Nieruchomości dewelopera w trakcie budowy a podatek od nieruchomości

Wiele kontrowersji budzi kwestia opodatkowania nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą. Wielokrotnie wypowiadały się w tym zakresie zarówno sądy administracyjne, jak i Trybunał Konstytucyjny. Ale w praktyce problemy nadal powstają, a sądy są zmuszone rozstrzygać coraz to nowe zagadnienia. Jednym z nich jest związanie z działalnością gospodarczą nieruchomości należących do dewelopera.

Jednym z często pojawiających się w praktyce problemów jest opodatkowanie podatkiem od nieruchomości garaży należących do dewelopera, które nie zostały jeszcze sprzedane nabywcom mieszkań znajdujących się w wybudowanym przez tego dewelopera budynku. Takie wątpliwości, które rozstrzygają sądy administracyjne, dotyczą także opodatkowania podatkiem od nieruchomości sieci technicznych na etapie budowy.

Garaże będące towarem handlowym

Gminy są zdania, że nieruchomości te należy uznać za związane z prowadzoną działalnością gospodarczą – a więc opodatkować najwyższą stawką podatku. Z takim poglądem nie zgadzają się sami podatnicy. W uzasadnieniu jednego z rozstrzygnięć sąd powołał się na wyroki NSA (z 15 grudnia 2021 r., sygn. akt III FSK 4061/21 i z 31 sierpnia 2023 r., sygn. akt III FSK 1497/22), w których wskazano, że za związane z działalnością gospodarczą można uznać nieruchomości stanowiące własność podatnika będącego przedsiębiorcą, które są w posiadaniu takiego przedsiębiorcy (innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą) oraz jednocześnie:

1. wchodzą w skład prowadzonego przez niego przedsiębiorstwa, w szczególności gdy podatnik ujął te składniki majątkowe w prowadzonej ewidencji środków trwałych wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na to, czy nieruchomość jest wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej, lub

2. przedmiot działalności przedsiębiorcy obejmuje jedynie prowadzenie działalności gospodarczej, bez względu na to, czy nieruchomość jest wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej, lub

3. nieruchomości są funkcjonalnie powiązane z przedsiębiorstwem prowadzonym przez podmiot, w którego posiadaniu się znajdują – nawet jeżeli nie zostały uwzględnione w ewidencji środków trwałych wartości niematerialnych i prawnych.

Na tej podstawie WSA we Wrocławiu stwierdził, że garaże, które są towarem handlowym spółki, są związane z jej działalności gospodarczą, która polega m.in. na realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, prowadzeniu robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (wyrok WSA we Wrocławiu z 7 września 2023 r., sygn. akt I SA/Wr 923/22). Pogląd ten potwierdził następnie NSA w wyroku z 27 września 2023 r., sygn. akt III FSK 509/23).

Sieci techniczne na etapie budowy a podatek od nieruchomości

Kolejnym problemem o dużym praktycznym znaczeniu jest opodatkowanie podatkiem od nieruchomości sieci technicznych na etapie budowy. Zdaniem deweloperów budowle te są posadowione pod budynkami mieszkalnymi i służą wyłącznie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych mieszkańców, a podmiot budujący taki budynek nie osiąga z tego tytułu żadnych dochodów. Co za tym idzie – nie prowadzi w tym zakresie działalności gospodarczej.

Jednak sądy nie mają wątpliwości co do tego, że na etapie budowy podatnikiem z tego tytułu jest deweloper. Taki pogląd został potwierdzony m.in. w wyrokach WSA w Poznaniu z 2 sierpnia 2018 r. (sygn. akt I SA/Po 415/18) i NSA z 24 marca 2022 r. (sygn. akt III FSK 415/21). Wskazano w nich, że deweloper – jako przedsiębiorca, którego działalność gospodarcza polega m.in. na wznoszeniu budynków mieszkalnych – jest zobowiązany zapewnić m.in. infrastrukturę wodociągową, która jest niezbędna do osiągnięcia celu gospodarczego, jakim jest sprzedaż mieszkań. Budynki i związane z nim budowle będące w posiadaniu dewelopera były więc przeznaczone po zakończeniu budowy do obrotu gospodarczego – a więc były związane z działalnością gospodarczą. 

Małgorzata Masłowska