Interpretacja indywidualna z dnia 3 lipca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.221.2024.2.AJB

Podleganie opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 lub 9 ustawy o VAT oraz prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących nabycie ww. Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 marca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 22 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 lub 9 ustawy o VAT oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących nabycie ww. Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 6 czerwca 2024 r. (wpływ 6 czerwca 2024 r.) oraz z 7 czerwca 2024 r. (wpływ 7 czerwca 2024 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania: …

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Z1

3)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: Z2

4)Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Z3

5)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: Z4

6)Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Z5

7)Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Z6

8)Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Z7

9)Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Z8

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1.Ogólny opis planowanej transakcji

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży udziałów w nieruchomości gruntowej położonej w ... - w województwie ..., powiecie ... (dalej: Nieruchomość, opisanej szczegółowo poniżej) za wynagrodzeniem, na warunkach opisanych w dalszej części wniosku (dalej: „Transakcja”), która ma zostać dokonana pomiędzy Zbywcami a Nabywcą (opisani szczegółowo poniżej), nie później niż 31 maja 2024 r. (dalej: „Data Transakcji”).

Nabywca i Zbywcy nie są obecnie, i na moment Transakcji nie będą, podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „Ustawa o PIT”). W dalszej części niniejszego wniosku Zbywcy i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy”, „Strony” lub „Zainteresowani”.

2.Wnioskodawcy i okoliczności związane z nabyciem i wykorzystaniem Nieruchomości

Wnioskodawca zamieszkały w …, prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą „…” z siedzibą przy … (dalej jako: Nabywca, Kupujący), planuje nabycie Nieruchomości (opisanej szczegółowo poniżej). Nabywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i według wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (dalej: CEIDG) prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na „Kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek” (według wpisu do CEIDG jest to to przeważająca działalność gospodarcza). Nabywca po dokonaniu transakcji nabycia Nieruchomości planuje wykorzystywać ją do prowadzenia działalności gospodarczej. Nie jest wykluczone, że Nabywca może w przyszłości sprzedać Nieruchomość.

Sprzedawane Nieruchomości (opisana szczegółowo niżej) ma obecnie 8 (słownie: ośmiu) współwłaścicieli, w następujących proporcjach tj.:

·po 4.484/10.000 udziałów posiadają:

o… (na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej), tj.:

§Z1 - osoba fizyczna, niebędąca obecnie czynnym podatnikiem VAT (działalność prowadzona pod numerem NIP: … została zawieszona; data wykreślenia rejestracji jako podatnika VAT: sierpień 2022 r.). Pan Z1 ma obecnie zawieszoną działalność gospodarczą w zakresie w szczególności inżynierii i doradztwa technicznego, którą zamierza zlikwidować przed planowaną datą sprzedaży;

§Z2 - osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, niebędąca czynnym podatnikiem VAT.

o… (na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej), tj.:

§Z3 - osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, niebędąca czynnym podatnikiem VAT;

§Z4 - osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, niebędąca czynnym podatnikiem VAT.

·po 258/10.000 udziałów posiadają:

oZ5 - osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, niebędąca czynnym podatnikiem VAT;

oZ6 - osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą w zakresie handlu częściami samochodowymi oraz w zakresie usług transportu lądowego pasażerskiego, zarejestrowana jako czynny podatnik VAT pod numerem NIP: ...;

oZ7 - osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą jako adwokat, zarejestrowana jako czynny podatnik VAT pod numerem NIP: ...;

oZ8 - osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą w zakresie ubezpieczeń oraz wynajmu nieruchomości, zarejestrowana jako czynny podatnik VAT pod numerem NIP: ....

dalej określani zbiorczo jako „Sprzedający” lub „Zbywcy”.

Państwo Z1 i Z2 (małżeństwo) oraz Z3 i Z4 (małżeństwo) nabyli swoje udziały w Nieruchomości w 2002 r. (w drodze umowy sprzedaży/nabycia), przy czym ostateczna wysokość tych udziałów ukształtowała się w wyniku umowy zniesienia współwłasności oraz jej zmiany w czerwcu 2020 r. Pozostali współwłaściciele, tj. Z5, Z6, Z7 oraz Z8 nabyli swoje udziały w Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży/nabycia z dnia 17 listopada 2020 r.

Według zgodnych oświadczeń Sprzedających, posiadane przez nich udziały w Nieruchomości wchodzą w skład ich majątków prywatnych, a przy nabyciu udziałów żadnemu ze Sprzedających nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT - nabycie nie podlegało pod zakres opodatkowania VAT (nabycie do majątków prywatnych). Jednocześnie żaden ze Zbywców nie działał w charakterze podatnika VAT i nie wykorzystywał przed Transakcją Nieruchomości do działalności opodatkowanej VAT.

Część właścicieli wykorzystywała Nieruchomość do celów prywatnych. Państwo Z1 i Z2 (małżeństwo) oraz Z3 i Z4 (małżeństwo) w ostatnich latach dzierżawili część Nieruchomości okolicznym rolnikom, żeby rozwiązać problem samosiejek sosny (gdyby działka nie była wykorzystywana przez rolników, właściciele musieliby zaangażować dodatkowe środki w celu karczowania działki). Umowy w zakresie dzierżawy były zawierane w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym i nie stanowiły przedmiotu działalności gospodarczej dla wymienionych wyżej Zbywców. Pan Z5 również wykorzystywał swoją część do celów prywatnych (przy czym Nieruchomość nie była oddawana w najem/dzierżawę lub inną tego typu umowę). Pozostali Zbywcy (tj. Dariusz Z6, Z7 i Z8) nie wykorzystywali Nieruchomości (w zakresie posiadanych udziałów) do żadnych celów.

Zasadniczo Sprzedawcy (za wyjątkiem Pana Z8 i Z3 i Z4) nie sprzedawali w ostatnim czasie żadnych innych nieruchomości. Państwo Z3 i Z4 stycznia 2022 r. sprzedali ½ udziałów w innej nieruchomości rolnej, która weszła w skład innego gospodarstwa rolnego. Przy tamtej sprzedaży, Państwo Z3 i Z4 nie działali jako podatnicy VAT. Z kolei Pan Z7 1 października 2021 r. sprzedał osobie trzeciej udziały w innej nieruchomości gruntowej, którą to wcześniej zakupił (10 czerwca 2020 r.). Powodem sprzedaży tej nieruchomości gruntowej były trudności z dokonaniem podziału oraz uzyskaniem pozwolenia na budowę. Jednocześnie 1 września 2023 r. Pan Z7, sprzedał innej osobie trzeciej, kupiony wcześniej (12 października 2021 r.) w stanie deweloperskim lokal mieszkalny (lokal był kupiony na cele mieszkaniowe członka rodziny Pana Z7, jednak z przyczyn osobistych nastąpiła potrzeba jego sprzedaży.). W wymienionych wcześniej transakcjach zakupu a później sprzedaży, Pan Z7 nie działał jako podatnik VAT czynny.

Małżeństwo Z1 i Z2 oraz Z3 i Z4 , po zakupie udziałów w Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej transakcji, w 2007 r. wystąpili do Urzędu Gminy ... o wyrażenie zgody na opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony w kwietniu 2008 r. (uwzględniono w nim również kwestie uzbrojenia - niemniej teren nie był uzbrajany). Na przestrzeni lat, kilkukrotnie (2-3 razy), Państwo Z1 i Z2 oraz Państwo Z3 i Z4 zgłaszali do lokalnych biur nieruchomości zamiar sprzedaży nieruchomości.

Żaden z pozostałych Zbywców (Z5, Z7, Z8), przed planowaną sprzedażą swoich udziałów w Nieruchomości, nie wykonywał czynności mających podnieść wartość posiadanego udziału w Nieruchomości, czy też zwrócić uwagę potencjalnych kupców (tj. teren nie był dodatkowo uzbrajany, nie było zamieszczanych ogłoszeń w gazetach).

3.Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo własności działek gruntu nr 2 i 1 o łącznej powierzchni 10,1400 ha położonej w ..., w powiecie ..., w województwie ..., obręb ewidencyjny ..., dla których to działek Sąd Rejonowy w…, VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr … (dalej również: „Grunt”). Nieruchomość ma dostęp do publicznej drogi krajowej.

Strony wskazują, że Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji jest nieruchomością niezabudowaną i taką pozostanie na moment planowanej transakcji (nie znajdują się na niej żadne budynki ani budowle).

Nieruchomość znajduje się na obszarze, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej „MPZP”) zatwierdzony Uchwałą numer … z dnia 22 kwietnia 2008 r., zgodnie z którym teren ten - działki numer 1 i 2 stanowią:

Ødziałka nr 1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (MN), tereny zabudowy usługowej (U) i tereny dróg wewnętrznych (KDW), zaś

Ødziałka nr 2 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (MN), tereny zabudowy usługowej (U), tereny dróg wewnętrznych (KDW), tereny ciągów pieszych (KX) i tereny urządzeń infrastruktury elektroenergetycznej (EE).

Nieruchomość nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Wraz ze sprzedażą udziałów w Nieruchomości, Zbywcy nie dokonają sprzedaży/przeniesienia żadnych innych składników (np. umów najmu/dzierżawy etc.). Przedmiotem sprzedaży są jedynie udziały w Nieruchomości.

4.Planowa transakcja oraz okoliczności jej towarzyszące

Przedmiotem Transakcji są udziały w Nieruchomości, którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego w zamian za określoną cenę sprzedaży.

Zbywcy zawarli z Nabywcą, w formie aktu notarialnego z 2 sierpnia 2022 r., przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”).

Zgodnie z Umową Przedwstępną zobowiązanie do zawarcia Umowy Sprzedaży uzależnione jest od spełnienia, następujących warunków zawieszających:

·Nieruchomość będzie generalnie wolna od wszelkich długów bądź obciążeń, a działy III i IV księgi wieczystej numer … będą wolne od wpisów, wzmianek i ostrzeżeń o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym;

·Sprzedający przedstawią zaświadczenie o braku zaległości w regulowaniu zobowiązań publicznoprawnych w postaci zaświadczeń o niezaleganiu ze składkami ZUS, oraz podatkami, a także o niezaleganiu z podatkami od nieruchomości,

·będzie uzyskana zmiana studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy obowiązującego dla przedmiotowej Nieruchomości w taki sposób, iż umożliwią realizację planowanej przez Nabywcę inwestycji w postaci zabudowy o charakterze przemysłowym i usługowym. Wnioskodawcy pragną podkreślić, iż zmiana samego MPZP nie będzie dokonana przed Datą Transakcji;

·wyznaczony zostanie termin przez odpowiedni organ do podjęcia uchwały w przedmiocie planu zagospodarowania przestrzennego w taki sposób, iż uregulowania planu zgodnie z treścią projektu uchwały umożliwią realizację planowanej przez Kupującego inwestycji w postaci: zabudowy o charakterze przemysłowym i usługowym - zapis w planie: funkcja przemysłowa i usługowa;

·strony uzyskają interpretacje indywidualne wydane przez właściwy organ podatkowy potwierdzające sposób opodatkowania nabycia udziałów w prawie własności Nieruchomości;

·Kupujący uzyska decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia, o której mowa w Ustawie z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko umożliwiającą przeprowadzenie inwestycji zgodnej z zamierzeniem inwestycyjnym Kupującego

(dalej: „Warunki Zawieszające”).

Jednocześnie w Umowie Przedwstępnej Strony zobowiązały się współdziałać w wymaganym zakresie przy:

·uzyskaniu decyzji środowiskowej,

·uchwaleniu zmiany uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy,

·zmianie planu zagospodarowania przestrzennego, w sposób opisany w Warunkach Zawieszających - w szczególności Sprzedający zobowiązali się do składania odpowiednich wniosków oraz dokumentów oraz do informowania Kupującego o postępach w działaniach zmierzających do realizacji wspominanych Warunków Zawieszających.

Co więcej, Zbywcy łącznie oświadczyli, że udzielają Kupującemu pełnomocnictwa do reprezentowania przed organami administracji rządowej i samorządowej w tym do wystąpienia z wnioskiem o zmianę MPZP, która skutkować będzie ziszczeniem się warunków z niniejszej umowy, z prawem dalszej substytucji pełnomocnikom zawodowym [w razie potrzeby Sprzedający udzielą pełnomocnictwa w powyższym zakresie i treści w osobnym dokumencie]. Dodatkowo Strony zastrzegły, że zasadniczo koszty związane z wystąpieniem z wnioskiem o zmianę MPZP będą ponoszone przez Kupującego. Co do zasady koszty ewentualnej opłaty planistycznej również pokryje Kupujący.

Dodatkowo, Zbywcy zobowiązali się udzielić Kupującemu pełnomocnictwa (z prawem dalszych pełnomocnictw) do:

·uzyskania od gestorów mediów (elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych, wody, kanalizacji, gazu) zapewnienia możliwości i warunków technicznych dostawy mediów, ewakuacji i odbioru ścieków sanitarnych, technicznych i wód opadowych w ilościach określonych dla planowanej inwestycji;

·uzyskania potwierdzenia zgodności z przepisami dla planowanej gospodarki śmieciami;

·uzyskania od odpowiednich zarządców dróg krajowych, wojewódzkich, powiatowych, gminnych zapewnienia lub zgody na skomunikowanie planowanej inwestycji zgodnie z wymaganiami wynikającymi z założeń inwestycji;

·przeglądania akt ksiąg wieczystych Nieruchomości;

·do dokonania inwentaryzacji zieleni, pomiarów geodezyjnych i badań technicznych.

Sprzedający udzielili Kupującemu także zgody na dysponowanie przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane z ograniczeniem do celów projektowych i pozyskania niezbędnych opinii.

Na dzień sporządzenia niniejszego wniosku, nastąpiła już zmiana wspominanego wyżej studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy obowiązującego dla przedmiotowej nieruchomości.

5.Okoliczności związane z płatnością

Nabywca zobowiązał się zapłacić Sprzedającym (zgodnie z przysługującymi im udziałami) cenę sprzedaży wyrażoną w walucie EUR. Cena Nieruchomości będzie jedynym wynagrodzeniem należnym Zbywcom w związku ze sprzedażą.

6.Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić przy jej użyciu działalność gospodarczą i wybudować budynek (lub budynki) o charakterze przemysłowo - usługowym. Po zakończeniu inwestycji budynek (budynki) będzie wykorzystywany do działalności opodatkowanej VAT (niekorzystającej ze zwolnienia z VAT).

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że:

Ad. 1 i 2

Jak wynika z odpowiedzi udzielonych przez Sprzedających, Państwo Z1, Z2 i Państwo Z3 i Z4 nabyli swoje udziały w nieruchomości (działce nr 1 i 2) w roku 2004 w celach inwestycyjnych.

Pozostali Sprzedający: Z5, Z6, Z7, Z8 nabyli swoje udziały w nieruchomości (działce nr 1 i 2) w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych w przyszłości.

Ad. 3 i 4

Jak wynika z wypowiedzi Sprzedających nie korzystali Oni w żaden sposób z działki nr 2019 i 2. I tak:

-Państwo Z1, Z2, Z3, Z4 oświadczyli, że nie korzystali z przedmiotowych działek do maja 2016 r., a później jedynie oddali obie ww. działki w dzierżawę,

-Pozostali Sprzedający: Z5, Z6, Z7, Z8 nie korzystali z ww. działek.

Ad. 5

Jak wynika z wyjaśnień złożonych przez Sprzedających wszyscy Oni nabyli udziały w nieruchomości na podstawie czynności prawnych, które nie były opodatkowane podatkiem VAT, cena nie zawierała podatku VAT.

Ponadto, żaden ze Sprzedających, nabywając udziały w przedmiotowej nieruchomości i to zarówno w zakresie działki 1 jak i działki nr 2, nie otrzymał faktury VAT i podstawą zapłaty była wyłącznie umowa zawarta w formie aktu notarialnego.

Ad. 6

W odpowiedzi na pytania o treści:

„Czy kiedykolwiek działka nr 1 bądź działka nr 2 była wykorzystywana przez któregokolwiek Sprzedającego w działalności gospodarczej?

Jeśli tak, to:

-to przez którego Sprzedającego i która działka była wykorzystywana w tej działalności gospodarczej?

-czy pozostali Sprzedający nieprowadzący działalności gospodarczej na ww. działce/działkach (jeśli tak to, którzy) udostępnili na podstawie (np. umowy najmu, dzierżawy, użyczenia) swój udział w ww. działkach/działce na rzecz tego Sprzedającego wykorzystującego ją/je w swojej działalności gospodarczej?

-w jakim okresie była/były wykorzystywane ww. działka/działki w działalności gospodarczej?

-jaka była forma prawna prowadzenia tej działalności (np. jednoosobowa działalność gospodarcza, spółka cywilna, spółka jawna)?

-czy działalność gospodarcza prowadzona na ww. działce/działkach została zlikwidowana? Jeżeli tak, to kiedy?

-czy przed sprzedażą ww. działka/działki została/zostanie wycofana z majątku tej działalności do majątku osobistego Sprzedających?

czy działka nr 1 była wykorzystywana przez któregokolwiek Sprzedającego wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to przez którego Sprzedającego?

czy działka nr 2 była wykorzystywana przez któregokolwiek Sprzedającego wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to przez którego Sprzedającego?”

wskazano, że odpowiadając na ww. pytania Nabywca oświadcza, że zgodnie z wyjaśnieniami wszystkich Sprzedających działki nr 1 i 2 nigdy nie były wykorzystywane przez żadnego ze Sprzedających w działalności gospodarczej.

Ad. 7

Jak wynika z wyjaśnień Państwa Z1, Z2 i Z3, Z4 umowa dzierżawy została zawarta w maju 2016 r. przez wszystkich ówczesnych współwłaścicieli i dotyczyła całości działek numer 1 i 2. Umowa ta zawarta została na okres 1 roku i była sukcesywnie przedłużana aneksami, na kolejne roczne okresy, aż do zakończenia dzierżawy w maju 2023 r. Ze strony Sprzedających służyła ona zapewnieniu, aby wyżej wymienione działki nie porastały samosiejkami i były utrzymane w należytym stanie. Ww. Sprzedający od uzyskanych z tego tytułu przychodów nie opłacali żadnych podatków aż do zakończenia umowy 13 maja 2023 r. albowiem według ich przekonania dzierżawa gruntu rolnego na rzecz rolnika w celu korzystania z nieruchomości do upraw rolnych nie podlegała opodatkowaniu.

Pan Z6 i Z5 z uwagi na upływ czasu nie są w stanie wypowiedzieć się w tej kwestii.

Współwłaściciele, którzy nabyli swoje udziały później Z8 i Z7 umów najmu czy dzierżawy nie zawierali. Wydaje się, że kwestie nie były precyzyjnie rozstrzygnięte pomiędzy współwłaścicielami, najprawdopodobniej z uwagi na niedostateczną komunikację.

Pytania

1.Czy planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomości jaka będzie dokonywana przez Zbywców będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2.Czy - w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości dokonywana przez Zbywców będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT - w stosunku do planowanej sprzedaży udziałów w Nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 lub 9 ustawy o VAT?

3.Czy - w przypadku, w którym Organ podatkowy uzna, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie znajdą zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania podatkiem VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 ustawy o VAT i w konsekwencji sprzedaż udziałów w Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT - Nabywcy będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie udziałów w Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców:

1.Planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomości dokonywana przez Zbywców będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

2.W przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości dokonywana przez Zbywców będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, w stosunku do planowanej sprzedaży udziałów w Nieruchomości nie znajdą zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania podatkiem VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 ustawy o VAT.

3.W przypadku, w którym Organ podatkowy uzna, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie znajdują zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania podatkiem VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 ustawy o VAT i w konsekwencji sprzedaż udziałów w Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT, to Nabywcy będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie udziałów w Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie:

Ad 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż udziałów w Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowić dostawę niezabudowanych działek gruntu objętych obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą Rady Gminy ... numer … z dnia 22 kwietnia 2008 r., dla obrębu ....

Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT musi być dokonana przez podmiot, który jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Przez działalność gospodarczą, stosownie do art. 15 ust. 2 rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zdaniem Wnioskodawców, w świetle powyższego, status podatnika podatku VAT wynika z faktu dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach Umowy Przedwstępnej, Zbywcy udzielili Panu ... prowadzącemu jednoosobową działalność gospodarczą - pełnomocnictwa (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) do:

1)reprezentowania przed organami administracji rządowej i samorządowej w tym do wystąpienia z wnioskiem o zmianę MPZP, która skutkować będzie ziszczeniem się warunków z niniejszej umowy, z prawem dalszej substytucji pełnomocnikom zawodowym [w razie potrzeby Sprzedający udzielą pełnomocnictwa w powyższym zakresie i treści w osobnym dokumencie]. Zasadniczo koszty związane z wystąpieniem z wnioskiem o zmianę MPZP będą ponoszone przez Kupującego, tak samo jak ewentualne koszty opłaty planistycznej.

2)uzyskania od gestorów mediów (elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych, wody, kanalizacji, gazu) zapewnienia możliwości i warunków technicznych dostawy mediów, ewakuacji i odbioru ścieków sanitarnych, technicznych i wód opadowych w ilościach określonych dla planowanej inwestycji;

3)uzyskania potwierdzenia zgodności z przepisami dla planowanej gospodarki śmieciami;

4)uzyskania od odpowiednich zarządców dróg krajowych, wojewódzkich, powiatowych, gminnych zapewnienia lub zgody na skomunikowanie planowanej inwestycji zgodnie z wymaganiami wynikającymi z założeń inwestycji;

5)przeglądania akt ksiąg wieczystych Nieruchomości;

6)do dokonania inwentaryzacji zieleni, pomiarów geodezyjnych i badań technicznych.

Ponadto, zgodnie z Umową Przedwstępną do dnia zawarcia Umowy sprzedaży, Nabywcy przysługiwać będzie ograniczone prawo dysponowania Nieruchomością na cele budowlane z ograniczeniem do celów projektowych i pozyskania niezbędnych opinii.

W tym miejscu Wnioskodawcy wskazują, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości oraz pełnomocnictwa, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.; dalej: „KC”).

Stosownie do art. 95 KC, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

Zgodnie z art. 96 KC, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Art. 98 KC stanowi, że pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 KC, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Według art. 108 KC, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywać w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z powyższego wynika, że przez pełnomocnictwo należy rozumieć jednostronne oświadczenie mocodawcy, na mocy którego pełnomocnik zostaje upoważniony do działania w imieniu mocodawcy. Zdaniem Wnioskodawców, każda czynność dokonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy (w zakresie udzielonego pełnomocnictwa) wywoła skutki prawne bezpośrednio dla mocodawcy.

Zdaniem Wnioskodawców, poprzez udzielenie przez Zbywców pełnomocnictw ..., czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Zbywców. Z uwagi na fakt, iż pełnomocnik Zbywców nie działa we własnym imieniu, lecz w imieniu Zbywców, stronami podejmowanych czynności będą Zbywcy, a nie ich pełnomocnik. Według Wnioskodawców, działania dokonywane za zgodą Zbywców będą miały wpływ na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru. Konsekwencją dokonanych przez pełnomocnika czynności będzie zmiana charakteru Nieruchomości w momencie zawarcia Umowy Sprzedaży w stosunku do chwili zawarcia Umowy Przedwstępnej, tj. umowa sprzedaży zasadniczo dojdzie do skutku w sytuacji zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz wyznaczenia terminu, w którym będzie podjęta uchwała o zmianie MPZP dla Nieruchomości (oraz spełnieniu pozostałych warunków zawieszających o których mowa w opisie sprawy).

Wnioskodawcy pragną podkreślić, że ich pełnomocnik (równocześnie Nabywca) jest umocowany do podjęcia szeregu określonych w opisie sprawy czynności, przygotowujących Nieruchomości pod sprzedaż i planową przez Nabywcę inwestycje, np. do rozpoczęcia procesu doprowadzenia mediów do Nieruchomości od ich gestorów czy uzyskania stosownych zgód od zarządców dróg - co również niewątpliwie wpływa na atrakcyjność Nieruchomości jako towaru.

Dodatkowo należy przypomnieć, że jak wskazano w opisie, część ze Sprzedawców, po zakupie udziałów w Nieruchomości wystąpiła do Urzędu Gminy ... o wyrażenie zgody na opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który to MPZP został uchwalony w kwietniu 2008 r. (uwzględniono w nim również kwestie uzbrojenia - niemniej teren nie był faktycznie uzbrajany). Ponadto, na przestrzeni lat, kilkukrotnie (2-3 razy), Państwo ... oraz Państwo... zgłaszali do lokalnych biur nieruchomości zamiar sprzedaży udziałów w Nieruchomości.

Zatem zdaniem Wnioskodawców, w opisanym zdarzeniu przyszłym, wszyscy Zbywcy podejmując ww. czynności (w tym również te dokonywane w ich imieniu przez pełnomocnika), zaangażowali środki podobne do tych które są wykorzystywane przez podmioty profesjonalnie zajmujące się obrotem nieruchomościami, o których mowa m.in. w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”), np. Wyrok TSUE z dnia z dnia 15 września 2011 r., sygn. C-180/10 i C-181/10.

Powyższe znajduje również potwierdzenie w interpretacjach podatkowych, m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 23 czerwca 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.160.2021.2.MK: „Zatem, w przedmiotowej sprawie, Sprzedający podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W ocenie tut. Organu uznać należy, że podjęte przez Sprzedającego działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż udziału w działce wydzielonej z działki nr 43/2 w ramach zarządu Jego majątkiem prywatnym”.

Stanowisko to zostało również zaprezentowane w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 30 marca 2022 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.59.2022.2.ABU, gdzie organ podatkowy potwierdził następujące stanowisko podatnika: „Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że rodzaj podjętych przez Sprzedającego działań świadczy o zorganizowanym charakterze planowanej sprzedaży Nieruchomości i powoduje, że planowana sprzedaż Nieruchomości przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania Sprzedającego wykraczały bowiem znacząco poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami”.

W ocenie Wnioskodawców, podjęte przez Zbywców działania (oceniane kompleksowo) oraz dokonane czynności (częściowo wykonywane przez pełnomocnika w osobie Nabywcy) wykluczają sprzedaż udziałów w Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, według Wnioskodawców, należy stwierdzić, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez Zbywców będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Sprzedający będą działać jako podatnicy VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a sprzedaż udziałów w Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców, ci ze Zbywców, którzy nie są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT będą obowiązani do rejestracji dla potrzeb podatku VAT jako podatnicy VAT czynni. Z kolei Ci Zbywcy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni będą dokonywać sprzedaży w ramach prowadzonych działalności gospodarczych. Jednocześnie, zdaniem Wnioskodawców, Transakcja powinna zostać udokumentowana poprzez wystawienie stosownych faktur VAT.

Ad 2.

Mając na uwadze powyższe rozważania, sprzedaż udziałów w Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

W przedmiotowym przypadku, należy rozważyć, czy sprzedaż udziałów Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji może podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 lub pkt 9 ustawy o VAT.

i.Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2) Ustawy o VAT do planowanej Transakcji

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

W ocenie Zainteresowanych, planowana Transakcja nie powinna podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, w związku z faktem, że nabycie Nieruchomości przez Zbywców pozostawało poza podatkiem VAT, a w konsekwencji nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Zbywcę. Skoro nabycie Nieruchomości nie było objęte podatkiem VAT, nie można tym samym uznać, że Zbywcom nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 września 2021 r., sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.470.2021.2.JK: „nabycie przez Wnioskodawcę działki nr nie podlegało podatkowi VAT. Nie można zatem uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu przedmiotowej działki, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Mając na uwadze powyższe, sprzedaż działki nr 2 (wydzielonej z działki 1) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie został spełniony jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie. Jak wynika z powyższych wyjaśnień niespełnienie jednego z warunków określonych w powyższym przepisie daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy”.

Stanowisko Wnioskodawców znajduje również potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 11 grudnia 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.435.2020.1.AC, zgodnie z którą „W analizowanej sprawie przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy również nie zostaną spełnione. Sprzedająca nabyła działkę w drodze dziedziczenia po rodzicach do majątku osobistego. Tym samym transakcja pozostawała poza podatkiem VAT. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Wnioskodawcę. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem”.

Podsumowując, w odniesieniu do Transakcji nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

ii.Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT do planowanej Transakcji

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tereny budowlane zdefiniowane zostały w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji, na moment Transakcji będą stanowić niezabudowane działki gruntu. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą Rady Gminy ... numer 1... z dnia 22 kwietnia 2008 r., dla obrębu ..., zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę.

Tym samym, dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

iii.Podsumowanie w zakresie możliwości zastosowania zwolnień z podatku VAT

Mając na uwadze powyższą argumentację, do przeprowadzonej dostawy udziałów w Nieruchomości nie znajdzie zastosowania żadne z powyższych zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT, tj. w art. 43 ust. 1 pkt 2 ani pkt 9 ustawy o VAT. Zatem, taka dostawa będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Ad 3.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Na dzień dokonania Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Po nabyciu udziałów w Nieruchomości Nabywca jako czynny podatnik VAT będzie prowadził przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność gospodarczą opodatkowaną VAT (niekorzystającą ze zwolnienia z tego podatku).

W konsekwencji, należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę, czynnego podatnika VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak Wnioskodawcy wskazywali w uzasadnieniu do pytania nr 2, w stosunku do planowanej dostawy udziałów w Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9 ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, po zakupie udziałów w Nieruchomości, Nabywca powinien otrzymać odpowiednie faktury VAT dotyczące tej Transakcji. Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanych faktur VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia.

Należy ponadto uznać, że nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT, w szczególności na podstawie art. 88 ust. 4 tej ustawy, gdyż na moment dokonywania Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Również okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, nie wcześniej jednak niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzyma fakturę. Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego we wspomnianym wyżej okresie rozliczeniowym, może dokonać takiego obniżenia w deklaracji podatkowej zasadniczo za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych.

W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawców - po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionych faktur VAT dokumentującej Transakcję, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z nabycia Nieruchomości.

Ponadto, jak stanowi art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 tej ustawy, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Konsekwentnie, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionych faktur potwierdzających jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym związanej z dostawą Nieruchomości na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Stanowisko Zainteresowanych znajduje potwierdzenie m.in. w następujących interpretacjach wydanych przez organy podatkowe w odniesieniu do zdarzeń podobnych do przedmiotowego zdarzenia przyszłego:

·interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 14 sierpnia 2018 r. o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.421.2018.2.KO,

·interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 28 maja 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-2.4012.194.2019.2.RM,

·interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 25 kwietnia 2019 r. o sygn. 0112- KDIL4.4012.85.2019.3.JK,

·interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 23 kwietnia 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-2.4012.133.2019.2.WH.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy wnoszą o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego w pkt 1-3 na wstępie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm., dalej: Kodeks cywilny):

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Współwłasność nie cechuje się fizycznym rozgraniczeniem własności w określonej rzeczy. Nie można przypisać jej określonego fizycznego składnika w rzeczy wspólnej.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, jako wyłącznego prawa współwłaściciela, zasadą jest zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego, że:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Na mocy art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 35 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Według art. 36 § 1 oraz § 2 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu, musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wynika:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego: pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje nabycie niezabudowanej Nieruchomości składającej się z działek nr 2 i 1. Sprzedawaną Nieruchomość ma obecnie 8 współwłaścicieli, w następujących proporcjach tj.:

·po 4.484/10.000 udziałów posiadają:

oMałżeństwo (na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej), tj.:

-Z1 - osoba fizyczna, niebędąca obecnie czynnym podatnikiem VAT (działalność została zawieszona; data wykreślenia rejestracji jako podatnika VAT: sierpień 2022 r.).

-Z2 - osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, niebędąca czynnym podatnikiem VAT.

oMałżeństwo (na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej), tj.:

-Z3 - osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, niebędąca czynnym podatnikiem VAT;

-Z4 - osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, niebędąca czynnym podatnikiem VAT.

·po 258/10.000 udziałów posiadają:

oZ5 - osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, niebędąca czynnym podatnikiem VAT;

oZ6 - osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą w zakresie handlu częściami samochodowymi oraz w zakresie usług transportu lądowego pasażerskiego, zarejestrowana jako czynny podatnik VAT;

oZ7 - osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą jako adwokat, zarejestrowana jako czynny podatnik VAT;

oZ8 - osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą w zakresie ubezpieczeń oraz wynajmu nieruchomości, zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

Państwo Z1, Z2 i Państwo Z3, Z4 nabyli swoje udziały w nieruchomości (działce nr 1 i 2) w roku 2004 w celach inwestycyjnych. Pozostali Sprzedający nabyli swoje udziały w nieruchomości (działce nr 1 i 2) w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych w przyszłości. Działki nr 1 i 2 nigdy nie były wykorzystywane przez żadnego ze Sprzedających w działalności gospodarczej.

Państwo Z1 i Z2 oraz Z3, Z4 dzierżawili obie działki okolicznym rolnikom, a umowa dzierżawy została zawarta w maju 2016 r. przez wszystkich ówczesnych współwłaścicieli i dotyczyła całości działek numer 1 i 2. Umowa ta zawarta została na okres 1 roku i była sukcesywnie przedłużana aneksami, na kolejne roczne okresy, aż do zakończenia dzierżawy w maju 2023 r. Ww. Sprzedający od uzyskanych z tego tytułu przychodów nie opłacali żadnych podatków aż do zakończenia umowy 13 maja 2023 r. albowiem według ich przekonania dzierżawa gruntu rolnego na rzecz rolnika w celu korzystania z nieruchomości do upraw rolnych nie podlegała opodatkowaniu. Współwłaściciele, którzy nabyli swoje udziały później Z8 i Z7 umów najmu czy dzierżawy nie zawierali. Małżeństwo Z1, Z2 oraz Z3, Z4, po zakupie udziałów w Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej transakcji, w 2007 r. wystąpili do Urzędu Gminy ... o wyrażenie zgody na opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na przestrzeni lat, kilkukrotnie Państwo Z1, Z2 oraz Państwo Z3, Z4 zgłaszali do lokalnych biur nieruchomości zamiar sprzedaży nieruchomości.

Pan Z7 wykorzystywał swoją część działek do celów prywatnych (przy czym Nieruchomość nie była oddawana w najem/dzierżawę lub inną tego typu umowę). Pozostali Zbywcy (tj….) nie wykorzystywali Nieruchomości (w zakresie posiadanych udziałów) do żadnych celów.

Zbywcy zawarli z Nabywcą, w formie aktu notarialnego, przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z którą:

·Nieruchomość będzie generalnie wolna od wszelkich długów bądź obciążeń, a działy III i IV księgi wieczystej numer ... będą wolne od wpisów, wzmianek i ostrzeżeń o niegodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym;

·Sprzedający przedstawią zaświadczenie o braku zaległości w regulowaniu zobowiązań publicznoprawnych w postaci zaświadczeń o niezaleganiu ze składkami ZUS, oraz podatkami, a także o niezaleganiu z podatkami od nieruchomości,

·będzie uzyskana zmiana studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy obowiązującego dla przedmiotowej Nieruchomości w taki sposób, iż umożliwią realizację planowanej przez Nabywcę inwestycji w postaci zabudowy o charakterze przemysłowym i usługowym;

·wyznaczony zostanie termin przez odpowiedni organ do podjęcia uchwały w przedmiocie planu zagospodarowania przestrzennego w taki sposób, iż uregulowania planu zgodnie z treścią projektu uchwały umożliwią realizację planowanej przez Kupującego inwestycji w postaci: zabudowy o charakterze przemysłowym i usługowym - zapis w planie: funkcja przemysłowa i usługowa;

·strony uzyskają interpretacje indywidualne wydane przez właściwy organ podatkowy potwierdzające sposób opodatkowania nabycia udziałów w prawie własności Nieruchomości;

·Kupujący uzyska decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia, o której mowa w Ustawie z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko umożliwiającą przeprowadzenie inwestycji zgodnej z zamierzeniem inwestycyjnym Kupującego

Jednocześnie w Umowie Przedwstępnej Strony zobowiązały się współdziałać w wymaganym zakresie przy:

·uzyskaniu decyzji środowiskowej,

·uchwaleniu zmiany uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy,

·zmianie planu zagospodarowania przestrzennego, w sposób opisany w Warunkach Zawieszających - w szczególności Sprzedający zobowiązali się do składania odpowiednich wniosków oraz dokumentów oraz do informowania Kupującego o postępach w działaniach zmierzających do realizacji wspominanych Warunków Zawieszających.

Co więcej, Zbywcy łącznie oświadczyli, że udzielają Kupującemu pełnomocnictwa do reprezentowania przed organami administracji rządowej i samorządowej w tym do wystąpienia z wnioskiem o zmianę MPZP, która skutkować będzie ziszczeniem się warunków z niniejszej umowy, z prawem dalszej substytucji pełnomocnikom zawodowym [w razie potrzeby Sprzedający udzielą pełnomocnictwa w powyższym zakresie i treści w osobnym dokumencie]. Dodatkowo Strony zastrzegły, że zasadniczo koszty związane z wystąpieniem z wnioskiem o zmianę MPZP będą ponoszone przez Kupującego. Co do zasady koszty ewentualnej opłaty planistycznej również pokryje Kupujący.

Dodatkowo, Zbywcy zobowiązali się udzielić Kupującemu pełnomocnictwa (z prawem dalszych pełnomocnictw) do:

·uzyskania od gestorów mediów (elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych, wody, kanalizacji, gazu) zapewnienia możliwości i warunków technicznych dostawy mediów, ewakuacji i odbioru ścieków sanitarnych, technicznych i wód opadowych w ilościach określonych dla planowanej inwestycji;

·uzyskania potwierdzenia zgodności z przepisami dla planowanej gospodarki śmieciami;

·uzyskania od odpowiednich zarządców dróg krajowych, wojewódzkich, powiatowych, gminnych zapewnienia lub zgody na skomunikowanie planowanej inwestycji zgodnie z wymaganiami wynikającymi z założeń inwestycji;

·przeglądania akt ksiąg wieczystych Nieruchomości;

·do dokonania inwentaryzacji zieleni, pomiarów geodezyjnych i badań technicznych.

Sprzedający udzielili Kupującemu także zgody na dysponowanie przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane z ograniczeniem do celów projektowych i pozyskania niezbędnych opinii.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia udziałów w prawie własności działek 2 i 1, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, ww. Nieruchomości pozostają współwłasnością wszystkich Sprzedających. Z kolei Sprzedający oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązali się do szeregu czynności, których zrealizowanie warunkowało podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Sprzedających ww. Nieruchomości. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jej imieniu. Jak wskazano wyżej, Sprzedający udzielili Kupującemu stosownych pełnomocnictw.

Okoliczność, że część z ww. działań nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców). Z kolei Kupujący, dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotowe nieruchomości stanowiące nadal własność Sprzedających. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości.

Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności należy wskazać, że dokonując sprzedaży udziałów w prawie własności działek 2 i 1, Sprzedający nie będą korzystali z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób Sprzedający zorganizowali sprzedaż udziałów ww. działek, że niejako ich działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Sprzedający będą posiadali udziały w prawie własności ww. działek, które będą podlegały wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będą nieruchomości o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Wobec powyższego, w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności Sprzedający zaangażowali środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym mając na uwadze całokształt okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przez wszystkich Sprzedających udziałów w prawie własności działek 2 i 1 będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający będą działali jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedających, a sprzedaż udziałów ww. działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziałów w prawie własności działek 2 i 1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wynika z opisu sprawy, Nieruchomość znajduje się na obszarze, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka nr 1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (MN), tereny zabudowy usługowej (U) i tereny dróg wewnętrznych (KDW), zaś działka nr 2 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (MN), tereny zabudowy usługowej (U), tereny dróg wewnętrznych (KDW), tereny ciągów pieszych (KX) i tereny urządzeń infrastruktury elektroenergetycznej (EE).

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że ww. działki, będą spełniać w momencie sprzedaży definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a zatem ich dostawa nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Sprzedający nabyli udziały w nieruchomości na podstawie czynności prawnych, które nie były opodatkowane podatkiem VAT, cena nie zawierała podatku VAT. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że przysługiwało Sprzedającym prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu ww. działek, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Jednocześnie z całokształtu okoliczności sprawy nie wynika, aby przedmiotowe działki od dnia nabycia do chwili obecnej były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy stwierdzić należy, że dostawa przez Sprzedających udziałów w prawie własności działek 2 i 1, nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym planowana transakcja sprzedaży udziałów w prawie własności działek 2 i 1, będzie opodatkowana podatkiem VAT, według właściwej stawki podatku od towarów i usług, a Sprzedający będą zobowiązani do naliczenia podatku VAT z tego tytułu.

Zatem stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Przechodząc do kwestii objętych zakresem pytania nr 3 należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2 - ust. 6 ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy art. 87 ustawy, regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te statuują możliwość otrzymania przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Wynika to z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wyżej wskazano dostawa przez Sprzedających przedmiotowych działek jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegać będzie na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy opodatkowaniu podatkiem VAT i jednocześnie nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. Ponadto – jak wynika z opisu sprawy – Nabywca będący zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT będzie wykorzystywać nabywaną przez siebie Nieruchomość do działalności opodatkowanej VAT (niekorzystającej ze zwolnienia z VAT).

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, że w okolicznościach niniejszej sprawie, skoro dostawa udziałów w prawie własności działek 2 i 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, to Nabywcy (zarejestrowanemu czynnemu podatnikowi podatku VAT), w sytuacji gdy ww. działki będą wykorzystywane przez Niego do wykonywania czynności opodatkowanych, będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy ich nabyciu na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Zauważyć przy tym należy, że uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego Nabywca będzie mógł zrealizować, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy. Jednocześnie z tego tytułu Nabywcy będzie przysługiwało również prawo do zwrotu różnicy podatku, o której mowa w art. 87 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko w odniesieniu do pytania nr 3 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

·Stosownie do art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

… (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.