Interpretacja indywidualna z dnia 26 czerwca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-1.4011.266.2024.4.MK

Skutki podatkowe sprzedaży działki po upływie 5-lat od daty jej nabycia.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 kwietnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 26 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 czerwca 2024 r. (wpływ 20 czerwca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan (…) (dalej: Wnioskodawca) jest polskim rezydentem podatkowym, posiadającym nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEiDG). Wnioskodawca otrzymuje dochody z tytułu emerytury.

Wnioskodawca jest właścicielem działki położonej w (…) (dalej: Działka), niezabudowanej, o powierzchni 0,6ha. Połowę tej działki Wnioskodawca nabył ponad 5 lat temu, drugą połowę otrzymał w spadku po siostrze w lutym 2023 r. Siostra nabyła działkę ponad 5 lat temu. Działka nie była wykorzystywana gospodarczo.

Wnioskodawca zamierza zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży Działki ze Spółkami działającymi w branży deweloperskiej (dalej: Spółki kupujące). Umowa przedwstępna przewiduje prawo cesji ze Spółek kupujących na inny podmiot, którym zgodnie z założeniem Spółek kupujących, ma być Spółka komandytowa, która będzie realizować inwestycję budowlaną na działce.

Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest uzyskanie przez kupujących pozwolenia na budowę (PnB) na przedmiotowej Działce. Działając w celu uzyskania PnB, Spółki kupujące będą występować we własnym imieniu, na własny rachunek oraz na własne ryzyko. Wnioskodawca nie udziela żadnego pełnomocnictwa do reprezentowania go, tylko udziela prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Wszelkie koszty związane z decyzjami, uzgodnieniami i PnB ponoszą Spółki kupujące.

Po zawarciu umowy przyrzeczonej i przeniesieniu własności Działki, Wnioskodawca udzieli pożyczki spółce celowej, powołanej przez Spółki kupujące w celu realizacji inwestycji, w kwocie równoważnej cenie sprzedaży Działki. Wnioskodawca i Spółki kupujące nie są podmiotami powiązanymi.

W piśmie z 18 czerwca 2024 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.W jakim celu nabył Pan połowę działki, o której mowa we wniosku?

Odpowiedź: Połowa działki została nabyta przez Wnioskodawcę w drodze spadku po rodzicach, druga połowa w spadku po siostrze. Wnioskodawca nie nabywał więc tych działek w żadnym konkretnym celu, po prostu je odziedziczył.

2.Jak faktycznie wykorzystywał/wykorzystuje/będzie wykorzystywał Pan działkę, o której mowa we wniosku, przez cały okres jej posiadania?

Odpowiedź: Działka nie była wykorzystywana w żaden sposób. Po prostu jest nieużytkiem leżącym odłogiem.

3.Czy na ww. działce prowadził/prowadzi/będzie prowadził Pan gospodarstwo rolne – jeśli tak, to co Pan produkował/produkuje/będzie produkował, kiedy, w jakim okresie?

Odpowiedź: Nie.

4.Czy działka była/jest/będzie udostępniana przez Pana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. dzierżawy, najmu, użyczenia) lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, to:

a)na podstawie jakiej umowy?

b)jakie pożytki Pan czerpał/czerpie/będzie czerpał z tego tytułu?

c)czy były/są/będą to umowy odpłatne, czy nieodpłatne?

d)w jakim okresie czasu (np. 3 miesiące, rok, czas nieokreślony)?

Odpowiedź: Działka nie była, nie jest i nie będzie udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. dzierżawy, najmu, użyczenia) lub innej umowy o podobnym charakterze.

5.Czy poczynił/poczyni Pan jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości działki, uatrakcyjnienia nieruchomości? Jeśli tak, to jakie i kiedy (np. wydzielenie, podział, budowa drogi, doprowadzenie sieci wodociągowej, energetycznej)?

Odpowiedź: Nie, Wnioskodawca nie podejmował działań prowadzących do zwiększenia wartości działki.

6.Czy w stosunku do przedmiotowej działki podejmował/podejmie Pan takie działania jak: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, lub jakiegokolwiek inne działania – jeśli tak to jakie i w jakim celu?

Odpowiedź: Nie, nie były podejmowane takie działania.

7.Jakie prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej ciążyły/ciążą/będą ciążyły na przyszłym nabywcy, a jakie na Panu? Prosimy wskazać wszystkie warunki ww. umowy.

Odpowiedź: Umowa przedwstępna nie została jeszcze zawarta, nie ma więc ściśle określonych warunków. Jednakże, jak wskazano we wniosku, jej założenie jest takie, że nabywca uzyskuje prawo do wyłącznego korzystania z nieruchomości na własny koszt i ryzyko w celu uzyskania pozwolenia na budowę. Jeżeli takie pozwolenie uzyska, nastąpi przeniesienie nieruchomości i zapłata ceny. Wnioskodawca będzie więc zobowiązany wyłącznie do przekazania władztwa nad nieruchomością.

8.W jaki sposób pozyskał Pan nabywcę dla sprzedawanej działki?

Odpowiedź: Wnioskodawca nawiązał kontakt z Nabywcą poprzez kontakty prywatne; córka zapoznała Wnioskodawcę z osobami, które są zainteresowane zakupem działki. Wnioskodawca nie zawierał żadnej umowy pośrednictwa w zakresie obrotu nieruchomościami ani nie podejmował profesjonalnych działań marketingowych w celu sprzedaży działki.

9.Czy ogłaszał/będzie ogłaszał Pan sprzedaż działki w środkach masowego przekazu, tj. sieci internetowej, prasie, radiu bądź podejmował/będzie podejmował Pan inne działania marketingowe? Jeśli tak, to jakie?

Odpowiedź: Nie.

10.Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, to prosimy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

c)czy nieruchomości zostały nabyte w ramach Pana majątku prywatnego, czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej? Czy sprzedaż nastąpiła w ramach Pana majątku prywatnego, czy w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej (czy była to działalność związana ze zbyciem nieruchomości)?

d)w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

e)kiedy (prosimy wskazać datę/daty) dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

f)ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

g)na co zostały przeznaczone środki z ich sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawca dwa lata temu sprzedał swój dom rodzinny i kupił mieszkanie w (…). Dom rodzinny został nabyty w spadku, w ramach majątku prywatnego. Sprzedaż również nastąpiła całkowicie prywatnie.

11.Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz wymienionej działki we wniosku)? Jeśli tak, to prosimy podać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

c) czy nieruchomości zostały nabyte w ramach Pana majątku prywatnego, czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej? Czy sprzedaż nastąpi w ramach Pana majątku prywatnego, czy w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej (czy będzie to działalność związana ze zbyciem nieruchomości)?

d)w jaki sposób nieruchomości były/będą wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

e)kiedy (prosimy wskazać datę/daty) dokona Pan ich sprzedaży i co będzie przyczyną ich sprzedaży?

f)ile nieruchomości zostanie sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych to czy będą to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

g)na co zostaną przeznaczone środki z ich sprzedaży?

Odpowiedź: Nie. Wnioskodawca posiada mieszkanie, ale nie jest ono przeznaczone do sprzedaży.

12.Kiedy nabył Pan połowę działki, o której mowa we wniosku (prosimy o podanie dokładnej daty)?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie jest w stanie określić dokładnej daty tego nabycia, ponieważ jej nie pamięta. Nastąpiło to w drodze spadku po rodzicach, co najmniej 20 lat temu.

Zdaniem Wnioskodawcy, takie określenie jest w zupełności wystarczające do określenia skutków podatkowych w podatku PIT.

13.Kiedy Pana siostra nabyła drugą połowę działki, o której mowa we wniosku, a którą otrzymał Pan w spadku (prosimy o podanie dokładnej daty)?

Odpowiedź: Był to ten sam moment nabycia co połowa działki Wnioskodawcy, a więc w spadku po rodzicach co najmniej 20 lat temu.

Pytanie

Czy z tytułu sprzedaży Działki Wnioskodawca będzie zobowiązany do rozpoznania przychodu z działalności gospodarczej i opodatkowania go podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, z tytułu sprzedaży Działki Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do rozpoznania przychodu z działalności gospodarczej i opodatkowania go podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnienie:

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Działki powinna być rozpatrywana wyłącznie z perspektywy regulacji dotyczących źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „ustawa o PIT”), a zatem jako odpłatne zbycie nieruchomości, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Wynika to z faktu, że według Wnioskodawcy planowana sprzedaż Działki nie nastąpi w wykonaniu prowadzonej indywidualnej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, ale w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy z uwzględnieniem regulacji zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

A zatem, przychód ze sprzedaży Działki nie podlega opodatkowaniu podatkiem PIT, gdyż sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT, źródłem przychodów podatkowych jest odpłatne zbycie (w tym sprzedaż) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości oraz niektórych praw do nieruchomości (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów). Przychód ze zbycia powstaje, o ile nie upłynął jeszcze okres 5-letni, liczony od końca roku, w którym dana nieruchomość została przez podatnika nabyta lub wybudowana. Jednocześnie, sprzedaż nieruchomości stanowi odrębne źródło przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, tylko w przypadku, gdy nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Przepis ten ma zastosowanie w sytuacji, gdy dana transakcja nie następuje w ramach prowadzonej przez zbywcę działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1)odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

2)zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

W analizowanym stanie faktycznym nie ulega wątpliwości, że przesłanka 2) jest spełniona. Istotne jest więc ustalenie braku realizacji przedmiotowej transakcji w ramach działalności gospodarczej w stosunku do sprzedawanej Działki.

Dla potrzeb wykazania braku sprzedaży w ramach działalności gospodarczej koniecznym jest przede wszystkim zdefiniowanie pojęcia działalności gospodarczej na potrzeby przedmiotowej transakcji i rozstrzygnięcie, czy w analizowanym przypadku Wnioskodawca przeprowadzi transakcję sprzedaży w ramach tejże działalności. Kwestia spełnienia warunku upływu pięciu lat w stosunku do Działki jest bezsporna.

Pozarolnicza działalność gospodarcza została zdefiniowana w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT (definicja pozytywna) oraz art. 5b ustawy o PIT (definicja negatywna). Zgodnie z treścią przepisów art. 5a pkt 6 (definicja pozytywna) oznacza ona działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

Na podstawie art. 5b ustawy o PIT za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności (definicja negatywna), jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności,

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności,

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością (nie ponosił żadnych kosztów).

Powyższe warunki muszą być spełnione łącznie - niespełnienie jednego, przy jednoczesnym wykonywaniu czynności opisanych w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT oznacza wykonywanie pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z powyższego wynika, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków z definicji pozytywnej: (1) dana działalność musi być działalnością zarobkową, (2) działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz (3) działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Przy czym brak zysku z działalności gospodarczej nie musi oznaczać, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona, gdyż jej prowadzenie wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Jednocześnie, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Dodatkowo spełnienie definicji wymaga, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły. Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji. W zakresie kryterium ciągłości, ustawowe rozumienie prowadzenia działalności gospodarczej nie obejmuje przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym, gdyż ciągłość oznacza względnie stały zamiar wykonywania tej działalności i powtarzalność działań. Jednocześnie przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą).

W przypadku transakcji obejmujących obrót nieruchomościami - biorąc pod uwagę dotychczasowe orzecznictwo sądowe oraz praktykę organów podatkowych - przyjmuje się, że działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to, w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Jak wskazuje orzecznictwo, dla uznania, że dana transakcja sprzedaży nieruchomości zostanie dokonana w warunkach właściwych dla działalności gospodarczej, wymienione przesłanki działalności gospodarczej powinny wystąpić łącznie, w okolicznościach świadczących o handlowym, profesjonalnym zbywaniu nieruchomości. Jednocześnie, sam fakt przeprowadzenia wielu transakcji sprzedaży, pomimo systematyczności i powtarzalności (częstotliwości) zawierania tych transakcji nie przesądza jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami.

W wyroku z dnia 9 marca 2016 r. (sygn. akt II FSK1423/14) NSA rozstrzygnął, że sprzedaż kilku działek z majątku prywatnego (w tej sprawie było to 14 działek) nie stanowi przesłanki do uznania, że osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem dochodowym. Dodatkowo, w rozstrzygnięciu wskazano, że:

·nie określono w przepisach ustawy o PIT jasnych i przejrzystych przesłanek przesądzających, kiedy sprzedaż nieruchomości następuje w wykonaniu działalności gospodarczej,

·brak jest jasnych wytycznych pozwalających przyjąć powiązanie ilości sprzedawanych działek z uznaniem sprzedaży, za działalność gospodarczą: „wykładnia analizowanych przepisów u.p.d.o.f. nie pozwala sprecyzować sytuacji, w których aktywność podatnika można jeszcze uznać za zwykłe odpłatne zbycie składników majątkowych (art. 10 ust. 1 pkt 8), a w jakim momencie działania te przeradzają się w pozarolniczą działalność gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 3)”,

·osiągnięcie zysku (lub jego zamiar) z transakcji sprzedaży nieruchomości nie oznacza, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą: „sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi przez niego transakcjami (czynnościami), nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.”.

NSA wskazał również na potrzebę stosowania w każdym przypadku zasady in dubio pro tributario, zgodnie z którą „niedające się usunąć wątpliwości co do treści przepisów prawa podatkowego rozstrzyga się na korzyść podatnika”.

W innym rozstrzygnięciu (w wyroku z dnia 7 lutego 2017 r., sygn. akt II FSK 4025/14), NSA powołał się z kolei na inne orzeczenie NSA (wyrok z dnia 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14) gdzie wskazano, że „brak podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. (...) Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą”. W rezultacie należy stwierdzić, że o zaliczeniu przychodów ze sprzedaży nieruchomości do właściwego źródła przychodu na gruncie podatku PIT decydują okoliczności ich nabycia i zbycia, poczynione nakłady, czy zorganizowane i ciągłe działania o charakterze zarobkowym, które wskazują na profesjonalny obrót handlowy nieruchomościami oraz zamiar stałego zarobkowania.

Jak wskazano powyżej, analiza praktyki urzędowej i orzeczniczej pokazuje, że okoliczności podejmowanych działań przed sprzedażą nieruchomości gruntowej są bardzo istotne w przypadku oceny uznania działań podatnika za działalność gospodarczą na gruncie ustawy o PIT. Do takich okoliczności należą głównie aktywności ukierunkowane na podniesienie wartości gruntu m.in. dokonywanie ulepszeń jak: zabudowy, uzbrojenia w media, instalacji, przyłączy, utwardzenia dróg, prac przygotowawczych do budowy (jak wycinka drzew, geodezyjne wytyczanie itp.); podejmowanie działań promocyjno-marketingowych w celu sprzedaży działek, w tym zawieranie umów z profesjonalistami w zakresie obrotu i sprzedaży nieruchomości (w tym pośrednictwa). Podobnie, działania powiązujące dany grunt z prowadzoną przez podatnika inną działalnością gospodarczą mogą być tu istotne: wprowadzenie gruntu do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, wykorzystywanie danych gruntów w tej działalności przed sprzedażą (zarówno komercyjnie poprzez wynajem/dzierżawę podmiotowi trzeciemu, jak i poprzez faktyczne prowadzenie innej działalności gospodarczej na tymże gruncie jak np. działalności wytwórczej, posadowieniu reklamy innej działalności itp.). Podsumowując dla uznania sprzedaży danego gruntu za objęty działalnością gospodarczą związaną z obrotem gruntami, istotne jest podejmowanie wydatków inwestycyjnych związanych z danym gruntem, których celem jest zwiększenie wartości nieruchomości dla osiągnięcia zysku z przyszłej sprzedaży.

Dodatkowo pierwotny zakup na cele prywatne, związane z prowadzonym gospodarstwem rolnym ewidentnie wskazuje na brak woli prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem danych gruntów.

W tym kontekście Wnioskodawca wskazuje na przytoczone w stanie faktycznym okoliczności, iż w stosunku do Działki:

·nie prowadzi działalności gospodarczej na Działce ani z jej wykorzystaniem;

·nie dokonywał przyłączy mediów/uzbrojenia Działki, nie były prowadzone prace budowlane polegające na wznoszeniu na działce jakichkolwiek obiektów budowlanych;

·nie zawierał z nikim umów pośrednictwa w zakresie sprzedaży Działki;

·nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży Działki, a także nie próbowali dotychczas sprzedawać Działki;

·nabył Działkę w drodze spadku;

·nie zamierza w najbliższym czasie dokonywać żadnych wydatków inwestycyjnych, modyfikacji, ulepszeń na Działce.

Podsumowując, planowana sprzedaż Działki, zdaniem Wnioskodawcy, stanowi odpłatne zbycie nieruchomości prywatnych, poza działalnością gospodarcza. W rezultacie opodatkowanie transakcji rozpatrywać należy z uwzględnieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, udziału w nieruchomości bądź praw majątkowych określonych w lit. a-c nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez podatników do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Z informacji przedstawionych we wniosku oraz jego uzupełnieniu wynika, że:

1.Jest Pan polskim rezydentem podatkowym, posiadającym nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce;

2.Nie jest Pan zarejestrowany jako osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEiDG);

3.Jest Pan właścicielem działki położonej w (…), niezabudowanej, o powierzchni 0,6 ha;

4.Połowa działki została nabyta przez Pana w drodze spadku po rodzicach, druga połowa w spadku po siostrze w lutym 2023 r.;

5.Nie jest Pan w stanie określić dokładnej daty nabycia połowy działki, ponieważ jej Pan nie pamięta. Nastąpiło to co najmniej 20 lat temu;

6.Pana siostra drugą połowę działki również nabyła w drodze spadku po rodzicach, a więc co najmniej 20 lat temu;

7.Działka nie była wykorzystywana w żaden sposób, jest nieużytkiem leżącym odłogiem;

8.Na ww. działce nie prowadził, nie prowadzi ani nie będzie Pan prowadził gospodarstwa rolnego;

9.Działka nie była, nie jest i nie będzie udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. dzierżawy, najmu, użyczenia) lub innej umowy o podobnym charakterze;

10.Nie podejmował Pan działań prowadzących do zwiększenia wartości działki;

11.W stosunku do przedmiotowej działki nie podejmował/nie podejmie Pan takich działań jak: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub jakichkolwiek innych działań;

12.Umowa przedwstępna nie została jeszcze zawarta, nie ma więc ściśle określonych warunków. Jak wskazano we wniosku, jej założenie jest takie, że nabywca uzyskuje prawo do wyłącznego korzystania z nieruchomości na własny koszt i ryzyko w celu uzyskania pozwolenia na budowę. Jeżeli takie pozwolenie uzyska, nastąpi przeniesienie nieruchomości i zapłata ceny. Będzie Pan więc zobowiązany wyłącznie do przekazania władztwa nad nieruchomością;

13.Nawiązał Pan kontakt z Nabywcą poprzez kontakty prywatne; córka zapoznała Pana z osobami, które są zainteresowane zakupem działki. Nie zawierał Pan żadnej umowy pośrednictwa w zakresie obrotu nieruchomościami ani nie podejmował profesjonalnych działań marketingowych w celu sprzedaży działki;

14.Dwa lata temu sprzedał Pan swój dom rodzinny i kupił Pan mieszkanie w (…). Sprzedaż nastąpiła całkowicie prywatnie. Mieszkanie nie jest przeznaczone do sprzedaży.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że działka, o której mowa we wniosku, nie została nabyta przez Pana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w takiej działalności wykorzystywana. W tej sprawie czynności podejmowane przez Pana nie mają charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Pana działkinastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W stosunku do przedmiotowej działki nie podjął Pan żadnych działań i nie dokonywał żadnych nakładów w celu przygotowania działki do sprzedaży, w szczególności nie podejmował Pan takich czynności jak uzbrojenie terenu, ogrodzenie działki, wytyczenie dróg dojazdowych, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp. Ponadto, sprzedaż działki nastąpi po upływie długiego okresu od daty jej nabycia. Oceny tej nie zmienia okoliczność, że zamierza Pan zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży działki ze Spółkami działającymi w branży deweloperskiej. Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym, przychody z planowanej sprzedaży działki nie będą uzyskane ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, że kwota uzyskana z planowanej sprzedaży działki nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, skutki podatkowe tej czynności należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że połowę działki nabył Pan w spadku po rodzicach, co najmniej 20 lat temu. Drugą połowę działki nabył Pan w spadku po siostrze w lutym 2023 r. Pana siostra nabyła drugą połowę działki również w spadku po rodzicach, a więc co najmniej 20 lat temu.

W rezultacie, odpłatne zbycie (sprzedaż) działki, będzie miało miejsce, w oczywisty sposób po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości. W konsekwencji, sprzedaż ta nie będzie skutkowała powstaniem po Pana stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, planowana przez Pana sprzedaż działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Ponadto należy zaznaczyć, że w niniejszej interpretacji udzielono odpowiedzi w zakresie zadanego pytania i przedstawionego stanowiska. Inne kwestie nieobjęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Końcowo należy poinformować, że w niniejszej interpretacji rozpatrzono wniosek w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług zostanie rozpatrzony odrębnym rozstrzygnięciem.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).