Interpretacja indywidualna z dnia 5 czerwca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-3.4012.139.2024.3.AM

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości i prawo do odliczenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony lub uzyskania zwrotu.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Informuję, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek wspólny z 28 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości, możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT oraz prawa do obniżenia podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wpłynął 28 marca 2024 r. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 24 maja 2024 r. (wpływ 24 maja 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania: X

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y

Opis zdarzenia przyszłego

1. Przedmiot składanego wniosku

a. Kupujący planuje nabycie od Y (dalej: „Sprzedający”) nieruchomości (dalej: „Nieruchomość”) obejmującej grunt wraz z posadowionymi na niej budynkami i naniesieniami, położonej w Szczecinie, wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (w tym prawami i obowiązkami ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”). Sprzedający oraz Kupujący w dalszej części wniosku będą określani również łącznie jako „Strony” lub „Zainteresowani” lub „Wnioskodawcy”.

b. Wnioskodawcy są zainteresowani pozyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”), w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego, a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”). W związku z tym w dalszych punktach Wnioskodawcy opisują: (i) nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji, (ii) charakterystykę działalności Kupującego i Sprzedającego, (iii) historię nabycia oraz (iv) zakres Transakcji (v) podjęcie własnej działalności przez Kupującego po Transakcji dodatkowe okoliczności związane z Transakcją. (vi) dodatkowe informacje związane z Transakcją.

i) Opis Nieruchomości

 c. W ramach Transakcji Kupujący zamierza nabyć od Sprzedającego:

1. prawo użytkowania wieczystego działki numer A, położonej (…), o powierzchni (…) ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…) oraz prawo własności:

 a. budynku biurowego o powierzchni użytkowej (…) m² wg informacji z Księgi Wieczystej , posadowionego na ww. działce (dalej: „Budynek”),

 b. budynku trafostacji posadowionego na ww. działce;

- dalej zwane łącznie: „Budynkami”,

oraz

2. prawo użytkowania wieczystego działki numer B, położonej (…), o powierzchni (…) ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…).

 d. Na części działki nr B znajduje się parking z miejscami postojowymi oraz drogami manewrowymi z płyt betonowych ażurowych oraz chodnikami i przejściami dla pieszych z kostki brukowej wraz z ogrodzeniem z siatki panelowej (bez cokołu), stanowiący budowlę w myśl ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

e. Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez grunt będący przedmiotem Transakcji mogą przechodzić, bądź znajdować się w nim instalacje (np. przyłącza), które w świetle ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r., poz. 682, t.j.) powinny być kwalifikowane jako urządzenia budowlane i które pozostają we władaniu podmiotów trzecich (np. przedsiębiorstw energetycznych). Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U z 2022 r., poz. 1360, t.j., dalej: „Kodeks cywilny”), takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu i w określonych sytuacjach mogą należeć do przedsiębiorstwa przesyłowego.

f. Nieruchomości objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonego na podstawie uchwały (…). Działka numer A znajduje się w granicach terenu elementarnego (...) o przeznaczeniu wielofunkcyjna zabudowa śródmiejska usługowa, usługowo-mieszkaniowa, natomiast działka numer B znajduje się w granicach terenu elementarnego o symbolu (...) o przeznaczeniu wielofunkcyjna zabudowa śródmiejska mieszkaniowa, mieszkaniowo-usługowa i usługowa w tym usługi kultury, do czasu realizacji ustaleń planu dopuszcza się zagospodarowanie tymczasowe zgodne z ustaleniami planu oraz parkingi naziemne.

g. Z uwagi na fakt, że działka B położona jest na obszarze portu morskiego, zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 4 ust. 1 oraz art. 4 ust. 2 ustawy z 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich (dalej: „ustawa o portach i przystaniach morskich”) przeniesienie prawa użytkowania tej działki (i) wymaga uprzedniej zgody ministra właściwego do spraw gospodarki morskiej, (ii) obciążone jest prawem pierwokupu przez podmiot zarządzający portem oraz (iii) w przypadku, gdyby podmiot zarządzający portem nie skorzystał ze swojego prawa pierwokupu, obciążone jest prawem pierwokupu przez Skarb Państwa.

h. W związku z powyższym, warunkiem zawarcia Transakcji będzie wydanie przez ministra właściwego do spraw gospodarki morskiej odpowiedniej zgody oraz nieskorzystanie z praw pierwokupu przez odpowiednie organy w odniesieniu do działki B. Ze względu na powyższe, na chwilę obecną zakładane jest, iż do Transakcji dojdzie w dwóch krokach tzn. najpierw dojdzie do sprzedaży wszystkich aktywów inne niż prawa użytkowania wieczystego działki numer B (oraz praw do naniesień na tej działce), a następnie po nieskorzystaniu z praw pierwokupu przez odpowiednie organy do sprzedaży działki B (wraz z prawami do naniesień znajdujących się na tej działce).

ii) Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego

i. Sprzedający wynajmuje powierzchnie w Budynku oraz miejsca parkingowe innym podmiotom (w tym miejsca parkingowe znajdujące się na Nieruchomości oraz dodatkowo na dzierżawionej od innego podmiotu działce - dodatkowa informacja w tym zakresie znajduje się w pkt (y).

j. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych i usług zleceń, zawartych z innymi podmiotami.

k. Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi formalnie wyodrębnionego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego działu, wydziału, czy też oddziału. Sprzedający nie prowadzi osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do Nieruchomości, ale na podstawie istniejących ksiąg, jest w stanie przyporządkować do niej przychody i koszty oraz aktywa i zobowiązania z nią związane.

l. Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 Ustawy o VAT.

 m. Kupujący jest spółką francuską, która posiada inne nieruchomości komercyjne (ale nie w Polsce).

n. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne powierzchni w Budynku oraz wynajem miejsc postojowych, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej, w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby lub/oraz w oparciu o zasoby profesjonalnych usługodawców, z którymi zawierane będą umowy na świadczenie usług, w tym, w szczególności w zakresie komercyjnego zarządzania Nieruchomością (property management).

o. Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

p. Kupujący będzie na dzień zakupu Nieruchomości zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce.

q. Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 Ustawy o CIT. Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

iii) Historia nabycia przedmiotu Transakcji

r. Sprzedający kupił Nieruchomość będącą przedmiotem Transakcji w (…) r.

 s. Na dzień zakupu Nieruchomości znajdowały się już na niej naniesienia, które będą przedmiotem Transakcji.

t. Transakcja zakupu Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej 23%. Sprzedający odliczył podatek VAT naliczony w związku z opisaną dostawą. Zasady opodatkowania VAT tej transakcji zostały potwierdzone w interpretacji indywidulanej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dnia (…) r. (sygn. …).

u. Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia przeprowadzenia Transakcji nie będzie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.

iv) Zakres Transakcji

v. Na dzień sporządzenia niniejszego wniosku o interpretację, Wnioskodawcy zakładają, że w ramach planowanej Transakcji (która jak wskazano w punkcie (h) będzie składać się z dwóch etapów) nastąpi:

- przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego użytkowania wieczystego działki nr A oraz B oraz prawa własności Budynków oraz innych naniesień znajdujących się na tych działkach lub poza ich granicami, a które będą stanowiły przedmiot Transakcji;

- przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynków (związanych z nim w sposób trwały) oraz ruchomości służących jego prawidłowemu funkcjonowaniu (z zastrzeżeniem, że przeniesienie własności aktywów, które są objęte zakazem zbywania ustanowionym na rzecz banku finansującego Sprzedającego będzie uzależniona od wygaśnięcia takiego zakazu zbywania, co może nastąpić po dacie zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości);

- przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców i zobowiązań do zwrotu takich zabezpieczeń;

- przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw własności intelektualnej związanych z Nieruchomością, w tym - prawo do dokumentacji projektowej, logo i nazwy/znaku towarowego (…), domeny internetowej oraz przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków wynikających z umów licencji dotyczących systemów zainstalowanych w Budynku oraz aplikacji budynkowych służących użytkownikom Budynku, w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

- przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności egzemplarzy utworów/nośników, na których utrwalono utwory związane z Nieruchomością;

- przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej Nieruchomości gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczące Nieruchomości, w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości,

- w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku z mocy prawa, na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego (z zastrzeżeniem, że cesja wszelkich praw, które są obecnie przeniesione na bank finansujący Sprzedającego będzie uzależniona od ich ponownego przeniesienia przez bank finansujący Sprzedającego na Sprzedającego, co może nastąpić po dacie zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości), zaś w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji powierzchnie nie zostaną jeszcze wydane najemcom, nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takich umów najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji (o ile takie przypadki będą miały miejsce);

- przekazanie przez Sprzedającego Kupującemu kaucji pieniężnych wpłaconych przez najemców;

- przeniesienie praw i obowiązków z umów dotyczących dzierżawy części dachu Budynku (Sprzedający wydzierżawia dach dla najemcy) oraz dzierżawy paneli fotowoltaicznych (Sprzedający dzierżawi od jednego z najemców mikroelektrownię fotowoltaiczną wraz z infrastrukturą towarzyszącą o łącznej mocy nie większej niż 50 kW), umowy najmu serwera systemu (…) (Sprzedający wziął w najem zmodernizowany system zarządzania budynkami z konfiguracją oraz aktualizacją oprogramowania), umowy najmu serwerów oraz stacji klienckich systemu telewizji dozorowej (…) (Sprzedający wziął w najem serwery oraz stacje klienckie systemu telewizji dozorowej (…) wraz z oprogramowaniem i konfiguracją w opłacie abonamentowej ); oraz

- w przypadku, gdy dla Budynku zostanie uzyskany certyfikat (…), zostaną przelane na Kupującego prawa i obowiązki z umowy zawartej z podmiotem certyfikującym (zostanie zawarta umowa dot. zmiany właściciela). Jeżeli certyfikat taki nie zostanie uzyskany przed Transakcją, to Sprzedający będzie zobowiązany do spowodowania, aby certyfikat został uzyskany w odniesieniu do Budynku po Transakcji na własny koszt Sprzedającego).

w. Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

- dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym, np. umów najmu, dokumentów zabezpieczenia);

- instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynków i naniesień, bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;

- dokumentów gwarancji budowlanych (o ile takie są) lub dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości;

- dokumentów gwarancji projektowych (o ile takie są) lub dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości;

- pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego (w szczególności np. książki obiektów budowlanych).

x. W ramach Transakcji Sprzedający udostępni również Kupującemu szereg danych finansowych dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością. Dodatkowo, w związku z Transakcją Sprzedający i Kupujący mogą (w zależności od ostatecznych ustaleń) dokonać rozliczeń w zakresie czynszu najmu za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji, jak również uzgodnienia wysokości (i rozliczenia) opłat serwisowych i eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością, które powinien ponieść Sprzedający i Kupujący za okres przed i po Transakcji.

y. Transakcja obejmie również przeniesienie na Wnioskodawcę przez Sprzedającego praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umowy dzierżawy z dnia (…) r., z dalszymi zmianami, zawartej z Z sp. z o.o., z siedzibą w (…) (dalej: „Z”) na podstawie której Sprzedający dzierżawi od Z część nieruchomości zlokalizowanej na działce C należącej do Z z przeznaczeniem na prowadzenie parkingu dla samochodów osobowych; działka ta znajduje się w sąsiedztwie Nieruchomości.

Jednakże w sytuacji gdyby ta umowa została rozwiązana przed datą Transakcji lub gdyby Z wycofał swoją zgodę na cesję tej umowy na rzecz podmiotu posiadającego tytuł prawny do działki A Strony wypracują i wynegocjują w dobrej wierze rozwiązanie, tak, aby miejsca postojowe znajdujące się na gruncie dzierżawionym Sprzedającemu na podstawie tej umowy wykorzystywane przez najemców miejsc postojowych (lub taką liczbę miejsc postojowych, jaką Sprzedający uzgodni z najemcami miejsc postojowych) mogły zostać przeniesione na działkę B nabywaną w ramach Transakcji przez Kupującego lub na inny teren z miejscami postojowymi (w tym ostatnim przypadku - za zgodą najemców na cesję takiego najmu na rzecz Kupującego jako dzierżawcy).

 z. Jednocześnie, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie istniejących na dzień Transakcji należności oraz zobowiązań pieniężnych Sprzedającego.

aa. Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje w szczególności:

- prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia,

- prawa i obowiązki wynikające z umów o komercyjne zarządzanie Nieruchomością zawartej pomiędzy Sprzedającym a (…) sp. z o.o. z dnia (…) r.;

- prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie spółką zawartej pomiędzy Sprzedającym a (…) sp. z o.o. z dnia (…) r.;

- prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej pomiędzy Sprzedającym a (…) sp. z o.o. z dnia (…) r.;

- prawa i obowiązki wynikające z umów zleceń;

- decyzje administracyjne dot. Nieruchomości (z zastrzeżeniem dokumentacji dot. Nieruchomości wymienionej powyżej);

- oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego);

- prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

- środki pieniężne Sprzedającego, zgromadzone na rachunkach bankowych;

- księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;

- zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z umów najmu lub dotyczące Nieruchomości w taki sposób, który obciąża jakiekolwiek obecne użytkowanie wieczyste lub tytuł własności Nieruchomości;

- źródła finansowania działalności Sprzedającego (w tym pozyskanego na nabycie Nieruchomości);

- tajemnice handlowe oraz know-how Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Kupującemu w ramach Transakcji i badania stanu prawnego Nieruchomości oraz aspektów komercyjnych, podatkowych, technicznych i środowiskowych przenoszonych aktywów;

- dokumentacji prawnej Sprzedającego, z wyjątkiem dokumentacji dotyczącej Nieruchomości.

bb. Wskutek Transakcji nie nastąpi również przejście zakładu pracy Sprzedającego (aktualnie Sprzedający nie zatrudnia pracowników i w dacie Transakcji Sprzedający również nie będzie zatrudniał pracowników).

 cc. Po Transakcji, na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W związku z tym Wnioskodawcy planują wypowiedzenie przez Sprzedającego zawartych przez niego umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (np. umów, w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, ubezpieczenia Nieruchomości, umów serwisowych - ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.). Intencją Wnioskodawców jest zawarcie przez Kupującego tego rodzaju umów po przeprowadzeniu Transakcji, we własnym zakresie i na własnych warunkach. Nie można jednak wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi dostawcami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców. Nie można jednak wykluczyć, że część umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości zostanie przeniesiona na Kupującego, w ramach Transakcji.

dd. Wnioskodawcy nie wykluczają także możliwości tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z ww. umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości, zawartych przez Sprzedającego, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane do daty Transakcji - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

ee. Kupujący zawrze własną umowę lub umowy w zakresie zarządzania Nieruchomością, przy czym nie jest wykluczone, że Kupujący zawrze umowę o zarządzanie Nieruchomością z tym samym podmiotem, z którym umowę miał zawartą Sprzedający.

ff. Zgodnie z intencją Wnioskodawców po dokonaniu Transakcji, Sprzedający będzie poszukiwać przyszłych najemców, podejmować starania celem podpisania umów najmu z potencjalnymi najemcami oraz pokrywać własne koszty i wydatki związane z procesem wynajmu oraz będzie realizować na rzecz Kupującego lub najemców, określone prace polegające na wykończeniu powierzchni zgodnie z wymaganiami najemców, itp. Nie jest wykluczone, że w tym celu, po zawarciu Transakcji lub w ramach Transakcji, Kupujący udzieli Sprzedającemu licencji na korzystanie z dokumentacji projektowej Nieruchomości (wraz z przynależnościami) na potrzeby wykonywanych prac wykończeniowych.

gg. Uzgodniona pomiędzy Zainteresowanymi cena za nabycie prawa użytkowania wieczystego działki numer A wraz z Budynkami opiera się na pewnym zakładanym poziomie dochodu operacyjnego netto, który ma być generowany przez Budynek, a taki dochód operacyjny netto zostanie osiągnięty, jeśli uzgodniony pomiędzy Sprzedającym i Kupującym plan wynajmu zostanie w pełni zrealizowany. W związku z powyższym Sprzedający zobowiąże się, na podstawie odrębnej umowy gwarancji czynszowej (…), do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiednich kwot w celu częściowego pokrycia ryzyka niedoboru dochodu operacyjnego netto, jak również pokrycia udzielonych przez Sprzedającego rabatów czynszowych na warunkach określonych w umowie gwarancji czynszowej. Po Transakcji Sprzedający będzie podejmował działania zmierzające do wynajęcia powierzchni w Budynku i zawarcia nowych umów najmu z Kupującym (lub aneksowania istniejących) zgodnie z planem wynajmu. Sprzedający otrzyma od Kupującego stosowne pełnomocnictwa do negocjowania umów najmu.

hh. Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (lub fakturami) VAT.

v) Podjęcie własnej działalności przez Kupującego po Transakcji

ii. Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta, będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub/oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

jj. Mając na uwadze, że:

- w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością, przy czym nie jest wykluczone, że Kupujący zawrze umowę o zarządzanie Nieruchomością z tym samym podmiotem, z którym umowę miał zawartą Sprzedający

- bezpośrednio po Transakcji, co do zasady planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie bezpośrednio dotyczących Nieruchomości umów serwisowych i umów na dostawę mediów;

- Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym Kupujący nie przejmie w ramach Transakcji pracowników Sprzedającego;

- celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący - w oparciu o własne zasoby (przy czym Kupujący nie zatrudnia żadnych pracowników w Polsce/pracowników, którzy wykonywaliby pracę na terytorium Polski) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi - zapewni:

- zarządzanie Nieruchomością;

- dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości (w zakresie opisanym powyżej);

- zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych, dotyczących obsługi Nieruchomości.

kk. Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie, będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości, zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Kupującego - tj. wynajmem powierzchni na cele komercyjne.

vi) Dodatkowe informacje związane z Transakcją

ll. Po Transakcji Sprzedający będzie prowadził czynności mające na celu wynajęcie powierzchni w Budynku, które na dzień Transakcji nie będą wynajęte (o ile takie powierzchnie będą w Budynku), a dodatkowo na mocy postanowień umowy przenoszącej będzie zobowiązany do uzyskania certyfikatu (…) (o ile takowy nie zostanie uzyskany jeszcze przed dniem Transakcji).

mm. W umowie sprzedaży Zainteresowani udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zainteresowanych do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (zgodnie ze standardową praktyką rynkową w ramach tego rodzaju transakcji).

nn. Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e lub art. 306g Ordynacji podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Sprzedającego lub w zakresie innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Sprzedający jest stroną (zgodnie ze standardową praktyką rynkową w ramach transakcji tego rodzaju).

oo. Jest prawdopodobne, że po dokonaniu Transakcji, Sprzedający zostanie poddany likwidacji.

pp. Do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT budynków oraz budowli składających się na Nieruchomość doszło ponad dwa lata temu. Dlatego na dzień dostawy spełniony będzie warunek upłynięcia dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

qq. Intencją Wnioskodawców jest opodatkowanie transakcji podatkiem VAT według stawki podstawowej. W związku z dostawą Nieruchomości, Wnioskodawcy zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy będących przedmiotem Transakcji budynków, budowli lub ich części, znajdujących się na gruncie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Oświadczenie takie zostanie złożone przed dniem dostawy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego lub w akcie notarialnym dokumentującym dostawę Nieruchomości.

rr. Od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego, nie były ponoszone wydatki na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) poszczególnych budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT, tj. o wartości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych budynków i budowli. Wydatki na ulepszenie poszczególnych budynków i budowli w wysokości stanowiącej co najmniej 30% ich wartości początkowej nie zostaną także poniesione do dnia sprzedaży Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo ponadto:

- Budynki i inne naniesienia będące przedmiotem Transakcji znajdują się w całości na działkach nr A lub/oraz B;

- W ramach Transakcji, Kupujący nie nabędzie budynków lub naniesień znajdujących się w całości lub w części poza granicami działek nr A oraz B.

Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1. Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT jako dostawa niestanowiąca zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2. Czy w stosunku do dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji znajdzie zastosowanie którekolwiek ze zwolnień z opodatkowania podatkiem VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 punkt 2, 9, 10 oraz 10a ustawy o VAT?

3. Czy w przypadku, gdy:

- organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 punkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT oraz

- Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania dostawy budynków oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które będą objęte zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,

po dokonaniu Transakcji oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości, względnie do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Państwa stanowisko w sprawie

1. Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, jako dostawa niestanowiąca zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2. W stosunku do dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania którekolwiek z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT. Jednocześnie, planowane nabycie Nieruchomości będzie objęte zakresem zwolnienia z podatkowania VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej jednak, Strony będą uprawnione do rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

3. W przypadku gdy:

- organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 punkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT oraz

- Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania dostawy budynków oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które będą objęte zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,

po dokonaniu Transakcji oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości, względnie do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Uzasadnienie

Ad 1

a. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

b. Zgodnie zaś z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

c. Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

d. Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

e. Mając na uwadze powyższe, w pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy planowana transakcja zbycia Nieruchomości (Transakcja) nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

f. Prawo podatkowe (w tym ustawa o VAT) nie definiuje pojęcia przedsiębiorstwa. Jest ono jednak zdefiniowane w art. 55¹ Kodeksu cywilnego jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

5) koncesje, licencje i zezwolenia,

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej,

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

8) tajemnicę przedsiębiorstwa,

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

g. Pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania (art. 2 pkt 27e ustawy o VAT).

Przedmiot Transakcji a elementy normatywnej definicji przedsiębiorstwa

a. Zdaniem Stron, nie można uznać, że Nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo Sprzedającego.

b. Wynika to z faktu, iż przedmiot Transakcji, w ocenie Stron, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

c. Prawidłowość stanowiska, iż brak przeniesienia któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż Transakcja nie może zostać uznana za niepodlegające opodatkowaniu VAT (zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT) zbycie przedsiębiorstwa, potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez polskie organy podatkowe. Jako przykład można przytoczyć:

1) interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8 czerwca 2022 r. (0114-KDIP4-3.4012.74.2022.3.JJ), w której organ potwierdził stanowisko podatnika, zgodnie z którym: „Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, Ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej”. Potwierdza to art. 55² Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”. W związku z powyższym należy stwierdzić, że Przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu Ustawy o VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Przedmiotem Transakcji będzie zbycie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Sprzedającego”;

2) interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 marca 2013 r. (IPPP3/443-1221/12-2/KT), zgodnie z którą: „(…) Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa. Sama Nieruchomość nie wyczerpuje bowiem przytoczonej definicji przedsiębiorstwa z art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Sprzedającego pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, w tym, w szczególności, nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne zgromadzone przez Sprzedającego, bieżące zobowiązania i należności związane z prowadzonym wynajmem, zobowiązania związane z rozliczeniem mediów, knowhow związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Sprzedającego”;

3) interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 15 stycznia 2013 r. (IPPP1/443-1235/12-2/Igo), zgodnie z którą: „(…) przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem zbycie przez podatnika tylko części swoich aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, nawet jeżeli przedmiotem zbycia jest zdecydowana większość składników majątkowych”;

4) interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 21 listopada 2011 r. (ILPP1/443-1108/11-5/AW), zgodnie z którą: „przedsiębiorstwem w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest takie przedsiębiorstwo, które jest zorganizowane i wyposażone w składniki zapewniające realizowanie celów gospodarczych, jest samodzielnym podmiotem prawa funkcjonującym w obrocie gospodarczym. Ponadto, nie można traktować jako przedsiębiorstwo wyodrębnionej gospodarczo części będącej zespołem składników majątkowych i niemajątkowych, jeżeli nie będzie obejmować ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności”.

Podobne stanowisko zostało zaprezentowane także w interpretacjach indywidualnych np. w:

5) interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 21 grudnia 2015 r. (IPPP1/4512-1114/15-2/KR),

6) interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 5 kwietnia 2016 r. (ILPP5/4512-1-4/16-4/WB)

oraz w orzeczeniach sądów administracyjnych np. w:

7) orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 listopada 2006 r., sygn. I FSK 267/06, oraz

8) orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. II FSK 1662/10.

Przedmiot Transakcji a warunek „całości organizacyjnej i funkcjonalnej”

a. W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, iż określone składniki majątkowe dla uznania za przedsiębiorstwo muszą stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

b. Na uwagę zasługuje zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem.

c. Tymczasem w ramach planowanej Transakcji, Kupujący nabędzie jedynie grunt, budynek, budowle, a także prawa i obowiązki wynikające m.in. z umów najmu. Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości (takich jak w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością), jak również (niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomością) praw i obowiązków z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego. W konsekwencji - po nabyciu Nieruchomości - Kupujący będzie prowadził działalność gospodarczą w odniesieniu do Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie wynegocjowanych we własnym zakresie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Nie można zatem - zdaniem Stron - uznać, iż przedmiotem transakcji sprzedaży Nieruchomości jest zorganizowany zespół elementów, które łączy więź o charakterze organizacyjnym i funkcjonalnym.

d. W związku z powyższym, zdaniem Stron nie ma podstaw, aby Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

e. W szczególności, w ocenie Stron, przedmiot Transakcji nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności gospodarczej niezbędne jest uzupełnienie przedmiotu planowanej Transakcji o szereg dodatkowych elementów, co po dniu Transakcji będzie pozostawało w gestii Kupującego.

f. Okoliczność, że przedmiotu transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym nie można uznać za przedsiębiorstwo Sprzedającego znajduje potwierdzenie również w interpretacjach indywidualnych - dla przykładu wskazać można na interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 12 listopada 2015 r. (IBPP3/4512-733/15/SR), interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 9 października 2015 r. (ILPP1/4512-1-544/15-3/HW), czy też interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 stycznia 2015 r. (IPPP1/443-1256/14-4/MPe). Warta szczególnej uwagi jest też interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 31 marca 2016 r., (IPPP3/4512-60/16-2/PC), w której organ podatkowy potwierdził prawidłowość stanowiska wnioskującego, że nabywana przez niego nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa Sprzedającego, gdyż „(...) planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 55(1) Kodeksu cywilnego. W szczególności, w wyniku transakcji Kupujący nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, których stroną jest Sprzedający, a które związane są z prawidłowym funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości. Na skutek sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Nabywcę środki pieniężne, umowy rachunków bankowych, zobowiązania kredytowe, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe i inne dokumenty Sprzedającego. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej sprzedaży w rękach Sprzedającego pozostanie szereg aktywów oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej należących obecnie do jego przedsiębiorstwa. Zatem nabyte składniki nie umożliwiają dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej”.

Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT

a. Składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie mogą być w ocenie Stron uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”), o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

b. Zgodnie z art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

c. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 5 stycznia 2012 r., IBPP3/443-1122/11/AM, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r., IPTPP2/443- 850/11-2/PR, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 8 grudnia 2011 r., ILPP2/443-1309/11-2/Akr, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 listopada 2011 r., IPPP1/443-1372/11-2/AW) z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1) istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

d. Wskazówki w zakresie interpretacji powyższych przesłanek przedstawiają same organy podatkowe. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 21 grudnia 2015 r., IPPP1/4512-1114/15-2/KR, stwierdził: „Podstawowym wymogiem jest, więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza. Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika, jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć, jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania, jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą, zatem umożliwić Kupującego podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Podsumowując, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich, jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy, których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość)”. Podobne uwagi przedstawił również m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 31 marca 2016 r., IPPP3/4512-60/16-2/PC.

e. Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym.

f. Powyższe oznacza, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

g. Zdaniem Stron, o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze organizacyjnej danego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. (co potwierdzone jest praktyką organów podatkowych). Takie wyodrębnienie organizacyjne powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze.

h. Ponadto, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności gospodarczej prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

i. W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie została formalnie wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Nie stanowi ona odrębnego działu, wydziału, oddziału. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym Nieruchomości.

Wymóg odrębności finansowej

a. Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

b. Odrębność finansową, zdaniem Stron, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa.

c. Jak wskazano powyżej, Sprzedający nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości. W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie można więc wskazać na odrębność finansową przedmiotu planowanej Transakcji.

Wymóg samodzielności ZCP

a. Samodzielność ZCP, zdaniem Stron, oznacza, że wyodrębnione składniki majątkowe muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania, jako samodzielne przedsiębiorstwo.

b. Jak wskazał Wnioskodawca, to w gestii Kupującego będzie leżało takie zorganizowanie nabywanych składników majątkowych i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.

c. Istotnym elementem konstytutywnym definicji ZCP, który w opinii Sprzedającego i Kupującego nie zostanie spełniony, co przesądza jednocześnie o braku możliwości uznania transferowanej Nieruchomości za ZCP, jest wyodrębnienie funkcjonalne Nieruchomości w majątku Sprzedającego, tj. przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych innych niż zadania gospodarcze realizowane przez przedsiębiorstwo Sprzedającego jako całość.

d. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się możliwość samodzielnego działania na rynku, jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie (tj. hipotetyczną możliwość samodzielnego prowadzenia określonych działań gospodarczych przez zespół składników będący przedmiotem transakcji). Takie podejście znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych - np. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 27 lutego 2015 r. (IPPP1/443-1417/14-4/MPe), Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 24 września 2015 r. (IBPP3/4512-476/15/KG) oraz z dnia 22 lipca 2014 r. (IBPP1/443-474/14/AW), Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 20 maja 2015 r. (IPTPP2/4512-178/15-2/JS).

e. Na samodzielność jako kluczową okoliczność ZCP wskazują także sądy administracyjne w wydanych orzeczeniach. Jako przykład warto wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 marca 2012 r., sygn. I FSK 815/11, w którym stwierdzono: „interpretowany przepis prawa krajowego dotyczy przedsiębiorstwa lub samodzielnej jego części, a więc składników rzeczowych i innych stanowiących łącznie przedsiębiorstwo lub jego część. Biorąc zaś pod uwagę, że opodatkowaniem VAT podlega działalność gospodarcza to przenoszony majątek winien służyć właśnie tej działalności. Wobec tego uznać należy, że decydujące znaczenie przy określaniu zakresu przedmiotowego omawianego przepisu ma element funkcjonalny tj. podniesiona wcześniej możliwość realizowania określonych zadań gospodarczych. Ta natomiast konstatacja prowadzi do wniosku, że wyłączenie spod działania uptu dotyczy także takiej części majątku, której przydatność do prowadzenia działalności gospodarczej wynika nie tyle z rodzaju składających się na nią elementów, ile z wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego, charakterystycznego dla zakładu oddziału”.

f. A zatem, dany zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) powinien być zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, po jego zbyciu na rzecz nabywcy, tak jakby był oddzielnym przedsiębiorstwem.

g. Co ważne, kontynuowanie działalności nie powinno wymagać dodatkowych nakładów finansowych czy też przeprowadzenia restrukturyzacji organizacyjnej przejętych składników. Jak podkreślają również organy podatkowe, odrębność funkcjonalna jest niejako wypadkową istnienia odrębności organizacyjnej i finansowej. Wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne, niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową (tak przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 21 lutego 2017 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, sygn. 3063-ILPP1-1.4512.4.2017.2.SJ).

h. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Kupujący nie nabędzie wszystkich składników majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedającemu, które pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej przez Kupującego za pomocą nabywanej Nieruchomości. W szczególności, przedmiotem sprzedaży nie będą takie składniki majątku jak:

- prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia,

- prawa i obowiązki wynikające z umowy o komercyjne zarządzanie Nieruchomością zawartej pomiędzy Sprzedającym a (…) sp. z o.o. z dnia (…) r.;

- prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie spółką zawartej pomiędzy Sprzedającym a (…) sp. z o.o. z dnia (…) r.;

- prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej pomiędzy Sprzedającym a (…) sp. z o.o. z dnia (…) 2021 r.

- prawa i obowiązki wynikające z umów zleceń;

- decyzje administracyjne dot. Nieruchomości (z zastrzeżeniem dokumentacji dot. Nieruchomości wymienionej powyżej);

- oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego);

- prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

- środki pieniężne Sprzedającego, zgromadzone na rachunkach bankowych;

- księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;

- zobowiązania bilansowe inne niż wynikające z umów najmu lub dotyczące Nieruchomości w taki sposób, który obciąża jakiekolwiek obecne użytkowanie wieczyste lub tytuł własności Nieruchomości,

- źródła finansowania działalności Sprzedającego (w tym pozyskanego na nabycie Nieruchomości),

-tajemnice handlowe oraz know-how Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Kupującemu w ramach Transakcji i badania stanu prawnego Nieruchomości,

- dokumentacji prawnej Sprzedającego, z wyjątkiem dokumentacji dotyczącej Nieruchomości.

i. Kupujący będzie kontynuował działalność w zakresie wynajmu Nieruchomości prowadzoną przez Sprzedającego. Niemniej, nie zostaną na niego przeniesione składniki majątku pozwalające na prowadzenie działalności gospodarczej bez zaangażowania własnych środków i struktur. Działalność w zakresie wynajmu powierzchni nabytej Nieruchomości będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

j. W konsekwencji, zdaniem Stron, elementy planowanej Transakcji nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.

Wymóg przeniesienia zobowiązań związanych z zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa

a. W skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzą zobowiązania Sprzedającego funkcjonalnie związane z przenoszonym majątkiem. Przepis art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

b. Potwierdzają to również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej z dnia 27 kwietnia 2011 r., ILPP1/443-173/11-3/AK, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wskazał: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do zamiany przez Sprzedającego majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie”.

c. Tym samym, składniki majątkowe zbywane przez Sprzedającego w ramach Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Faktyczna możliwość kontynuowania działalności prowadzonej przez Sprzedającego w oparciu o Nieruchomość oraz zamiar kontynuowania przez Kupującego tej działalności przy pomocy składników majątku (zaplecza) będących przedmiotem Transakcji.

a. Stanowisko Stron, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa ani ZCP jest zgodne z Objaśnieniami podatkowymi z 11 grudnia 2018 r. wydanymi przez Ministra Finansów na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej - „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych”(dalej: „Objaśnienia”).

b. Stosownie do treści Objaśnień:

- (…) co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu (…);

- Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

a) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez Sprzedającego przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

b) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

- Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia Transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP (…);

- Za standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT należy uznać przykładowo elementy takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom (…);

- W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez Sprzedającego należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (pojęcie zdefiniowane w pkt 4.1.) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

 a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającego finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile Sprzedający korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

 b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

 c) umowy zarządzania aktywami;

 d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (…);

- Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez Sprzedającego, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym Kupujący sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz Sprzedającego. W takim przypadku bowiem Kupujący podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej Sprzedającego. (…);

- Nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Taka sytuacja może mieć miejsce w kontekście umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.). Umowy tego typu - czy to z przyczyn prawnych czy gospodarczych - zwykle nie są przenoszone na nabywcę w ramach transakcji zbycia nieruchomości komercyjnej. Typową sytuacją jest zawarcie przez nabywcę nieruchomości nowej umowy z poprzednim dostawcą mediów. W niektórych przypadkach Sprzedający nieruchomości może przez pewien czas (do zawarcia umowy przez nabywcę) nadal być stroną umowy z dostawcą mediów, a ich koszty refakturować na nabywcę nieruchomości. Zapewnienie mediów dla nieruchomości komercyjnej jest konieczne do jej wykorzystania niezależnie od przeznaczenia czy to na cele wynajmu czy też inne. W związku z powyższym, kwestia przeniesienia tych umów w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP. (…);

- W przypadku transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych wystąpienie wskazanych poniżej integralnych elementów takich transakcji nie powinno być uznawane za wpływające na ocenę czy zbycie danej nieruchomości stanowi dostawę towaru podlegającą VAT, czy też pozostające poza jego zakresem jako zbycie przedsiębiorstwa (lub ZCP). Należy uznać, że dla celów ustalenia skutków podatkowych transakcji nie jest istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów - w szczególności - takich jak:

- ruchomości stanowiące wyposażenie budynku,

- prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych, depozytów, deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji),

- prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi/remontowymi prowadzonymi w budynku,

- prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości (tzw. …), itp.,

- prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, w tym prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe,

- prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości,

- prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości,

- dokumentacja techniczna dotycząca budynku, w szczególności książki obiektu, projekty budowlane, protokoły z kontroli przeciwpożarowych lub kominiarskich,

- dokumentacja prawna dotycząca budynku - np. kopie umów, decyzji administracyjnych.

- W powyższych przypadkach wskazane elementy przydatne są do wykorzystywania nieruchomości zgodnie z jej gospodarczym przeznaczeniem niezależnie od zamiaru kontynuacji działalności Sprzedającego przez nabywcę. W przypadku niektórych kryteriów takich jak obowiązki wynikające z umów serwisowych, korzystanie z tych świadczeń jest konieczne, by utrzymać nieruchomość w niepogorszonym stanie (także w okresie, gdy nie jest ona wykorzystywana do celów komercyjnych)”.

c. W świetle powyższego, zdaniem Stron, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie elementy uważane za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych oraz elementy, które - zgodnie z Objaśnieniami - nie są istotne dla oceny przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP (jak np. prawa autorskie, czy dokumentacja). Co więcej, żaden z elementów uznawanych za istotne z punktu widzenia kwalifikacji transakcji jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, tj.:

1) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości,

2) umowa o zarządzanie nieruchomością,

3) umowa zarządzania aktywami,

4) istniejące na dzień transakcji należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem,

- nie będą przedmiotem Transakcji.

d. Pozbawiony wskazanych powyżej elementów przedmiot Transakcji nie będzie mógł służyć Kupującemu prowadzeniu dotychczasowej działalności bez zawarcia przez niego dodatkowych umów. Innymi słowy Kupujący nie będzie mógł kontynuować działalności Sprzedającego wyłącznie w oparciu o składniki, które będą przedmiotem Transakcji.

e. O ewentualnym przeniesieniu przedsiębiorstwa bądź ZCP nie może świadczyć także przeniesienie praw i obowiązków z umów zawartych z (…) S.A.

f. Mając powyższe na uwadze, zdaniem Stron wobec braku wypełnienia łącznie kryteriów wskazanych w przedmiotowych Objaśnieniach, brak jest podstaw do uznania przedmiotu Transakcji za ZCP/przedsiębiorstwo.

Podsumowanie argumentacji w zakresie braku możliwości uznania przedmiotu Transakcji za ZCP/przedsiębiorstwo

a) W ocenie Stron, przedmiot planowanej Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz z zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze.

b) W związku z tym, planowana Transakcja nie będzie mogła zostać uznana za zbycie ZCP, o którym mowa w art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT.

Ad. 2

a) Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług.

b) Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

c) Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W ocenie Wnioskodawców, zwolnienie przewidziane w powołanym wyżej przepisie nie znajdzie zastosowania do dostawy dokonywanej w ramach Transakcji. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

d) Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

e) Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

f) Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT pod pojęciem „pierwsze zasiedlenie” należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

- wybudowaniu lub

- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

g) Odnosząc powyższe przepisy do przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, wskazać należy, że w odniesieniu do budynku i budowli wchodzących w skład Nieruchomości upłynął okres ponad 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Ponadto w późniejszym okresie Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie znajdujących się na gruncie budynku oraz budowli, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej - bowiem nie dokonano takich ulepszeń. W konsekwencji, dostawa Nieruchomości spełniać będzie warunki do zastosowania opisywanego zwolnienia.

h) Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

- w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

- dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

i) Omawiane zwolnienie nie znajdzie jednak zastosowania z uwagi na fakt, że jak wykazano wcześniej, dostawa Nieruchomości spełniać będzie warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - zatem nie jest spełniony warunek do stosowania zwolnienia z pkt 10a.

 a. Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

b. Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a,

3) adres budynku, budowli lub ich części.

c. Mając na uwadze, że (1) od pierwszego zasiedlenia wszystkich budynków oraz budowli upłynął okres dłuższy niż 2 lata, w związku z czym spełnione są warunki do objęcia Transakcji zwolnieniem opisanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz (2) Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybiorą opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części dostawa Nieruchomości w zakresie zabudowanych działek gruntu będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu.

d. Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała któremukolwiek z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem VAT, przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10a ustawy o VAT. Jednocześnie planowana dostawa Nieruchomości będzie objęta zakresem zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, niemniej Strony będą uprawnione do wyboru rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania przedmiotowej Transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Ad. 3

 a. Zgodnie z art. 86 ust. 1. ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania działalności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

 b. Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu (a) nabycia towarów i usług lub (b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 ustawy o VAT).

 c. Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT.

 d. Prawo do odliczenia podatku VAT powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzyma fakturę (art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT).

 e. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomości do działalności opodatkowanej VAT. W ocenie Wnioskodawcy przedmiotowa sprzedaż będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów opodatkowaną VAT.

f. W tym kontekście wskazać należy, iż:

-Kupujący będzie na moment planowanej Transakcji (zawarcia Umowy Przyrzeczonej) zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce i spełniać będzie ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 Ustawy o VAT;

- po nabyciu Nieruchomości Kupujący planuje prowadzić działalność w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnych Nieruchomości. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlegać będzie zasadniczo opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej. W konsekwencji, nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywany przez Kupującego, będącego podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. W konsekwencji, spełniony będzie warunek obniżenia VAT naliczonego o VAT należny, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

 g. W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawcy - biorąc pod uwagę, że zastosowania nie znajdzie którekolwiek z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem VAT, o który mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT oraz Strony w oparciu o art. 43 ust. 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT uregulowanym a art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawy Nieruchomości objętej zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, po dokonaniu przedmiotowej sprzedaży Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości. Względnie, nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT. Wnioskodawcy dodatkowo wskazują, że nie zajdą okoliczności opisane w art. 88 ustawy o VAT, dotyczące włączeń od odliczenia lub zwrotu podatku

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610, ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem:

Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

- istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

- składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

- zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15).

Zatem o tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na wyrok NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15, w którym Sąd orzekł m.in., że „same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomościami, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu - jako całości - może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności”.

Jak wynika z przedstawionego przez Państwa opisu sprawy, Kupujący jest spółką francuską, która na dzień Transakcji będzie zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT.

Sprzedający, jest natomiast Spółką posiadającą siedzibę działalności gospodarczej w Polsce oraz posiadającą status czynnego podatnika podatku VAT.

W ramach Transakcji Kupujący zamierza nabyć od Sprzedającego:

1. prawo użytkowania wieczystego działki numer A oraz prawo własności:

a. budynku biurowego o powierzchni użytkowej (…) m² posadowionego na ww. działce,

b. budynku trafostacji posadowionego na ww. działce;

oraz

2. prawo użytkowania wieczystego działki numer B o powierzchni (…) ha.

Na części działki nr B znajduje się parking z miejscami postojowymi oraz drogami manewrowymi z płyt betonowych ażurowych oraz chodnikami i przejściami dla pieszych z kostki brukowej wraz z ogrodzeniem z siatki panelowej (bez cokołu), stanowiący budowlę w myśl ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

Obecnie Sprzedający wynajmuje powierzchnie w budynku oraz miejsca parkingowe inne podmiotom. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych i usług zleceń, zawartych z innymi podmiotami.

Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne powierzchni w budynku oraz wynajem miejsc postojowych, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej, w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby lub/oraz w oparciu o zasoby profesjonalnych usługodawców, z którymi zawierane będą umowy na świadczenie usług, w tym, w szczególności w zakresie komercyjnego zarządzania Nieruchomością (…).

Jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, zakładają Państwo, że w ramach planowanej transakcji nastąpi:

- przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego użytkowania wieczystego działki nr A oraz B oraz prawa własności budynków oraz innych naniesień znajdujących się na tych działkach lub poza ich granicami, a które będą stanowiły przedmiot Transakcji;

- przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego własności aktywów stanowiących wyposażenie budynków (związanych z nim w sposób trwały) oraz ruchomości służących jego prawidłowemu funkcjonowaniu (z zastrzeżeniem, że przeniesienie własności aktywów, które są objęte zakazem zbywania ustanowionym na rzecz banku finansującego Sprzedającego będzie uzależniona od wygaśnięcia takiego zakazu zbywania, co może nastąpić po dacie zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości);

- przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców i zobowiązań do zwrotu takich zabezpieczeń;

- przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw własności intelektualnej związanych z Nieruchomością, w tym - prawo do dokumentacji projektowej, logo i nazwy/znaku towarowego (…), domeny internetowej oraz przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków wynikających z umów licencji dotyczących systemów zainstalowanych w Budynku oraz aplikacji budynkowych służących użytkownikom budynku, w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

- przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności egzemplarzy utworów/nośników, na których utrwalono utwory związane z Nieruchomością;

- przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej Nieruchomości gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczące Nieruchomości, w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości,

- w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni budynku z mocy prawa, na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego (z zastrzeżeniem, że cesja wszelkich praw, które są obecnie przeniesione na bank finansujący Sprzedającego będzie uzależniona od ich ponownego przeniesienia przez bank finansujący Sprzedającego na Sprzedającego, co może nastąpić po dacie zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości), zaś w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji powierzchnie nie zostaną jeszcze wydane najemcom, nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takich umów najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji (o ile takie przypadki będą miały miejsce);

- przekazanie przez Sprzedającego Kupującemu kaucji pieniężnych wpłaconych przez najemców;

- przeniesienie praw i obowiązków z umów dotyczących dzierżawy części dachu Budynku (Sprzedający wydzierżawia dach dla najemcy) oraz dzierżawy paneli fotowoltaicznych (Sprzedający dzierżawi od jednego z najemców mikroelektrownię fotowoltaiczną wraz z infrastrukturą towarzyszącą o łącznej mocy nie większej niż 50 kW), umowy najmu serwera systemu (…) (Sprzedający wziął w najem zmodernizowany system zarządzania budynkami z konfiguracją oraz aktualizacją oprogramowania), umowy najmu serwerów oraz stacji klienckich systemu telewizji dozorowej (…) (Sprzedający wziął w najem serwery oraz stacje klienckie systemu telewizji dozorowej (…) wraz z oprogramowaniem i konfiguracją w opłacie abonamentowej ); oraz

- w przypadku, gdy dla Budynku zostanie uzyskany certyfikat (…), zostaną przelane na Kupującego prawa i obowiązki z umowy zawartej z podmiotem certyfikującym (zostanie zawarta umowa dot. zmiany właściciela). Jeżeli certyfikat taki nie zostanie uzyskany przed Transakcją, to Sprzedający będzie zobowiązany do spowodowania, aby certyfikat został uzyskany w odniesieniu do Budynku po Transakcji na własny koszt Sprzedającego).

Zgodnie z Państwa zamierzeniami, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

- dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym, np. umów najmu, dokumentów zabezpieczenia);

- instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynków i naniesień, bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;

- dokumentów gwarancji budowlanych (o ile takie są) lub dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości;

- dokumentów gwarancji projektowych (o ile takie są) lub dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości;

- pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego (w szczególności np. książki obiektów budowlanych).

W ramach Transakcji Sprzedający udostępni również Kupującemu szereg danych finansowych dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością. Dodatkowo, w związku z Transakcją mogą Państwo (w zależności od ostatecznych ustaleń) dokonać rozliczeń w zakresie czynszu najmu za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji, jak również uzgodnienia wysokości (i rozliczenia) opłat serwisowych i eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością, które powinni Państwo ponieść za okres przed i po Transakcji.

Transakcja obejmie również przeniesienie na Kupującego przez Sprzedającego praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umowy dzierżawy z dnia (…) r., z dalszymi zmianami, zawartej z (…) sp. z o.o., z siedzibą w (…) (dalej: „Z”) na podstawie której Sprzedający dzierżawi od Z część nieruchomości zlokalizowanej na działce C należącej do Z z przeznaczeniem na prowadzenie parkingu dla samochodów osobowych; działka ta znajduje się w sąsiedztwie Nieruchomości.

Jednakże w sytuacji gdyby ta umowa została rozwiązana przed datą Transakcji lub gdyby Z wycofał swoją zgodę na cesję tej umowy na rzecz podmiotu posiadającego tytuł prawny do działki A Strony wypracują i wynegocjują w dobrej wierze rozwiązanie, tak, aby miejsca postojowe znajdujące się na gruncie dzierżawionym Sprzedającemu na podstawie tej umowy wykorzystywane przez najemców miejsc postojowych (lub taką liczbę miejsc postojowych, jaką Sprzedający uzgodni z najemcami miejsc postojowych) mogły zostać przeniesione na działkę B nabywaną w ramach Transakcji przez Kupującego lub na inny teren z miejscami postojowymi (w tym ostatnim przypadku - za zgodą najemców na cesję takiego najmu na rzecz Kupującego jako dzierżawcy).

Jednocześnie, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie istniejących na dzień Transakcji należności oraz zobowiązań pieniężnych Sprzedającego.

We wniosku wskazali Państwo również listę składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego, która obejmuje w szczególności:

- prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia,

- prawa i obowiązki wynikające z umów o komercyjne zarządzanie Nieruchomością zawartej pomiędzy Sprzedającym a (…) sp. z o.o. z dnia (…) r;

- prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie spółką zawartej pomiędzy Sprzedającym a (…) sp. z o.o. z dnia (...) r.;

- prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej pomiędzy Sprzedającym a (…) sp. z o.o. z dnia (...) r.;

- prawa i obowiązki wynikające z umów zleceń;

- decyzje administracyjne dot. Nieruchomości (z zastrzeżeniem dokumentacji dot. Nieruchomości wymienionej powyżej);

- oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego);

- prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

- środki pieniężne Sprzedającego, zgromadzone na rachunkach bankowych;

- księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;

- zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z umów najmu lub dotyczące Nieruchomości w taki sposób, który obciąża jakiekolwiek obecne użytkowanie wieczyste lub tytuł własności Nieruchomości;

- źródła finansowania działalności Sprzedającego (w tym pozyskanego na nabycie Nieruchomości);

- tajemnice handlowe oraz know-how Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Kupującemu w ramach Transakcji i badania stanu prawnego Nieruchomości oraz aspektów komercyjnych, podatkowych, technicznych i środowiskowych przenoszonych aktywów;

- dokumentacji prawnej Sprzedającego, z wyjątkiem dokumentacji dotyczącej Nieruchomości.

Wskutek Transakcji nie nastąpi również przejście zakładu pracy Sprzedającego (aktualnie Sprzedający nie zatrudnia pracowników i w dacie Transakcji Sprzedający również nie będzie zatrudniał pracowników).

Ponadto wskazali Państwo, że przedmiotowa Nieruchomość nie stanowi formalnie wyodrębnionego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego działu, wydziału, czy też oddziału. Sprzedający nie prowadzi osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do Nieruchomości, ale na podstawie istniejących ksiąg, jest w stanie przyporządkować do niej przychody i koszty oraz aktywa i zobowiązania z nią związane.

W celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, w oparciu o własne zasoby (przy czym Kupujący nie zatrudnia żadnych pracowników w Polsce/pracowników, którzy wykonywaliby pracę na terytorium Polski) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi, Kupujący zapewni:

- zarządzanie Nieruchomością;

- dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości (w zakresie opisanym powyżej);

- zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych, dotyczących obsługi Nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawiony przez Państwa opis sprawy oraz wyrażone przez Państwa wątpliwości w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należy zauważyć, że aby móc odpowiedzieć na Państwa wątpliwości w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji, w pierwszej kolejności koniecznym jest przeanalizowanie czy cały przedmiot Transakcji (wszystkie składniki majątku jaki zamierzają Państwo nabyć) stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, a tym samym czy planowana Transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Planowana przez Państwa Transakcja nie będzie również stanowiła sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Z przedstawionego przez Państwa opisu sprawy wynika bowiem, że w ramach Transakcji Kupujący nie nabędzie wszystkich praw majątkowych oraz składników majątku, które pozwoliłyby mu na prowadzenie działalności z ich wykorzystaniem, bez zaangażowania własnych zasobów. Z opisu sprawy wynika bowiem, że na Kupującego nie zostaną przeniesione prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością, przez co Kupujący nie będzie mógł kontynuować prowadzonej przez Sprzedającego działalności bez zawarcia dodatkowych umów, umożliwiających jej funkcjonowanie. Oznacza to, że w tym przypadku nie można uznać przedmiotowej Nieruchomości za funkcjonalnie wyodrębnioną część przedsiębiorstwa Sprzedającego. Ponadto wskazali Państwo, że planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie istniejących na dzień Transakcji należności oraz zobowiązań pieniężnych Sprzedającego. Z opisu sprawy wynika również, że w ramach Transakcji nie nastąpi przejście zakładu pracy Sprzedającego.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Organu przedmiotowa Transakcja nie będzie stanowiła sprzedaży przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zatem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji, skoro cały przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, to tym samym planowana przez Państwa w jej ramach dostawa Nieruchomości również nie będzie stanowiła sprzedaży przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Przechodząc z kolei do Państwa wątpliwości w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia dla sprzedaży Nieruchomości zauważyć należy, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

 a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

 b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy,

Natomiast, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.

Natomiast do dostawy terenów niezabudowanych ma zastosowanie przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Ponadto w myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Zatem z powyższego zwolnienia nie korzystają dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane - są zwolnione od podatku.

Powyższe uregulowanie oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi - są zwolnione od podatku VAT.

W związku z tym, że ustawa nie precyzuje, o jakie tereny przeznaczone pod zabudowę chodzi, przyjąć należy, że pojęcie „tereny przeznaczone pod zabudowę” obejmuje obszary, na których przewidziane są różne formy zabudowy.

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977, ze zm.) reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Przepis art. 1 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Z przedstawionego przez Państwa opisu sprawy wynika, w ramach Transakcji Kupujący zamierza nabyć od Sprzedającego m.in.:

1. prawo użytkowania wieczystego działki numer A oraz prawo własności:

a. budynku biurowego o powierzchni użytkowej (…) m² posadowionego na ww. działce,

b. budynku trafostacji posadowionego na ww. działce;

oraz

2. prawo użytkowania wieczystego działki numer B o powierzchni (…) ha.

Na części działki nr B znajduje się parking z miejscami postojowymi oraz drogami manewrowymi z płyt betonowych ażurowych oraz chodnikami i przejściami dla pieszych z kostki brukowej wraz z ogrodzeniem z siatki panelowej (bez cokołu), stanowiący budowlę w myśl ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

W odniesieniu zatem do będących przedmiotem wniosku działek o numerach ewidencyjnych A oraz B wraz z naniesieniami stanowiącymi budynki i budowle należy wskazać, że sprzedaż naniesień na powyższych działkach w ramach Planowanej Transakcji będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Z opisu sprawy wynika bowiem, że na dzień dostawy Nieruchomości będzie spełniony warunek upływu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do budowli i budynków składających się na Nieruchomość. Ponadto od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego, nie były ponoszone wydatki na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) poszczególnych budynków i budowli o wartości co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych budynków i budowli. Takie wydatki nie zostaną również poniesione do dnia sprzedaży Nieruchomości.

Z uwagi na to, że transakcja dostawy posadowionych na działkach A oraz B naniesień będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

Z opisu sprawy wynika nadto, że zamierzają Państwo złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy będących przedmiotem Transakcji budynków, budowli lub ich części, znajdujących się na gruncie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Zgodnie z przedstawionym przez Państwa opisem sprawy, oświadczenie takie zostanie złożone przed dniem dostawy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego lub w akcie notarialnym dokumentującym dostawę Nieruchomości.

Zatem w sytuacji, w której Państwo (strony transakcji sprzedawca i nabywca) skutecznie złożą w akcie notarialnym jednoznaczne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT lub złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego jednoznaczne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, sprzedaż działek A i B wraz z naniesieniami będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Przedmiotem Państwa wątpliwości jest również możliwość odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT lub względnie uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 11 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Kupujący przystąpi do Transakcji jako zarejestrowany czynny podatnik podatku VAT. Ponadto wskazali Państwo, Kupujący będzie wykorzystywał przedmiotowe nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Zatem Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości (działek o numerze ewidencyjnym A oraz B). Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Względnie, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego Kupujący będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ informuje, że ocena prawna Państwa stanowiska w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu Organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych wskazać należy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 marca 2015 r. sygn. akt III SA/Łd 109/15).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634, ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.