Interpretacja indywidualna z dnia 28 czerwca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.212.2024.2.OS

Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży działek, ustalenie podstawy opodatkowania oraz prawa do odliczenia.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

21 marca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• ­ opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek o nr 1, 2, 3, 4, 5 na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania,
• ­ podstawy opodatkowania VAT w sytuacji, gdy stanowić będzie ona jedynie wartość dzierżawionego przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania gruntu i podstawa ta nie będzie uwzględniać wartości poczynionych przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania nakładów,
• ­ powstania nieodpłatnego świadczenia usług przez Zainteresowanego będącego stronę postępowania na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania w sytuacji nierozwiązania Umowy dzierżawy i nierozliczenia poczynionych przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania nakładów na zabudowanie cudzych gruntów – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, które to grunty stanowić mają przedmiot planowanej umowy sprzedaży,
• ­ prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia ww. działek przez Zainteresowanego będącego stronę postępowania działek.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 28 maja 2024 r. (data wpływu).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Opis zdarzenia przyszłego

… Sp. z o.o. z siedzibą w … (dalej: „Spółka”, „Wnioskodawca”) jest podmiotem zajmującym się (...).

W związku z powyższym, Wnioskodawca jako przedmiot przeważającej działalności wskazał kod Polskiej Klasyfikacji Działalności …: „…”. Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca podlega w Polsce opodatkowaniu od całości swoich dochodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).

Prezesem Zarządu Spółki i jednocześnie udziałowcem Spółki jest Pan ....

Pan … oraz Spółka planują zawarcie transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych, których właścicielem jest Pan .. (dalej: „Właściciel działek”).

Nieruchomości te oznaczone są następującymi numerami:

1.działka nr 1,

2.działka nr 2,

3.działka nr 3,

4.działka nr 4,

5.działka nr 6,

6.działka nr 7,

7.działka nr 8,

8.działka nr 5.

Wszystkie z ww. działek oznaczone są w ewidencji gruntów jako grunty orne i zakupione były przez Właściciela działek od osób fizycznych, przy czym działka wskazana w pkt 1 zakupiona została w 2023 r., działki wskazane w pkt 2, 3, 4 zakupione zostały w 2014 r., działka wskazana w pkt 5 w 2013 r., a działki wskazane w pkt 6, 7, 8 w 2021.

Spółka na podstawie zawartych z Właścicielem działek umów dzierżawy, dokonuje dzierżawy działek wskazanych w pkt 1 do 4 powyżej:

1.działka nr 1 - od 02 stycznia 2024 roku,

2.działka nr 2 - od 1 grudnia 2014 roku,

3.działka nr 3 - od 01 marca 2023 roku,

4.działka nr 4 - od 01 marca 2023 roku.

Dzierżawa nieruchomości gruntowych podlega po stronie Właściciela działek opodatkowaniu VAT. Ww. dzierżawa nieruchomości gruntowych rozliczana jest na podstawie wystawianych co miesiąc przez Właściciela działek faktur VAT. Pan … od 1 grudnia 2019 roku jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Zgodnie z zawartymi umowami dzierżawy, Spółka ma prawo dysponowania ww. nieruchomościami na cele budowlane tj. Wnioskodawca ma prawo dokonywać zmian w przedmiocie dzierżawy - nieruchomościach gruntowych. Spółka pokrywa także wszelkie koszty związane z korzystaniem przez nią z wynajmowanych nieruchomości, w tym m.in. koszty energii elektrycznej, gazu, wody.

Na podstawie zawartych umów, Spółka zobowiązana jest zwrócić grunt po zakończeniu dzierżawy w stanie z dnia podpisania umowy, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku niedopełnienia tego warunku wszelkie koszty doprowadzenia nieruchomości do stanu zgodnego z tym z dnia podpisania umowy, w tym koszty rekultywacji gruntu, obciążają Spółkę.

W trakcie trwania Umowy dzierżawy, na części dzierżawionych gruntów, Spółka poczyniła nakłady związane z utwardzeniem terenu oraz zamontowaniem ogrodzenia. Nakłady te poczynione zostały na działkach nr 2, nr 3, nr 4. Spółka dokonała odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących nabycie towarów i usług związanych z poczynionymi na działkach nakładami. Przedmiotowe nakłady zostały poniesione w roku 2022 oraz 2023. Spółka planuje realizacji inwestycji na przedmiotowych działkach w postaci budowy parkingu. W związku z powyższym planowane jest rozpoczęcie procedury ubiegania się o pozwolenie na budowę.

Wydzierżawione przez Spółkę nieruchomości gruntowe są/będą użytkowane wyłącznie przez Spółkę, dla potrzeb prowadzonej przez nią działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.

Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania, działki wskazane w pkt 1 do 4 stanowią teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a działka nr 8 tereny zabudowy produkcyjnej (dalej: „Tereny budowlane”).

Pozostałe ze sprzedawanych nieruchomości stanowią niezabudowane tereny rolnicze tj. działka wskazane w pkt. 5, 6, 7 (dalej: „Działki rolne”).

Sprzedaż nastąpi bez uprzedniego rozwiązywania Umowy dzierżawy i tym samym bez uprzedniego rozliczenia między stronami poczynionych przez Spółkę nakładów na dzierżawionym gruncie oraz przywracania dzierżawionego gruntu do stanu poprzedniego.

Cena zapłacona przez Spółkę jako nabywcę nieruchomości ma odpowiadać wartości wyłącznie samych działek budowlanych i nie uwzględnia wartości poczynionych przez Spółkę na tych działkach nakładów.

Poniżej w formie tabelarycznej wskazane jest podsumowanie informacji o działkach będących przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży:

Opis skrótów użytych w tabeli powyżej.

• J18.MN1 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej
• KDD_26 – drogi dojazdowe
• KDL_12 – drogi lokalne
• KDL_4 – drogi publiczne klasy lokalnej
• KDW_8 – drogi wewnętrzne
• KDG1_1 – droga publiczna klasy głównej
• 1P-U - teren produkcji lub usług

­obszary aktywności gospodarczej

­projektowany gazociąg wysokiego ciśnienia

­pas izolujący tereny cmentarne od innych terenów (150m od granicy cmentarza)

• 1KDL – teren dróg lokalnych
• A11PU – tereny zabudowy produkcyjno-usługowej
• A20R – tereny rolnicze,

­pas izolujący tereny cmentarne od innych terenów (50 m i 150 m od granicy cmentarza)

• A10PU – tereny zabudowy produkcyjno-usługowej
• KDD_28 – drogi publiczne klasy dojazdowej
• A17R – tereny rolnicze
• KDZ_2 - publiczne drogi klasy zbiorczej

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, iż w wyniku trwających ustaleń stron działka nr 6 ostatecznie nie zostanie sprzedana.

Pytania wskazane w Wezwaniu:

1)W jakim zakresie Zainteresowany niebędący stroną postępowania prowadzi działalność gospodarczą?

Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie prowadzi działalności zarejestrowanej formalnie w CEIDG. Ze względu przy tym na ogół okoliczności sprawy, zdaniem Wnioskodawcy, nie ulega wątpliwości, iż w analizowanej sytuacji, zostały spełnione wszystkie warunki prowadzenia przez Właściciela działek działalności gospodarczej w świetle przepisów ustawy o VAT. Wskazać bowiem należy, iż Właściciel działek wykorzystuje część przedmiotowych działek dla celów zarobkowych tj. dla celów dzierżawy Spółce. Za wskazaną dzierżawę otrzymuje on natomiast regularną, stałą zapłatę w postaci czynszu. Sposób działania podatnika uznać przy tym można za ciągły.

2)W jakim celu Zainteresowany niebędący stroną postępowania nabył działki o których mowa we wniosku? Czy nabył je:

a.celem dalszej odsprzedaży;

b.w celach inwestycyjnych,

c.w innych celach, jakich?

W momencie nabycia działek nie był znany jednoznaczny cel nabycia. Plany w stosunku do poszczególnych działek skonkretyzowały się z czasem. Na przestrzeni lat zostały wydzierżawione … kolejne działki, w związku z powiększaniem rozmiaru działalności spółki.

3)W jaki sposób działki o których mowa we wniosku, były wykorzystywane przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Tak jak wskazano we wniosku, część z działek była dzierżawiona na rzecz Spółki … dla potrzeb prowadzonej przez Spółkę działalności w okresie wskazanym we wniosku. Strony nie planują rozwiązywać umowy dzierżawy przed dokonaniem sprzedaży.

Przed wydzierżawieniem działek, działki nie były użytkowane dla celów prywatnych i biznesowych.

Pozostałe działki nie były użytkowane dla celów prywatnych i biznesowych.

4)Czy zakresem postawionego we wniosku pytania nr 2.1 oraz nr 2.4 są wszystkie działki opisane we wniosku, czy tylko działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 oraz nr 5 określane jako „Tereny budowlane”?

Pytanie nr 2.1 oraz 2.4. dotyczy działek zdefiniowanych jako Tereny budowlane tj. działek o nr: 1, 2, 3, 4 oraz 5.

5)Czy Zainteresowany niebędący stroną postępowania dokonywał kiedykolwiek sprzedaży działek? Jeśli tak, to należy wskazać:

a.kiedy i w jaki sposób Zainteresowany niebędący stroną postępowania wszedł w posiadanie tych nieruchomości?

Zainteresowany niebędący stroną postępowania dokonywał w przeszłości sprzedaży następujących działek:

1.Działki o nr 9

2.Działki o nr 10

3.Działki o nr 11

4.Działki o nr 12

5.Działki o nr 13

6.Działki o nr 14

7.Działki o nr 15

8.Działki o nr 16

9.Działki o nr 17

10.Działki o nr 18

Wszystkie z ww. działek zakupione były przez Właściciela działek od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (nabycie nieopodatkowane VAT), przy czym działki wskazane w pkt. 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10 zakupione zostały w 2012 r., działka wskazana w pkt 2 zakupiona została w 2011 r., a działka wskazana w pkt 9 w 2016 r.

b.w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania?

W momencie nabycia działek nie był znany jednoznaczny cel nabycia.

c.w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Większość ze wskazanych działek (tj. działki wskazane w pkt 1-9 powyżej) Zainteresowany wydzierżawiał Spółce ...

Przed ich dzierżawą, działki nie były wykorzystywane do celów prywatnych i zarobkowych.

Pozostałe działki nie były wykorzystywane zarobkowo.

Następnie wszystkie ze wskazanych działek zostały sprzedane.

d.kiedy Zainteresowany niebędącego stroną postępowania dokonał ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

Sprzedaż nastąpiła w dniu 12.12.2019 r.

Działki sprzedane zostały w związku z planowaną inwestycją w zakresie budowy hali magazynowej na wskazanych działach - na działkach stały już hale magazynowo- produkcyjne i biurowiec. Sprzedaż do spółki nastąpiła w związku z ujednoliceniem własności gruntu i budynków na tych gruntach. Planowana była kolejna budowa.

e.jakie było przeznaczenie tych działek (działki budowlane, rolne, leśne), czy były to działki zabudowane (nieruchomości mieszkalne, użytkowe)?

Zgodnie z Planem Zagospodarowania Terenu (PZT) …, działki poza działką wskazaną w pkt 9 stanowiły teren zabudowy produkcyjno-usługowej. Faktycznie zabudowa znajdowała się jednak jedynie na części działek tj. działach wskazanej w pkt. 1, 2, 3, 6, 7, 8, 9 oraz działce z pkt 4, na której zgodnie z wyrysem mapy ewidencyjnej znajdowała się część budynku, mimo iż w rejestrze gruntów brak było wzmianki o jakiejkolwiek zabudowie.

W trakcie trwania Umowy dzierżawy, na części dzierżawionych gruntów wybudowane zostały następujące nieruchomości budowlane:

·Na działce o nr. 9 - biurowiec,

·Na działkach o nr.: 10, 11, 14, 15, 16 - hala produkcyjno-magazynowa.

Dodatkowo, zgodnie Decyzją z dnia 6 września 2017 roku o nr. …, Starosta …, udzielił Właścicielowi działek pozwolenia na budowę kolejnej hali magazynowej na działkach o nr. 9, 14, 15, 16 oraz 17.

W momencie sprzedawania nieruchomości, część sprzedawanych nieruchomości gruntowych pozostawała niezabudowana (tj. działka wskazana w pkt 5 i 10).

f.ilu działek dotyczyła transakcja?

Transakcja dotyczyła 10 działek.

g.czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) Zainteresowany niebędący stroną postępowania odprowadził podatek VAT, składał deklaracje vat-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

Sprzedaż nieruchomości gruntowych wskazanych w pkt 1-10 podlegała opodatkowaniu VAT. Prawidłowość przyjętego sposobu rozliczenia VAT potwierdzona została przy tym w toku otrzymanej interpretacji indywidualnej z dnia … roku, sygn. ….

Zostało złożone zgłoszenie VAT-R w dniu 25.11.2019 r., została złożona deklaracja vat-7 za grudzień 2019 r. w dniu 16.01.2019 r. i odprowadzony podatek vat-7 w kwocie … zł.

6)Czy nabycie przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania działek, objętych zakresem wniosku nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, zwolnionej od tego podatku czy niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Wszystkie ze wskazanych działek zostały nabyte przez Zainteresowanego od osób fizycznych, a ich nabycie nie podlegało opodatkowaniu VAT.

7)Czy z tytułu sprzedaży na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania działek, objętych zakresem wniosku były wystawione faktury dokumentujące sprzedaż z wykazaną kwotą podatku VAT?

Nie.

8)Czy w związku z nabyciem działek, objętych zakresem wniosku Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeśli, nie to prosimy wskazać przyczyny.

Nie, ponieważ zakup działek nie podlegał opodatkowaniu VAT.

9)Do jakich czynności Zainteresowany niebędący stroną postępowania wykorzystywał/wykorzystuje/będzie do momentu sprzedaży wykorzystywał działki objęte zakresem wniosku:

a.opodatkowanych podatkiem od towarów i usług;

b.zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług;

c.niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Cześć działek wykorzystywana jest przez Zainteresowanego na cele dzierżawy. Dzierżawa nieruchomości gruntowych podlega po stronie Właściciela działek opodatkowaniu VAT. Ww. dzierżawa nieruchomości gruntowych rozliczana jest na podstawie wystawianych co miesiąc przez Właściciela działek faktur VAT. Pan … od 1 grudnia 2019 roku jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Pozostałe działki nie były wykorzystywane do celów prywatnych i zarobkowych.

Zainteresowany nie planuje dokonywania zmian w sposobie wykorzystania działek.

10)Czy Zainteresowany niebędący stroną postępowania wykorzystywał/wykorzystuje/będzie wykorzystywał działki, objęte zakresem wniosku wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT wykonywał/będzie wykonywać Zainteresowany niebędący stroną postępowania - prosimy podać podstawę prawną zwolnienia?

Nie.

11)Czy działki nr 6, nr 7, nr 8 oraz 5 były/są/będą udostępniane innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych? Jeżeli tak, to należy wskazać:

a.w jakim okresie (kiedy) były/są/będą one udostępniane osobom trzecim?

b.na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa - jaka) były/są/będą one udostępniane osobom trzecim?

c.kto był/jest/będzie stroną zawartej umowy/umów?

d.czy udostępnienie było/jest/będzie czynnością odpłatną czy bezpłatną?

Nie - nie były udostępniane osobom trzecim.

12)Jakie pozwolenia, decyzje, warunki techniczne, umowy itp. były/będą wydane przed sprzedażą działek i z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi wydanie/uzyskanie tych pozwoleń/decyzji, itp.?

Dla działek wymienionych w stanie faktycznym zawarta została umowy dzierżawy między ze Spółką ...

Dla działki 2 zostało udzielone pełnomocnictwo związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę utwardzenia terenu wraz z miejscami postojowymi.

13)Jakie działania poczynił/zamierza poczynić Zainteresowany niebędący stroną postępowania przed sprzedażą działek, dotyczące zwiększenia wartości przedmiotowych działek?

Zainteresowany nie planuje przeprowadzenia żadnych dodatkowych działań mających na celu zwiększenie wartości przedmiotowych działek.

14)Czy Zainteresowany niebędący stroną postępowania zawarł/zawrze umowę przedwstępną w sprawie sprzedaży działek ? Jeśli tak, to:

a.jakie są konkretne postanowienia umowy przedwstępnej sprzedaży ww. działek, zawartej między Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania a nabywcą działek?

b.czy w umowie przedwstępnej zostały/zostaną określone warunki, które muszą zostać spełnione, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży działek (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.). Należy precyzyjnie, wskazać od spełnienia jakich warunków, uzależnione jest zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży działek, w tym od uzyskania jakich zgód i pozwoleń.

Strony zawrą umowę warunkową.

Poniżej szczegółowe postanowienia planowanej umowy:

…

15)Z czyjej z inicjatywy nastąpiło uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z ww. planu przeznaczenie działek? Czy uchwalenie planu nastąpiło z inicjatywy Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania?

Ani Spółka ani Zainteresowany nie podejmowali żadnych czynności związanych ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działek. Nie mamy też wiedzy, kto podejmował takie działania.

16)W związku ze wskazaniem, że działki o których mowa we wniosku, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczone są różnymi symbolami (o różnym przeznaczeniu), prosimy wskazać:

a.czy przy symbolach A20R, A17R w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego została przewidziana jakakolwiek możliwość zabudowy (np. budynkami, budowlami, obiektami małej architektury itp.)? Jeżeli tak, to należy dokładnie wskazać jaka zabudowa jest możliwa.

Dla symboli A1R-A20R, a więc zawierają się w tym wskazane A20R oraz A17R, została przewidziana możliwość zabudowy, jako przeznaczenie dopuszczalne zgodnie z paragrafem 32 pkt 3 uchwały Rady Miejskiej w … nr … z dnia ... 2015 r.

Informacja ta nie jest zawarta bezpośrednio na planie, ale po wybraniu działki na portalu …

b.czy dla poszczególnych oznaczeń symboli, którymi w miejscowym planie zagospodarowania są oznaczone działki objęte zakresem wniosku zostało w ww. miejscowym planie wyznaczone przeznaczenie podstawowe i przeznaczenie uzupełniające? Jeżeli tak, to proszę szczegółowo wskazać jakie.

Dla każdego symbolu w planie zagospodarowania jest określone przeznaczenie podstawowe i uzupełniające. Informacje o przeznaczeniu danego obszaru znajdują się w uchwałach.

Po kliknięciu na dany obszar na planie zagospodarowania przestrzennego, rozwija się dodatkowe okno z linkiem do odpowiedniej uchwały.

Dla działek 1, 2, 3, 4 mają zastosowanie zapisy uchwały …, zgodnie z którą:…

17)Jakie czynności podejmował/zamierza podejmować Zainteresowany niebędący stroną postępowania w związku ze sprzedażą działek?

Zainteresowany nie podejmował żadnych działań w związku ze sprzedażą działek, poza samą ich sprzedażą.

18)Kto i kiedy poczynił działania dotyczące wyposażenia działek w sieci wodociągowe, energetyczne i gazowe?

W ramach obecnie prowadzonej procedury uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę (wniosek z dnia 15.04.2024) dla inwestycji jak wyżej, na terenie działek nr … planowane jest wykonanie instalacji oświetlenia terenu oraz instalacji kanalizacji deszczowej wraz z podziemnym zbiornikiem na wody opadowe. W ramach inwestycji nie planuje się budowy instalacji gazowej i wodociągowej.

19)Czy w związku z planowaną sprzedażą działek, Zainteresowany niebędący stroną postępowania udzielił/udzieli nabywcy pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w imieniu Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania w sprawach dotyczących przedmiotowych działek? Jeśli tak to prosimy wskazać:

a.komu pełnomocnictwo zostało/jest/będzie udzielone,

b.przedmiot oraz zakres ww. pełnomocnictw/zgód,

c.jakie konkretnie czynności były/będą dokonywane w związku z udzielonym pełnomocnictwem (zgodą, upoważnieniem).

Dla działki 2 zostało udzielone pełnomocnictwo związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę utwardzenia terenu wraz z miejscami postojowymi. Pełnomocnictwo zostało udzielone przez Pana … reprezentującego firmę ...

Zgodnie z udzielonym pełnomocnictwem:

Podmiot Zainteresowany umocowuje pełnomocnika do: „występowania w imieniu udzielającego pełnomocnictwa we wszystkich urzędowych sprawach związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę dla inwestycji pn.: „....”

Pełnomocnik upoważniony jest do występowania w imieniu Mocodawcy z wnioskami i pismami skierowanymi do właściwych organów administracji rządowej i samorządowej, gestorów mediów, instytucji, sądów i innych organów oraz osób fizycznych i prawnych, w zakresie uzyskania niezbędnych uzgodnień, decyzji, postanowień, odpisów i innych dokumentów oraz do odbioru pism i wszelkiej korespondencji w powyższym zakresie skierowanej do Mocodawcy. Pełnomocnik może również składać niezbędne oświadczenia, zapewnienia i wyjaśnienia oraz dokonywać wszelkich innych czynności faktycznych niezbędnych do wykonywania zadań określonych treścią niniejszego pełnomocnictwa.

Pełnomocnictwo niniejsze nie upoważnia Pełnomocnika do zaciągania jakichkolwiek zobowiązań finansowych w imieniu Mocodawcy.”

20)Czy Zainteresowany niebędący stroną postępowania udokumentuje fakturą sprzedaż działek na Państwa rzecz?

W przypadku uzyskania pozytywnej interpretacji indywidualnej w zakresie objętym wnioskiem, sprzedaż działek udokumentowana będzie fakturą VAT.

21)Do jakich czynności Zainteresowany będący stroną postępowania będzie wykorzystywał działki:

a.opodatkowanych podatkiem od towarów i usług;

b.zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług;

c.niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Tak jak zostało to wskazane we wniosku działki będą wykorzystywane do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Pytania

1.Czy planowana przesz strony umów dzierżawy, sprzedaż przez Właściciela działek na rzecz Spółki Terenów budowlanych tj. działek wskazanych w stanie faktycznym, podlegać będzie opodatkowaniu VAT jako dostawa terenów budowlanych tj. a w analizowanej sytuacji znajdzie zastosowanie wyjątek od zwolnienia z opodatkowania wskazany w art. 43 ust. 1 pkt. 9 ustawy o VAT? (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

2.Czy w sytuacji sprzedaży działek, na których Spółka jako dzierżawca poniosła nakłady tj. działek wskazanych w stanie faktycznym, gdy nakłady na zabudowanie tych nieruchomości poczynione zostały przez Spółkę jako dotychczasowego dzierżawcę, na rzecz którego dokonana zostanie sprzedaż i nie zostaną one rozliczone między stronami przed dokonaniem tej sprzedaży, podstawę opodatkowania VAT stanowić będzie jedynie wartość dzierżawionego przez Spółkę gruntu i podstawa ta nie będzie uwzględniać wartości poczynionych przez Spółkę nakładów?

3.Czy w analizowanej sytuacji, nierozwiązanie Umowy dzierżawy i nierozliczenie poczynionych przez Spółkę nakładów na cudzych gruntach - Właściciela działek, które to grunty stanowić mają przedmiot planowanej umowy sprzedaży, skutkować będzie powstaniem nieodpłatnego świadczenia usług przez Spółkę na rzecz Właściciela działek, o którym mowa w art. 8 ust. 2 pkt 2 ustawy o VAT?

4.Czy, jeżeli w wyniku odpowiedzi na pytanie 1 sprzedaż wskazanych w stanie faktycznym działek zostanie uznana w całości lub w części za opodatkowaną VAT, Spółka będzie uprawniona do odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu tych działek?

Państwa stanowisko w sprawie

1.Zdaniem Wnioskodawcy, planowana przez strony umów dzierżawy, sprzedaż przez Właściciela działek na rzecz Spółki Terenów budowlanych tj. działek wskazanych w stanie faktycznym, podlegać będzie opodatkowaniu VAT jako dostawa terenów budowlanych tj. a w analizowanej sytuacji znajdzie zastosowanie wyjątek od zwolnienia z opodatkowania wskazany w art. 43 ust. 1 pkt. 9 ustawy o VAT (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku).

2.Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku planowanej sprzedaży działek, na których Spółka jako dzierżawca poniosła nakłady tj. działek wskazanych w stanie faktycznym, gdy nakłady na zabudowanie tych nieruchomości poczynione zostały przez Spółkę jako dotychczasowego dzierżawcę, na rzecz którego dokonana zostanie sprzedaż i nie zostaną one rozliczone między stronami przed dokonaniem tej sprzedaży, podstawę opodatkowania stanowić będzie jedynie wartość dzierżawionego dotychczas Spółce gruntu bez uwzględnienia wartości poczynionych przez Spółkę nakładów.

3.W opinii Wnioskodawcy, nie ulega wątpliwości, iż nierozwiązanie Umowy dzierżawy i nierozliczenie poczynionych przez Spółkę nakładów na cudzych gruntach- Właściciela działek, które to grunty stanowić mają przedmiot planowanej umowy sprzedaży, nie będzie skutkować powstaniem jakiegokolwiek świadczenia usług przez Spółkę na rzecz Właściciela działek, o którym mowa w art. 8 ustawy o VAT.

W analizowanej sytuacji, nie sposób bowiem uznać Właściciela działek za odbiorcę jakiegokolwiek świadczenia ze strony Spółki, gdyż nakłady pozostaną przy Spółce w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości gruntowych. Ponadto, nakłady te poczynione zostały na cele prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej i tym samym nie zostanie spełniona przesłanka za uznaniem, iż wystąpi tutaj jakiekolwiek nieodpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 8 ust. 2 ustawy o VAT.

4.Jeżeli w wyniku odpowiedzi na pytanie 1 sprzedaż wskazanych w stanie faktycznym działek zostanie uznana w całości lub w części za opodatkowaną VAT, Spółka będzie uprawniona do odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu tych działek.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowani nie przedstawili nowego uzasadnienia do pytania nr 1 (sformułowanego ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)

Uzasadnienie do pytania nr 2

Podstawą opodatkowania zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, jest co do zasady wszystko to, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy tych towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytuły sprzedaży tych towarów.

Wskazać w tym zakresie należy, iż zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT „przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.”

Art. 7 ust. 1 ustawy o VAT definiując pojęcie dostawy towarów, posługuje się więc terminem „ przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”, którego nie można jednoznacznie utożsamiać z przeniesieniem własności towarów funkcjonującym w oparciu o zasady prawa cywilnego.

Zgodnie z orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) termin ten obejmuje bowiem swoim zakresem przeniesienie tzw. „własności ekonomicznej” (faktyczne dysponowanie danym towarem jak właściciel).

W konsekwencji, dla kwalifikacji danej czynności podlegającej opodatkowaniu VAT i jej skutków podatkowych, znaczenie ma przede wszystkim ekonomiczny aspekt danej transakcji, nie natomiast wyłącznie jej charakter cywilnoprawny.

Przykładowo, w wyroku z dnia 8 lutego 1990 r. w sprawie C-320/88 Staatssecretaris van Financien v. Shipping and Forwarding Safe B.V., TSUE stwierdza, iż: „ [...] ‘’dostawa towarów’’ nie odnosi się do przeniesienia własności zgodnie z procedurami określonymi w stosownych przepisach krajowych, ale obejmuje każde przeniesienie majątku rzeczowego przez jedną stronę, która upoważnia drugą stronę do rozporządzenia tym majątkiem, tak jak gdyby była ona ich właścicielem.” oraz, że: „do kompetencji sądu krajowego należy ocena w każdym indywidualnym przypadku, na podstawie okoliczności sprawy - czy występowało przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel w rozumieniu art. 5 ust. 1 Szóstej Dyrektywy”.

W związku z powyższym, w analizowanej sytuacji konieczne jest ustalenie, który z podmiotów faktycznie dysponuje nakładami poczynionymi na gruncie - czy Spółka, czy Właściciel działek.

Zważywszy na ogół okoliczności sprawy, nie ulega wątpliwości, iż to Spółka posiadała oraz posiada ekonomiczne władztwo nad tymi nakładami. Świadczą o tym następujące okoliczności:

• Spółka dokonała nakładów we własnym zakresie tj. z własnych środków finansowych;
• Właściciel działek nie poniósł w tym zakresie jakichkolwiek własnych nakładów (nie partycypował);
• Nakłady użytkowane są wyłącznie przez Spółkę na potrzeby prowadzonej przez nią działalności gospodarczej i wykorzystywane będą dla planowanej na gruncie inwestycyjni budowlanej.

Wobec powyższego, Spółka rozporządza rzeczą (nakładami), jak właściciel (posiada własność ekonomiczną) od momentu ich poniesienia, przez cały okres dzierżawy. Sytuacja ta nie ulegnie także zmianie w przyszłość - ekonomiczne władztwo nad nakładami będzie trwało nieprzerwanie w trakcie trwania dzierżawy, aż do zakupu gruntów przez Spółkę i po tym zakupie.

W związku z powyższym, przedmiotem planowanej umowy sprzedaży między Właścicielami działek oraz Spółką, będzie wyłącznie przeniesienie na Spółkę własności samych nieruchomości gruntowych. W konsekwencji, biorąc pod uwagę użyte w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT sformułowanie definiujące dostawę towarów jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, prawo do rozporządzania nakładami nie zostanie przeniesione na Spółkę, gdyż Spółka rozporządzała nimi jak właściciel (posiadała własność ekonomiczną) już od momentu ich poniesienia, przez cały okres dzierżawy.

Opodatkowaniu podlegać zatem będzie wyłącznie przeniesienie na Spółkę własności samych nieruchomości gruntowych, a zastosowanie znajdzie podstawowa stawka VAT = 23% (co zostało także uzasadnione w odpowiedzi na pytanie nr 1).

Warto w tym zakresie odwołać się także do regulacji Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 676 Kodeksu cywilnego dot. najmu: „jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego”.

Na mocy art. 694 Kodeksu cywilnego przepis ten należy stosować odpowiednio także do dzierżawy.

W przypadku zatem poczynienia nakładów na dzierżawionym przez Spółkę gruncie będącym cudzą własnością (Właściciela działek), strony zdecydować mogą albo, iż grunt ten zostanie przywrócony do stanu poprzedniego (tj. usunięte zostaną poczynione nakłady) albo dokonane zostanie rozliczenie poniesionych nakładów, poprzez ich zwrot dzierżawcy (Spółce).

Ww. przepisy Kodeksu cywilnego odnoszą się jednak do sytuacji, w której następuje zwrot wydzierżawionej rzeczy, a zatem rozwiązanie/zakończenie umowy dzierżawy. W analizowanej sytuacji natomiast, strony nie będą rozwiązywać Umowy dzierżawy przed zbyciem nieruchomości gruntownych. Umowa dzierżawy wygaśnie wówczas z mocy prawa, w związku z zawarciem między stronami umowy sprzedaży. W konsekwencji, uznać można, iż w sytuacji, w której Umowa dzierżawy nie zostaje rozwiązana i przedmiot tej umowy (nieruchomości gruntowe) nie zostanie zwrócony właścicielowi (Właścicielowi działek), roszczenie o zwrot nakładów oraz przywrócenia rzeczy do stanu poprzedniego, nie będzie przysługiwać.

Przedmiotem umowy sprzedaży między Spółką (dzierżawcą) a Właścicielem działek mają być zatem nieruchomości gruntowe, których nabywcą oraz dotychczasowym dzierżawcą jest ten sam podmiot - Spółka. W związku z tym, brak jest uzasadnienia ekonomicznego dla uprzedniego rozwiązywania Umowy dzierżawy oraz przywrócenia tych nieruchomości do stanu poprzedniego, przed dokonaniem ich zbycia. Nakłady te poczynione zostały przez Spółkę, a także użytkowane są oraz będą na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, zważywszy na okoliczność, iż to wyłącznie Spółka dokonała wskazanych w stanie faktycznym nakładów, brak jest ekonomicznego uzasadnienia w uwzględnianiu w cenie transakcji także nakładów.

W przeciwnej sytuacji - ustalenia ceny transakcji w oparciu nie tylko o wartość samego gruntu, ale także powiększoną o wartość poniesionych przez Spółkę nakładów, w momencie nabycia tych nieruchomości Spółka zmuszona byłaby w sposób nieuzasadniony ponieść dwukrotnie ekonomiczny ciężar wartości tych nakładów (pierwszy raz w momencie ich poniesienia, drugi w momencie zakupu gruntu, na którym nakłady te zostały poniesione).

Skoro zatem, właściciel sprzedawanych nieruchomości gruntowych nie dokonał i nie dokona zwrotu poczynionych przez Spółkę (na rzecz której dokonana będzie sprzedaż) nakładów, nie można będzie uznać, iż w momencie sprzedaży tych nieruchomości, powinien on otrzymać jakiekolwiek dodatkowe przysporzenie majątkowe, poza samą wartością rynkową tych nieruchomości gruntowych.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, w analizowanej sytuacji nie ulega wątpliwości, iż w przypadku sprzedaży działek, na których Spółka jako dzierżawca poniosła nakłady tj. działek wskazanych w stanie faktycznym w pkt 2-4, gdy nakłady na zabudowanie tych nieruchomości poczynione zostały przez Spółkę jako dotychczasowego dzierżawcę, na rzecz którego dokonana zostanie sprzedaż i nie zostaną one rozliczone między stronami przed dokonaniem tej sprzedaży, cena transakcji i tym samym podstawa opodatkowania VAT ustalona powinna być jedynie w oparciu o wartość nieruchomości gruntowej (bez uwzględnienia wartości tychże nakładów).

Sprzedający - nakłady zostały bowiem poczynione przez Spółkę (bez udziały Właściciela działek) oraz strony przed zbyciem nieruchomości nie rozwiążą Umowy dzierżawy i nie dokonają rozliczenia poczynionych przez Spółkę nakładów.

Wyrażone w niniejszym wniosku stanowisko zarówno w zakresie pyt. nr 1, jak i 3, znajduje także potwierdzenie w orzecznictwem sądów administracyjnych m.in. w wyroku WSA w Gdańsku z dnia 15 czerwca 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 347/16 (orzeczenie nieprawomocne) oraz wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12, w którym Sąd stwierdza:

„Nie można uznać, że przedmiotem dostawy, o której mowa w art. 7 ust.1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2004 r. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), będzie budynek nierozerwalnie związany z gruntem, jeżeli budynek został zbudowany przez nabywcę z własnych środków bez udziału właściciela gruntu, a cena zbycia została tak skalkulowana, że nie obejmuje wartości tego budynku.

W konsekwencji nie można też uznać, że przedmiotem opodatkowania pozostaje wartość całej transakcji, jeżeli cena zbycia została tak skalkulowana, że nie obejmuje wartości budynku”.,

a także interpretacjach indywidualnych organów podatkowych, m.in:

• Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 20 stycznia 2012 r., ILPP2/443-1504/11-4/MN
• Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 13 września 2011 r., IPPP1-443-954/11-2/AS
• Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 2 sierpnia 2011 r., IBPP3/443-526/11/PH
• Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 7 maja 2010 r., ITPP1/443-169/10/BK.

Uzasadnienie dla pytania nr 3

Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podlega m.in. odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT: „przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 [...]”.

Ust. 2 ww. artykułu dodaje ponadto, iż: „za odpłatne świadczenie usług uznaje się również: [...]2) nieodpłatne świadczenie usług na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia, oraz wszelkie inne nieodpłatne świadczenie usług do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika.”

Analizując wskazane powyżej przepisy, stwierdzić należy, iż zasadnicze przesłanki, które muszą zostać spełnione, aby można było uznać dane świadczenie za świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT na gruncie art. 8 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, to konieczność:

1.Ogólnie w przypadku świadczeń - wystąpienia odbiorcy, beneficjenta tego świadczenia;

2.Dodatkowo w przypadku świadczeń nieodpłatnych - wykonania tego świadczenia na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą podatnika.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, nie ulega wątpliwości, iż w analizowanej sytuacji nie dojdzie do jakiegokolwiek odpłatnego lub nieodpłatnego świadczenia przez Spółkę usług na rzecz Właściciela działek, podlegającego opodatkowaniu VAT. Świadczą o tym następujące, poniżej wskazane okoliczności.

Po pierwsze, Spółka oraz Właściciel działek przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości gruntowych, nie planują rozwiązywać Umowy dzierżawy oraz dokonywać rozliczenia poczynionych przez Spółkę nakładów. Nakłady te pozostaną jednak przy Spółce w związku z planowaną sprzedażą.

W konsekwencji brak będzie jakiegokolwiek odpłatnego lub nieodpłatnego przysporzenia po stronie Właściciela działek (szerzej o tym w uzasadnieniu do pyt. nr 3 wniosku). Ponadto, nie sposób będzie także wyodrębnić bezpośredniego beneficjenta potencjalnych świadczeń. W związku z planowaną umową sprzedaży, uznać bowiem należy, iż jedynym podmiotem, który odniesie jakiekolwiek korzyści z poczynionych na działkach nakładów, będzie tylko i wyłącznie Spółka tj. podmiot, który poczynił te nakłady, nie natomiast Właściciel działek. Dodatkowo podkreśla to fakt, iż w planowanej umowie sprzedaży, cena transakcji odpowiadać ma wartości wyłącznie samych działek budowlanych i nie uwzględnia wartości poczynionych na tych działkach, nakładów.

Po drugie, nakłady poczynione zostały przez Spółkę, mają charakter ściśle związany z prowadzoną przez tę Spółkę działalnością gospodarczą. Charakter taki odpowiada również planowanej przez Spółkę inwestycji na gruntach Właściciela działek - budowa parkingu. Ponadto, nabycie wydzierżawianych przez Spółkę nieruchomości gruntowych od Właściciela działek, uchroni Spółkę przed koniecznością przywracania gruntów do stanu z zawarcia umowy, która miałaby miejsce w sytuacji potencjalnego rozwiązania Umowy dzierżawy. Spółka zobowiązana byłaby wówczas zgodnie z umowami dzierżawy do usunięcia poczynionych przez nią na cudzych gruntach nakładów. To z kolei wiązałoby się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów, a także poszukiwania nowej lokalizacji, aby kontynuować prowadzoną działalność i realizować założone plany inwestycyjne. W związku tym, nie zostanie spełniona ww. podstawowa przesłanka opodatkowanie nieodpłatnego świadczenia usług - przeznaczenia na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy nie ulega wątpliwości, iż nierozwiązanie Umowy dzierżawy i nierozliczenie poczynionych przez Spółkę nakładów na cudzym gruncie - Właściciela działek, które to grunty stanowić mają przedmiot planowanej umowy sprzedaży, nie będzie skutkować powstaniem jakiegokolwiek świadczenia usług przez Spółkę na rzecz Właściciela działek, o którym mowa w art. 8 ustawy o VAT.

W analizowanej sytuacji, nie sposób bowiem uznać Właściciela działek za odbiorcę jakiegokolwiek świadczenia ze strony Spółki, gdyż nakłady na nieruchomości pozostaną przy Spółce w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości gruntowych. Ponadto, nakłady te poczynione zostały na cele prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej i tym samym nie zostanie spełniona przesłanka za uznaniem, iż wystąpi tutaj jakiekolwiek nieodpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 8 ust. 2 ustawy o VAT.

Stanowisko takie potwierdził m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 5 grudnia 2014 r., sygn. IPPP2/443-904/14-2/BH:

„Należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że skoro ze strony Wydzierżawiającego nie będzie istnieć obowiązek zwrotu wartości Nakładów na rzecz Spółki to w sprawie nie wystąpi świadczenie mające charakter usługi, w rozumieniu art. 8 ustawy. Nie można także mówić o nieodpłatnym świadczeniu usług ze strony Wydzierżawiającego. Jak wynika z wniosku zarówno Wydzierżawiający jak i Wnioskodawca wspólnie postanowili, że w związku z pozostaniem Nakładów przy Spółce Wydzierżawiający nie będą zobowiązani do zwrotu ich wartości na rzecz Spółki. Brak jest zatem przedmiotu świadczonej usługi.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedaż Gruntu do Spółki bez rozliczenia Nakładów z Wydzierżawiającym nie będzie stanowiła nieodpłatnego świadczenia usług, o którym mowa w art. 8 ust. 2 pkt 2 ustawy i jako usługa nie będzie podlegać opodatkowaniu należało uznać za prawidłowe. Zawarta transakcja będzie stanowiła dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy a przedmiotem tej transakcji będzie Grunt”.

Uzasadnienie dla pytania nr 4

Zgodnie zatem z art. 86 ust. 1 Ustawy po VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty należnego VAT o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu tych towarów i usług.

Nabywane przez Spółkę składniki majątkowe będą jej służyły do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT Spółka będzie uprawiona do odliczenia VAT naliczonego z faktury dokumentującej sprzedaż składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym, na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania dostawy działek o numerach 1, 2, 3, 4, 5, Zainteresowany niebędący stroną postępowania podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania ww. Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Jak wynika z opisu sprawy Spółka zawarła z Właścicielem działek o numerach 1, 2, 3, 4 umowy dzierżawy. Właściciel działek jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz wspólnikiem Spółki, której są wydzierżawiane ww. działki. Dzierżawa nieruchomości gruntowych podlega po stronie Właściciela działek opodatkowaniu VAT. Ww. dzierżawa nieruchomości gruntowych rozliczana jest na podstawie wystawianych co miesiąc przez Właściciela działek faktur VAT. Spółka planuje zakup m. in. ww. wydzierżawionych od Właściciela działek o nr 1, 2, 3, 4 jak również działki o nr 5.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii czy sprzedaż przez Właściciela działek na rzecz Spółki nieruchomości gruntowych w postaci wskazanych działek o nr 1, 2, 3, 4 oraz działki o nr 5 podlegać będzie opodatkowaniu VAT.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Zatem wskazać należy, że dzierżawa działek stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy dzierżawy powoduje wyłączenie nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób wykorzystania przez Właściciela działek o nr 1, 2, 3, 4 sprawia, że są one wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie w ramach majątku osobistego. Tym samym, dokonując dostawy ww. działek, nie będzie Pan zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany przez Pana w działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań dzierżawa działek o nr 1, 2, 3, 4, stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Ponadto, należy wskazać, że dla Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania nie jest to pierwsza sprzedaż działek. W poprzednich latach dokonywał już sprzedaży działek, dzierżawił je i uzyskiwał w sposób ciągły korzyści majątkowe z dzierżawy działek. Zainteresowany niebędący stroną postępowania od 1 grudnia 2019 r. jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Dodatkowo Zainteresowany niebędący stroną postępowania w ramach umowy dzierżawy, zezwolił Spółce do dysonowania nieruchomością na cele budowlane. Została podpisana również umowa przedwstępna sprzedaży działki nr 2 oraz udzielone pełnomocnictwo związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę utwardzenia terenu wraz z miejscami postojowymi. Z okoliczności sprawy nie wynika, aby działki 1, 2, 3, 4, jak również działka 5 były nabyte i wykorzystywane w celach osobistych sprzedającego. Zauważyć również należy, że działka nr 5 została nabyta w 2021 r., a więc gdy Sprzedający był już czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu uprzednich dostaw działek na rzecz Spółki. Działka 5 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania stanowi tereny zabudowy produkcyjnej, tym samym brak jest podstaw, aby uznać, że została nabyta z zamiarem wykorzystania do celów osobistych, lecz świadczy o nabyciu w celach inwestycyjnych.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują że sprzedaż działek będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak już wskazano wcześniej, z wyroku TSUE 291/92 wynika, że podatnik w całym okresie posiadania nieruchomości musi wykazywać zamiar wykorzystania jej do celów prywatnych aby uznać, że mamy do czynienia ze sprzedażą majątku prywatnego.

W przedmiotowej sprawie Sprzedający nie wskazał żadnego celu prywatnego, jakiemu miałby służyć zakup działek. Jak wynika z opisu sprawy zakup, dzierżawa oraz sprzedaż działek stanowi powtarzalną wykonywaną przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem nie cele osobiste (w przypadku Sprzedającego brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym) a cele gospodarcze leżą u podstaw działania Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Wobec czego czynność zbycia udziału w gruncie nie będzie stanowiła zwykłego rozporządzania majątkiem osobistym.

Wobec powyższego, sprzedaż działek będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, tym samym dostawa działek o numerach 1, 2, 3, 4, 5, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Przechodząc do kwestii ustalenia podstawy opodatkowania VAT w sytuacji, gdy stanowić będzie ona jedynie wartość dzierżawionego przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania gruntu i podstawa ta nie będzie uwzględniać wartości poczynionych przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania nakładów, należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:

Przepis art. 29a ust. 1 ustawy jest odpowiednikiem art. 73 dyrektywy 2006/112/WE, zgodnie z którym podstawa opodatkowania obejmuje wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną lub którą dostawca lub usługodawca otrzyma w zamian za dostawę towarów lub świadczenie usług od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z subwencjami związanymi bezpośrednio z ceną takiej dostawy lub świadczenia.

Według art. 29a ust. 6 ustawy:

Natomiast, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy:

Zgodnie z art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze. zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym :

Wyjaśnić jednocześnie należy, że przedmioty praw majątkowych mogą mieć charakter materialny albo niematerialny, a rzeczy stanowią jedną z kategorii przedmiotów, do których odnosi się treść praw majątkowych. Wyodrębnione przedmioty mające charakter materialny, czyli rzeczy, dzielone są tradycyjnie na nieruchomości i ruchomości (red. prof. dr hab. Maciej Gutowski, „Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz do art. 1-449”, C.H. Beck 2016, komentarz do art. 45 k.c.)

Na podstawie art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny :

Z powyższej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa można wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:

‒grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej),

‒budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe),

‒części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).

Na mocy art. 47 § 1 i 2 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 48 Kodeksu cywilnego:

Przytoczony przepis łączy się z art. 191 Kodeksu cywilnego, wyrażającym klasyczną zasadę superficies solo cedit. Zgodnie z tym przepisem:

Wzniesienie budynku/budowli w całości na cudzym gruncie ma miejsce z zachowaniem zasady superficies solo cedit. Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Zgodnie z art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego:

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, z punktu widzenia prawa cywilnego nakłady na nieruchomość (np. wybudowanie budynku lub budowli oraz ulepszenie istniejących budynków lub budowli) stanowią część składową gruntu i tym samym własność właściciela gruntu. Wszystko to, co zostało trwale z gruntem złączone, stanowi bowiem jego część składową. Oznacza to, że właściciel gruntu staje się właścicielem wszelkich rzeczy z nim związanych, nawet w przypadku, gdy nie uczestniczy w ich powstaniu, np. nie dokonuje budowy budynku posadowionego przez podmiot, który korzysta z gruntu na podstawie innego tytułu niż własność (np. dzierżawa czy też najem).

Z punktu widzenia prawa cywilnego właściciel gruntu oddanego w najem, dzierżawę, użyczenie jest również właścicielem wzniesionych na nim budynków i budowli. Sposób rozliczenia się przez strony umowy najmu/dzierżawy/użyczenia w związku z ulepszeniami poczynionymi przez użytkownika na nieruchomość, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) stosunku umowy najmu/dzierżawy/użyczenia, ustawie lub zasadom współżycia społecznego, co wynika z brzmienia art. 353¹ Kodeksu cywilnego.

Zaznaczenia wymaga, że ww. przepis art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji, pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Powyższe tezy znajdują potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA z dnia 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie europejskim (orzeczenie C-320/88 Shipping and Forwarding Safe B.V. v. Staatsecretaris van Financien), w którym to orzeczeniu Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że „wyrażenie «dostawa towarów» w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów wystarczy, że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem. Przykładowo dostawą towarów będzie faktyczne rozporządzanie nieruchomością nawet bez zachowania formy aktu notarialnego, sprzedaż rzeczy znalezionej, której własności znalazca jeszcze nie nabył.

Zatem rozważając skutki podatkowe transakcji polegającej na dostawie gruntu na rzecz właściciela nakładów posadowionych na tym gruncie należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług. O ile jest oczywiste, że zbycie gruntu spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także własności posadowionych na nim budynków i/lub budowli, jako części składowych gruntu, to bynajmniej nie jest oczywiste, że tym samym dojdzie do dostawy towarów, jakimi są niewątpliwie budynki i/lub budowle w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wyżej wskazano rozważając skutki podatkowe transakcji polegającej na dostawie gruntu na rzecz użytkownika gruntu, który jest właścicielem nakładów posadowionych na tym gruncie należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług.

Uwzględniając powołane przepisy stwierdzić należy, że w przedstawionych okolicznościach sprawy, w stosunku do przedmiotowej sprzedaży działek nr 2, nr 3, nr 4 na których Spółka poczyniła nakłady związane z utwardzeniem terenu oraz zamontowaniem ogrodzenia, mimo, iż ww. naniesienia te stanowią w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dojdzie do przeniesienia przez Sprzedającego prawa do rozporządzania ww. obiektami jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy będzie w takim przypadku sam grunt.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Spółka na części dzierżawionych gruntów, poczyniła nakłady związane z utwardzeniem terenu oraz zamontowaniem ogrodzenia. Sprzedaż na rzecz Spółki nastąpi bez uprzedniego rozwiązywania Umowy dzierżawy i tym samym bez uprzedniego rozliczenia między stronami poczynionych przez Spółkę nakładów na dzierżawionym gruncie oraz przywracania dzierżawionego gruntu do stanu poprzedniego. Cena zapłacona przez Spółkę jako nabywcę nieruchomości ma odpowiadać wartości wyłącznie samych działek budowlanych i nie uwzględnia wartości poczynionych przez Spółkę na tych działkach nakładów. Zatem w istocie utwardzenie terenu oraz ogrodzenie nie stanowi przedmiotu dostawy, gdyż przed dniem sprzedaży ww. obiekty nie będą w ekonomicznym posiadaniu Właściciela działek.

Tym samym, w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, nie dojdzie do dostawy towarów w postaci utwardzenia terenu wraz z ogrodzeniem w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji powyższego przedmiotem sprzedaży objętej wnioskiem będzie wyłącznie grunt. Tym samym, podstawą opodatkowania, zgodnie z art. 29a ust. 1 w zw. z art. 29a ust. 6 ustawy, będzie wyłącznie wartość samego gruntu, bez uwzględniania wartości poniesionych przez Spółkę nakładów, pomniejszona o kwotę podatku należnego.

Ponieważ, przedmiotem sprzedaży będzie sam grunt, to dla opisanej transakcji nie mają zastosowania uregulowania zawarte w art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Należy wskazać, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana albo zwolniona od tego podatku.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności wg właściwej stawki podatku VAT lub zwolnienia od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Skoro – jak wyżej wskazano - przedmiotem sprzedaży będzie sam grunt – zasady opodatkowania właściwe dla budowli znajdujących się na gruncie nie będą miały zastosowania dla opodatkowania dostawy gruntu. W szczególności do dostawy tego gruntu nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

W świetle art. 43 ustawy, dla dostawy działek niezabudowanych, dla określenia zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, należy badać przesłanki określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.), zwanej dalej ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Jak stanowi art. 4 ust. 1. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz w przypadku braku tego planu w oparciu o wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Jak wynika z opisu sprawy dla działek o numerach 1, 2, 3, 4, 5 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym, działki o nr 1, 2, 3, 4 stanowią teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a działka nr 5 tereny zabudowy produkcyjnej.

Zatem, opisane we wniosku działki nr 1, 2, 3, 4, 5, spełniać będą definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji, transakcja dostawy ww. działek nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

­towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

­brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z treści wniosku, prawo własności dziełek nr 1, 2, 3, 4, 5 Sprzedający nabył od osób fizycznych, a ich nabycie nie podlegało opodatkowaniu VAT i z tego tytułu nie zostały wstawione faktury z wykazaną kwotą podatku VAT. Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że przy nabyciu tych nieruchomości nie wystąpił podatek od towarów i usług, który mógłby podlegać odliczeniu. Skoro w odniesieniu do czynności nabycia nieruchomości, nie wystąpił podatek od towarów i usług (dostawa nie była objęta tym podatkiem), to nie można uznać, że przysługiwało Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działek, lub że takie prawo nie przysługiwało. Ponadto działki nr 1, 2, 3, 4 były dzierżawione na rzecz Spółki dla potrzeb prowadzonej przez Spółkę działalności w okresie wskazanym we wniosku, co stanowiło dla Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania czynność opodatkowaną podatkiem VAT. Natomiast działka nr 5 nie była użytkowana przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Zatem działki nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej. Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, iż nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie. Zatem w przedmiotowej sprawie dostawa przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania działek o nr 1, 2, 3, 4, 5 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.

W konsekwencji stwierdzam, że sprzedaż przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania działek o nr 1, 2, 3, 4, 5, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 2 ustawy. Tym samym, dostawa ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Ponadto mają Państwo wątpliwości czy sprzedaż działek, bez wcześniejszego rozwiązania umowy i rozliczenia nakładów, będzie skutkować powstaniem nieodpłatnego świadczenia usług, o którym mowa w art. 8 ust. 2 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Ponadto w myśl art. 8 ust. 2 ustawy:

Zatem, zasadą jest, że usługa podlega opodatkowaniu tylko wówczas, gdy ma charakter odpłatny. Jeżeli daną usługę wykonano nieodpłatnie, to nie podlega ona opodatkowaniu – z pewnymi zastrzeżeniami dotyczącymi usług nieodpłatnych zrównanych z usługami świadczonymi odpłatnie.

Aby nieodpłatne świadczenie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, muszą być spełnione określone warunki:

-w przypadku użycia towarów stanowiących część przedsiębiorstwa - użycie ich do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika oraz istnienie prawa podatnika do odliczenia - w całości lub w części - podatku naliczonego przy nabyciu, imporcie lub wytworzeniu tych towarów lub ich części składowych (warunki te muszą być spełnione łącznie),

-w przypadku świadczenia usług – świadczenie ich do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że cena zapłacona przez Spółkę jako nabywcę nieruchomości ma odpowiadać wartości wyłącznie samych działek budowlanych i nie uwzględnia wartości poczynionych przez Spółkę na tych działkach nakładów.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że nierozwiązanie umowy dzierżawy i nierozliczenie poczynionych przez Spółkę nakładów na zabudowanie cudzych gruntów (Właściciela działek), które to grunty stanowić mają przedmiot planowanej umowy sprzedaży, nie będzie skutkować powstaniem jakiegokolwiek świadczenia usług przez Spółkę na rzecz Właściciela działek, o którym mowa w art. 8 ustawy o VAT. Jak wynika z wniosku zarówno Właściciel działek jak i Spółka wspólnie postanowili, że w związku z pozostaniem nakładów przy Spółce Właściciel działek nie będzie zobowiązany do zwrotu ich wartości na rzecz Spółki. Brak jest zatem przedmiotu świadczonej usługi.

Zatem, sprzedaż działek do Spółki bez rozwiązania umowy dzierżawy i bez rozliczenia nakładów z Właścicielem działek nie będzie stanowić  po stronie Zainteresowanego będącego stroną postępowania nieodpłatnego świadczenia usług, o którym mowa w art. 8 ust. 2 pkt 2 ustawy i nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT przez Spółkę w związku z nabyciem działek o nr 1, 2, 3, 4, 5, należy wskazać, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka, która zamierza nabyć działki o nr 1, 2, 3, 4, 5 jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Ww. działki będą wykorzystywane przez Spółkę do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Jak wskazałem wyżej, planowana transakcja sprzedaży działek o nr 1, 2, 3, 4, 5 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Odnosząc się zatem do Państwa wątpliwości w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT przez Spółkę w związku z nabyciem działek o nr 1, 2, 3, 4, 5, stwierdzam, że na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy – Spółce, która jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Jak wynika bowiem z okoliczności sprawy nabyte ww. działki Spółka będzie wykorzystywała do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Prawo do odliczenia podatku VAT będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W związku ze wskazaniem w uzupełnieniu wniosku, że zakres postawionych we wniosku pytań dotyczy pięciu działek zdefiniowanych jako Tereny budowlane tj. działek o nr: 1, 2, 3, 4 oraz 5, zatem ostateczna należna opłata od wniosku wynosi 640 zł. Dokonali Państwo łącznej opłaty w wysokości 880 zł. Wobec powyższego kwota 240 zł stanowi nadpłatę podlegającą zwrotowi zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i zostanie zwrócona na rachunek bankowy Zainteresowanego będącego stroną postępowania, z którego dokonano opłaty od wniosku.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydanej interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).