Nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy

Wśród licznych zmian, które wprowadziła ubiegłoroczna reforma planistyczna, są nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Po wejściu w życie planów ogólnych (a te gminy muszą uchwalić najpóźniej do końca przyszłego roku) WZ-ki będą co do zasady wydawane jedynie w obszarach uzupełnienia zabudowy. Od tej reguły są tylko nieliczne wyjątki. Inaczej mówiąc, położenie działki w obszarze uzupełnienia zabudowy będzie podstawowym warunkiem wydania WZ-ki oprócz obowiązku spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa. O tym, jakimi zasadami muszą się kierować gminy, wyznaczając obszary uzupełnienia zabudowy – pisaliśmy w dodatku Samorząd i Administracja z 21 sierpnia br. w tekście „Obszary uzupełnienia zabudowy: jak wyznaczyć ich granice oraz jakie będą zmiany w wydawaniu WZ-ek” (DGP nr 162). Dziś wyjaśniamy, jak zmieni się postępowanie organów przy wydawaniu WZ-ek. Chodzi m.in. o sposób przeprowadzania analizy urbanistycznej i parametry określane w WZ-ce.

Przypomnijmy, że rewolucja planistyczna (czyli ustawa z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw; Dz.U. poz. 1688) wprowadziła plan ogólny gminy. Będzie to akt w randze prawa miejscowego, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ustalenia w nim zawarte będą podstawą do uchwalania planów miejscowych. Co jednak istotne, po wejściu w życie planów ogólnych zmienią się również zasady i warunki wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ).

► Warunkiem wydania WZ-ki będzie wyznaczenie obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gmin (jest to podstawa wydania tej decyzji, oprócz obowiązku spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa). Jeżeli plan ogólny gminy nie będzie przewidywał takiego obszaru, to wydanie WZ-ki nie będzie możliwe.

► WZ-ka zasadniczo stanie się instrumentem uzupełniania zabudowy, a nie jej kształtowania (dotychczas mogła być wydana zasadniczo dla wszystkich obszarów, na których nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.