Interpretacja indywidualna z dnia 6 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-1.4012.471.2024.2.JKU

Nieuznanie Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług w zakresie dostawy Nieruchomości oraz zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dostawy Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

1)nieuznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług w zakresie dostawy Nieruchomości – jest nieprawidłowe,

2)zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dostawy Nieruchomości – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 lipca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 3 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług w zakresie dostawy Nieruchomości oraz zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dostawy Nieruchomości.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 29 lipca 2024 r. (wpływ 29 lipca 2024 r.) oraz z 2 sierpnia 2024 r. (wpływ 2 sierpnia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania na terenie Polski. Jest On zarejestrowany jako czynny podatnik VAT z tytułu jednoosobowej działalności gospodarczej (nie polegającej na zarządzaniu i sprzedaży nieruchomości) od 10 stycznia 2022 r. oraz z tytułu najmu prywatnego od 1 stycznia 2009 r.

Rozpatrywany wniosek dotyczy dwóch zabudowanych nieruchomości gruntowych:

1)działki nr 1/1, (…) (księga wieczysta nr (…)), zabudowanej budynkami magazynowymi stanowiącymi odrębny przedmiot własności z lat 70-tych ubiegłego wieku, zwanej dalej Nieruchomością 1, oraz

2)działki nr 1/2, (…) (księga wieczysta nr (…)), zabudowanej – zgodnie z treścią księgi wieczystej – następującymi budynkami i urządzeniami: portiernia, budynek (...), (...), wiata, wiata magazynowa, (...), kotłownia, warsztat, drogi, place, studnie, ogrodzenie – zwana dalej Nieruchomością 2. Przeznaczenie budynków ujawnione w księdze wieczystej jest spuścizną po funkcjonującej ówcześnie od lat 70-tych fabryce (...), obecne przeznaczenie (co najmniej od roku 2005) wszystkich tych budynków to hale magazynowe i biura.

Zabudowania znajdujące się na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 stanowią budynki (budowle) w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Wnioskodawca zamierza zbyć przysługujące Mu prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 oraz prawo własności posadowionych na nich budynków (budowli) na rzecz jednego podmiotu, na podstawie umowy sprzedaży. Wnioskodawca nie zawierał umowy przedwstępnej zbycia wskazanych nieruchomości.

W celu zbycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 Wnioskodawca nawiązał incydentalną współpracę z pośrednictwem, przy czym planowana sprzedaż nastąpi na rzecz podmiotu, który złożył ofertę nabycia bezpośrednio (z pominięciem pośrednika).

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 pozostają własnością Skarbu Państwa, a Wnioskodawca pozostaje ich wyłącznym użytkownikiem wieczystym. Wnioskodawca jest obecnie jedynym użytkownikiem wieczystym Nieruchomości 1 na podstawie umowy przeniesienia własności w celu zwolnienia ze zobowiązania z dnia 11 października 2016 r., sporządzonej w formie aktu notarialnego przez not. (…) (rep. (...)).

Z tytułu zawarcia tej umowy Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. W okresie od 7 stycznia 2005 r. do 16 czerwca 2005 r. Wnioskodawca był współużytkownikiem wieczystym Nieruchomości 1 (razem ze swoją matką (...)) na podstawie umowy darowizny z dnia 7 stycznia 2005 r., sporządzonej w formie aktu notarialnego przez asesorem notarialnym (…) (rep (…)), a następnie jedynym jej użytkownikiem wieczystym na podstawie umowy zniesienia współwłasności z dnia 16 czerwca 2005 r., sporządzonej w formie aktu notarialnego przez not. (…) (rep (…)).

Następnie – w dniu 11 września 2006 r. – prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 zostało wniesione przez Wnioskodawcę aportem do spółki prawa handlowego w zamian za udziały w podwyższonym kapitale zakładowym tej Spółki. Stan taki utrzymywał się do dnia 11 października 2016 r., kiedy doszło do umorzenia udziałów Wnioskodawcy w Spółce, obniżenia jej kapitału zakładowego oraz przeniesienia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 na Wnioskodawcę.

Wnioskodawca jest obecnie jedynym użytkownikiem wieczystym Nieruchomości 2 na podstawie umowy zniesienia współwłasności z dnia 16 czerwca 2005 r., sporządzonej w formie aktu notarialnego przez not. (…) (rep (…)). W okresie od 7 stycznia 2005 r. do 16 czerwca 2005 r. Wnioskodawca był współużytkownikiem wieczystym Nieruchomości 2 (razem ze swoją matką (...)) na podstawie umowy darowizny z dnia 7 stycznia 2005 r., sporządzonej w formie aktu notarialnego przez asesorem notarialnym (…) (rep (…)).

Z tytułu zawarcia wskazanych umów, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Na podstawie umowy z dnia 29 marca 2016 r. stanowiącej Akt ustanowienia prawa użytkowania, sporządzonej w formie aktu notarialnego przez not. (…) (rep (…)) Nieruchomość 1 została oddana w użytkowanie osobie trzeciej o treści za jednorazowym wynagrodzeniem nieograniczone w czasie prawo użytkowania całej przedmiotowej nieruchomości, tj. gruntu wraz z budynkami.

Na podstawie umowy z dnia 29 marca 2016 r. stanowiącej Akt ustanowienia prawa użytkowania, sporządzonej w formie aktu notarialnego przez not. (…) (rep (…)). Nieruchomość 2 została oddana w użytkowanie osobie trzeciej o treści nieodpłatne i nieograniczone w czasie prawo użytkowania całej przedmiotowej nieruchomości, tj. gruntu wraz z budynkami i urządzeniami.

Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 nigdy nie były użytkowane w jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawcy oraz nie były wprowadzone do jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 jest objęta ustaleniami obowiązującego MPZP (…), a ich przeznaczenie określone jest jako mieszkaniowo-usługowe (B.12.M oraz B.12.U).

W dniu 14 lutego 2023 r. Prezydent Miasta (…) wydał na rzecz osoby trzeciej decyzję nr (…) (dotyczącą Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz trzeciej działki nr 3, nie objętej złożonym wnioskiem) w zakresie wydania pozwolenia na budowę dla inwestycji „(…)”, która to decyzja jest ostateczna, ale nie jest prawomocna. Nie były wykonane żadne nowe przyłącza do Nieruchomości (uzbrojenie w sieci) – nieruchomości zostały nabyte przez Wnioskodawcę z istniejącym uzbrojeniem i wedle wiedzy Wnioskodawcy, sieci te stanowią własność operatorów mediów.

W okresie, w którym Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, nie dokonał On nakładów na te nieruchomości, a w szczególności nie dokonał nakładów, które przewyższałyby o 30% ich wartości początkowe. Do roku 2018 Wnioskodawca wynajmował powierzchnię w budynkach zlokalizowanych na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 (stanowiły one przedmiot najmu prywatnego Wnioskodawcy).

Uzupełnienie opisu sprawy

1.Jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik VAT z tytułu jednoosobowej działalności gospodarczej, w ramach której świadczy Pan usługi doradztwa biznesowego oraz z tytułu najmu prywatnego.

2.Nieruchomości, które zamierza Pan sprzedać, objęte przedmiotowym wnioskiem, były wykorzystywane przez Pana w ramach najmu prywatnego, z tytułu którego jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT w okresie do roku 2018.

3.

a)Sprzedawane Nieruchomości 1 i 2 były przedmiotem najmu/dzierżawy do roku 2018 i stanowiło to po Pana stronie czynność opodatkowaną podatkiem VAT z tytułu najmu prywatnego,

b)nie Pan oddał Nieruchomości 1 w użytkowanie osobie trzeciej, w związku z czym nie wystąpił u Pana podatek VAT należny z tego tytułu. Nieruchomość 1 została oddana w użytkowanie osobie trzeciej przez spółkę prawa handlowego – ówczesnego użytkownika wieczystego Nieruchomości 1,

c)nie Pan dokumentuje usługi „oddania w użytkowanie osobie trzeciej”. Nie Pan udokumentował wynagrodzenia z tytułu „oddania w użytkowanie osobie trzeciej” Nieruchomości 1 fakturą, ponieważ to nie Pan ustanawiał to prawo, tylko spółka prawa handlowego,

d)Nieruchomości 1 i 2 zostały oddane w celu ich używania i pobierania pożytków przez osobę trzecią. Na dzień ustanowienia tego prawa cel ten nie został bliżej sprecyzowany.

e)Prawo użytkowania zostało ustanowione na rzecz Pana żony, więc nie zachodzi tu okoliczność „pozyskiwania”. W ten sposób chciał Pan ją zabezpieczyć.

4.Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 to dwie przylegające do siebie działki gruntu, wspólnie ogrodzone, zabudowane w sposób wskazany przez Wnioskodawcę, stanowiące całość gospodarczą.

Nieruchomość 1 – w okresie od roku 2006 do roku 2016 prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 oraz prawo własności posadowionych na niej budynków i budowli nie było w Pana posiadaniu, ponieważ zostało wniesione przez Pana aportem do spółki prawa handlowego.

Na podstawie umowy z dnia 29 marca 2016 r. stanowiącej Akt ustanowienia prawa użytkowania, sporządzonej w formie aktu notarialnego przez not. (…) (rep (…) ) Nieruchomość 1 została przez spółkę prawa handlowego oddana w użytkowanie osobie trzeciej (Pana żonie – (...)) o treści: za jednorazowym wynagrodzeniem nieograniczone w czasie prawo użytkowania całej przedmiotowej nieruchomości, tj. gruntu wraz z budynkami. Zgodnie z art. 244 KC, użytkowanie jest ograniczonym prawem rzeczowym o treści wynikającej z art. 252 KC (prawo do używania i pobierania pożytków). Po ustanowieniu prawa użytkowania, spółka prawa handlowego pozostała wyłącznym użytkownikiem wieczystym Nieruchomości 1 oraz wyłącznym właścicielem znajdujących się na niej zabudowań, wpisanym do księgi wieczystej.

W dniu 11 października 2016 r. prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 oraz prawo własności posadowionych na niej budynków i budowli zostało przeniesione z powrotem na Wnioskodawcę (zgodnie z dotychczasowymi wyjaśnieniami, nastąpiło to w dniu 11 października 2016 r., w związku z umorzeniem udziałów Wnioskodawcy w spółce oraz obniżeniem jej kapitału zakładowego) i Wnioskodawca został wpisany do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 1 jako jedyny użytkownik wieczysty Nieruchomości 1 oraz wyłączny właściciel znajdujących się na niej zabudowań. Od roku 2016 do roku 2018 wynajmował Pan Nieruchomość 1 w ramach najmu prywatnego, opodatkowanego podatkiem VAT.

Począwszy od roku 2018 do chwili obecnej pozostaje Pan wyłącznym użytkownikiem wieczystym Nieruchomości 1 oraz jedynym właścicielem znajdujących się na niej zabudowań, wpisanym do księgi wieczystej. Z uwagi na ustanowione na rzecz Pana żony, wspomniane powyżej użytkowanie, Pana żona używa i pobiera pożytki z Nieruchomości 1 oraz posadowionych na niej budynków i budowli.

Nieruchomość 2 – w okresie od roku 2009 do roku 2018 – wynajmował Pan Nieruchomość 2 w ramach najmu prywatnego, opodatkowanego podatkiem VAT, jako wyłączny użytkownik wieczysty Nieruchomości 2 oraz jedyny właściciel znajdujących się na niej zabudowań, wpisany do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 2.

Na podstawie umowy z dnia 29 marca 2016 r. stanowiącej Akt ustanowienia prawa użytkowania, sporządzonej w formie aktu notarialnego przez not. (…) (rep (…)) oddał Pan Nieruchomość 2 w użytkowanie osobie trzeciej (Pana żonie) o treści nieodpłatne i nieograniczone w czasie prawo użytkowania całej przedmiotowej nieruchomości, tj. gruntu wraz z budynkami i urządzeniami. Zgodnie z art. 244 KC, użytkowanie jest ograniczonym prawem rzeczowym o treści wynikającej z art. 252 KC (prawo do używania i pobierania pożytków). Po ustanowieniu prawa użytkowania, pozostał Pan wyłącznym użytkownikiem wieczystym Nieruchomości 2 oraz wyłącznym właścicielem znajdujących się na niej zabudowań, wpisanym do księgi wieczystej.

Począwszy od roku 2018 do chwili obecnej pozostaje Pan wyłącznym użytkownikiem wieczystym Nieruchomości 2 oraz jedynym właścicielem znajdujących się na niej zabudowań, wpisanym do księgi wieczystej. Z uwagi na ustanowione na rzecz Pana żony, wspomniane powyżej użytkowanie, Pana żona używa i pobiera pożytki z Nieruchomości 2 oraz posadowionych na niej budynków i budowli.

Pomiędzy Panem, a Pana żoną (...), panuje ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej.

5.

a)Decyzja nr (…) została wydana na rzecz architekta (...) (autora projektu budowlanego zatwierdzonego wskazaną decyzją) na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 oraz art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 Prawo budowlane oraz art. 104 KPA,

b)Architekt (...) nie był Pana pełnomocnikiem w postępowaniu administracyjnym zakończonym wydaniem decyzji nr (…). Architekt (...) działał w tym postępowaniu osobiście posiadając prawo do dysponowania Nieruchomością 1 oraz Nieruchomością 2 na cele budowlane.

6.Podmiotowi zamierzającemu nabyć Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 udzielił Pan jednego pełnomocnictwa w następującym zakresie: (i) uzyskiwania informacji, zaświadczeń, wypisów i wszelkich innych dokumentów dotyczących Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 we właściwych organach administracji publicznej, sądach, urzędach, państwowych jednostkach organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej oraz innych organach i jednostkach władzy publicznej oraz składania w tym celu odpowiednich wniosków oraz (ii) uzyskiwania wglądu oraz przeglądania i fotografowania akt wszelkich postępowań administracyjnych, sądowych lub sądowo-administracyjnych dotyczących Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2. Przyszły nabywca obu nieruchomości jest upoważniony do dokonywania wyłącznie wskazanych powyżej czynności na swój własny koszt.

Nikomu innemu nie udzielił Pan pełnomocnictwa w związku z planowana sprzedażą Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2.

Ponadto, w okresie od momentu objęcia przez Pana w posiadanie Nieruchomości 1 i 2 udzielał Pan pełnomocnictwa do dokonywania bieżących czynności w ramach czynności zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, mających na celu dbanie i utrzymanie obu nieruchomości w prawidłowym stanie faktycznym i prawnym (np. zawodowym pełnomocnikom do uregulowania stanu prawnego).

7.W przeszłości nie dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości.

8.Posiada Pan następujące nieruchomości, które Pan wynajmuje/dzierżawi:

1)Lokal położony w budynku przy (…) – kupił Pan ten lokal w roku 2014.

2)Nieruchomość zabudowana położona w (…) – nabył Pan tę nieruchomość w drodze zamiany z Miastem (…) za inną nieruchomość zabudowaną, którą otrzymał Pan tytułem darowizny.

Nieruchomości te zostały nabyte przeze mnie na własny użytek prywatny (nie w celu ich sprzedaży).

9.Nie zamierza Pan nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

10.Nie zawarł Pan i nie zamierza zawrzeć z przyszłym nabywcą Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 umowy przedwstępnej sprzedaży.

11.Umowa przedwstępna sprzedaży nie została zawarta.

12.Nabycie przez Pana Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie stanowiło czynności opodatkowanej podatkiem VAT.

13.Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 to dwie przylegające do siebie działki gruntu, wspólnie ogrodzone, zabudowane w sposób wskazany przez Wnioskodawcę, stanowiące całość gospodarczą.

Na Nieruchomości 1 znajdują się następujące naniesienia: wiata magazynowa (budynek), budynek gospodarczy (budynek) i portiernia (budynek), ogrodzenie (urządzenie budowlane), płyty betonowe (urządzenie budowlane), parking i komunikacja wewnętrzna (urządzenie budowlane). Wskazane urządzenia budowlane są powiązane ze znajdującymi się na Nieruchomości 1: wiatą magazynową, budynkiem gospodarczym, portiernią, ale również ze znajdującym się na Nieruchomości 2: budynkiem o przeznaczeniu magazynowo-biurowym.

Na Nieruchomości 2 znajdują się następujące naniesienia: budynek o przeznaczeniu magazynowo-biurowym (budynek), ogrodzenie (urządzenie budowlane), płyty betonowe (urządzenie budowlane), parking i komunikacja wewnętrzna (urządzenie budowlane). Wskazane urządzenia budowlane są powiązane ze znajdującym się na Nieruchomości 2 budynkiem o przeznaczeniu magazynowo-biurowym, ale również ze znajdującymi się na Nieruchomości 1: wiatą magazynową, budynkiem gospodarczym oraz portiernią.

14.Wszystkie, istniejące na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 budynki i budowle pochodzą z lat 70-tych ubiegłego wieku i zostały wzniesione przez ówczesnego ich właściciela. Z dokumentów zalegających w aktach ksiąg wieczystych prowadzonych dla obu nieruchomości, a to decyzji administracyjnej z roku 1993, znak (…) wynika, że z dniem 5 grudnia 1990 r. stwierdzono nabycie z mocy prawa przez (…) prawa użytkowania wieczystego obu nieruchomości oraz prawa własności urządzeń i budynków znajdujących się nich. Do pierwszego zasiedlenia (oddania do używania) doszło więc najpóźniej w roku 1990.

15.W zakresie Nieruchomości 1 – pomiędzy pierwszym zasiedleniem (oddaniem do użytkowania) każdego ze znajdujących się na niej budynków, budowli lub ich części, a ich sprzedażą, upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W zakresie Nieruchomości 2 – pomiędzy pierwszym zasiedleniem (oddaniem do użytkowania) każdego ze znajdujących się na niej budynków, budowli lub ich części, a ich sprzedażą, upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

16.W odniesieniu do żadnego ze sprzedawanych obiektów (tj. budynków, budowli) nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie lub przebudowę w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej, zarówno przez Pana, jak i przez osoby korzystające z nich.

17.Na pytanie o treści:

a)na jakiej podstawie prawnej równocześnie od roku 2018 wynajmował Pan powierzchnię w budynkach zlokalizowanych na Nieruchomości 1 i 2, jednocześnie oddał Pan w użytkowanie osobie trzeciej Nieruchomości 1 i 2 od roku 2016?, udzielił Pan następującej odpowiedzi:

„w okresie od roku 2016 do roku 2018 użytkownik Nieruchomości 1 i 2 nie wykonywał swojego prawa. Użytkownik zaczął wykonywać przysługujące mu prawo użytkowania obu nieruchomości od roku 2018”,

b)czy wszystkie budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości 1 i 2 były udostępniane odpłatnie i czy w całości?, udzielił Pan następującej odpowiedzi:

„Wszystkie budynki i budowle na Nieruchomości 1 zostały oddane w użytkowanie w całości za jednorazowym wynagrodzeniem. Wszystkie budynki i budowle na Nieruchomości 2 zostały oddane w użytkowanie w całości bezpłatnie”,

c)na jaki okres udostępniał/oddał w użytkowanie/wynajmował Pan budynki/budowle znajdujące się na Nieruchomościach 1 i 2?, udzielił Pan następującej odpowiedzi:

Budynki i budowle na Nieruchomości 1 i 2 zostały oddane w użytkowanie na czas nieograniczony. W okresie, gdy wynajmował Pan budynki i budowle na Nieruchomości 1 i 2 w ramach najmu prywatnego okres najmu był różny, w zależności od zawartej umowy (zazwyczaj na czas nieokreślony).

d)czy czerpał Pan korzyści majątkowe z nieodpłatnego oddania w użytkowanie osobie trzeciej nieograniczonego w czasie prawo użytkowania całej Nieruchomości 2?, udzielił Pan następującej odpowiedzi:

„Nie czerpałem korzyści majątkowej”.

18.Nie wykona Pan żadnych prac rozbiórkowych przed sprzedażą Nieruchomości 1 i 2, co oznacza, że przedmiotem sprzedaży będą nieruchomości zabudowane, zasiedlone w okresie wcześniejszym niż dwa lata w stosunku do daty sprzedaży, co do których nie zostały dokonane nakłady o wartości co najmniej 30 % wartości ich początkowej.

Pytania

1.Czy planowana przez Wnioskodawcę transakcja zbycia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 oraz prawa własności znajdujących się na nich budynków będzie podlegała ustawie o podatku VAT?

2.W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1 – czy w niniejszym stanie faktycznym do planowanej transakcji znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy.

Ad. 1.

Planowana transakcja zbycia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 oraz prawa własności znajdujących się na nich budynków nie będzie podlegała ustawie o podatku VAT.

Ad. 2.

Na wypadek uznania, iż planowana transakcja zbycia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 oraz prawa własności znajdujących się na nich budynków będzie jednak podlegała ustawie o podatku VAT, w niniejszym stanie faktycznym znajdzie zastosowanie zwolnienie w zakresie podatku VAT.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług („Ustawa VAT”), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy jednak podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 Ustawy VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Dostawa towarów podlega opodatkowaniu VAT wyłącznie, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Sytuacja taka w niniejszym stanie faktycznym nie zaistnieje – Wnioskodawca zamierza dokonać transakcji jako osoba prywatna, a jej przedmiotem będzie wyłącznie majątek prywatny.

Planowana transakcja nie stanowi więc nic więcej, aniżeli zwykły użytek z przysługującego Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2.

Należy podkreślić, że nie będzie działalnością gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży w działalności gospodarczej i nie jest związany z taką działalnością. Wobec tego sprzedaż nieruchomości znajdującej się w majątku prywatnym nie będzie stanowić działalności gospodarczej, a co za tym idzie nie będzie podlegać podatkowi VAT.

Podatnikiem VAT nie będzie bowiem podmiot, który jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna (cykliczna) zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości należy odnieść się do wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Podsumowując:

·Wnioskodawca jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania w Polsce i jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej oraz najmu prywatnego,

·Przedmiotem transakcji są zabudowane nieruchomości w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane;

·Wnioskodawca nabył nieruchomości na wskazanych powyżej podstawach prawnych (darowizna, zniesienie współwłasności), które to czynności nie podlegały przepisom ustawy o podatku VAT, oraz w drodze wskazanej powyżej umowy przeniesienia prawa, która to czynności korzystała ze zwolnienie z podatku VAT, a więc Wnioskodawca nie miał prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2;

·Wnioskodawca nie wykorzystywał ani nie wykorzystuje Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 do celów prowadzenia działalności gospodarczej (we wskazanym w opisie stanu faktycznego okresie nieruchomości te stanowiły wyłącznie przedmiot najmu prywatnego Wnioskodawcy);

·Nieruchomość nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana w jakikolwiek sposób, w tym nie była oddawana do odpłatnego używania innym osobom i nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do działalności opodatkowanej ani zwolnionej od podatku VAT, z zastrzeżeniem najmu prywatnego;

·Wnioskodawca nie podejmował czynności mających na celu podniesienia wartości Nieruchomości, w szczególności: nie dokonywał podziału na mniejsze działki, nie uzbrajał Nieruchomości w media, nie wydzielał dróg wewnętrznych, nie brał czynnego udziału w sporządzaniu planu miejscowego, z wyjątkiem czynności wskazanych w stanie faktycznym.

W opisanej sprawie w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 Wnioskodawca będzie spełniać przesłanki do uznania Go za podatnika podatku VAT. W tym celu istotne jest określenie czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży Wnioskodawca podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie dążenia do sprzedaży nieruchomości angażując środki podobne do wykorzystywanych przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Go za podatnika tego podatku. Skala zaangażowania Wnioskodawcy w sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 nie wykracza poza ramy zwykłych, standardowych czynności związanych z wykonywaniem prawa własności (użytkowania wieczystego). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę stanowią czynności typowe dla każdej transakcji zbycia majątku prywatnego. W sprawie nie występują okoliczności wskazujące o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie planowanej sprzedaży nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W związku z transakcją nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Wnioskodawcę opisanych we wniosku nieruchomości wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Jak wskazano powyżej dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do konkretnej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek świadczących o działalności, która stanowiłaby działalność gospodarczą, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które przesądzają, że sprzedaż nieruchomości wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Nie można bowiem mówić o aktywnych działaniach w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez podmioty zajmujące się profesjonalnie tego rodzaju sprzedażą, w odniesieniu do działań podjętych przez Wnioskodawcę. Za przejaw podejmowania aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami nie można uznać udzielenia przez Wnioskodawcę upoważnienia do uzyskania pozwoleń na budowę przez zewnętrzne podmioty.

Stwierdzić zatem należy, że w tym konkretnym przypadku Wnioskodawca nie podjął i nie zamierza podejmować działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o prowadzeniu działalności gospodarczej. W sprawie brak jest przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym. Działania podjęte przez Wnioskodawcę należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż z tego tytułu Wnioskodawca nie będzie uznawany za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Sprzedaż będzie stanowić wykorzystanie przez Wnioskodawcę przysługującego Mu prawa do swobodnego rozporządzenia własnym majątkiem prywatnym. O przedmiotowym stanowi przykładowo interpretacja z dnia 13 czerwca 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.255.2024.2.AWY, zgodnie z którą nie można mówić o aktywnych działaniach w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez podmioty zajmujące się profesjonalnie tego rodzaju sprzedażą w odniesieniu do działań związanych ze zwykłym zarządzaniem nieruchomością.

Jednocześnie należy wskazać, iż w przypadku uznania, iż transakcja związana z Nieruchomością 1 oraz Nieruchomością 2 podlega pod przepisy Ustawy VAT, transakcja ta może podlegać zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT. Przedmiotowe wynika z faktu, iż Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 stanowią nieruchomości zabudowane. Ich dostawa z kolei jest zwolniona z podatku VAT, o ile nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz między pierwszym zasiedleniem, a transakcją upłynął okres nie krótszy niż 2 lata. Przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy VAT oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub, b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Ponieważ od daty pierwszego zasiedlenia budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 upłynęło więcej niż 2 lata, a Wnioskodawca nie poniósł nakładów na te nieruchomości, które wynosiłyby 30% ich wartości początkowej należy stwierdzić, że dostawa Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 w przypadku, gdy organ uzna iż podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie:

1)nieuznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług w zakresie dostawy Nieruchomości – jest nieprawidłowe,

2)zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dostawy Nieruchomości – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej: ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, dostawa nieruchomości (sprzedaż działek zabudowanych i niezabudowanych oraz sprzedaż prawa użytkowania wieczystego), traktowana jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Co istotne, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Tym samym każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Wskazał Pan, że jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT z tytułu jednoosobowej działalności gospodarczej (nie polegającej na zarządzaniu i sprzedaży nieruchomości) od 10 stycznia 2022 r. oraz z tytułu najmu prywatnego od 1 stycznia 2009 r. Nieruchomości, które zamierza Pan sprzedać, były wykorzystywane przez Pana w ramach najmu prywatnego, z tytułu którego jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT w okresie do roku 2018. Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 zostało wniesione przez Pana aportem do spółki prawa handlowego w zamian za udziały w podwyższonym kapitale zakładowym tej Spółki. Stan taki utrzymywał się do 11 października 2016 r., kiedy doszło do umorzenia Pana udziałów w Spółce, obniżenia jej kapitału zakładowego oraz przeniesienia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 na Pana. Jest Pan obecnie jedynym użytkownikiem wieczystym Nieruchomości 2 na podstawie umowy zniesienia współwłasności. Był Pan współużytkownikiem wieczystym Nieruchomości 2, razem ze swoją matką, na podstawie umowy darowizny. Nieruchomość 1 została oddana w użytkowanie osobie trzeciej o treści za jednorazowym wynagrodzeniem nieograniczone w czasie prawo użytkowania całej przedmiotowej nieruchomości, tj. gruntu wraz z budynkami. Nieruchomość 2 została oddana w użytkowanie osobie trzeciej o treści nieodpłatne i nieograniczone w czasie prawo użytkowania całej przedmiotowej nieruchomości, tj. gruntu wraz z budynkami i urządzeniami.

Podmiotowi zamierzającemu nabyć Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 udzielił Pan jednego pełnomocnictwa w następującym zakresie: (i) uzyskiwania informacji, zaświadczeń, wypisów i wszelkich innych dokumentów dotyczących Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 we właściwych organach administracji publicznej, sądach, urzędach, państwowych jednostkach organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej oraz innych organach i jednostkach władzy publicznej oraz składania w tym celu odpowiednich wniosków oraz (ii) uzyskiwania wglądu oraz przeglądania i fotografowania akt wszelkich postępowań administracyjnych, sądowych lub sądowo-administracyjnych dotyczących Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2. Przyszły nabywca obu nieruchomości jest upoważniony do dokonywania wyłącznie wskazanych powyżej czynności na swój własny koszt. Ponadto, w okresie od momentu objęcia przez Pana w posiadanie Nieruchomości 1 i 2 udzielał Pan pełnomocnictwa do dokonywania bieżących czynności w ramach czynności zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, mających na celu dbanie i utrzymanie obu nieruchomości w prawidłowym stanie faktycznym i prawnym (np. zawodowym pełnomocnikom do uregulowania stanu prawnego).

Wątpliwości Pana w pierwszej kolejności dotyczą podlegania opodatkowaniuplanowanej transakcji zbycia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 oraz prawa własności znajdujących się na nich budynków.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

‒po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

‒po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. gruntów i budynków) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków na tym gruncie usytułowanych spełnia Pan przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 535 Kodeku cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Zgodnie z powołanym wyżej art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061):

Z powołanego przepisu wynika, że najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Wobec tego, najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Zatem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

W konsekwencji w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków nie będzie Pan zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej, polegającej na najmie tych nieruchomości, która to czynność była po Pana stronie opodatkowana podatkiem VAT. Jak bowiem wskazał Pan w opisie sprawy Nieruchomości, które zamierza Pan sprzedać, objęte przedmiotowym wnioskiem, były wykorzystywane przez Pana w ramach najmu prywatnego, z tytułu którego jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT w okresie do roku 2018 oraz Sprzedawane Nieruchomości 1 i 2 były przedmiotem najmu/dzierżawy do roku 2018 i stanowiło to po Pana stronie czynność opodatkowaną podatkiem VAT z tytułu najmu prywatnego.

Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Wynajem przez Pana przedmiotowej Nieruchomości spowodował, że utraciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Pana w sposób ciągły dla celów zarobkowych Nieruchomości 1 i 2 powoduje, że są one wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Wobec tego, sprzedaż przez Pana prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków (Nieruchomości 1 i 2), będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków będzie podlegać po Pana stronie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowanie

Planowana przez Pana transakcja zbycia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 oraz prawa własności znajdujących się na nich budynków będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Pana wątpliwości dotyczą również możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, dla planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości 1 i 2, zabudowanych budynkami.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w przepisach warunki.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powołanego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy:

Zatem, w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Jak wynika z powołanych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Co istotne, w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Ponadto, w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1)towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2)przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Z powołanego przepisu jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku. Powołany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy opisanych Nieruchomości 1 i 2, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do budynków znajdujących się na przedmiotowych działkach miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Jak wynika z opisu sprawy, na Nieruchomości 1 znajdują się następujące naniesienia: wiata magazynowa (budynek), budynek gospodarczy (budynek) i portiernia (budynek), ogrodzenie (urządzenie budowlane), płyty betonowe (urządzenie budowlane), parking i komunikacja wewnętrzna (urządzenie budowlane). Wskazane urządzenia budowlane są powiązane ze znajdującymi się na Nieruchomości 1: wiatą magazynową, budynkiem gospodarczym, portiernią, ale również ze znajdującym się na Nieruchomości 2: budynkiem o przeznaczeniu magazynowo-biurowym. Na Nieruchomości 2 znajdują się następujące naniesienia: budynek o przeznaczeniu magazynowo-biurowym (budynek), ogrodzenie (urządzenie budowlane), płyty betonowe (urządzenie budowlane), parking i komunikacja wewnętrzna (urządzenie budowlane). Wskazane urządzenia budowlane są powiązane ze znajdującym się na Nieruchomości 2 budynkiem o przeznaczeniu magazynowo-biurowym, ale również ze znajdującymi się na Nieruchomości 1: wiatą magazynową, budynkiem gospodarczym oraz portiernią. Wszystkie, istniejące na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 budynki i budowle pochodzą z lat 70-tych ubiegłego wieku i zostały wzniesione przez ówczesnego ich właściciela. Z dokumentów zalegających w aktach ksiąg wieczystych prowadzonych dla obu nieruchomości, a to decyzji administracyjnej z roku 1993, znak (…) wynika, że 5 grudnia 1990 r. stwierdzono nabycie z mocy prawa przez (…) prawa użytkowanie wieczystego obu nieruchomości oraz prawa własności urządzeń i budynków znajdujących się nich. Do pierwszego zasiedlenia (oddania do używania) doszło więc najpóźniej w roku 1990. W zakresie Nieruchomości 1 – pomiędzy pierwszym zasiedleniem (oddaniem do użytkowania) każdego ze znajdujących się na niej budynków, budowli lub ich części, a ich sprzedażą, upłynie okres dłuższy niż 2 lata. W zakresie Nieruchomości 2 – pomiędzy pierwszym zasiedleniem (oddaniem do użytkowania) każdego ze znajdujących się na niej budynków, budowli lub ich części, a ich sprzedażą, upłynie okres dłuższy niż 2 lata. W odniesieniu do żadnego ze sprzedawanych obiektów (tj. budynków, budowli) nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie lub przebudowę w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej, zarówno przez Pana, jak i przez osoby korzystające z nich. Nabycie przez Pana Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie stanowiło czynności opodatkowanej podatkiem VAT. Nie wykona Pan żadnych prac rozbiórkowych przed sprzedażą Nieruchomości 1 i 2, co oznacza, że przedmiotem sprzedaży będą nieruchomości zabudowane, zasiedlone w okresie wcześniejszym niż dwa lata w stosunku do daty sprzedaży, co do których nie zostały dokonane nakłady o wartości co najmniej 30% wartości ich początkowej.

Zatem, do dostawy Nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ zostaną spełnione warunki określone w tym przepisie. Dostawa budynków posadowionych na Nieruchomości 1 i 2 nastąpi po pierwszym zasiedleniu i w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Ponadto, nie dokonywał Pan nakładów o wartości powyżej 30% wartości początkowej budynków. Stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, zwolnieniu będzie podlegała także odpowiednio dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym przedmiotowe budynki są posadowione.

Skoro więc planowana transakcja sprzedaży budynków nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i od pierwszego zasiedlenia tych obiektów do dnia transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata, spełnione są przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W związku z tym nie dokonuje się analizy możliwości zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz pkt 2 ustawy.

Nadmienić również należy, że jeżeli warunki wskazane w cyt. art. 43 ust. 10 i 11 ustawy zostaną spełnione, Strony będą miały prawo do rezygnacji ze wskazanego zwolnienia od podatku i opodatkowania tej transakcji z zastosowaniem właściwej dla niej stawki podatku VAT.

Podsumowanie

Planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 i 2 będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. Niniejszą interpretację wydano w szczególności w oparciu o informacje, że Nieruchomości, które zamierza Pan sprzedać, objęte przedmiotowym wnioskiem, były wykorzystywane przez Pana w ramach najmu prywatnego, z tytułu którego jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT w okresie do roku 2018 oraz sprzedawane Nieruchomości 1 i 2 były przedmiotem najmu/dzierżawy do roku 2018 i stanowiło to po Pana stronie czynność opodatkowaną podatkiem VAT z tytułu najmu prywatnego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że przedmiotowa interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).