Interpretacja indywidualna z dnia 4 lipca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.317.2024.5.EC

Skutki podatkowe sprzedaży działek powstałych z podziału nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 marca 2024 r. złożył Pan wniosek z 25 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości oraz w zakresie podatku od towarów i usług. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 czerwca 2024 r. (wpływ 24 czerwca 2024 r.) w zakresie pełnomocnictwa.Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (dalej też jako: Podatnik) wraz z małżonką jest współwłaścicielem na zasadzie wspólności ustawowej w udziale 1/6 części w nieruchomości - działkach powstałych  z podziału działki nr … położonych w …, gmina ….

Udział w działce nr …., o której mowa powyżej, Wnioskodawca nabył na podstawie warunkowej umowy sprzedaży - akt notarialny z dnia 21 stycznia 1999 r., repertorium  A nr …. oraz umowy przeniesienia - akt notarialny z dnia 22 stycznia 1999 r. Przy nabyciu ww. działki Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego.

Decyzją z dnia 2 stycznia 2024 r. Wójt Gminy …. zatwierdził projekt podziału nieruchomości będącej współwłasnością Wnioskodawcy i Jego małżonki w udziale 1/6 oraz małżonków M. i U. H. w udziale 5/6 części, tj. działki nr … o powierzchni 4,9740 ha, położonej w obrębie ewidencji gruntów …, gmina …, na 41 działek  o numeracji …... Działka nr … była objęta M. P. Z. P., a w konsekwencji planem tym objęte są wszystkie powstałe z jej podziału działki.

M. P. Z. P., zatwierdzony został uchwałą  Nr … Rady Gminy w … z dnia 7 października 1999 r., zgodnie z którym działki te położone są na terenie oznaczonym symbolem:

·działki od nr … do nr …., nr: …., …., …, …, ……….., ……., ………., ……..., ……., ….., …… od nr ……. do nr ………, od nr …….. do nr …… od nr …….. do nr ………. ……… - przeznaczone pod realizację zabudowy mieszkaniowej niskiej,

·działka nr …, nr ……., nr ………… - ulica dojazdowa,

·działki od nr …… do nr ……… - zieleń izolacyjna o szerokości …….. pasa minimum,

·działka nr: ………., ………., …….., ………., ………., ………, wydzielane są pod drogi wewnętrzne.

Dostęp nowych projektowanych działek do drogi publicznej - działka nr …., zapewniony będzie przez nabycie udziałów w działce nr ….., w której współwłaściciele dzielonej nieruchomości posiadają udziały. Dostęp działek nr …., nr ……… drogi publicznej działki  nr ….(Powiat …) zapewniony będzie przez nabycie współudziałów w działce nr ……… oraz poprzez działki nr: ………, …………, ………., ………..

Dostęp działek nr ……… nr ……. drogi publicznej działki nr …. (Powiat …) zapewniony będzie przez nabycie współudziałów w działce nr …… oraz poprzez działki nr: …., ……., ……., ……...

Dostęp działek nr ….., nr ..... drogi publicznej działki nr …… (Powiat …) zapewniony będzie przez nabycie współudziałów w działce nr …… oraz poprzez działki nr: ….., ……….., ………., …….

Dostęp działek nr …., nr …. drogi publicznej działki nr … (Powiat …) zapewniony będzie przez nabycie współudziałów w działce nr …. oraz poprzez działki nr: …., …, ….

Dostęp działek nr …., nr …. drogi publicznej działki nr … (Powiat …..) zapewniony będzie przez nabycie współudziałów w działce nr …. oraz poprzez działki nr: ….., ….., …..

Dostęp działek nr …., nr …. drogi publicznej działki nr …. (Powiat ..) zapewniony będzie przez nabycie współudziałów w działce nr ….. oraz poprzez działki nr: .., …., ……..

Dostęp działek nr: ….., ……., ………., ……., ……., ……., …….., ….., ………, ……, …….., ……, …….., ……, ……, ………, …….., ………, …, ……., ………, …….., ………, ………, ……, ………., …….., ……., …….., ……., ……., …., ………, ……, ………., ….. drogi publicznej działki nr …….. (Powiat …) zapewniony będzie przez nabycie współudziałów w działce nr …. oraz w działkach nr: ………, ….., ……...

Dostęp działek nr: ……., …………., ……., ………., ……, ………., …….., ..,……….., ………, drogi publicznej działki nr … (Powiat …) zapewniony będzie przez nabycie współudziałów  w działce nr ………...

W chwili obecnej Wnioskodawca zamierza zbyć nieruchomości powstałe w wyniku podziału działki nr … położonej w …, gmina …. Wnioskodawca wraz ze współwłaścicielami zamierza powierzyć ich sprzedaż pośrednikowi nieruchomości. Wnioskodawca nie wyklucza, że sprzedaż działek może nastąpić zarówno na rzecz podmiotów obcych, jak i podmiotów powiązanych z Wnioskodawcą lub pozostałymi współwłaścicielami.

Wnioskodawca nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów  i usług. Od dnia nabycia do dnia sprzedaży działki objęte pytaniem były przez Wnioskodawcę i pozostałych współwłaścicieli odłogowane. Sprzedawane działki nie były, nie są i nie będą od momentu nabycia do momentu sprzedaży udostępniane przez Wnioskodawcę osobom trzecim na podstawie jakiejkolwiek umowy cywilnoprawnej.

Podział działki nr …… został przeprowadzony w związku z brakiem potencjalnego zainteresowanego na zakup całego gruntu. Celem podziału było zwiększenie szans na sprzedaż. Podział zainicjowany został przez Wnioskodawcę i pozostałych współwłaścicieli.

Od momentu nabycia do momentu sprzedaży jedynymi czynnościami podejmowanymi przez Wnioskodawcę, związanymi z zaangażowaniem własnych środków finansowych było dokonanie podziału terenu. Wnioskodawca nie ponosił wydatków związanych z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, uzbrojenia terenu (wyposażenia w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacyjne i energetyczne) oraz budowy drogi. Wydzielenie działki drogowej narzucone zostało poprzez ustalenia wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podział terenu byłyby niemożliwy bez wydzielenia działki drogowej o parametrach określonych w planie. Środki pochodzące  ze zbycia nieruchomości Podatnik planuje przeznaczyć na zabezpieczenie emerytalne oraz cele konsumpcyjne.

Wnioskodawca nie udzielił i nie planuje udzielić innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w imieniu Wnioskodawcy w związku ze sprzedażą nieruchomości. Działki będą oferowane do sprzedaży za pośrednictwem biura nieruchomości. Wnioskodawca ani Jego małżonka nie są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług, a działka nr … i powstałe z jej podziału działki nie były wykorzystywane do celów działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca nie zamierza ponosić nakładów na przedmiotowe działki takich jak: uzbrojenie w sieć wodociągową czy kanalizacyjną, uzbrojenie w sieć elektroenergetyczną, budowę drogi.

Jeśli chodzi o nieruchomości wyżej nieopisane, Wnioskodawca wraz z małżonką nabył  na podstawie aktu notarialnego - umowy sprzedaży z dnia 9 grudnia 1997 r. repertorium  A nr …. r. działki nr: ………. i ….., położone w obrębie ……., w gminie ……, o łącznej powierzchni 27 arów i 66 m², będące nieruchomością rolną niezabudowaną, oraz udział wynoszący 2/76 części w nieruchomości - działce nr ….., położonej w obrębie …….., w gminie ………., również będącej nieruchomością rolną niezabudowaną.

Ponadto, na podstawie aktu notarialnego - umowy sprzedaży z 9 grudnia 1997 r., repertorium A nr …….. Wnioskodawca wraz małżonką nabyli działki nr: …….., ……, ……. i …, położone w obrębie ………. w gminie ………,  o łącznej powierzchni 20 arów i 24 m², będące nieruchomością rolną niezabudowaną, oraz udział wynoszący 4/76 części w nieruchomości - działce nr …… - położonej w obrębie .., w gminie …., również będącej nieruchomością rolną niezabudowaną.

Działki gruntu o nr ………. o obszarze 0,0506 ha i nr …….. o obszarze 0,0506 ha wraz  z udziałem do ……. części w działce drogowej nr ……. zostały przez Wnioskodawcę sprzedane umową sprzedaży sporządzoną w formie aktu notarialnego z dnia   27 września 2019 r. Repetytorium A nr ………..

Następnie na podstawie warunkowej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego z dnia  1 września 2023 r. repertorium A nr …….., a następnie umowy o przeniesienie własności w formie aktu notarialnego z dnia 15 września 2023 r. Repertorium  A nr …….. Wnioskodawca wraz z małżonką dokonali zbycia nieruchomości gruntowych stanowiących działkę nr …… (powstałą w efekcie scalenia działek nr …… i nr ……..) o powierzchni 0,2766 ha położonej w obrębie …….., w gminie …….  wraz z udziałem wynoszącym …… części nieruchomości gruntowej stanowiącej  działkę nr ……….

Wnioskodawca posiada również:

1)udział 1/6 części w nieruchomości - działkach nr: …, …, …, …, …, … i … z obrębu …, gmina ….. o łącznej powierzchni 18,2156 ha nabytej na podstawie warunkowej umowy sprzedaży - akt notarialny z dnia 21 stycznia 1999 r., Repertorium A nr …….. oraz umowy przeniesienia - akt notarialny z dnia 22 stycznia 1999 r., repertorium A nr …….. - zamierza sukcesywnie zbyć, przy czym środki ze zbycia w znacznej części przekaże na cele charytatywne. Nie ma konkretnie przewidzianego zakresu czasowego co do sprzedaży udziałów w ww. działkach;

2)dom 145 m² z garażem zbudowany w 2003 r. otrzymany w spadku po rodzicach - będzie wynajmowany;

3)szeregowiec położony w …. przy ul. ……….., w którym Wnioskodawca zamieszkuje;

4)mieszkanie trzypokojowe położone w …….. przy ul. …….., wynajmowane - nie ma zamiaru zbycia;

5)mieszkanie pięciopokojowe położone w …… przy ul. …………., wynajmowane - nie ma zamiaru zbycia;

6)mieszkanie dwupokojowe położone w ……. przy ul. …………., wynajmowane - nie ma zamiaru zbycia;

7)garaż murowany przy ul. …. w ……, wynajmowane - nie ma zamiaru zbycia.

Wcześniej Wnioskodawca dokonywał sprzedaży następujących nieruchomości:

1)mieszkanie dwupokojowe przy ul. …., zakupione w latach 80-tych, w mieszkaniu tym Wnioskodawca realizował cel mieszkaniowy,

2)mieszkanie przy ul. ….., nabyte w 1992 r., realizowany cel mieszkaniowy, zbyte w drodze zamiany w 1992 r.,

3)mieszkanie trzypokojowe przy ul. ……, nabyte w drodze zamiany w 1992 r., w mieszkaniu tym Wnioskodawca realizował cel mieszkaniowy, zbyte w 1999 r.,

4)udział 1/2 w działce gruntu nr …. oraz udział 1/2 w działce nr ……. zabudowane budynkiem mieszkalnym, stodoła, garaż i piwnicą wolnostojącą, jako gospodarstwo rolne, położone w ……., gmina ………. Zakupione w 1999 r., a zbyte w 2000 r.,

5)mieszkanie przy ul. …….. w ………, zakupione w 1999 r., sprzedane w 2002 r.,

6)udział 1/6 w działkach powstałych z podziału działki nr … położonych w miejscowości ….., gmina ………, powiat ……, województwo …………., nabytej na podstawie warunkowej umowy sprzedaży - akt notarialny z dnia 21 stycznia 1999 r., repertorium A nr ………. oraz umowy przeniesienia - akt notarialny z dnia 22 stycznia 1999 r., repertorium A ………, działka ta była od momentu nabycia do momentu zbycia odłogowana.

Wnioskodawca wraz z małżonką dokonali zbycia 1/6 udziałów w działkach:

a)27 maja 2021 r. zbycie działki nr …,

b)14 czerwca 2021 r. zbycie działki nr …, nr ……., nr ……..,

c)2 lipca 2021 r. zbycie działki nr …….,

d)17 sierpnia 2021 r. zbycie działki nr …..,

e)17 sierpnia 2021 r. zbycie działki nr ……..,

f)17 sierpnia 2021 r. zbycie działki nr ……….,

g)7 września 2021 r. zbycie działki nr ………..,

h)8 września 2021 r. zbycie działki nr …….,

i)13 września 2021 r. zbycie działki nr ………,

j)13 września 2021 r. zbycie działki nr ……..,

k)15 września 2021 r. zbycie działki nr ………..,

l)15 września 2021 r. zbycie działki nr …….,

m)15 września 2021 r. zbycie działki nr ………,

n)16 września 2021 r. zbycie działki nr …….,

o)16 września 2021 r. zbycie działki nr ……..,

p)16 września 2021 r. zbycie działki nr ………..,

q)27 września 2021 r. zbycie działki nr …,

r)18 października 2021 r. zbycie działki nr ………..,

s)18 października 2021 r. zbycie działki nr ………..,

t)21 października 2021 r. zbycie działki nr ……….,

u)27 października 2021 r. zbycie działki nr ……….,

v)27 października 2021 r. zbycie działki nr ………..,

w)28 października 2021 r. zbycie działki nr ………..,

x)28 października 2021 r. zbycie działki nr …….,

y)9 listopada 2021 r. zbycie działki nr …….,

z)16 listopada 2021 r. zbycie działki nr ……..,

aa)13 grudnia 2021 r. zbycie działki nr ……,

bb)22 grudnia 2021 r. zbycie działki nr ………,

cc)1 lutego 2022 r. zbycie działki nr ……., nr ………,

dd)1 lutego 2022 r. zbycie działki nr ……….,

ee)15 marca 2022 r. zbycie działki nr ………,

ff)15 kwietnia 2022 r. zbycie działki nr ……….,

gg)28 lipca 2022 r. zbycie działki nr ……….

Zbycie ww. działek nastąpiło wraz ze zbyciem udziałów w działkach drogowych nr …,

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej.

Zbycia przedmiotowych działek powstałych z podziału działki nr … zamierza dokonać,  gdy pojawi się zainteresowany nabywca. Działki objęte wnioskiem nie były wykorzystywane w celach najmu ani dzierżawy, a Wnioskodawca nie występował dla nich z wnioskiem  o wydanie warunków zabudowy.

Pytania

1.Czy sprzedaż nieruchomości, działek powstałych z podziału działki nr …, będą powodowały, że Wnioskodawca wystąpi w roli podatnika w ramach podatku od towarów i usług?

2.Czy sprzedaż nieruchomości, działek powstałych z podziału działki nr …, będą generowały przychód w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu działalności gospodarczej?

Należy wskazać, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, tj. pytanie nr 2. Natomiast w zakresie podatku od towarów  i usług (tj. pytanie nr 1) zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Ad 2

Zgodnie z dyspozycją art. 9 ust. 1 Ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c,  art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów (art. 9 ust. 2 ww. ustawy).

W odniesieniu do zbycia nieruchomości Ustawa o PIT rozróżnia dwa źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

pkt 3 pozarolnicza działalność gospodarcza,

pkt 8 odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Co do zasady zatem, w sytuacji, w której zbycie nieruchomości następuje przed upływem  5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości osoba fizyczna zapłaci podatek dochodowy wynoszący 19% podstawy obliczenia podatku, o czym stanowi art. 30e Ustawy o PIT. Dochód ze sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną może być jednak zwolniony z podatku lub nawet nie podlegać opodatkowaniu, a zależy to od spełnienia warunków, obowiązujących w okresie nabycia nieruchomości, która ma zostać sprzedana. W przypadku zbycia nieruchomości przed upływem i po upływie 5 lat od dnia nabycia istotna jest podniesiona kwalifikacja zbycia jako niedokonanego w ramach działalności gospodarczej.

Kluczowe zatem jest wyjaśnienie, kiedy będziemy mieli do czynienia ze sprzedażą dokonaną w ramach działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT stanowi, że działalnością gospodarczą albo pozarolniczą działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z powyższego przepisu wynika zatem, że muszą więc wystąpić łącznie przesłanki ciągłości, zorganizowania i zarobkowego charakteru, aby mówić o działalności gospodarczej przy dokonywaniu transakcji sprzedaży nieruchomości. Dla oceny zorganizowanego i ciągłego charakteru działalności istotne są takie czynniki jak oczywiście, w zakresie możliwym do obiektywnego stwierdzenia, zamiar (rozumiany jako świadomie działanie nakierowane na pewien cel) podatnika w zakresie sprzedaży nieruchomości z zyskiem, okoliczności zbycia,  ale także okoliczności nabycia.

Zorganizowany charakter działalności oznacza, że podatnik nie tylko wykorzystuje,  ale stwarza sobie okoliczności do zarobku na handlu nieruchomościami. Nie może być uznane za działalność gospodarczą wygenerowanie zysku w sposób przypadkowy. Konieczne jest stwierdzenie, że podjęto szereg działań - od momentu nabycia do zbycia - potwierdzających profesjonalny, zarobkowy charakter działań.

Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych podejmowanie przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie własnych potrzeb, nie należy kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT. Potwierdza to wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia  4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1100/17, w którym Sąd stwierdził, że: „nie pozwala na przyjęcie, że przychody ze sprzedaży 9 działek uzyskane w latach 2010-2016 można zaliczyć do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Nie można przyjąć, aby działalność Wnioskodawcy miała cechy zorganizowania i ciągłości w przedstawionym wyżej rozumieniu. O spełnieniu tej przesłanki absolutnie nie świadczy ani podział działki na mniejsze, ani wydzielenie drogi, jak również ewentualne zlecenie czynności związanych  ze sprzedażą wyodrębnionych działek pośrednikowi. Nie można przyjąć, aby tego rodzaju działania istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto,  że dokonując sprzedaży rozczłonkowanych fragmentów jednego zbioru (jednej działki gruntu), osoba zbywająca z operacji tych uczyniła sobie stałe (nie okazjonalne) źródło zarobkowania.”

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób przyjąć jakoby Wnioskodawca podjął działania, które należałoby kwalifikować jako działania realizowane w ramach działalności gospodarczej. Sam podział działki na mniejsze działki, uzasadniony potencjalnym zwiększeniem szansy na sprzedaż nieruchomości (działki o mniejszym areale przy określonej cenie za metr są dla potencjalnych nabywców atrakcyjniejsze aniżeli działki o większej powierzchni), nie może być traktowany jako działanie zbliżone do działań podmiotów trudniących się prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Z okoliczności przywołanych w zdarzeniu przyszłym nie wynika, aby Wnioskodawca przejawiał aktywność w zakresie obrotu działkami, podobną do aktywności producentów, handlowców i usługodawców prowadzących działalność gospodarczą. Wnioskodawca w zakresie działek objętych zdarzeniem przyszłym nie angażował i nie będzie angażował środków podobnych do tych, które wykorzystywane są przez przedsiębiorców.  W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, zbycie przez Wnioskodawcę działek nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem dochodowym, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia tych nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Konkludując, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr …. nie będzie stanowiła przychodu z tytułu działalności gospodarczej opodatkowanego podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

W myśl art. 9 ust. 1a ww. ustawy:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowaniestanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r.,sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości  (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy).

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach, możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Przedstawione okoliczności sprawy wskazują, że jest Pan wraz z małżonką współwłaścicielem na zasadzie wspólności ustawowej w udziale 1/6 części w nieruchomości - działkach powstałych z podziału działki nr … Udział w działce nr .… został nabyty na podstawie umowy sprzedaży z 1999 r. Decyzją z dnia 2 stycznia 2024 r. Wójt Gminy zatwierdził projekt podziału nieruchomości będącej współwłasnością Pana i Pana małżonki w udziale 1/6 oraz małżonków M. i U. H. w udziale 5/6 części, tj. działki nr …. o powierzchni 4,9740 ha. Nieruchomość została podzielona na 41 działek o numeracji …. Obecnie zamierza Pan zbyć nieruchomości powstałe w wyniku podziału działki nr …. Chce Pan wraz ze współwłaścicielami powierzyć ich sprzedaż pośrednikowi nieruchomości. Nie wyklucza Pan, że sprzedaż działek może nastąpić zarówno na rzecz podmiotów obcych, jak i podmiotów powiązanych z Panem lub pozostałymi współwłaścicielami. Nie jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Od dnia nabycia do dnia sprzedaży działki były odłogowane. Sprzedawane działki nie były, nie są i nie będą od momentu nabycia do momentu sprzedaży udostępniane osobom trzecim na podstawie jakiejkolwiek umowy cywilnoprawnej. Podział działki nr … został przeprowadzony w związku z brakiem potencjalnego zainteresowanego na zakup całego gruntu. Celem podziału było zwiększenie szans na sprzedaż. Podział zainicjowany został przez Pana i pozostałych współwłaścicieli. Od momentu nabycia do momentu sprzedaży jedynymi czynnościami podejmowanym przez Pana, związanymi z zaangażowaniem własnych środków finansowych było dokonanie podziału terenu. Nie ponosił Pan wydatków związanych z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, uzbrojenia terenu (wyposażenia w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacyjne i energetyczne) oraz budowy drogi. Wcześniej dokonywał Pan już sprzedaży innych nieruchomości. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Zbycia przedmiotowych działek powstałych z podziału działki nr …, zamierza dokonać, gdy pojawi się zainteresowany nabywca. Środki pochodzące ze zbycia nieruchomości planuje Pan przeznaczyć na zabezpieczenie emerytalne oraz cele konsumpcyjne.

Zatem podejmowane przez Pana działania mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i nie wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowym dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej.

Okoliczności opisane we wniosku dotyczące nabycia nieruchomości oraz planowanej sprzedaży nie wskazują, że sprzedaż przedmiotowych działek nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zakres, stopień zaangażowania i cel działania wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W związku z tym, przychód uzyskany ze sprzedaży ww. działek nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 omawianej ustawy. Skutki podatkowe tej czynności odpłatnego zbycia, należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Należy przy tym podkreślić, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości, a nie przekształcenie, podział, czy scalenie danej nieruchomości. W wyniku podziału nieruchomości następuje co prawda zmiana powierzchni oraz numerów ewidencyjnych, jednakże wydzielenie działek z nieruchomości gruntowych nie powoduje zmiany ich właściciela, a także na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dochodzi do ich nabycia. W konsekwencji, okoliczność podziału nieruchomości nie powoduje konieczności liczenia na nowo pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, tj. udziału w działce nr ……...

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że planowana przez Pana sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr ……, w związku z tym, że sprzedaż tych działek nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, nie będzie stanowiła źródła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie, planowana sprzedaż ww. działek, nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie udziału w działce nr …, tj. od końca 1999 r. W konsekwencji, sprzedaż przez Pana działek, powstałych z podziału działki nr …., nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i z tego tytułu, nie będzie na Panu ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.), opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Należy wskazać, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie się różniło od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pana w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Jednocześnie wyjaśnić należy, że na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług. Kwestie związane z tym podatkiem są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Końcowo wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa - niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (np. Pana żony).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).