Interpretacja indywidualna z dnia 19 czerwca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.250.2024.2.AWY

Zwolnienie od podatku VAT sprzedaży zabudowanych działek.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 kwietnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że sprzedaż zabudowanych działek o nr 1/1 oraz 1/2 korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 12 czerwca 2024 r. (wpływ 12 czerwca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcą jest B. Spółka Akcyjna z siedzibą w (…). Spółka jest reprezentowana przez pełnomocnika – A.T.

Wnioskodawczyni (A.T.) zapewnia, że w księdze wieczystej numer (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…) V Wydział Ksiąg Wieczystych wpisana jest własność nieruchomości położonej w województwie (…), w powiecie (…), w (…), składającej się z działek numer 1/1 o powierzchni 0,1168 ha oraz 1/2 o powierzchni 0,2693 ha.

Spółka nabyła nieruchomość od syndyka masy upadłości na podstawie umowy sprzedaży zawartej 7 lutego 2023 r. przed notariuszem w (…) – K.P. Rep. A. nr (…). Nabycie działek nie było opodatkowane podatkiem VAT ani nie zostało udokumentowane fakturą.

A.T., działająca w imieniu spółki B. S.A. z siedzibą w (…) zapewnia, że: działka numer 1/1 o pow. 0,1168 ha zabudowana jest budynkiem handlowo-usługowym o pow. zabudowy 137 m², wybudowanym w 2001 r. oraz budynkiem handlowo-usługowym o pow. zabudowy 16 m², wybudowanym w 2001 r. Działka ma zapewniony dostęp do drogi publicznej przez działkę nr 1/2. Działka numer 1/2 o pow. 0,2693 ha zabudowana jest budynkiem handlowo-usługowym o pow. zabudowy 163 m² wybudowanym w 2001 r. oraz budynkiem handlowo-usługowym o pow. zabudowy 45 m² wybudowanym w 2001 r. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Ponadto przedmiot umowy zabudowany jest budowlami i infrastrukturą stacji paliw.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta (…) zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta (…) Nr (…) z dnia 18 stycznia 2023 r.:

a)działka o numerze ewidencyjnym 1/1, zlokalizowana w (…) oznaczona jest symbolem PU2,

b)działka o numerze ewidencyjnym 1/2, zlokalizowana w (…) oznaczona jest symbolem PU2 oraz KDG.

Działki 1/1 oraz 1/2 nie znajdują się na obszarze zdegradowanym, rewitalizacji oraz Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Nie leżą również w specjalnej strefie ekonomicznej. Działki będące przedmiotem umowy nie stanowią lasu i nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu. Na nieruchomości nie ma gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi.

Wnioskodawczyni działająca w imieniu B. S.A. z siedzibą w (…) zobowiązuje się sprzedać spółce prawo własności nieruchomości składającej się z działek numer 1/1 oraz 1/2 o łącznej powierzchni 0,3861 ha, objętej księgą wieczystą KW nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…), V Wydział Ksiąg Wieczystych.

Kupująca spółka planuje na ww. działce wybudować obiekt handlowy o powierzchni zabudowy min. (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

W akcie notarialnym nr (…) z dnia 29 sierpnia 2023 r. - umowa przedwstępna sprzedaży pod warunkiem, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na przedmiotowej działce. To jest spółka zobowiązuje się do:

1.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy (…) m², w tym sala sprzedaży o powierzchni (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc parkingowych,

2.Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości,

3.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości,

4.Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

5.Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

6.Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

7.Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym,

8.Uzyskania promesy na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie handlowo-usługowym.

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać mu prawo własności działki gruntu o nr 1/1 i nr 1/2 o powierzchni 3861 m².

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1.Wnioskodawczyni działająca w imieniu spółki B. S.A. oświadcza, że spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT o numerze REGON: (…), NIP: (…).

2.Sprzedający oświadcza, że nie współpracuje z żadnym biurem nieruchomości w sprawie sprzedania nieruchomości.

3.Działka numer 1/1 o pow. 0,1168 ha zabudowana jest budynkiem handlowo-usługowym o pow. zabudowy 137 m², wybudowanym w 2001 r. oraz budynkiem handlowo-usługowym o pow. zabudowy 16 m², wybudowanym w 2001 r. Działka numer 1/2 o pow. 0,2693 ha zabudowana jest budynkiem handlowo-usługowym o pow. zabudowy 163 m² wybudowanym w 2001 r. oraz budynkiem handlowo-usługowym o pow. zabudowy 45 m² wybudowanym w 2001 r.

4.Od momentu oddania nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęły 2 lata. Jednocześnie Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych nieruchomości. Czyli nieruchomości są użytkowane ponad dwa lata.

5.Działki oznaczone są symbolami PU2 oraz KDG.

6.Kupująca spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

7.Sprzedająca Spółka reprezentowana przez Wnioskodawczynię oddała w dzierżawę działki gruntu o nr 1/1, 1/2 o powierzchni 3861 m² spółce, mającej dokonać jej zakupu (umowa dzierżawy nr (…) zawarta 29 sierpnia 2023 r. zawarta na czas nieokreślony). Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić Wydzierżawiającemu określony umową czynsz dzierżawny, który nie jest dokumentowany fakturami.

8.Budynki posadowione na działkach nr 1/1 i 1/2 są wprowadzone do środków trwałych firmy.

9.Działki nr 1/1 i 1/2 były wykorzystywane w działalności gospodarczej prowadzonej przez spółkę B. S.A.

Wnioskodawczyni działająca w imieniu spółki B. S.A. oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem, na terenie nieruchomości będącej przedmiotem przyszłej sprzedaży, warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek ustania bytu prawnego mocodawcy.

Sprzedający oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.

Wnioskodawczyni działająca w imieniu spółki B. S.A. oświadcza, iż wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nieruchomości będącej przedmiotem niniejszej umowy, tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na nieruchomości urządzenia.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo:

1.Czy budowle i infrastruktura stacji paliw znajdują się na obu sprzedawanych działkach (nr 1/1 i 1/2), czy na jednej z nich?

Odp.: Budowle i infrastruktura stacji paliw znajdują się na przedmiocie umowy, tj. na działkach 1/1 oraz 1/2.

2.Jakie konkretnie budowle znajdują się na każdej z działek i co się mieści pod pojęciem „infrastruktura stacji paliw”?(proszę wymienić)

Odp.: Działka 1/1 zabudowana jest budynkiem handlowo-usługowym o pow. 137 m², budynkiem handlowo-usługowym o pow. 51 m² oraz budynkiem handlowo-usługowym o pow. 16 m². Natomiast działka nr 1/2 zabudowana jest budynkiem handlowo-usługowym o pow. 163 m² oraz budynkiem handlowo-usługowym o pow. 45 m².

3.Czy „infrastruktura stacji paliw” stanowi budynki lub budowle lub urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725)?

Odp.: Tak.

4.Kiedy zostały wybudowane budowle i „infrastruktura stacji paliw” znajdujące się na sprzedawanych działkach i kiedy zostały oddane do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi? (należy wskazać daty)

Odp.: Budynki zostały wybudowane w 2021 roku. Od momentu oddania nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęły 2 lata.

5.Jeśli to Państwo wybudowali budowle i „infrastrukturę stacji paliw”, to czy przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących poniesione wydatki na ich budowę?

Odp.: Budowle znajdowały się już na działkach.

6.Czy budowle również zostały wprowadzone do środków trwałych Państwa firmy?

Odp.: Tak, były wprowadzone do środków trwałych.

7.Czy w ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą ponosili Państwo wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym budynków i budowli oraz na „infrastrukturę stacji paliw” (jeśli będzie stanowiła budynki lub budowle w rozumieniu przepisów Prawo budowlane), stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynków i budowli, jeśli tak, to należy wskazać:

• kiedy miały miejsce te ulepszenia (należy wskazać datę),
• czy przysługiwało Państwo prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie budynków i budowli,
• czy po poniesionych nakładach na ulepszenie, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynki i budowle były oddane do użytkowania, należy wskazać kiedy i do jakich czynności/do jakiej działalności (opodatkowanej podatkiem VAT, bądź wyłącznie zwolnionej od podatku VAT)?

Odp.: Nie. Właściciele nie ponosili wydatków związanych z ulepszeniem budynków i budowli oraz na infrastrukturę stacji paliw.

8.Czy na podstawie uzyskanej przez spółkę kupującą decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę zlokalizowanych na działkach budynków i budowli, prace rozbiórkowe rozpoczną sięjeszcze przed ostateczną sprzedażą tych działek, czy już po nabyciu działek przez spółkę kupującą?

Odp.: Prace rozbiórkowe rozpoczną się po zakupie nieruchomości.

9.Czy ww. wymieniona decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę będzie obejmowała także „infrastrukturę stacji paliw”?

Odp.: Tak.

10.Czy zabudowane działki nr 1/1 i 1/2 były/są wykorzystywane przez Państwa przez cały okres ich posiadania wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku VAT?

Odp.: Tak.

11.Czy symbole PU2 i KDG jakimi oznaczone są działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczają, że obie działki są przeznaczone pod zabudowę? (proszę wyjaśnić, co oznaczają te symbole w MPZP)

Odp.: Symbol PU2 oznacza tereny zabudowy produkcyjnej, magazynowej i usługowej, natomiast symbol KDG oznacza tereny dróg głównych.

Pytanie

Czy sprzedaż prawa własności zabudowanych działek gruntu o nr 1/1 i nr 1/2 powierzchni 3861 m² jest opodatkowana i nie korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż prawa własności zabudowanych działek gruntu o nr 1/1 oraz 1/2 o powierzchni 3861 m² nie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W tym przypadku sprzedaży dokonuje czynny podatnik podatku VAT, jakim jest spółka akcyjna będąca Wnioskodawcą. W tym miejscu należy jednak podkreślić, iż działki są zabudowane budynkami handlowo-usługowymi. Budynki nie są nowe i mają ponad dwa lata.

Co istotne, nieruchomości nie można uznać za tereny niezabudowane, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, z racji, że na gruncie posadowione są budynki handlowo-usługowe. Zgodnie z poglądem zaprezentowanym w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 25 listopada 2019 r. sygn. akt: I Sa/Kr 1013/19 „Przez teren zabudowany należy więc uznać każdy teren, na którym znajdują się budynki, czy budowle”.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego od momentu oddania nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęły 2 lata. Jednocześnie Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych nieruchomości. Tym samym, planowana dostawa nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Jednocześnie od pierwszego zasiedlenia do planowanej dostawy upłynął okres przekraczający 2 lata. Tutaj należy podkreślić, iż zwolnienie dotyczy także działek.

W związku z powyższym, w zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem niniejszego wniosku nie zachodzą wyjątki określone przez ustawodawcę w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a więc planowana dostawa nieruchomości II kategorii będzie objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zwolnienie ma charakter fakultatywny. Ustawodawca przewidział możliwość rezygnacji z tego zwolnienia. W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że sprzedaż prawa własności działek gruntu nr 1/1 i 1/2, stanowiącej teren budowlany nie będzie opodatkowana podatkiem VAT i korzysta ze zwolnienia z VAT.

Na zakończenie w związku z tym, iż działki korzystają ze zwolnienia nie będzie trzeba ich sprzedaży udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży nieopodatkowanej nie ma konieczności wystawiania faktury VAT. W tym miejscu jednak należy podkreślić, iż zwolnienie ma charakter fakultatywny, gdy podatnik nie będzie chciał skorzystać ze zwolnienia, będzie obowiązany wystawić fakturę na podstawie art. 106b ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361) – zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że Państwa Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT i jest właścicielem nieruchomości położonej w (…), składającej się z działek o nr 1/1 i 1/2. Nieruchomość nabyli Państwo od syndyka masy upadłości na podstawie umowy sprzedaży zawartej 7 lutego 2023 r. Nabycie działek nie było opodatkowane podatkiem VAT i nie zostało udokumentowane fakturą.

Budynki i budowle posadowione na działkach nr 1/1 i 1/2 są wprowadzone do środków trwałych Spółki. Działki nr 1/1 i 1/2 były wykorzystywane w działalności gospodarczej prowadzonej przez Państwa. Obecnie dzierżawią Państwo nieruchomość spółce mającej dokonać jej zakupu.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości składającej się z działek nr 1/1 i 1/2 korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Nieruchomość – działki nr 1/1 i 1/2 – stanowi mienie spółki akcyjnej. Majątek spółki kapitałowej zawsze będzie wykazywał bezpośredni związek z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą jako nabyty na skutek świadomego działania organów spółki w okresie jej istnienia i właśnie w celu wykorzystania go do prowadzenia działalności spółki.

Mając na uwadze powyższy opis sprawy oraz fakt, iż są Państwo spółką akcyjną prowadzącą działalność gospodarczą należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do Państwa przedsiębiorstwa, o czym może świadczyć wpisanie nieruchomości do środków trwałych Spółki oraz wykorzystywanie ich w Państwa działalności gospodarczej. Nieruchomość jest ponadto udostępniona podmiotowi trzeciemu w ramach umowy dzierżawy. Zatem przy dostawie działek nr 1/1 i 1/2 będą Państwo podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składnika majątku należącego do Państwa przedsiębiorstwa.

Tym samym, sprzedaż przez Państwa ww. nieruchomości będzie stanowić dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Jak wskazali Państwo we wniosku, planują Państwo sprzedać działki nr 1/1 i 1/2 wraz z posadowionymi na nich budowlami i budynkami, których rozbiórka rozpocznie się po zakupie nieruchomości przez spółkę kupującą. Tym samym, w niniejszej sprawie nastąpi sprzedaż nieruchomości zabudowanej, zatem należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ponieważ w tych przepisach ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z uregulowania tego wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku ma więc miejsce zarówno  w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika  – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT  i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z powołanego przepisu wynika, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli i ich części prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Wobec tego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku, czy też opodatkowanie właściwą stawką podatku VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem budynków i budowli znajdujących się na nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Jak wskazano we wniosku, na działce nr 1/1 znajdują się:

• budynek handlowo-usługowy o pow. 137 m²,
• budynek handlowo-usługowy o pow. 51 m²,
• budynek handlowo-usługowy o pow. 16 m².

Na działce nr 1/2 znajdują się natomiast:

• budynek handlowo-usługowy o pow. 163 m²,
• budynek handlowo-usługowy o pow. 45 m².

Ponadto wskazali Państwo, że przedmiot umowy zabudowany jest budowlami i infrastrukturą stacji paliw. Infrastruktura stacji paliw stanowi budynki lub budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane.

Nieruchomość nabyli Państwo na podstawie umowy sprzedaży zawartej 7 lutego 2023 r. Budynki i budowle położone na działkach nr 1/1 i 1/2 nie zostały wybudowane przez Państwa - znajdowały się już na tych działkach.

Jak Państwo wskazali, od momentu oddania nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęły 2 lata. Nie ponosili Państwo wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych nieruchomości. Nieruchomości są użytkowane ponad dwa lata.

Powyższe oznacza, że pierwsze zasiedlenie budynków i budowli znajdujących się na działkach nr 1/1 i 1/2 miało miejsce ponad dwa lata przed dniem planowanej sprzedaży nieruchomości.

W związku z tym, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków i budowli znajdujących się na działkach nr 1/1 i 1/2 a planowaną sprzedażą upłynie okres ponad 2 lat, to dostawa tych budynków i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostaną spełnione warunki wynikające z tego przepisu. Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa gruntu, na którym ww. budynki i budowle są posadowione, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z tym, że planowana transakcja sprzedaży nieruchomości, tj. działek nr 1/1 i 1/2 wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W efekcie, dostawa przedmiotowej nieruchomości (zabudowanych działek o numerach 1/1 i 1/2) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, o ile strony transakcji nie wybiorą opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy w związku z art. 43 ust. 11 ustawy (po spełnieniu warunków określonych w tych przepisach).

W związku z powyższym, Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym opisanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm. dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).