Interpretacja indywidualna z dnia 17 czerwca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT3.4011.415.2024.1.JS

Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowne Panie,

stwierdzam, że Pań stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych - jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 maja 2024 r. wpłynął Pań wniosek z 16 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zainteresowane, które wystąpiły z wnioskiem:

1)Zainteresowana będąca stroną postępowania:

Pani A.A, ul. (...)

(...), NIP: (...),

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani B.B, ul. (...),

(...), NIP: (...),

3)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani C.C, ul. (...),

(...), NIP: (...).

Opis zdarzenia przyszłego

Pani A.A jest jedną ze współwłaścicielek zabudowanej nieruchomości położonej w X (dalej: „Nieruchomość”), na której znajduje się budynek kamienicy (dalej: „Budynek”). Nieruchomość objęta jest współwłasnością, a współwłaścicielkami są Pani, Pani B.B oraz Pani C.C (dalej łącznie jako „Właścicielki”). Właścicielki Nieruchomości są osobami spokrewnionymi. Nieruchomość od wielu lat pozostaje własnością rodziny, do której należą Właścicielki. Panie B.B oraz C.C odziedziczyły udziały w Nieruchomości. Postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku będące podstawą wpisu prawa własności w Księdze Wieczystej zostały wydane w 1989 r. i 2002 r. Natomiast Pani stała się współwłaścicielką Nieruchomości w 2013 r. na skutek darowizny. W związku z powyższym, każda z Pań jest współwłaścicielką Nieruchomości ponad 5 lat licząc od końca roku, w którym nabyła udział w Nieruchomości.

Właścicielki są osobami fizycznymi, niebędącymi polskimi rezydentami podatkowymi. Pani i Pani B.B mają nieograniczony obowiązek podatkowy na terenie Wielkiej Brytanii. Pani C.C ma amerykańską rezydencję podatkową (USA).

Budynek jest kamienicą mieszkalną i jest wpisany do Gminnej Ewidencji Zabytków jako „kamienica”. W Budynku znajduje się (...) lokali mieszkalnych i (...) lokal użytkowy o powierzchni (...) m².

Obecnie lokale mieszkalne w Budynku są wynajmowane:

1.spółce prowadzącej działalność gospodarczą w zakresie krótkoterminowego wynajmu (dalej „Spółka”). Lokale mieszkalne wynajmowane Spółce (dalej „Apartamenty”) posiadają odrębną, przynależącą do lokalu łazienkę lub WC, co najmniej 1 pokój oraz w pełni wyposażony aneks kuchenny. Warto przy tym zaznaczyć, że niektóre z Apartamentów mają kilka pokoi (jeden z Apartamentów ma np. (...)). Wnętrza Apartamentów zachowały klimat starej (...) kamienicy. (...). Przedmiotem umowy najmu ze Spółką jest także lokal użytkowy o powierzchni (...) m², który jest wykorzystywany przez Spółkę jako magazyn,

2.osobom fizycznym, które korzystają z lokali mieszkalnych na potrzeby własne (dalej „Mieszkania”). Mieszkania są wynajmowane przez osoby fizyczne na czas nieoznaczony. Mieszkania nie są przez najemców wykorzystywane na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. Każdy z nich posiada co najmniej jeden pokój, łazienkę oraz kuchnie lub aneks kuchenny.

Piwnica i strychy Budynku są wykorzystywane przez stałych lokatorów mieszkań jako miejsce przechowywania mebli i innych nieużywanych sprzętów.

W celu ustalenia charakteru Nieruchomości wystąpiła Pani do Ośrodka Klasyfikacji i Nomenklatur Urzędu Statystycznego w Łodzi z wnioskiem o wydanie opinii interpretacyjnej. Urząd Statystyczny (...) 2024 r. oraz (...) 2024 r. wydał opinie interpretacyjne (dalej „Opinie”). W Opiniach Urząd Statystyczny uznał, że Budynek należy zakwalifikować jako budynek mieszkalny. Zgodnie z Opiniami Budynek mieści się w grupowaniach:

–PKOB - grupa 112 klasa 1122 „Budynki o trzech i więcej mieszkaniach”;

–PKWiU - 41.00.13.0 „Budynki o trzech i więcej mieszkaniach”;

–KŚT - grupa 1 rodzaj 110 „Budynki mieszkalne”.

Pragnie Pani dodać, że zgodnie z Rysunkiem stanowiącym Załącznik Nr (...) do Uchwały Nr (...) Rady Miasta X z (...) 2020 r. w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego obszaru (...), przedmiotowa nieruchomość wraz z Budynkiem oznaczona jest jako „Teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej”. Dodatkowo, zgodnie z informacją wynikającą z Miejskiego Systemu Informacji Przestrzennej dla miasta X (dostęp na (...) 2024 r.), Budynek oznaczony jest jako budynek mieszkalny (...).

Przychody uzyskiwane przez Panie z tytułu najmu są opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych w Polsce. Lokale w Budynku są wynajmowane w ramach najmu prywatnego opodatkowanego zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej „Ryczałt”). Nie prowadzą Panie działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni w Nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W szczególności nie uznają Budynku za środek trwały, który stanowi majątek związany z prowadzeniem takiej działalności.

Rozważają Panie dokonanie odpłatnego zbycia Nieruchomości (sprzedaż). Każda z Pań sprzeda swój udział w Nieruchomości.

Wniosek zostaje złożony jako wniosek wspólny, gdyż Panie są współwłaścicielkami Nieruchomości, która zostanie odpłatnie zbyta. Transakcja ta może wywołać skutki podatkowe w zakresie polskiego podatku dochodowego od osób fizycznych (dalej również jako „PIT”) po stronie każdej z Pań.

Pytanie

Czy odpłatne zbycie Nieruchomości będzie skutkować powstaniem u Pań przychodu podlegającego opodatkowaniu w Polsce podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pań stanowisko w sprawie

Uważają Panie, że odpłatne zbycie Nieruchomości nie będzie skutkować powstaniem u nich przychodu podlegającego opodatkowaniu w Polsce podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnienie stanowiska

Jak stanowi art. 3 ust. 2a Ustawy PIT osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy). Dochodem osiąganym na terenie Rzeczypospolitej Polskiej są między innymi dochody z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości, w tym, że zbycia jej w całości albo w części lub zbycia jakichkolwiek praw do takiej nieruchomości (art. 3 ust. 2b pkt 4 Ustawy PIT).

Aby poprawnie ocenić konsekwencje podatkowe w PIT transakcji w przypadku jej dokonania przez nierezydenta konieczne jest uwzględnienie postanowień odpowiednich umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska (art. 4a Ustawy PIT).

Ze względu na rezydencję podatkową Właścicielek położoną w Wielkiej Brytanii i Stanach Zjednoczonych Ameryki w przedstawionym stanie faktycznym zastosowanie znajdują regulacje Umowy Polska - USA i Konwencji Polska - UK.

Jak stanowi art. 14 ust. 1 lit. a Umowy Polska - USA osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w jednym z Umawiających się Państw będzie zwolniona od opodatkowania w drugim Umawiającym się Państwie zysku ze sprzedaży, zamiany lub innej dyspozycji walorami kapitałowymi,chyba że zysk został osiągnięty przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w jednym z Umawiających się Państw ze sprzedaży, zamiany lub innej dyspozycji mieniem wymienionym w artykule 7 niniejszej Umowy, położonym na terytorium drugiego Umawiającego się Państwa. Mieniem wymienionym w art. 7 Umowy Polska - USA są nieruchomości i zasoby naturalne.

Do analogicznych wniosków prowadzi również analiza postanowień Konwencji Polska - UK. Zgodnie z art. 13 ust. 1 Konwencji Polska - UK zyski osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie, z przeniesienia własności majątku nieruchomego, o którym mowa w artykule 6 niniejszej Konwencji i położonego w drugim Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie.

Majątek nieruchomy zdefiniowany został w art. 6 ust. 2 Konwencji Polska - UK. Zgodnie z tym przepisem określenie „majątek nieruchomy” ma takie znaczenie, jakie nadaje mu prawo tego Umawiającego się Państwa, na terytorium którego dany majątek jest położony. Określenie to obejmuje w każdym przypadku mienie przynależne do majątku nieruchomego, żywy i martwy inwentarz gospodarstw rolnych i leśnych, prawa, do których mają zastosowanie przepisy prawa powszechnego dotyczące własności ziemi, prawa użytkowania majątku nieruchomego, jak również prawa do stałych lub zmiennych świadczeń z tytułu eksploatacji lub prawa do eksploatacji złóż mineralnych, źródeł i innych zasobów naturalnych: statki morskie i statki powietrzne nie stanowią majątku nieruchomego.

Wobec powyższego, należy dojść do wniosku, że dochód z tytułu sprzedaży Nieruchomości osiągnięty przez Właścicielki powinien być opodatkowany w kraju miejsca jej położenia tj. w Polsce. Tym samym, znajdą zastosowanie przepisy Ustawy PIT.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Ustawy PIT opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c tej ustawy oraz dochodów, od których na podstawie przepisów O. p. zaniechano poboru podatku.

Źródłem przychodu jest między innymi odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości:

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej,

–i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy PIT).

Jak zostało przedstawione w stanie faktycznym niniejszego wniosku, sprzedaż Nieruchomości nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 Ustawy PIT.

Właścicielki nie prowadzą działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów Ustawy PIT w zakresie wynajmu Nieruchomości. Wszelkie przychody związane z wynajmowaniem powierzchni w Nieruchomości na rzecz podmiotów wskazanych w opisie stanu faktycznego Właścicielki traktują jako przychody z najmu prywatnego opodatkowane Ryczałtem.

Zdaniem Pań, z uwagi na fakt, że najem powierzchni w Nieruchomości nie jest wykonywany w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 Ustawy PIT i Nieruchomość nie jest wykorzystywana na cele prowadzenia takiej działalności, ewentualne zbycie Nieruchomości również nie będzie czynnością następującą w wykonaniu przez Właścicielki działalności gospodarczej.

Podobne stanowisko przedstawił również Dyrektor KIS w interpretacji z 21 marca 2024 r., znak 0112-KDSL1-2.4011.41.2024.1.PS, stwierdził, że:

o zaliczeniu przychodów, które uzyska Pan ze sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości 1 i udziału w prawie wieczystego użytkowania Nieruchomości 2 do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak rozbiór budynków (pozostałości po (...)), czy najmu części terenu działek

[...] W konsekwencji, w przedstawionym stanie faktycznym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż udziału w prawie własności Nieruchomości 1 i udziału w prawie wieczystego użytkowania Nieruchomości 2 przez Pana generuje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Analogicznie wypowiedział się również Dyrektor KIS w interpretacji z 27 grudnia 2023 r., znak 0114-KDIP3-2.4011.769.2023.3.BM. Przedstawiony stan faktyczny wskazywał, że wnioskodawca wynajmował zbywaną nieruchomość na rzecz spółki w ramach najmu prywatnego. Nieruchomość została zabudowana przez wynajmującą spółkę halą produkcyjną. Zatem nieruchomość nie miała charakteru mieszkalnego. Tak opisany stan faktyczny Dyrektor KIS ocenił następująco:

jeżeli sprzedaż Nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, wówczas skutki podatkowe należy oceniać w oparciu o kryteria wynikające z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży Nieruchomości uzależnione jest między innymi od daty jej nabycia, którą należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym.

[...] Planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości będzie miała charakter incydentalny. W związku z tym, nie można jej przypisać cech zorganizowania i ciągłości, które zgodnie z ustawową definicję wyznaczają zakres pojęcia działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości.

[...] Oznacza to. że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości gruntowej nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Powyższa argumentacja została również przedstawiona w interpretacjach Dyrektora KIS z:

–27 października 2023 r., znak 0115-KDIT3.4011.577.2023.1.PS;

–25 października 2023 r., znak 0114-KDIP3-2.4011.756.2023.2.MT.

Jeśli jednak Dyrektor KIS uzna, iż odpłatne zbycie Nieruchomości następuje w wyniku prowadzenia przez Właścicielki działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów Ustawy PIT - mimo że nie prowadzą one takiej działalności - to znaczenie dla ustalenia konsekwencji zbycia Nieruchomości będzie miał jej charakter.

Ustawodawca przewidział szczególne przepisy regulujące konsekwencje podatkowe odnoszące się do zbycia nieruchomości o charakterze mieszkalnym. Zgodnie z art. 10 ust. 3 Ustawy PIT przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej m.in. budynku mieszkalnego,jego części lub udziału w takim budynku. Ustawodawca wyłączył jednocześnie takie przychody ze źródła przychodów - działalność gospodarcza (art. 14 ust. 2c Ustawy PIT).

Wobec tego, aby stwierdzić czy środki otrzymane ze zbycia Nieruchomości powinny być opodatkowane jako uzyskiwane z działalności gospodarczej, czy jako przychody z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości należy przesądzić, czy Nieruchomość ma charakter mieszkalny.

Jak zostało już przedstawione w stanie faktycznym Nieruchomość jest zabudowana Budynkiem tj. kamienicą mieszkalną. W Opiniach Urząd Statystyczny uznał, że Budynek należy zakwalifikować jako budynek mieszkalny w rozumieniu PKOB, KŚT oraz PKWiU. Również opis lokali w Budynku przedstawiony w stanie faktycznym, akty prawa miejscowego oraz publiczne rejestry wskazują na mieszkalny charakter Budynku, którym zabudowana jest Nieruchomość.

Wobec powyższego, ze względu na fakt, że Nieruchomość ma charakter mieszkalny, to do określenia konsekwencji odpłatnego jej zbycia powinien znaleźć zastosowanie art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT nawet gdyby - z czym Właścicielki się nie zgadzają - zostało uznane, że prowadziły one działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy PIT.

Taką argumentację potwierdził Dyrektor KIS w interpretacji z 9 marca 2023 r., znak 0112- KDIL2-2.4011.89.2023.1.MBN, w której czytamy:

Ponieważ sprzedaży będzie podlegał lokal mieszkalny, wykorzystywany w działalności gospodarczej, przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie stanowił dla Pana, jako wspólnika Spółki, przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Zatem, skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. I pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych W konsekwencji sprzedaż nieruchomości o charakterze mieszkalnym będzie stanowić przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy tylko wówczas, gdy jej odpłatne zbycie nastąpi przed upływem pięciu lat, Ucząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto.

Tym samym sprzedaż opisanego lokalu mieszkalnego, wykorzystywanego przez Spółkę w działalności gospodarczej nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu podatkowego, jeżeli sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym Spółka nabyła ten lokal, a tym samym nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Również w interpretacji z 28 lutego 2024 r., znak 0115-KDIT3.4011.52.2024.1.DP Dyrektor KIS wskazał, że:

przepis art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie wskazuje, że skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości o charakterze mieszkalnym - wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą - należy rozpatrywać na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podobnie Dyrektor KIS wypowiedział się również w interpretacjach z:

–31 marca 2020 r. znak 0115-KD1T3.4011.255.2020.1.AD;

–20 lutego 2024 r. znak 0115-KDIT3.4011.782.2023.2.KP.

W konsekwencji, przychodem nie będzie odpłatne zbycie Nieruchomości, jeśli nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT.

Jak stanowi art. 10 ust. 5 Ustawy PIT w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c Ustawy PIT, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Zatem, termin 5 - letni może być liczony:

–od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT), lub

–od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości przez spadkodawcę w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości (art. 10 ust. 5 Ustawy PIT).

Istotne w sprawie Właścicielek jest określenie momentu nabycia, od którego należy liczyć bieg 5-letniego terminu z art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT.

Jak wskazano w stanie faktycznym Panie B.B oraz C.C odziedziczyły udziały w Nieruchomości. Postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku będące podstawą wpisu prawa własności w Księdze Wieczystej zostały wydane w 1989 r. i 2002 r. Natomiast Pani stała się współwłaścicielką Nieruchomości w 2013 r. na skutek darowizny.

Wobec powyższego, od nabycia udziałów w Nieruchomości przez każdą z Właścicielek minęło więcej niż 5 lat.

Zdaniem Pań, skoro zbycie Nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości, przychód uzyskany przez Panie z tego tytułu nie będzie stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT. Tym samym, odpłatne zbycie Nieruchomości nie będzie skutkowało powstaniem po stronie Pań przychodu opodatkowanego PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiły Panie we wniosku jest prawidłowe w zakresie braku powstania u nich przychodu podlegającego opodatkowaniu z tytułu planowanej sprzedaży nieruchomości.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).

Na mocy art. 3 ust. 1a ww. ustawy:

Za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która:

1)posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub

2)przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.

W myśl art. 3 ust. 2a ww. ustawy:

Osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).

Stosownie do art. 3 ust. 2b pkt 4 ww. ustawy:

Za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez podatników, o których mowa w ust. 2a, uważa się w szczególności dochody (przychody) z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości, w tym ze zbycia jej w całości albo w części lub zbycia jakichkolwiek praw do takiej nieruchomości.

W myśl art. 4a ww. ustawy:

Przepisy art. 3 ust. 1, 1a, 2a i 2b stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.

W przedmiotowej sprawie – wobec tego, że Pani A.A oraz Pani B.B są rezydentami podatkowym Wielkiej Brytanii, zastosowanie znajdzie Konwencja między Rzecząpospolitą Polską a Zjednoczonym Królestwem Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i zysków majątkowych, podpisana w Londynie dnia 20 lipca 2006 r. (Dz. U. z 2006 r. Nr 250 poz. 1840).

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ww. Konwencji:

Dochód, osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z majątku nieruchomego (włączając dochód z gospodarstwa rolnego lub leśnego) położonego w drugim Umawiającym się Państwie, może być opodatkowany w tym drugim Państwie.

Jak stanowi art. 6 ust. 2 Konwencji:

Określenie „majątek nieruchomy” ma takie znaczenie, jakie nadaje mu prawo tego Umawiającego się Państwa, na terytorium którego dany majątek jest położony. Określenie to obejmuje w każdym przypadku mienie przynależne do majątku nieruchomego, żywy i martwy inwentarz gospodarstw rolnych i leśnych, prawa, do których mają zastosowanie przepisy prawa powszechnego dotyczące własności ziemi, prawa użytkowania majątku nieruchomego, jak również prawa do stałych lub zmiennych świadczeń z tytułu eksploatacji lub prawa do eksploatacji złóż mineralnych, źródeł i innych zasobów naturalnych: statki morskie i statki powietrzne nie stanowią majątku nieruchomego.

Na mocy art. 6 ust. 3 Konwencji:

Postanowienia ustępu 1 niniejszego artykułu stosuje się do dochodu osiągniętego z bezpośredniego użytkowania, dzierżawy lub innego rodzaju użytkowania majątku nieruchomego.

Z kolei w myśl art. 13 ust. 1 ww. Konwencji:

Zyski osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie, z przeniesienia własności majątku nieruchomego, o którym mowa w artykule 6 niniejszej Konwencji i położonego w drugim Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie.

Z informacji zawartych w opisie sprawy wynika ponadto, że Pani C.C posiada rezydencję podatkową w Stanach Zjednoczonych.

Dlatego też w przedmiotowej sprawie należy również przytoczyć przepisy Umowy między Rządem Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej, a Rządem Stanów Zjednoczonych Ameryki o uniknięciu podwójnego opodatkowania i zapobieżeniu uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu, podpisanej w Waszyngtonie 8 października 1974 r. (t. j. Dz. U. z 1976 r. Nr 31 poz. 178; dalej: polsko-amerykańska umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania).

Zgodnie z art. 7 ust. 1 tej umowy:

Dochody z nieruchomości, włączając opłaty i inne płatności z tytułu eksploatacji zasobów naturalnych i zyski uzyskane ze sprzedaży, zamiany lub innej dyspozycji taką nieruchomością lub prawami, z których wynikają takie opłaty i inne płatności, mogą być opodatkowane przez to Umawiające się Państwo, w którym ta nieruchomość lub zasoby naturalne są położone. Dla celów niniejszej Umowy odsetki od zobowiązań zabezpieczonych na nieruchomości lub zabezpieczonych prawem dochodzenia na opłatach lub innych płatnościach z tytułu eksploatacji zasobów naturalnych nie będą traktowane jako dochód z nieruchomości.

Użycie w umowie sformułowania „mogą być opodatkowane” oznacza, że dochód z majątku nieruchomego jest opodatkowany w Polsce, o ile polskie ustawy podatkowe przewidują ich opodatkowanie.

Wobec powyższego stwierdzam, że w świetle powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i polsko-brytyjskiej oraz polsko-amerykańskiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania przychody ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce przez osobę zamieszkałą w Wielkiej Brytanii, czy Stanach Zjednoczonych podlegają opodatkowaniu w Polsce, według zasad wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z jego treścią:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

−jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub wymienionych praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Stosownie do treści art. 10 ust. 5 tej ustawy:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Zgodnie zaś z art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia, o których mowa w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku.

W opisie sprawy wprost wskazały Panie, że są współwłaścicielkami nieruchomości – budynku mieszkalnego. Pani B.B oraz C.C odziedziczyły udziały w tej nieruchomości. Postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku będące podstawą wpisu prawa własności w księdze wieczystej zostały wydane w 1989 r. i 2002 r. Pani A.A stała się współwłaścicielką tej nieruchomości w 2013 r. na skutek darowizny. Lokale mieszkalne znajdujące się w tym budynku mieszkalnym są przez Panie wynajmowane w ramach najmu prywatnego. Nie prowadzą Panie działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni nieruchomości. Nie uznają Panie tej nieruchomości za środek trwały, który stanowi majątek związany z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Wątpliwości Pań sprowadzają się do ustalenia, czy w przypadku sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości powstanie u Pań przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie powyższego stwierdzam, że planowana przez Panie sprzedaż budynku mieszkalnego – która nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej – nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem 5 letni termin wskazany w tym przepisie niewątpliwie już upłynął.

Tym samym stanowisko Pań zgodnie z którym, odpłatne zbycie nieruchomości nie będzie skutkować powstaniem u nich przychodu podlegającego opodatkowaniu w Polsce podatkiem dochodowym od osób fizycznych uznałem za prawidłowe.

Jednocześnie, skoro – jak wynika z opisu sprawy – sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej – to odstępuję od oceny Pań stanowiska w tym zakresie.

Informacje dodatkowe

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Panie przedstawiły i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie zastrzegam, że z uwagi na treść zadanego pytania (wyznaczającego zakres żądania) niniejsze rozstrzygnięcie nie dotyczy oceny przedstawionego przez Panie stanowiska w części wykraczającej poza zakreślony nim (zadanym pytaniem) zakres.

Końcowo, odnosząc się do powołanych interpretacji indywidualnych, wyjaśniam, że rozstrzygnięcia te nie są wiążące dla tutejszego organu. Interpretacja organu podatkowego dotyczy tylko konkretnej, indywidualnej sprawy, osadzonej w określonym stanie faktycznym (zdarzeniu przyszłym) i tylko w tej sprawie rozstrzygnięcie w niej zawarte jest wiążące. Natomiast organy podatkowe, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami sądów i innych organów podatkowych, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pań sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Panie do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a,

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowaną, która jest stroną postępowania

Pani A.A (Zainteresowana będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634, dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).