Decyzja o warunkach zabudowy wyłącza prawo do zwolnienia z VAT dla dostawy terenu niezabudowanego nawet po podziale gruntu – wyrok NSA

Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy działki, która została następnie podzielona, zachowuje moc w odniesieniu do działek powstałych z podziału. Działki te stanowią więc teren budowlany niekorzystający ze zwolnienia z VAT dostawy terenów niezabudowanych.

Wobec istnienia decyzji o ustaleniu warunków zabudowy wpis w ewidencji gruntów i budynków, że działka ma charakter rolny, nie daje podstaw do skorzystania z ww. zwolnienia (wyrok NSA z 14 lutego 2024 r., sygn. akt I FSK 787/22).

Stan faktyczny

Podatnik jest właścicielem nieruchomości gruntowej, dla której, na jego wniosek, została wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 12 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z urządzeniami technicznymi. Następnie podatnik złożył wniosek o podział tej nieruchomości, w wyniku czego powstały mniejsze działki, w żaden sposób jeszcze niezabudowane. Podatnik sprzedał kilka z tych działek, nie naliczając VAT od tych sprzedaży, gdyż założył, że sprzedaje działki niezabudowane niestanowiące jeszcze terenów budowlanych.

Stanowisko organu podatkowego

Organ wydał decyzję wymierzającą VAT od sprzedaży dokonanych przez podatnika, twierdząc, że sprzedane działki stanowiły tereny budowlane przeznaczone pod zabudowę budynkami mieszkalnymi, więc sprzedaż ta nie korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Stanowisko WSA 

Podatnik złożył skargę do sądu, wskazując, że w ewidencji gruntów i budynków sprzedane grunty określone są jako grunty rolne, a podział gruntu spowodował, że dla wydzielonych działek nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, co w sumie daje podstawę do zastosowania zwolnienia.

WSA w Łodzi oddalił skargę podatnika i utrzymał decyzję wymiarową w mocy, wskazując, że przy ustalaniu charakteru terenu pierwszeństwo mają ustalenia zawarte w planie zagospodarowania przestrzennego, w braku takiego planu – sposób zagospodarowania i warunki zabudowy ustalone w decyzji o warunkach zabudowy, a dopiero w braku tych dokumentów – ewidencja gruntów i budynków.

Stanowisko NSA

Sąd II instancji oddalił skargę kasacyjną podatnika z następującym uzasadnieniem. Nie można zgodzić się z tezą, iż podział działki oznacza, że zmienia się przeznaczenie terenu. Decyzja o warunkach zabudowy wydana dla działki, która następnie została podzielona, pozostaje w mocy. Dokonanie podziału geodezyjnego nie powoduje bowiem wygaśnięcia tej decyzji. Warunki zabudowy odnoszą się do terenu, a nie do poszczególnych geodezyjnie wydzielonych działek znajdujących się na tym terenie. Podział geodezyjny jest jedynie podziałem technicznym. Oczywiste jest, że każda decyzja o warunkach zabudowy wskazywać musi konkretne działki, ale ma to na celu jedynie dokładne zlokalizowanie i określenie terenu inwestycyjnego oraz jego stanu prawno-właścicielskiego. Nie można więc twierdzić, że dla dzielonych działek nie istnieje decyzja o warunkach zabudowy.

Jeśli zaś dla danego gruntu istnieje decyzja o warunkach zabudowy, wówczas dane wynikające z ewidencji gruntów i budynków nie mają znaczenia. Bierze się je pod uwagę tylko wówczas, gdy przeznaczenia gruntów nie można ustalić na podstawie planów miejscowych ani decyzji o warunkach zabudowy. 

Od redakcji

Trafność rozstrzygnięcia sprawy przez sądy, jak i dwóch ogólnych tez z niej wynikłych, nie budzi wątpliwości. Pozostaje więc tylko przytoczyć podstawy prawne tego rozstrzygnięcia. Przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia z podatku „dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane”, a art. 2 pkt 33 tej ustawy precyzuje, że tereny budowlane to grunty „przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”. Ten ostatni przepis wyznacza następującą kolejność dokumentów przesądzających o charakterze terenu:

1) najpierw zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku

2) decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a dopiero w jej braku

3) wpis w ewidencji gruntów i budynków.

Krzysztof Janczukowicz

doktor prawa, radca prawny, specjalista w zakresie prawa podatkowego i karnego