Interpretacja indywidualna z dnia 7 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-1.4012.390.2024.3.JK

Niepodleganie opodatkowaniu dostawy Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 czerwca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 12 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu dostawy Nieruchomości 1 i 2. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 lipca 2024 r. (wpływ 23 lipca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcą jest osoba fizyczna, posiadająca obywatelstwo (…), zamieszkująca na stałe w (…), nieprowadząca działalności gospodarczej na terytorium (…) (dalej: „Wnioskodawca”). Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca w dniu (...)2023 r. nabył w drodze spadku po swoim zmarłym ojcu (dalej: „Spadkodawcy”) niezabudowaną nieruchomość w miejscowości (…), o numerze geodezyjnym (…) o pow. (...) ha (dalej: „Nieruchomość nr 1”) oraz nieruchomość gruntową nr (…) o pow. (...) ha zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym położoną w miejscowości (…) (dalej: „Nieruchomość nr 2”). Budowa powyższego budynku została zakończona w dniu 1 grudnia 2022 r.

Nieruchomość nr 1 znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem podstawowym pod usługi turystyczne, z zakresu hotelarstwa i gastronomii.

Nieruchomość nr 1 Spadkodawca nabył w dniu (...)2002 r., natomiast Nieruchomość nr 2 – w dniu (...)2002 r. (łącznie zwane dalej: „Nieruchomościami”). Obie Nieruchomości zostały nabyte do majątku wspólnego (wspólność ustawowa małżeńska). W wyniku częściowego podziału majątku przeprowadzonego w dniu (...)2019 r. Nieruchomość nr 1 oraz Nieruchomość nr 2 stała się wyłączną własnością Spadkodawcy. Wnioskodawca w żaden sposób nie wykorzystywał Nieruchomości nr 1 oraz Nieruchomości nr 2, w szczególności przez cały okres ich posiadania, nie wykorzystywał ich do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, ani czynności zwolnionych od tego podatku. Wnioskodawca nigdy nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami i nie zamierza takiej prowadzić.

Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów zwiększających wartość, czy atrakcyjność Nieruchomości, w szczególności nie uzbrajał terenu w jakiekolwiek przyłącza, nie utwardzał go ani nie ogradzał. Wnioskodawca nie dokonywał również podziału przedmiotowych nieruchomości, ani nie występował i nie zamierza wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Wnioskodawca zamierza sprzedać Nieruchomość nr 1 oraz Nieruchomość nr 2. Decyzja ta została podyktowana brakiem możliwości sprawowania nad powyższymi Nieruchomościami nadzoru oraz niepewnością co do dalszych życiowych planów Wnioskodawcy w kwestii miejsca zamieszkania.

Z uwagi, iż obecnie mieszka On na stałe w (…) i zawodowo nie trudni się obrotem Nieruchomościami, sprawy związane ze sprzedażą ww. Nieruchomości powierzył agencji nieruchomości.

Aktywność Wnioskodawcy ogranicza się zatem jedynie do typowych działań podejmowanych przy sprzedaży składników majątku prywatnego, na które składa się przede wszystkim publikacja ogłoszeń na przeznaczonych do tego portalach internetowych. Wnioskodawca nie inwestował w żadne banery, reklamy czy tablice ogłoszeniowe reklamujące sprzedaż Nieruchomości.

Wnioskodawca nie podejmował zorganizowanych i stałych działań w celu sprzedaży Nieruchomości. Ograniczył się jedynie do skorzystania z usług agencji nieruchomości, albowiem zamieszkuje na stałe na terytorium (…) i nie ma możliwości wykonywania czynności zmierzających do sprzedaży osobiście.

Na chwilę obecną do Wnioskodawcy nie zgłosił się żaden potencjalny kupiec. Nie zostały w związku z tym zawarte żadne przedwstępne umowy sprzedaży powyższych nieruchomości ani pełnomocnictwa do działania w Jego imieniu. Środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości zostaną przeznaczone na zabezpieczenie przyszłości Wnioskodawcy i Jego rodziny oraz możliwe, że zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe, tj. zakup nieruchomości, w której zamiesza Wnioskodawca. Wnioskodawca nie zamierza w przyszłości nabywać żadnych nieruchomości z przeznaczeniem ich na sprzedaż.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu sprawy

1.Nie posiada Pan innych nieruchomości, które zamierza Pan sprzedać.

2.W przeszłości nie dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości.

3.Nieruchomość nr 1 i 2 zamierza Pan sprzedać, kiedy znajdzie się na nie kupiec. Obecnie nie ma Pan żadnego potencjalnego kupca, w związku z czym nie jest Pan w stanie wskazać organowi dokładnej daty sprzedaży powyższych nieruchomości. Może to być jeszcze w roku 2024, ale równie dobrze może to nastąpić w roku przyszłym lub w następnych latach.

4.W żaden sposób nie wykorzystywał Pan i nie wykorzystuje Nieruchomości nr 1 oraz Nieruchomości nr 2.

a)Nie korzystał Pan/nie korzysta/nie będzie korzystał z Nieruchomości nr 1 i 2 dla swoich celów osobistych. Na stałe przebywa Pan za granicą i tam posiada swój ośrodek interesów życiowych.

b)Nie oddawał/nie oddaje/nie zamierza Pan oddawać Nieruchomości nr 1 i 2 w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów.

5.Nie zamierza Pan prowadzić żadnych działań, żeby uatrakcyjnić Nieruchomość nr 1 oraz Nieruchomość nr 2 dla celów sprzedaży lub podnieść ich wartość.

6.Nie jest Pan w stanie udzielić odpowiedzi na pytanie dotyczące przyszłości, tj. wskazanie, czy zamierza Pan zawrzeć z przyszłym nabywcą/nabywcami Nieruchomości nr 1 i 2 umowę przedwstępną sprzedaży. Na chwilę obecną nie posiada Pan żadnego potencjalnego kupca. Jeżeli jednak się taki pojawi i będzie uzależniał kupno Nieruchomości nr 1 oraz Nieruchomości nr 2 od zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży celem zabezpieczenia swoich interesów i „zarezerwowania ww. nieruchomości”, to rozważy Pan zawarcie takiej umowy. Sam jednak nie będzie Pan inicjował zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży. Nie zajmuje się i nie zamierza Pan zajmować się obrotem nieruchomościami w związku z tym ewentualne wszelkie formalności związane z zawarciem takiej umowy, będzie musiał podjąć kupujący.

Nie zamierza Pan udzielić przyszłemu nabywcy/przyszłym nabywcom Nieruchomości nr 1 i Nieruchomości nr 2 pełnomocnictwa, bądź innego umocowania prawnego do występowania w Pana imieniu w sprawach, które dotyczą przedmiotowych Nieruchomości nr 1 oraz Nieruchomości nr 2. Z uwagi, że na stałe przebywa Pan w (…) i nie ma możliwości osobistego wykonywania żadnych czynności związanych ze sprzedażą ww. nieruchomości, w szczególności nie ma Pan możliwości prezentacji oferty osobom zainteresowanym i z uwagi na niezajmowanie się profesjonalnie obrotem nieruchomościami nie ma Pan wiedzy na temat niezbędnych dokumentów, które wymagają skompletowania przed dokonaniem transakcji, powierzył Pan wykonywanie wszelkich czynności w sprawach, które dotyczą Nieruchomości nr 1 i 2 agencji nieruchomości.

Agencja nieruchomości została umocowana do dokonania oględzin, opisu nieruchomości oraz wykonania dokumentacji zdjęciowej; opracowania oferty sprzedaży i wprowadzenia ich na rynek; prezentacji oferty osobom zainteresowanych; uzgodnienia z potencjalnym kupującym warunków transakcji.

Koszty powyższych działań pokrywa agencja nieruchomości. Zwrot tych kosztów nastąpi w ramach wynagrodzenia ustalonego dla agencji nieruchomości za skojarzenie stron transakcji.

7.Umowa zawarta z agencją nieruchomości, której powierzył Pan sprawy związane ze sprzedażą Nieruchomości nr 1 i 2, skupia się na zleceniu agencji nieruchomości czynności zmierzających do zawarcia przez Pana umowy sprzedaży Nieruchomości nr 1 i 2. Tymi czynnościami jest dokonanie oględzin, opisu nieruchomości oraz wykonania dokumentacji zdjęciowej; opracowania oferty sprzedaży i wprowadzenia ich na rynek; prezentacji oferty osobom zainteresowanych; uzgodnienia z potencjalnym kupującym warunków transakcji oraz pomocy organizacyjnej w zawarciu umowy przyrzeczonej.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości nr 1 i 2, jak Pan wyżej wskazał, agencja nieruchomości jest uprawniona do podejmowania działań określonych w umowie, tj. do dokonania oględzin, opisu nieruchomości oraz wykonania dokumentacji zdjęciowej; opracowania oferty sprzedaży i wprowadzenia ich na rynek; prezentacji oferty osobom zainteresowanych oraz uzgodnienia z potencjalnym kupującym warunków transakcji oraz pomocy organizacyjnej w zawarciu umowy przyrzeczonej.

Koszty powyższych działań pokrywa agencja nieruchomości. Zwrot tych kosztów nastąpi w ramach wynagrodzenia ustalonego dla agencji nieruchomości za skojarzenie stron transakcji.

Pytanie (oznaczone we wniosku nr 1)

Czy w opisanym stanie faktycznym, w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości nr 1 oraz Nieruchomości nr 2 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Wnioskodawcę należy uznać za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości nr 1 oraz Nieruchomości nr 2 nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Wnioskodawcy nie należy uznać za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z ww. przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

„Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik”. (interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 27 sierpnia 2019 r. nr 0112-KDIL2-3.4012.324.2019.2.ZD).

Aby zatem dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT wynika, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z powyżej powołanych przepisów wynika, że aby podmiot mógł zostać uznany za podatnika VAT musi dokonać czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Z kolei warunkiem uznana działalności podmiotu za działalność gospodarczą jest wykonywanie jej w sposób ciągły i zorganizowany.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 23 lutego 2017 r. wskazał, że „pojęcie działalności gospodarczej, zdefiniowane w przepisach ustawy o VAT, ma charakter bardzo szeroki.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. Dyrektywy 2006/112/WE (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. O tym, że dokonujący sprzedaży gruntu działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Takie aktywne działania mogą polegać np. na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych (pkt 40 wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 r.).

Aktywność tego rodzaju nie należy do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności” (sygn. akt I FSK 1241/15).

Mając na względzie powyższe rozważania wskazać należy, że Wnioskodawca nie podejmował i nie podejmuje żadnych działań charakterystycznych dla profesjonalisty zajmującego się obrotem nieruchomościami. Nie ponosił żadnych nakładów zmierzających do zwiększenia ich wartości, czy też atrakcyjności. Wnioskodawca nie uzbrajał przedmiotowych Nieruchomości, nie budował wokół nich ogrodzenia ani nie utwardzał dróg wewnętrznych. Fakt skorzystania z usług agencji nieruchomości potwierdza jedynie niezawodowy charakter działań Wnioskodawcy i jest podyktowane koniecznością prowadzenia rozmów z potencjalnymi klientami, z uwagi na obecne miejsce zamieszkania Wnioskodawcy i występującą w wyniku tego różnicę czasową. Wnioskodawca podziela w tym zakresie pogląd WSA w Szczecinie zaprezentowany w wyroku z dnia 3 listopada 2021 r. sygn. akt I SA/Sz 435/21, zgodnie z którym: „Okoliczność, że podatniczka korzystała przy dokonywanych czynnościach z usług pełnomocnika oraz biura nieruchomości nie jest równoznaczna ze stwierdzeniem, że sprzedając działki gruntu działała jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Wręcz przeciwnie, fakt ten przesądza raczej o tym, że potrzebowała profesjonalnej pomocy przy załatwianiu tych formalności, jako osoba niezajmująca się sprzedażą nieruchomości”. W podobnym tonie wypowiedział się WSA w Warszawie w wyroku z dnia 29 czerwca 2021 r. sygn. akt III SA/Wa 2200/20 stwierdzając, że: „Korzystanie z usług biur pośrednictwa sprzedaży nieruchomości jest praktyką powszechną, która nie pozwala na różnicowanie sytuacji tych sprzedających, którzy dokonują zbycia nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym, od tych którzy takich czynności dokonują w ramach działalności gospodarczej”.

Działaniom Wnioskodawcy nie sposób przypisać zorganizowania ani ciągłości, z uwagi, iż nigdy nie trudnił się i nie zamierza się zajmować handlem nieruchomościami. Sprzedaż przedmiotowych nieruchomości będzie czynnością sprowadzającą się wyłącznie do zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawca wszedł w posiadanie przedmiotowych nieruchomości nie w związku z ich nabyciem, a w konsekwencji ich odziedziczenia po zmarłym Ojcu, umieszczenie ogłoszeń w Internecie nie stanowi przejawu działalności marketingowej, która ma stanowić przejaw działalności profesjonalnej przesądzającej o nadaniu statusu podatnika, a jest zwykłą, dostępną dla każdego, formą uzewnętrznienia chęci sprzedaży Nieruchomości.

Jak wyjaśnił WSA w Bydgoszczy w wyroku z dnia I SA/Bd 451/23: „Typowa działalność w zakresie obrotu nieruchomościami polega na tym, że w stosunkowo krótkim czasie nabywa się nieruchomość, podejmuje się czynności w bliskim okresie czasu mające na celu przekształcenie na cele budowlane, podział nieruchomości, doprowadzenie mediów oraz przeprowadza się szeroką akcję marketingową mająca na celu jak najszybszą sprzedaż nieruchomości z dużym zyskiem. Czyniąc to, angażuje się przy tym znaczne środki”.

Na kanwie przedmiotowej sprawy nie występują żadne powyższe okoliczności, które mogłyby sugerować profesjonalny charakter działań Wnioskodawcy. NSA w wyroku I FSK 427/23 z dnia 4 czerwca 2023 r. słusznie skonstatował, że: „Nie mogą być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej same z siebie czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie ma też decydującego charakteru sama liczba i zakres transakcji sprzedaży. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.

Czynności sprzedaży w żadnej mierze nie mają charakteru zorganizowanego i ciągłego, a Wnioskodawca nie zajmuje się sprzedażą nieruchomości w sposób zawodowy. W zakresie obrotu nieruchomościami nie posiada żadnego doświadczenia, co jest potwierdzone korzystaniem przez niego z usług agencji nieruchomości.

Podkreślić ponownie należy, iż podatnikiem podatku VAT nie jest ten, kto „jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności” (interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 24 sierpnia 2018 r., nr 0112-KDIL4.4012.316.2018.2.TKU).

Wnioskodawca będzie jedynie rozporządzać majątkiem prywatnym, a jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10: „czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (zob. wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust, Rec. s. 1 3013, pkt 32)”.

Wnioskodawca na gruncie przywołanych w złożonym wniosku przepisów oraz orzecznictwa – z naciskiem na stanowisko Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej – wskazuje, że w rozpatrywanej sprawie nie znajduje się żadnych podstaw do uznania planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży Nieruchomości nr 1 oraz Nieruchomości nr 2 za dokonywaną w ramach działalności gospodarczej.

Nie można zatem uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w stosunku do tej transakcji. Byłoby to niezgodne z obowiązującymi przepisami prawa oraz wyrażonym w przywołanym wyroku w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 stanowiskiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Wnioskodawca w stosunku do planowanej transakcji nie dokonywał żadnych czynności wpisujących się w definicję działalności gospodarczej. Potwierdzenie swojego stanowiska Wnioskodawca znajduje w szeregu wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretacji, m.in. interpretacji z dnia 20 sierpnia 2020 r., nr 0112-KDlL1-2.4012.280.2020.2.PG, interpretacji z dnia 5 listopada 2020 r., nr 0112-KDIL3.4012.532.2020.3.AW.

Mając powyższe na względzie, w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości nr 1 oraz Nieruchomości nr 2 nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Wnioskodawcy nie należy uznać za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, jak i nieruchomości zabudowanych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegająca opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Wskazać bowiem należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

W tym miejscu należy również zaznaczyć, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości nr 1 i nr 2 istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania ich sprzedaży podjął/podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W rozpatrywanej sprawie Pana wątpliwość dotyczy ustalenia, czy sprzedaż przez Pana Nieruchomości 1 i 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży Nieruchomości nr 1 i Nieruchomości nr 2 wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie, sprzedaż przedmiotowych Nieruchomości należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Jak wynika bowiem z opisu sprawy:

·Jest Pan osobą fizyczną, posiadającą obywatelstwo (…), zamieszkującą na stałe w (…), nieprowadzącą działalności gospodarczej na terytorium (…).

·Nie jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

·19 września 2023 r. nabył Pan w drodze spadku po swoim zmarłym ojcu niezabudowaną („Nieruchomość nr 1”) oraz nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym („Nieruchomość nr 2”). Budowa powyższego budynku została zakończona w dniu 1 grudnia 2022 r.

·Nieruchomość nr 1 Spadkodawca nabył 26 lutego 2002 r., natomiast Nieruchomość nr 2 – 18 lutego 2002 r. Obie Nieruchomości zostały nabyte do majątku wspólnego (wspólność ustawowa małżeńska). W wyniku częściowego podziału majątku przeprowadzonego w dniu 5 lutego 2019 r. Nieruchomość nr 1 oraz Nieruchomość nr 2 stała się wyłączną własnością Spadkodawcy.

·W żaden sposób nie wykorzystywał Pan Nieruchomości nr 1 oraz Nieruchomości nr 2, w szczególności przez cały okres ich posiadania, nie wykorzystywał ich Pan do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, ani czynności zwolnionych od tego podatku. Nigdy nie prowadził i nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami i nie zamierza takiej prowadzić.

·Nie ponosił Pan żadnych nakładów zwiększających wartość, czy atrakcyjność Nieruchomości, w szczególności nie uzbrajał Pan terenu w jakiekolwiek przyłącza, nie utwardzał go ani nie ogradzał.

·Nie dokonywał Pan również podziału przedmiotowych Nieruchomości, ani nie występował i nie zamierza wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

·Zamierza Pan sprzedać Nieruchomość nr 1 oraz Nieruchomość nr 2. Decyzja ta została podyktowana brakiem możliwości sprawowania nad powyższymi Nieruchomościami nadzoru oraz niepewnością co do dalszych życiowych planów w kwestii miejsca zamieszkania. Z uwagi, iż obecnie mieszka Pan na stałe w (…) (różnica czasu wynosi (…)) i zawodowo nie trudni się obrotem Nieruchomościami, sprawy związane ze sprzedażą ww. Nieruchomości powierzył agencji nieruchomości.

·Aktywność Pana ogranicza się zatem jedynie do typowych działań podejmowanych przy sprzedaży składników majątku prywatnego, na które składa się przede wszystkim publikacja ogłoszeń na przeznaczonych do tego portalach internetowych. Nie inwestował Pan w żadne banery, reklamy czy tablice ogłoszeniowe reklamujące sprzedaż Nieruchomości.

·Nie podejmował Pan zorganizowanych i stałych działań w celu sprzedaży Nieruchomości. Ograniczył się Pan jedynie do skorzystania z usług agencji nieruchomości, albowiem zamieszkuje na stałe na terytorium (…) i nie ma możliwości wykonywania czynności zmierzających do sprzedaży osobiście.

·Nie posiada Pan innych nieruchomości, które zamierza Pan sprzedać.

·W przeszłości nie dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości.

·Nieruchomość nr 1 i 2 zamierza Pan sprzedać, kiedy znajdzie się na nie kupiec. Obecnie nie ma Pan żadnego potencjalnego kupca, w związku z czym nie jest Pan w stanie wskazać organowi dokładnej daty sprzedaży powyższych nieruchomości. Może to być jeszcze w roku 2024, ale równie dobrze może to nastąpić w roku przyszłym lub w następnych latach.

·W żaden sposób nie wykorzystywał Pan i nie wykorzystuje Nieruchomości nr 1 oraz Nieruchomości nr 2. Nie korzystał Pan/nie korzysta/nie będzie korzystał z Nieruchomości nr 1 i 2 dla swoich celów osobistych. Na stałe przebywa Pan za granicą i tam posiada swój ośrodek interesów życiowych.

·Nie oddawał/nie oddaje/nie zamierza Pan oddawać Nieruchomości nr 1 i 2 w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów.

·Nie zamierza Pan prowadzić żadnych działań, żeby uatrakcyjnić Nieruchomość nr 1 oraz Nieruchomość nr 2 dla celów sprzedaży lub podnieść ich wartość.

·Nie zajmuje się i nie zamierza Pan zajmować się obrotem nieruchomościami w związku z tym ewentualne wszelkie formalności związane z zawarciem takiej umowy, będzie musiał podjąć kupujący.

·Nie zamierza Pan udzielić przyszłemu nabywcy/przyszłym nabywcom Nieruchomości nr 1 i Nieruchomości nr 2 pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w Pana imieniu w sprawach, które dotyczą przedmiotowych Nieruchomości nr 1 oraz Nieruchomości nr 2. Z uwagi, że na stałe przebywa Pan w (…) i nie ma możliwości osobistego wykonywania żadnych czynności związanych ze sprzedażą ww. nieruchomości, w szczególności nie ma Pan możliwości prezentacji oferty osobom zainteresowanym i z uwagi na niezajmowanie się profesjonalnie obrotem nieruchomościami nie ma Pan wiedzy na temat niezbędnych dokumentów, które wymagają skompletowania przed dokonaniem transakcji, powierzył Pan wykonywanie wszelkich czynności w sprawach, które dotyczą Nieruchomości nr 1 i 2 agencji nieruchomości.

·Agencja nieruchomości została umocowana do dokonania oględzin, opisu nieruchomości oraz wykonania dokumentacji zdjęciowej; opracowania oferty sprzedaży i wprowadzenia ich na rynek; prezentacji oferty osobom zainteresowanych; uzgodnienia z potencjalnym kupującym warunków transakcji. Koszty powyższych działań pokrywa agencja nieruchomości. Zwrot tych kosztów nastąpi w ramach wynagrodzenia ustalonego dla agencji nieruchomości za skojarzenie stron transakcji.

W niniejszej sprawie, brak jest aktywnych działań Pana, które zmierzałyby do uatrakcyjnienia Nieruchomości mających być przedmiotem sprzedaży, zatem brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia przedmiotowych Nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzą, że sprzedaż Nieruchomości wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmował Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. W ww. przypadku nie podejmował Pan szeregu zorganizowanych czynności zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości.

Zatem, w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem czynność ta oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie planowanej sprzedaży ww. Nieruchomości, a ich dostawy, cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Skutkiem powyższego, transakcja planowanej sprzedaży Nieruchomości, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem w związku z planowaną sprzedażą przedmiotowych Nieruchomości nie wystąpi Pan w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy.

Podsumowując, w świetle art. 15 ust. 1 ustawy, sprzedaż przez Pana Nieruchomości nr 1 oraz Nieruchomości nr 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a Pan nie wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji.

Zatem Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).