępowań.

Sprzedający będzie również zobowiązany dostarczyć przed dokonaniem Transakcji zaświadczenia potwierdzające, że nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.

Wszystkie wyżej opisane prace mają na celu przygotowanie Nieruchomości do planowanej przez Kupującego inwestycji (dalej: „Inwestycja”), opisanej w dalszej części wniosku. Są to standardowe czynności, do wykonania przed Transakcją.

Ponadto, spółka C. Sp. z o.o. (dalej: „C.”; podmiot powiązany z Kupującym w rozumieniu art. 11a Ustawy o CIT) wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla planowanej Inwestycji na Nieruchomości, a także jest w trakcie zlecania badań geotechnicznych.

Przed dokonaniem Transakcji planowane jest ponadto przeprowadzenie m.in. następujących czynności:

1.Dokonanie procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości,

2.Uzyskanie przez Kupującego lub podmiot z nim powiązany osobowo lub kapitałowo lub podmiot działający na jego zlecenie ostatecznej i prawomocnej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla planowanej Inwestycji,

3.Uzyskanie przez Kupującego lub podmiot z nim powiązany osobowo lub kapitałowo lub podmiot działający na jego zlecenie warunków technicznych na dostawę mediów dla planowanej Inwestycji,

4.Zawarcie przez Kupującego lub podmiot z nim powiązany osobowo lub kapitałowo lub podmiot działający na jego zlecenie z Miastem (...) porozumienia drogowego umożliwiającego skomunikowanie Zamierzenia Inwestycyjnego zgodnego z wytycznymi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i opisanego w DUŚ,

5.Wykazanie braku jakichkolwiek obciążeń Nieruchomości, z wyjątkiem obciążeń zidentyfikowanych w trakcie badania due diligence, które nie mają negatywnego wpływu na Nieruchomość.

Należy wskazać, że poza udzieleniem wspomnianego pełnomocnictwa (oraz ewentualnie dodatkowych pełnomocnictw - gdyby takie pełnomocnictwa były konieczne) Sprzedający nie będzie podejmował żadnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do Transakcji, ani nie będzie aktywnie wspierać Agenta, C. czy Kupującego w uzyskaniu ewentualnych decyzji, zezwoleń i zaświadczeń opisanych powyżej. Całe zaangażowanie Sprzedającego sprowadza się do udzielenia pełnomocnictwa Agentowi (oraz ewentualnych dodatkowych pełnomocnictw gdyby były konieczne), to na Agencie (C. lub Kupującym, w przypadku scedowania pełnomocnictw) działającym samodzielnie w oparciu o pełnomocnictwo (lub zlecając wykonanie określonych czynności profesjonalnym doradcom np. prawnikom, architektom, geodetom itp.) spoczywa doprowadzenie do stanu faktycznego i prawnego, w którym możliwa będzie finalizacja Transakcji.

Sprzedający przed dokonaniem sprzedaży nie będzie dokonywał czynności w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży, w szczególności działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności Nieruchomości.

Cesja umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości

Na podstawie postanowień Umowy Przedwstępnej, Agent mógł dokonać cesji wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na dowolną spółkę mającą siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej bądź na rzecz dowolnej spółki będącej przedsiębiorcą państwa członkowskiego Europejskiego Obszaru Gospodarczego.

Tym samym, w dniu 8 lipca 2024 r. Agent zawarł ze spółką C. przedwstępną umowę sprzedaży praw i przejęcia obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej zawartej ze Sprzedającym (dalej: „Przedwstępna Umowa Cesji”) - Repertorium A Nr (…). Umowa ta obejmuje również przedwstępne umowy sprzedaży Innych nieruchomości zawarte przez Agenta.

Po spełnieniu warunków zawieszających określonych w Przedwstępnej Umowie Cesji, zostanie zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży praw i przejęcia obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej zawartej ze Sprzedającym (dalej: „Umowa Cesji”). Planowane jest, że C. dokona cesji praw i obowiązków wynikających z Przedwstępnej Umowy Cesji na Kupującego. W takim przypadku Umowa Cesji zostanie zawarta pomiędzy Agentem i Kupującym, tym samym po jej zawarciu to na Kupującego przejdą wszelkie pełnomocnictwa oraz prawa do dysponowania Nieruchomościami. Planowane jest zawarcie Umowy Cesji w terminie najpóźniej do 31 października 2024 r.

W wyniku zawarcia Umowy Cesji Transakcji ze Sprzedającym (tj. zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości) dokona Kupujący.

Ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Wnioskodawcy planują przeprowadzić Transakcję najpóźniej do 31 października 2024 r. Natomiast nie można wykluczyć sytuacji, że Transakcja może zostać zawarta po tej dacie. Natomiast, w związku z przysługującym Gminie Miasto (...) prawem pierwokupu, przeniesienie własności w stosunku do działki 3 najprawdopodobniej zostanie dokonane na podstawie 2 umów - warunkowej umowy sprzedaży, a następnie po otrzymaniu zawiadomienia o niewykonaniu prawa pierwokupu przez (...) Miasta (...) bądź po bezskutecznym upływie terminu do wykonania prawa pierwokupu, z umowy przenoszącej własność (umowy sprzedaży).

6.Opis działalności Kupującego po Transakcji

Kupujący planuje nabyć Nieruchomości w celu realizacji na nich Inwestycji polegającej na budowie dwóch hal produkcyjno-magazynowo-logistycznych z zapleczem socjalno-biurowym i infrastrukturą towarzyszącą. Inwestycja będzie realizowana na Nieruchomości oraz Innych nieruchomościach. Po realizacji Inwestycji Kupujący będzie wykonywał czynności opodatkowane VAT. Kupujący zamierza skomercjalizować budynek i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku. Działalność ta, stanowiąca odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z VAT w stosunku do wybudowanej Inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego.

Podsumowując:

• Nieruchomości są terenami budowlanymi, ale obecnie są niezabudowane i będą niezabudowane na moment dokonania Transakcji;
• Nieruchomości są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny przeznaczone pod przemysł, składy i magazyny, usługi komercyjne, obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m²;
• Nieruchomości stanowią grunt rolny zgodnie z art. 46 KC;
• Nieruchomości stanowią majątek prywatny Sprzedającego na dzień planowanej Transakcji;
• Sprzedający oraz Kupujący są podatnikami VAT w rozumieniu Ustawy o VAT na moment złożenia niniejszego Wniosku (oraz będą podatnikami VAT czynnymi na moment Transakcji);
• Sprzedający nie zatrudniał ani nie zatrudnia żadnych pracowników ani osób, dla których Nieruchomości byłyby zakładem pracy.

Wnioskodawcy pragną także wskazać, że skutki podatkowe po stronie Sprzedającego związane ze sprzedażą Nieruchomości były już przedmiotem zapytania w odpowiedzi na które została wydana interpretacja indywidualna z dnia 1 lutego 2024 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.835.2023.3.AB). W przedmiotowej interpretacji Organ uznał stanowisko za prawidłowe. Natomiast, obecna planowana Transakcja ma zostać dokonana z innym podmiotem, a także w pewnym zakresie odmienny jest stan faktyczny.

Pytania

1.Czy Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT?

2.Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w pytaniu nr 1 za prawidłowe i uznania, że Sprzedający występuje w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji Transakcja podlegać będzie pod Ustawę o VAT, to czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako dostawa terenów budowlanych oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a także powinna zostać udokumentowana fakturą VAT?

3.Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w pytaniu nr 1 i nr 2 za prawidłowe i uznania, że Sprzedający w ramach opisanej Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji Transakcja podlegać będzie opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT, to czy po dokonaniu Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Kupującego do celów działalności opodatkowanej VAT, Kupujący jest uprawniony do:

a.obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 Ustawy o VAT) i

b.zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym na rachunek bankowy Kupującego (zgodnie z art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT)?

Stanowisko Zainteresowanych

1.Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT, ponieważ Sprzedający w ramach Transakcji powinien zostać uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

2.W ocenie Wnioskodawców, skoro Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji występuje jako podatnik VAT, to sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, ponieważ Nieruchomości są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z którego wynika, że Nieruchomości stanowią tereny budowlane, a także nie mają zastosowania zwolnienia wskazane w art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT. Wówczas transakcja (transakcje) sprzedaży Nieruchomości powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.

3.W ocenie Wnioskodawców, jeśli sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT to Kupującemu będzie przysługiwało prawo do:

a.obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji, oraz

b.zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym na rachunek bankowy Kupującego,

ponieważ nabywana Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

UZASADNIENIE

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy Transakcja podlega opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego wpływa na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Kupującego, określenie czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT bezpośrednio wpływa na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron planowanej Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

Zobowiązanym do zapłaty podatku od towarów i usług jest co do zasady podatnik tego podatku, czyli podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT.

Zgodnie z Ustawą o VAT podatnikami mogą być również w określonych sytuacjach podmioty nieprowadzące działalności gospodarczej, jednakże są to szczególne sytuacje, które nie mają zastosowania do opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego (np. wewnątrzwspólnotowe nabycie nowych środków transportu przez osobę fizyczną), dlatego Wnioskodawcy nie będą szczegółowo analizować tych sytuacji.

Ustawa o podatku od towarów i usług definiuje pojęcie podatnika, czyli podmiotu, który dokonuje czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jednocześnie, jak wynika z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych, w świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż działki była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. TSUE stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. TSUE wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Strony zawarły Umowę Przedwstępną, na podstawie której Sprzedający udzielił Agentowi pełnomocnictwa do dokonania następujących czynności:

1.przeprowadzenia przez Agenta procesu analizy stanu prawnego oraz technicznego Nieruchomości i uznanie przez Agenta według jego oceny, wyniki tej analizy za satysfakcjonujące,

2.zmiany klasy gruntu Nieruchomości z II/III na IV,

3.uzyskania interpretacji indywidualnej dla Nieruchomości, z której wynikać będzie forma opodatkowania transakcji (podatkiem VAT, bądź PCC).

Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielił Agentowi prawa do dysponowania Nieruchomościami do celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę czy decyzji zatwierdzającej geodezyjny podział, przygotowania planowanej Inwestycji w zakresie przewidzianej przez prawo budowlane tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem do cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto do uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomości są wolne od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację inwestycji polegającej na budowie budynków przeznaczonych pod przemysł, składy i magazyny, usługi komercyjne z dopuszczeniem obiektów handlowych.

Jednocześnie, w ramach Umowy Przedwstępnej, Sprzedający udzielił Agentowi pełnomocnictwa z prawem substytucji do zasięgania informacji na temat Nieruchomości, jak również występowania o wydanie wszelkich zgód, decyzji administracyjnych, wymienionych powyżej, a także do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, w szczególności związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień, o których mowa w akapicie poprzednim.

Wyżej wskazane pełnomocnictwo uprawnia Kupującego do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Wszystkie wyżej opisane prace mają na celu przygotowanie Nieruchomości do Inwestycji. Są to standardowe czynności, do wykonania przed Transakcją.

Ponadto, spółka C. wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla planowanej Inwestycji, a także jest w trakcie zlecania badań geotechnicznych.

Przed dokonaniem Transakcji planowane jest również przeprowadzenie m.in. następujących czynności:

1.Dokonanie procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości,

2.Uzyskanie przez Kupującego lub podmiot z nim powiązany osobowo lub kapitałowo lub podmiot działający na jego zlecenie ostatecznej i prawomocnej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla planowanej Inwestycji,

3.Uzyskanie przez Kupującego lub podmiot z nim powiązany osobowo lub kapitałowo lub podmiot działający na jego zlecenie warunków technicznych na dostawę mediów dla planowanej Inwestycji,

4.Zawarcie przez Kupującego lub podmiot z nim powiązany osobowo lub kapitałowo lub podmiot działający na jego zlecenie z Miastem A. porozumienia drogowego umożliwiającego skomunikowanie planowanej Inwestycji zgodnego z wytycznymi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i opisanego w DUŚ,

5.Wykazanie braku jakichkolwiek obciążeń Nieruchomości, z wyjątkiem obciążeń zidentyfikowanych w trakcie badania due diligence, które nie mają negatywnego wpływu na Nieruchomość.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu. W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości Sprzedający będzie podejmował pewne działania w sposób zorganizowany.

Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Agenta/C./Kupującego lub inny podmiot, któremu udzielone zostanie pełnomocnictwo wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego. Oznacza to, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości Sprzedający podejmie pewne działania w sposób zorganizowany. Zdaniem Wnioskodawców uznać należy, że podejmowane (planowane) przez Sprzedającego działania oraz dokonane czynności będą wykluczały sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Sprzedający udzielając pełnomocnictwa w ramach Umowy Przedwstępnej na dokonanie opisanych we wniosku czynności polegających na przygotowaniu Nieruchomości do przeprowadzenia Inwestycji (polegającej na budowie dwóch hal produkcyjno-magazynowo-logistycznych z zapleczem socjalno-biurowym i infrastrukturą towarzyszącą), będzie podejmował pośrednio działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Ponadto, działka nr 3 została nabyta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Sprzedającego. Sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT, a Sprzedający dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego. Jednocześnie Sprzedający wprowadził działkę nr 3 do ewidencji środków trwałych swojej działalności gospodarczej. Natomiast dopiero w dniu 31 stycznia 2023 r. Sprzedający wycofał przedmiotowa działkę z majątku firmy i przekazał ją na cele prywatne (do majątku prywatnego).

Należy również wskazać, że Sprzedający dokona jednoczesnej sprzedaży trzech działek (nr 1, 2 i 3), które nabywał sukcesywnie w ostatnich latach (2019, 2021). Ta sytuacja stanowi dodatkowy argument za twierdzeniem, że Sprzedający wykazywał aktywność w przedmiocie nabywania i późniejszego zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Mając na względzie ww. przepisy oraz utrwaloną praktykę interpretacyjną organów podatkowych należy stwierdzić, że Sprzedający dokonując dostawy Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji wystąpi w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko, zgodnie z którym Sprzedający będzie występować w charakterze podatnika VAT w związku z faktem, że udzieli Kupującemu pełnomocnictwa o szerokim zakresie, którego celem jest uzyskanie wszystkich formalnoprawnych zgód i decyzji do przeprowadzenia na Nieruchomościach inwestycji polegającej na wybudowaniu nieruchomości komercyjnej wykracza poza rozporządzenie majątkiem osobistym i stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT, co zostało potwierdzone w licznych interpretacjach indywidualnych wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej np.:

• interpretacja z dnia 7 września 2023 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.383.2023.2.MŻ;
• interpretacja z dnia 29 sierpnia 2022 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.315.2022.3.MD;
• interpretacja z dnia 27 grudnia 2022 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.523.2022.1.NF;
• interpretacja z dnia 1 lutego 2023 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.700.2022.2.KK;
• interpretacja z dnia 15 września 2020 r., sygn. 0112-KDIL1-1.4012.309.2020.1.EB;
• interpretacja z dnia 23 sierpnia 2023 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.318.2023.1.MM;
• interpretacja z dnia 7 sierpnia 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.359.2023.1.MN;
• interpretacja z dnia 11 sierpnia 2023 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.334.2023.2.MC;
• interpretacja z dnia 11 sierpnia 2023 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.348.2023.1.AKR;
• interpretacja z dnia 23 sierpnia 2023 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.305.2023.2.SM;
• interpretacja z dnia 7 sierpnia 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.360.2023.1.MN;
• interpretacja z dnia 4 sierpnia 2023 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.318.2023.1.MM.

Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT, ponieważ Sprzedający w ramach Transakcji powinien zostać uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

1.Uwagi ogólne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji powinno być opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, dostawa nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie czy przedmiot Transakcji będzie stanowił odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT, a jeśli tak, to czy nie podlega wyłączeniu od opodatkowania VAT ze względu na to, że przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zgodnie z przepisami Ustawy o VAT podatkiem od towarów i usług podlega w szczególności odpłatna dostawa towarów (art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT). Jednocześnie czynności odpłatnej dostawy towarów podlegają opodatkowaniu VAT niezależnie od tego, czy zostały dokonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

Jak wynika z przepisów Ustawy o VAT przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również m.in. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie, wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu, wydanie towarów na podstawie umowy komisu, wydanie gruntów w użytkowanie wieczyste itd.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Niewątpliwie sprzedaż Nieruchomości za wynagrodzeniem stanowi odpłatną dostawę towarów, jeśli dokonywane jest przez podmiot mający status podatnika. Jak zostało szczegółowo opisane w uzasadnieniu do Pytania nr 1 - w ocenie Wnioskodawców Sprzedający w ramach Transakcji będzie występować jako podatnik VAT.

Z tej perspektywy, aby określić, czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, kluczowe jest ustalenie, czy przedmiot Transakcji nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w związku z tym jest wyłączony z opodatkowania VAT.

2.Brak możliwości uznania sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji za sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że Transakcja powinna być wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego planowana Transakcja powinna była zostać wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Odnośnie do definicji przedsiębiorstwa, należy wskazać, że nie została ona wyrażona w przepisach Ustawy o VAT, ale wynika z przepisów Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmującym w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne oraz tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powyższego należy wskazać, że przedmiotem planowanej Transakcji będą jedynie Nieruchomości tj. niezabudowane działki gruntu.

Natomiast przedmiotem planowanej Transakcji nie będą prawa i obowiązki z jakichkolwiek umów, ani żadne inne składniki majątkowe należące do Sprzedającego. Nieruchomości nie są w żaden sposób wyodrębnione (finansowo czy organizacyjnie) w majątku Sprzedającego. Nieruchomości stanowią majątek prywatny Sprzedającego. Nieruchomości były i są nieużytkowane. Dodatkowo, należy wskazać, że działki będące przedmiotem Transakcji nie są uzbrojone, ani nie zostały przez Sprzedającego zawarte żadne umowy związane z Nieruchomościami.

Zdaniem Wnioskodawców taki przedmiot planowanej Transakcji jednoznacznie wskazuje na to, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży Nieruchomości za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych, m.in.:

• interpretacja z dnia 20 listopada 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW,
• interpretacja z dnia 14 stycznia 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR,
• interpretacja z dnia 10 stycznia 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR,
• interpretacja z dnia 10 stycznia 2019 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM,
• interpretacja z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS,
• interpretacja z dnia 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM,
• interpretacja z dnia 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG,
• interpretacja z dnia 14 września 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS.

Mając na względzie powyżej przedstawione regulacje, zdaniem Wnioskodawców przedmiotem Transakcji nie będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa ani przedsiębiorstwo.

3.Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji

Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości należy przeanalizować możliwość korzystania ze zwolnienia od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 Ustawy.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zwalnia się dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Ponadto zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: (a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, (b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, pod warunkiem że: (a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, (b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy o VAT

W kontekście powyższego zdaniem Wnioskodawców należy wskazać, że przedmiotem planowanej Transakcji są Nieruchomości tj. działki gruntu niezabudowane budynkami lub budowlami, ani żadnymi innymi naniesieniami. Zatem zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a Ustawy o VAT dotyczące terenów zabudowanych nie będą miały zastosowania do sprzedaży Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji, gdyż Nieruchomości stanowią i na dzień Transakcji będą stanowiły niezabudowane działki gruntu.

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT

W ocenie Wnioskodawców, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie miało zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie stanu przyszłego, Nieruchomości są objęte miejscowym planem zagospodarowania z przeznaczenie: tereny przeznaczone pod przemysł, składy i magazyny, usługi komercyjne, obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m².

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak zostało wskazane w powyższej sytuacji Nieruchomości będą stanowić tereny budowlane zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, gdyż na dzień Transakcji Nieruchomości będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym Nieruchomości będą stanowiły teren budowlany tj. grunt przeznaczony pod zabudowę.

Tym samym, w ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenów budowlanych, gdyż nie zostanie spełniony warunek wskazany w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT

W ocenie Wnioskodawców, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie miało zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

W opisie sprawy wskazano, że z tytułu nabycia działek nr 1 oraz 2 Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż nabycie ich nastąpiło od osoby fizycznej sprzedającej te działki poza działalnością gospodarczą i w ogóle nie było opodatkowane VAT. Natomiast, transakcje nabycia działek nr 1 i 2 podlegały opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym w okolicznościach niniejszej sprawy nie można mówić, że Sprzedającym przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działek nr 1 oraz nr 2, że takie prawo Sprzedającym nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Dodatkowo, w przypadku działek nr 1 i 2 nie został spełniony również drugi warunek, tj. działki nie służyły wyłącznie działalności zwolnionej VAT, gdyż działki były elementem majątku prywatnego i w ogóle nie służyły działalności podlegającej podatkowi od towarów i usług.

Jednocześnie, jak wskazano w opisie stanu przyszłego, nabycie działki nr 3 podlegało opodatkowaniu VAT, natomiast Sprzedający odliczył podatek VAT. Działka pierwotnie została nabyta do działalności gospodarczej Sprzedającego i została wprowadzona do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej. Jednakże, w dniu 31 stycznia 2023 r. Sprzedający wycofał przedmiotowa działkę z majątku firmy i przekazał ją na cele prywatne (do majątku prywatnego). Przekazanie działki nr 3 do majątku prywatnego podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, który Sprzedający odpowiednio rozliczył z urzędem skarbowym.

Natomiast należy wskazać, że Sprzedający nie wykorzystywał działki nr 3 przez cały okres od nabycia wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z VAT, ponieważ działka najpierw stanowiła środek trwały w prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, natomiast po wycofaniu do majątku prywatnego nie była przez niego użytkowana, a tym samym w ogóle nie służyła działalności podlegającej podatkowi od towarów i usług.

Tym samym w przypadku wszystkich działek 1, 2, 3 nie wystąpiły łącznie dwa warunki wskazane w art. 42 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT - a więc zwolnienie z tego przepisu nie znajduje zastosowania dla żadnej z działek.

Podsumowując z uwagi na fakt, że Sprzedający w ramach Transakcji będzie występować jako podatnik VAT i dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenów budowlanych, oraz nie korzysta ze zwolnienia od podatku w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, jak również na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, to Sprzedający będzie występował jako podatnik VAT w ramach planowanej dostawy Nieruchomości.

Wówczas Transakcja sprzedaży Nieruchomości powinna zostać udokumentowana fakturą (fakturami) VAT (wystawienie faktury/faktur przez Sprzedającego lub w ramach procedury samofakturowania na podstawie przepisu 106d Ustawy o VAT - w zależności od decyzji Wnioskodawców).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

W ocenie Wnioskodawców w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT (stosownie do Pytania nr 1 i nr 2 we Wniosku) to Kupującemu będzie przysługiwać prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i zwrot nadwyżki na rachunek bankowy Kupującego.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów / usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu / wytworzeniu.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie prowadzić działalność gospodarczą polegającą na realizacji Inwestycji polegającej na budowie dwóch hal produkcyjno-magazynowo-logistycznych z zapleczem socjalno-biurowym i infrastrukturą towarzyszącą. Po wybudowaniu Inwestycji Kupujący będzie ją wykorzystywać do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Kupujący zamierza skomercjalizować budynek i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku. Działalność ta, jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z VAT w stosunku do wybudowanej inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego.

Zatem Kupujący będzie uprawniony do odliczenia całej kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości od kwoty podatku należnego i ewentualnego zwrotu nadwyżki podatku na rachunek bankowy Kupującego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

 Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości (działek nr 1, 2 i 3) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. działek Sprzedający podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że:

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego:

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych:

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z kolei art. 108 Kodeksu cywilnego stanowi:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Z okoliczności sprawy wynika, że planują Państwo kupić Nieruchomości (niezabudowane działki nr 1, 2 i 3) od B.B. (Sprzedającego).

Jak wskazali Państwo we wniosku, Nieruchomości - zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - są położone na terenach przeznaczonych pod przemysł, składy i magazyny, usługi komercyjne, z dopuszczeniem obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m².

Sprzedający jest osobą fizyczną i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie handlu w szczególności sprzętem i artykułami spawalniczymi. Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości w następujący sposób:

• Działkę nr 1 nabył na podstawie umowy sprzedaży z 3 grudnia 2019 r., nabycie nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, nie było udokumentowane fakturą.
• Działkę nr 2 nabył na podstawie umowy sprzedaży z 16 stycznia 2019 r., nabycie nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, nie było udokumentowane fakturą.

Nabycie działek nr 1 i 2 nastąpiło do majątku prywatnego Sprzedającego.

• Działkę nr 3 nabył na podstawie umowy sprzedaży z 1 kwietnia 2021 r. Działka została nabyta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Sprzedającego. Sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT, a Sprzedający dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego. Sprzedający wprowadził działkę nr 3 do ewidencji środków trwałych swojej działalności gospodarczej. 31 stycznia 2023 r. Sprzedający wycofał przedmiotową działkę z majątku firmy i przekazał ją do majątku prywatnego.

4 grudnia 2023 r. E. Sp. z o.o. (dalej: „Agent”) zawarł ze Sprzedającym warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej, Sprzedający zobowiązał się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości na rzecz Agenta pod określonymi warunkami, tj.:

1.przeprowadzenie przez Agenta procesu analizy stanu prawnego oraz technicznego Nieruchomości i uznanie przez Agenta według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

2.zmiany klasy gruntu Nieruchomości z II i III na IV,

3.uzyskania interpretacji indywidualnej dla Nieruchomości, z której wynikać będzie forma opodatkowania Transakcji (podatkiem VAT, bądź PCC).

Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielił Agentowi prawa do dysponowania Nieruchomościami do celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę czy decyzji zatwierdzającej geodezyjny podział, przygotowania planowanej Inwestycji w zakresie przewidzianej przez prawo budowlane tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem do cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto do uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących siedzi i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomości są wolne od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację inwestycji polegającej na budowie budynków przeznaczonych pod przemysł, składy i magazyny, usługi komercyjne z dopuszczeniem obiektów handlowych.

Jednocześnie, w ramach Umowy Przedwstępnej, Sprzedający udzielił Agentowi pełnomocnictwa z prawem substytucji do zasięgania informacji na temat Nieruchomości, jak również występowania o wydanie wszelkich zgód, decyzji administracyjnych, wymienionych powyżej, a także do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, w szczególności związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień, o których mowa w akapicie poprzednim.

Wyżej wskazane pełnomocnictwo uprawnia Kupującego do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Wszystkie wyżej opisane prace mają na celu przygotowanie Nieruchomości do Inwestycji. Są to standardowe czynności, do wykonania przed Transakcją.

Ponadto, spółka C. wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla planowanej Inwestycji, a także jest w trakcie zlecania badań geotechnicznych.

Przed dokonaniem Transakcji planowane jest również przeprowadzenie m.in. następujących czynności:

1.Dokonanie procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości,

2.Uzyskanie przez Kupującego lub podmiot z nim powiązany osobowo lub kapitałowo lub podmiot działający na jego zlecenie ostatecznej i prawomocnej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla planowanej Inwestycji,

3.Uzyskanie przez Kupującego lub podmiot z nim powiązany osobowo lub kapitałowo lub podmiot działający na jego zlecenie warunków technicznych na dostawę mediów dla planowanej Inwestycji,

4.Zawarcie przez Kupującego lub podmiot z nim powiązany osobowo lub kapitałowo lub podmiot działający na jego zlecenie z Miastem (...) porozumienia drogowego umożliwiającego skomunikowanie planowanej Inwestycji zgodnego z wytycznymi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i opisanego w DUŚ,

5.Wykazanie braku jakichkolwiek obciążeń Nieruchomości, z wyjątkiem obciążeń zidentyfikowanych w trakcie badania due diligence, które nie mają negatywnego wpływu na Nieruchomość.

8 lipca 2024 r. Agent zawarł ze spółką C. przedwstępną umowę sprzedaży praw i przejęcia obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej zawartej ze Sprzedającym (dalej: „Przedwstępna Umowa Cesji”). Planowane jest, że C. dokona cesji praw i obowiązków wynikających z Przedwstępnej Umowy Cesji na Państwa.

Należy wskazać, że to, że opisane wyżej działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osoby trzecie, nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Państwa/C./Agenta wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawców. Osoby te, dokonując działań, do których zostały upoważnione, uatrakcyjnią sprzedawane Nieruchomości będące nadal własnością Sprzedającego. Działania te, dokonane za pełną zgodą Sprzedającego wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towarów i wzrost ich wartości.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomości będą podlegały wielu ww. czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Państwa, Agenta lub C. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będą Nieruchomości o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie ich sprzedaż.

W Umowie Przedwstępnej została wyrażona przez Sprzedającego zgoda na to, że Agent będzie miał prawo do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane i w oparciu o tą zgodę będzie występować o uzyskanie potrzebnych do realizacji planowanej inwestycji zgód, pozwoleń czy decyzji. Wskazane czynności będą wykonywane przed zawarciem ostatecznej Umowy Sprzedaży, gdy Sprzedający jest właścicielem Nieruchomości.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającego sprzedaż Nieruchomości (działek nr 1, 2 i 3) będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Sprzedający, dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będzie wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Wyrażając zgodę w umowie przedwstępnej oraz udzielając pełnomocnictwa Agentowi, Sprzedający będzie w efekcie wychodzić naprzeciw Państwa oczekiwaniom co do przygotowania sprzedawanych Nieruchomości pod planowaną przez Państwa Inwestycję, de facto przyspieszając jej realizację. Zatem wszystkie podjęte przed zawarciem ostatecznej umową sprzedaży, czynności zmierzają do uatrakcyjnienia działki i doprowadzenia jej do stanu zgodnego z Państwa wymaganiami. Ponadto są realizacją warunków, od których uzależnione jest zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży.

Należy również zauważyć, że Sprzedający nabył działkę nr 3 w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i wprowadził tę działkę do ewidencji środków trwałych. Tym samym nie można uznać, że działka nr 3 stanowiła majątek prywatny Sprzedającego wykorzystywany wyłącznie do jego celów osobistych.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Nieruchomości (działek nr 1, 2 i 3) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii, czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako dostawa niekorzystająca ze zwolnienia od tego podatku oraz czy powinna zostać udokumentowana fakturą.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym:

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977):

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. W przedmiotowej sprawie - miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT.

Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego i wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że sprzedawane Nieruchomości są niezabudowane i stanowią tereny przeznaczone pod przemysł, składy i magazyny, usługi komercyjne, z dopuszczeniem obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że niezabudowane Nieruchomości stanowią tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości (działek nr 1, 2 i 3) nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z okoliczności sprawy wynika, że Sprzedający nabył prawo własności działek nr 1 i 2 na podstawie umów sprzedaży od tej samej osoby fizycznej, a nabycia te nie podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z uwagi na okoliczność, że nabycie działek nr 1 i 2 przez Sprzedającego nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, nie można uznać, że nie przysługiwało Sprzedającemu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawy nie były objęte tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Sprzedającemu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działek nr 1 i 2 lub że takie prawo mu nie przysługiwało.

Z kolei działkę nr 3 Sprzedający nabył na podstawie umowy sprzedaży z 1 kwietnia 2021 r. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. 31 stycznia 2023 r. Sprzedający wycofał przedmiotową działkę z majątku firmy i przekazał ją na cele prywatne (do majątku prywatnego). Przekazanie działki nr 3 do majątku prywatnego podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ponadto wskazali Państwo, że Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z VAT.

Oznacza to, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości (działek nr 1, 2 i 3) nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Wobec tego, do sprzedaży Nieruchomości nie będzie miał zastosowania ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Tym samym, sprzedaż Nieruchomości (działek nr 1, 2 i 3) przez Sprzedającego będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

Należy ponadto wskazać, że zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy nie może znaleźć zastosowania w niniejszej sprawie, ponieważ powyższe przepisy dotyczą dostawy budynków, budowli lub ich części, podczas gdy - zgodnie z Państwa wskazaniem - Nieruchomości stanowią grunty niezabudowane.

Należy w tym miejscu zauważyć, że jak wynika z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Z przywołanych przepisów wynika, że - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Z przedstawionego przez Państwa opisu sprawy wynika, że zarówno Państwo, jak i Sprzedający, są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Ponadto, jak wskazano powyżej, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego na Państwa rzecz będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, niekorzystającą ze zwolnienia od tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i 2 ustawy. Wobec tego, Sprzedający będzie zobowiązany udokumentować dostawę Nieruchomości wystawiając fakturę z tego tytułu.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości, należy zauważyć, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Według art. 86 ust. 11 ustawy:

Z art. 87 ust. 1 ustawy wynika, że:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Z opisu sprawy wynika, że planują Państwo nabyć Nieruchomości w celu realizacji na nich Inwestycji polegającej na budowie dwóch hal produkcyjno-magazynowo-logistycznych z zapleczem socjalno-biurowym i infrastrukturą towarzyszącą. Po realizacji Inwestycji będą Państwo wykonywali czynności opodatkowane podatkiem VAT. Zamierzają Państwo świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku. Działalność ta, stanowiąca odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu podatkiem VAT. Ponadto, nie będą Państwo dokonywali czynności zwolnionych od podatku VAT w stosunku do wybudowanej Inwestycji.

Zatem, odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że skoro dostawa Nieruchomości (działek nr 1, 2 i 3) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki, to - jako zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług, który będzie wykorzystywał ww. Nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT - będą Państwo mieli prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Przy czym, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabytych Nieruchomości, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym otrzymają Państwo fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Jeśli nie dokonają Państwo obniżenia kwoty podatku należnego w ww. terminie, mogą Państwo obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych.

Tym samym, jeśli w okresie rozliczeniowym kwota podatku naliczonego będzie wyższa od kwoty podatku należnego, będą mieli Państwo prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 również uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy również zaznaczyć, że pytania przedstawione przez Państwa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznaczają zakres przedmiotowy tego wniosku. W związku z powyższym informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko kwestii objętych pytaniami. Zatem, inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego stanowiska, nie objęte pytaniami, nie zostały rozpatrzone w niniejszej interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym opisanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).