Interpretacja

TEMATY:

Interpretacja indywidualna z dnia 31 maja 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-2.4012.162.2024.4.AR

Brak opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 oraz nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

26 marca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 25 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 oraz nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 maja 2024 r. (data wpływu 28 maja 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

Zainteresowany będący stroną postępowania:

„X” Spółka Akcyjna („Kupujący”)

(….., NIP: …..);

Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y („Sprzedająca”)

(…….).

Opis zdarzenia przyszłego

Y (dalej jako: Sprzedająca) jest współwłaścicielką:

a)w udziale wynoszącym 1/18 części nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym A o powierzchni (...) m², położonej przy ulicy ….. w …., w dzielnicy …., dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla……, ….Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą Kw nr …..(dalej jako: „Nieruchomość 1”);

b)w udziale wynoszącym 1/18 części nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym B o powierzchni (...) m², położonej przy ulicy ….w …., w dzielnicy …., dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla…., … Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą Kw nr ….(dalej jako: „Nieruchomość 2”);

c)w udziale wynoszącym 1/18 części nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym C o powierzchni (...) m², położonej przy ulicy … w …., w dzielnicy …., dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla…., …Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą Kw nr …. (dalej jako: „Nieruchomość 3”);

d)Sprzedająca jest współwłaścicielką w udziale wynoszącym 1/18 części nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym D o powierzchni (...) m², położonej przy ulicy … w …, w dzielnicy…, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla…, …. Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą Kw nr …..(dalej jako: „Nieruchomość 4”).

Działki o numerach ewidencyjnych A, B, C i D stanowią od prawie 100 lat jedną funkcjonalną i gospodarczą całość tj. gospodarstwo rolne o powierzchni łącznej (...) ha. Wszystkie te działki sąsiadują ze sobą. 95% gruntów stanowią użytki rolne. Pierwszymi właścicielami tego gospodarstwa rolnego byli małżonkowie Z. i J. O. którzy prowadzili je i posiadali nieprzerwanie od czasów przed II wojną światową i pomimo wejścia w życie dekretu z (...) roku (...) ich posiadanie trwało nieprzerwanie do ich śmierci w latach 80-tych XX wieku. Następnie posiadanie tego gospodarstwa rolnego przeszło, w drodze dziedziczenia ustawowego, na córkę Z. O. oraz w miejsce zmarłych wcześniej:

a)drugiej córki – J. G. na rzecz jej dzieci: M. B., D. Z., K. K., A. G., M. W. i T. G.,

b)syna – M. O. na rzecz jego dzieci: M. O. i E. O.

W (...) roku wymienieni spadkobiercy rozpoczęli starania o uregulowanie stanu prawnego gospodarstwa na swoją rzecz i tym celu rozpoczęto postępowania o stwierdzenie nabycia własność wskutek zasiedzenia.

Z wniosku spadkobierców Z. i J. O. prowadzone były postępowania o stwierdzenie zasiedzenia działek o numerach ewidencyjnych A, B, C i D, wskutek których, postanowieniami wydanymi w latach 2020-2022, Sąd Rejonowy dla …w sprawach o sygnaturach akt…., ….. i …, prawomocnie stwierdził nabycie własności działek o numerach ewidencyjnych A, B, C i D stanowiących gospodarstwo rolne w całości z dniem (...) 2005 roku na rzecz: Z. O. w udziale 1/3 (córka J. i Z. O.), M. O. i E. O. w udziałach po 1/6 (dzieci M. O., tj. wnuki J. i Z. O.), M. B., K. K., A. G., D. Z. w udziałach po 1/18 każde z nich (dzieci J. G., tj. wnuki J. i Z. O.), M. W. w udziale 1/8 (syna M. W., tj. prawnuk J. i Z. O.) oraz M. M. i R. P. w udziałach po 1/36 (dzieci T. G., tj. prawnuki J. i Z. O.).

Nabycie własności działek o numerach ewidencyjnych A, B, C i D przez zasiedzenie nastąpiło z mocy prawa, wskutek spełnienia przesłanek ustawowych, a w postępowaniach sądowych, o których mowa powyżej, doszło do wydania postanowień potwierdzających zasiedzenie. Nabycie nie miało charakteru odpłatnego, a prowadzenie postępowań sądowych innego celu, jak potwierdzenie nabycia własności z mocy prawa przez zasiedzenie.

Ponieważ działki o numerach ewidencyjnych A, B, C i D stanowią gospodarstwo rolne to nabycie własności przez zasiedzenie tego gospodarstwa rolnego zostało zwolnione w całości od podatku od spadków i darowizn z tytułu zasiedzenia (z wyjątkiem budynku mieszkalnego i gruntu budowlanego pod nim, gdzie podatek ten został uregulowany w całości). Ponieważ na dzień stwierdzenia przez Sąd Rejonowy dla …w sprawach o sygnaturach akt…, … i …., nabycia własności działek o numerach ewidencyjnych A, B, C i D (czyli Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4) stanowiących gospodarstwo rolne czyli na dzień (...)2005 r., M. B. nabyła samodzielnie udziały w tych nieruchomościach ale pozostawała w związku małżeńskim z A. B., z którym rozwiodła się, to nabyte przez M. B. udziały w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 weszły do majątku wspólnego z mężem A. B. W związku z rozwodem małżonkowie podzielili majątek wspólny w ten sposób, iż M. B. stała się wyłączną właścicielką udziałów w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 bez spłat. Podział ten nastąpił na podstawie aktu notarialnego umowy podziału majątku wspólnego, sporządzonego dnia …2023 roku, przez R. S., notariusza w …, Rep. A nr…..

Nieruchomość 1 jest:

a)zabudowana jednokondygnacyjnym budynkiem gospodarczym o powierzchni zabudowy (...) m² oraz jednokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy(...) m². Budynek mieszkalny został wybudowany w (...) r. i od tego roku był zamieszkały, jednak obecnie nie jest zamieszkiwany. Budynek gospodarczy został wybudowany około 1930 r. jako budynek mieszkalno-gospodarczy a w (...) r. nastąpiło dostosowanie tego budynku na cele tylko gospodarcze i od tego roku budynek był wykorzystywany jako budynek gospodarczy. W obu budynkach nikt nie jest zameldowany na pobyt stały lub czasowy;

b)ujęta w ewidencji gruntów jako: B tereny mieszkaniowe oraz RIVb grunty orne;

c)położona na terenie objętym planem miejscowego zagospodarowania przyjętym Uchwałą Nr …Rady Miasta…., z dnia (...) 2019 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ..i, część I rejonie ul. …, zgodnie z którym dla Nieruchomości 1 przewidziano: 4 MN/MW – zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub wielorodzinną. Nieruchomość 1 posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej ulicy …. .

Nieruchomość 2 jest:

a)niezabudowana, przy czym na Nieruchomości 2 znajdują się naniesienia w postaci tymczasowego zadaszenia, które nie jest trwale związane z gruntem;

b)ujęta w ewidencji gruntów jako: RIVb grunty orne;

c)położona na terenie objętym planem miejscowego zagospodarowania przyjętym Uchwałą Nr …. Rady Miasta …, z dnia (...) 2019 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu …., część I rejonie ul. …, zgodnie z którym dla Nieruchomości 2 przewidziano: 4 MN/MW - zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub wielorodzinną. Nieruchomość 2 posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej ulicy …..

Nieruchomości 3 jest:

a)niezabudowana, przy czym na gruncie znajdują się naniesienia w postaci tymczasowego namiotu, który nie jest trwale związany z gruntem;

b)ujęta w ewidencji gruntów jako: RIIIb, RIVa i RIVb grunty orne oraz Lzr-RIVb grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych;

c)położona na terenie objętym planem miejscowego zagospodarowania przyjętym Uchwałą Nr …. Rady Miasta …., z dnia (...) 2019 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu …., część I rejonie ul. …, zgodnie z którym dla Nieruchomości 3 przewidziano: 1 MW/U - zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami, 2 MW/U - zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami, 37 KD-D teren dróg publicznych ulic miejskich (klasa ulicy dojazdowa), 1 KD-G teren dróg publicznych ulic miejskich (klasa ulicy główna), 6 ZP teren zieleni parkowej. Nieruchomość 3 posiada pośredni dostęp do drogi publicznej poprzez działki, które stanowią własność Miasta …i które w ewidencji gruntów i budynków oznaczone są jako działki drogowe.

Nieruchomości 4 jest:

a)niezabudowana;

b)ujęta w ewidencji gruntów jako: RIIIb, RIVa i RIVb grunty orne;

c)położona na terenie objętym planem miejscowego zagospodarowania przyjętym Uchwałą Nr …Rady Miasta …, z dnia (...) 2019 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu…, część I rejonie ul….., zgodnie z którym dla Nieruchomości 4 przewidziano: 1 MW/U – zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami, 2 MW/U – zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami, 37 KD-D teren dróg publicznych ulic miejskich (klasa ulicy dojazdowa), 1 KD-G teren dróg publicznych ulic miejskich (klasa ulicy główna), 6 ZP teren zieleni parkowej. Nieruchomość 4 posiada pośredni dostęp do drogi publicznej poprzez działki, które stanowią własność Miasta … i które w ewidencji gruntów i budynków oznaczone są jako działki drogowe.

Sprzedająca, wraz z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 podjęła wspólnie decyzję o bezpłatnym użyczeniu Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 na potrzeby rolne (pastwisko i stajnie w budynkach gospodarczych) na rzecz bezpośrednich sąsiadów. W związku z tym, Sprzedająca, wraz z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 jest stroną umowy użyczenia tych nieruchomości na rzecz czterech osób fizycznych (dalej jako: Biorący). Biorący używają Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 nieodpłatnie. Umowa użyczenia wygaśnie przed zaistnieniem zdarzenia przyszłego jakim jest sprzedaż przez Sprzedającą udziałów posiadanych w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4. Umowa użyczenia zawarta jest na czas oznaczony, do dnia 16 grudnia 2024 r. Zgodnie z postanowieniami tej umowy użyczenia, wszelkie naniesienia, jakich Biorący dokonali na Nieruchomości 2 w postaci tymczasowego zadaszenia, które nie jest trwale związane z gruntem oraz na Nieruchomości 3 w postaci tymczasowego namiotu, który nie jest trwale związany z gruntem zostaną przez Biorących usunięte do dnia 16 grudnia 2024 r. czyli jeszcze przed zaistnieniem zdarzenia przyszłego jakim jest sprzedaż przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4.

W dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 4 widnieje wzmianka z dnia (...) 2023 r. o wniosku wierzyciela, z prezentatą jego złożenia w dniu (...) 2023 roku w Sądzie Rejonowym dla …w … Wydział Ksiąg Wieczystych, o: wpis hipoteki przymusowej na udziale 1/18 należącym do M. W. w księdze wieczystej o numerze ….w wysokości (...) zł na rzecz … w celu zabezpieczenia wierzytelności zasądzonej prawomocnym nakazem zapłaty wydanym przez Sąd Rejonowy …w …, …Wydział Cywilny dnia …..2019 r. o sygn. akt …wraz z postanowieniem w przedmiocie klauzuli wykonalności z dnia …2020 r., ( dalej jako: Hipoteka Przymusowa).

Biorąc powyższe pod uwagę, na dzień zaistnieniem zdarzenia przyszłego jakim jest sprzedaż przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4:

1.Nieruchomość 1 będzie nieruchomością zabudowaną budynkiem mieszkalnym wybudowanym w (...) r., który od tego roku był zamieszkały, jednak obecnie nie jest zamieszkiwany oraz budynkiem gospodarczym wybudowanym około (...) roku jako budynek mieszkalno-gospodarczy, który w (...) r. dostosowano tylko na cele gospodarcze, który od tego roku był wykorzystywany jako budynek gospodarczy;

2.Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 będą nieruchomościami niezabudowanymi;

3.Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczone pod zabudowę, przy czym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje dla:

Nieruchomości 1: 4 MN/MW – zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub wielorodzinną,

Nieruchomości 2: 4 MN/MW – zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub wielorodzinną,

Nieruchomości 3: 1 MW/U – zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami, 2 MW/U – zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami, 37 KD-D teren dróg publicznych ulic miejskich (klasa ulicy dojazdowa), 1 KD-G teren dróg publicznych ulic miejskich (klasa ulicy główna), 6 ZP teren zieleni parkowej,

Nieruchomości 4: 1 MW/U – zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami, 2 MW/U – zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami, 37 KD-D teren dróg publicznych ulic miejskich (klasa ulicy dojazdowa), 1 KD-G teren dróg publicznych ulic miejskich (klasa ulicy główna), 6 ZP teren zieleni parkowej.

Sprzedająca :

a)nie prowadziła w przeszłości działalności gospodarczej i nie prowadzi działalności gospodarczej i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

b)nie była w przeszłości zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

c)nie dokonywała kiedykolwiek sprzedaży ewentualnych płodów rolnych z udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

d)nie jest i nie była rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

e)nie dokonywała w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

f)nie posiada innych nieruchomości, które zamierza sprzedać i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

g)nie podjęła żadnych działań w celu sprzedaży udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, w szczególności nie zawarła umowy pośrednictwa, nie zamieszczała ogłoszenia w prasie lub Internecie, nie umieszczała na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 lub w jej pobliżu banerów, nie przygotowywała żadnej oferty z opisem stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

h)nie występowała, również za pośrednictwem pełnomocnika, o uchwalenie dla Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o wydanie dla Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

i)nie podejmowała jakiekolwiek działań, od momentu nabycia udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, zmierzających do zwiększenia wartości udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, w szczególności:

-nie występowała samodzielnie o decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni,

-nie zlecała samodzielnie przeprowadzenie badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych,

-nie występowała samodzielnie o wydanie decyzji wyłączającej przedmiotową nieruchomość z produkcji użytków rolnych, -

-nie występowała samodzielnie z wnioskiem o wydanie decyzji o zabudowie i zagospodarowaniu terenu;

j)nie ponosiła żadnych nakładów finansowych na Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 i Nieruchomość 4, w szczególności na uzbrojenie terenu, ogrodzenie, doprowadzenie mediów, drogi dojazdowej i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Udział Sprzedającej w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4:

a)nie był wykorzystywany przez Sprzedającą, od momentu nabycia tego udziału, do prowadzenia działalności gospodarczej i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,

c)od momentu jego nabycia, nie był wykorzystywany przez Sprzedającą w działalności rolniczej zdefiniowanej w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Jak już wspominano, nabycie przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 nie nastąpiło w wyniku czynności opodatkowanej podatkiem VAT i nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT, w związku z czym Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4.

Od momentu nabycia udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, te nieruchomości nie były przedmiotem umowy dzierżawy, umowy najmu i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie. Jak już wspominano, obecnie Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 i Nieruchomość 4 jest przedmiotem użyczenia na rzecz Biorących jednak na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, umowa ta już nie będzie obowiązywać.

W dniu (...) 2024 r. Sprzedająca (oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 w zakresie posiadanych przez nich udziałów w tych nieruchomościach) zawarła, w formie aktu notarialnego Rep. A nr…., przedwstępną umowę sprzedaży udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 na rzecz X Spółka Akcyjna (dalej jako: „Kupujący”).

Kupujący lub podmiot wskazany przez Kupującego zamierza zrealizować na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 oraz nieruchomości sąsiedniej w stosunku do Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym E inwestycję polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z ewentualnymi usługami w parterze, posadowionych na jednokondygnacyjnym garażu podziemnym (dalej jako: Planowana Inwestycja).

W przedwstępnej umowie sprzedaży (akt notarialny Rep. A nr…), Sprzedająca (oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4) oraz Kupujący ustalili cenę, za którą Sprzedająca sprzeda udziały w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 (i za jaką pozostali współwłaściciele Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 sprzedadzą swoje udziały w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4)

Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży (akt notarialny Rep. A nr …), Kupujący zobowiązał się do przeprowadzenia we własnym imieniu i na własny koszt, w terminie do dnia (...) 2024 r. badania Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 pod względem faktycznym, prawnym, technicznym, ekonomicznym, środowiskowym oraz urbanistycznym, w celu weryfikacji możliwości realizacji Planowanej Inwestycji na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 przy czym ocena wyniku przeprowadzonego badania przysługuje wyłącznie Kupującemu i nie będzie podważana przez Sprzedających. Ponadto Kupujący zobowiązał się w terminie do dnia (...) 2024 r. poinformować Sprzedającą, czy wynik badania jest dla Kupującego pozytywny czy negatywny.

W przedwstępnej umowie sprzedaży, Sprzedająca oraz pozostali właściciele udziałów w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 postanowili, że w przypadku uzyskania przez Kupującego negatywnego, w ocenie Kupującego, wyniku przeprowadzonego badania Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, Kupujący będzie uprawniony do odstąpienia od przedwstępnej umowy sprzedaży, w terminie najpóźniej do dnia 17 czerwca 2024 r, przy czym oświadczenie Kupującego o odstąpieniu od przedwstępnej umowy sprzedaży powinno zostać doręczone Sprzedającej oraz pozostałym właścicielom udziałów w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 w terminie do dnia (...) 2024 r.

W przedwstępnej umowie sprzedaży, Sprzedająca oraz pozostali właściciel udziałów w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 postanowili, że od dnia (...) 2024 r., to jest od dnia bezskutecznego upływu terminu na odstąpienie przez Kupującego od przedwstępnej umowy sprzedaży zgodnie ze wskazanymi powyżej zasadami w przypadku uzyskania przez Kupującego negatywnego, w ocenie Kupującego, wyniku przeprowadzonego badania Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, Sprzedająca oraz pozostali właściciel udziałów w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 wyrażają zgodę dla Kupującego na dysponowanie Nieruchomością 1, Nieruchomością 2, Nieruchomością 3 oraz Nieruchomością 4, na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, usunięcia kolizji sieci o ile okażą się konieczne. Czynności tych Kupujący dokona we własnym imieniu, na własną rzecz i na własne ryzyko, a koszty wynikające z czynności podjętych przez Kupującego poniesione zostaną przez Kupującego.

Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży (akt notarialny Rep. A nr …), Sprzedająca (oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4) oraz Kupujący zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży, pod warunkiem spełnienia się wszystkich wymienionych niżej warunków zawieszających lub ich zrzeczenia się przez Kupującego:

1)Kupujący nabędzie, sąsiadującą w stosunku do Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, działkę nr E albo zawarta zostanie, w formie aktu notarialnego, przedwstępna umowa sprzedaży umożliwiająca nabycie działki nr E przez Kupującego, a w przypadku gdy zawarta zostanie, w formie aktu notarialnego, obowiązująca w dniu zawarcia umowy sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, przedwstępna umowa sprzedaży umożliwiająca Kupującemu nabycie działki nr E, po uzyskaniu pozytywnego wyniku badania przez Kupującego działki nr E i bezskutecznym upływie terminu na odstąpienie przez Kupującego od przedwstępnej umowy sprzedaży działki nr E, nie dłuższego jednak niż 4,5 miesiąca od dnia zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży umożliwiającej Kupującemu nabycie działki nr E;

2)na wniosek Sprzedającej i pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 i Kupującego wydana zostanie przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretacja podatkowa potwierdzająca, że sprzedaż przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 oraz przez pozostałych właścicieli udziału Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

3)Sprzedająca oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 wpisani zostaną w działach II ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 w udziałach wskazanych w przedwstępnej umowie sprzedaży;

4)Hipoteka Przymusowa w przypadku jej wpisania zostanie wykreślona z działu IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 4 i wygaśnie wierzytelność zabezpieczona Hipoteką Przymusową;

5)Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 wolne będą od długów, roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym lub bez tytułu prawnego, a działy I, II, III i IV ksiąg wieczystych tych nieruchomości wolne będą od wzmianek i wpisów na rzecz osób trzecich, z wyłączeniem roszczeń, obciążeń i wpisów wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży;

6)nie będą się toczyły żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do pozbawienia lub zakwestionowania tytułu prawnego Sprzedającej oraz pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 do Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4;

7)wszystkie oświadczenia Sprzedającej oraz pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 zawarte w przedwstępnej umowie sprzedaży są i będą prawdziwe i zgodne z rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym na dzień zawarcia umowy sprzedaży przy czym Sprzedająca oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 i Kupujący postanawiają, że przypadek naruszenia niniejszego warunku nie występuje w przypadku, gdy w wyniku przeprowadzonego przez Kupującego badania Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, Kupujący ustalił, że dane oświadczenie bądź oświadczenia Sprzedającej lub pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 są nieprawdziwe lub niezgodne ze stanem rzeczywistym lub prawnym i Kupujący nie zawiadomił o tym fakcie Sprzedających wraz z oświadczeniem o pozytywnym lub negatywnym wyniku badania;

8)nie zostanie wyłożony do publicznego wglądu projekt zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, który będzie uniemożliwiać bądź utrudniać realizację Planowanej Inwestycji na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4.

Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży (akt notarialny Rep. A nr …..), Sprzedająca (oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4) ustanowiła pełnomocnikami osoby wskazane przez Kupującego do:

a)wglądu w akta ksiąg wieczystych Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 objętych umową oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4;

b)występowania o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów;

c)uzyskania przez Kupującego informacji oraz zaświadczeń:

-w przedmiocie roszczeń reprywatyzacyjnych i restytucyjnych do Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4,

-w przedmiocie braku zaległości w opłacaniu podatków i opłat lokalnych, a także żadnych innych zaległości lub należności, które mogłyby skutkować obciążeniem Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 hipoteką przymusową;

d)uzyskiwania, za pośrednictwem wszystkich właściwych organów administracji, instytucji, urzędów lub sądów, informacji w przedmiocie roszczeń byłych właścicieli (lub ich następców prawnych) zgłoszonych do Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 lub do nieruchomości, z której wywodzi się Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3, Nieruchomość 4 lub do nieruchomości sąsiednich, a także w przedmiocie jakichkolwiek postępowań dotyczących Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 lub nieruchomości, z których wywodzi się Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3, Nieruchomość 4 lub nieruchomości sąsiednich, a ponadto, do uzyskania zaświadczeń w przedmiocie takich roszczeń oraz wyżej wymienionych postępowań.

Zatem, udzielone w umowie Kupującemu pełnomocnictwo obejmuje jedynie czynności sprawdzające w zakresie nabycia prawa własności przez Sprzedającą i pozostałych właścicieli udziałów w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, którzy są stroną przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej z Kupującym w dniu …. 2024 r. (akt notarialny Rep. A nr …..), uzyskania dokumentów dotyczących stanu obecnego nieruchomości (wypisy i wyrysy) oraz weryfikację stanu obecnego w zakresie istnienia roszczeń tzw. Dekretowych. Umowa w żadnym zapisie nie upoważnia Kupującego do dokonywania w imieniu sprzedających lub na ich rzecz jakichkolwiek czynności, które zmieniałby stan nieruchomości, czy też podnosiły jej walory inwestycyjne lub przygotowywałby nieruchomości do planowanej przez Kupującego inwestycji.

Zdarzeniem przyszłym, którego dotyczy niniejszy wniosek jest sprzedaż przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 na rzecz Kupującego, w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży (akt notarialny Rep. A ……).

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo następujące informacje:

Na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr 1 „Jakie były postanowienia umowy bezpłatnego użyczenia (opisanej we wniosku) Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 na potrzeby rolne na rzecz bezpośrednich sąsiadów, co do okresu obowiązywania umowy? Jakie pożytki czerpała Sprzedająca z umowy bezpłatnego użyczenia przedmiotowych nieruchomości?”, odpowiedzieli Państwo, że „Umowa bezpłatnego użyczenia zawarta jest na czas oznaczony, do dnia 16 grudnia 2024 r. Umowa bezpłatnego użyczenia wygaśnie przed zaistnieniem zdarzenia przyszłego jakim jest sprzedaż przez Sprzedającą udziałów posiadanych w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4. Sprzedająca nie czerpała żadnych pożytków z umowy bezpłatnego użyczenia Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4”.

Na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr 2 „Kto płacił/płaci podatek od użyczanych nieruchomości: Sprzedająca jako współwłaściciel nieruchomości czy sąsiedzi jako biorący w nieodpłatne użyczenie?”, odpowiedzieli Państwo, że „Wszystkie podatki od użyczanych nieruchomości, czyli od Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 opłaca wyłącznie Sprzedająca”.

Na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr 3 „Jaki jest dokładny zakres pełnomocnictwa udzielonego Kupującemu przez Sprzedającą? Czy zakres pełnomocnictwa upoważnia Kupującego jedynie do czynności sprawdzających czy również do dokonywania przez Kupującego w imieniu lub na rzecz Sprzedającej czynności związanych z wystąpieniem o warunki techniczne przyłączenia do mediów, usunięcia kolizji sieci?”, odpowiedzieli Państwo, że „Pełnomocnictwo udzielone Kupującemu przez Sprzedającą nie upoważnia Kupującego do dokonywania przez Kupującego w imieniu lub na rzecz Sprzedającej czynności związanych z wystąpieniem o warunki techniczne przyłączenia do mediów, usunięcia kolizji sieci, w szczególności o wystąpienie o warunki techniczne przyłączenia do mediów, usunięcia kolizji sieci.

Dokładny zakres pełnomocnictwa udzielonego Kupującemu przez Sprzedającą jest następujący, zgodnie z § 7 Przedwstępnej umowy Sprzedaży (akt notarialny z dnia ….. 2024 r. Rep. A Nr….):

a)wgląd w akta Ksiąg Wieczystych Nieruchomości objętych umową oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie lub odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości;

b)występowanie o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów;

c)uzyskanie przez Kupującego informacji oraz zaświadczeń w przedmiocie roszczeń reprywatyzacyjnych i restytucyjnych do Nieruchomości, w przedmiocie braku zaległości w opłacaniu podatków i opłat lokalnych, a także żadnych innych zaległości lub należności, które mogłyby skutkować obciążeniem Nieruchomości hipoteką przymusową;

d)uzyskiwanie, za pośrednictwem wszystkich właściwych organów administracji, instytucji, urzędów lub sądów, informacji w przedmiocie roszczeń byłych właścicieli (lub ich następców prawnych) zgłoszonych do Nieruchomości lub do nieruchomości, z której wywodzi się Nieruchomość lub do nieruchomości sąsiednich, a także w przedmiocie jakichkolwiek postępowań dotyczących Nieruchomości lub nieruchomości, z których wywodzi się Nieruchomość lub nieruchomości sąsiednich, a ponadto, do uzyskania zaświadczeń w przedmiocie takich roszczeń oraz wyżej wymienionych postępowań”.

Na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr 4 „Jakie konkretnie czynności zostaną podjęte przez Kupującego, do dnia transakcji sprzedaży udziałów w przedmiotowych nieruchomościach, na podstawie wyrażonej zgody na dysponowanie nieruchomościami, na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów oraz usunięcia kolizji sieci, o ile okażą się konieczne?”, odpowiedzieli Państwo, że „Do dnia transakcji sprzedaży udziałów w przedmiotowych nieruchomościach, na podstawie wyrażonej zgody na dysponowanie nieruchomościami, Wnioskodawca nie wystąpi o warunki techniczne przyłączenia do mediów oraz usunięcia kolizji sieci. Wynika to z faktu, że pełnomocnictwo udzielone Kupującemu przez Sprzedającą nie upoważnia Kupującego do wystąpienia przez Kupującego w imieniu lub na rzecz Sprzedającej do czynności związanych z uzyskaniem warunków technicznych przyłączenia do mediów, usunięcia kolizji sieci (odpowiedź na pytanie numer 3).

Natomiast Kupujący wystąpi, we własnym imieniu i na własną rzecz, do gestorów sieci, wyłącznie o informacje techniczne dotyczące możliwości podłączenia do sieci w zakresie przedmiotowych nieruchomości. Uzyskanie przez Kupującego tych informacji technicznych jest niezbędnym działaniem w ramach badania przez Kupującego Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4. Wystąpienie o takie informacje może dokonać każdy podmiot, nawet taki nie związany żadną umową ze sprzedającymi”.

Na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr 5 „Czy w odniesieniu do budynku gospodarczego oraz budynku mieszkalnego, znajdujących się na działce nr A, będących przedmiotem planowanej sprzedaży Sprzedająca poniosła wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej? Proszę odnieść się odrębnie do każdego z budynków?”, odpowiedzieli Państwo, że „W odniesieniu do budynku gospodarczego, znajdującego się na działce nr A, będącego przedmiotem planowanej sprzedaży Sprzedająca nie poniosła wydatków na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej.

W odniesieniu do budynku mieszkalnego, znajdującego się na działce nr A, będącego przedmiotem planowanej sprzedaży Sprzedająca nie poniosła wydatków na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej”.

Na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr 6 „Jeżeli Sprzedająca poniosła wydatki na ulepszenie równe lub wyższe niż 30% wartości początkowej przedmiotowych budynków należy wskazać, czy miało i kiedy miejsce pierwsze oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynku/budynków, po jego/ich ulepszeniu? Czy od ww. zajęcia (używania) do momentu dostawy upłynie/upłynął okres dłuższy niż 2 lata?”, odpowiedzieli Państwo, że „Nie dotyczy w związku z odpowiedzią udzieloną na pytanie nr 5”.

Na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr 7 „Czy Sprzedająca miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków na ulepszenie ww. budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym?”, odpowiedzieli Państwo, że „Nie dotyczy w związku z odpowiedzią udzieloną na pytanie nr 5”.

Na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr 8 „Czy budynek gospodarczy oraz budynek mieszkalny, znajdujące się na działce nr A (Nieruchomość nr 1), były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych przez cały okres ich posiadania?”, odpowiedzieli Państwo, że „Budynek gospodarczy oraz budynek mieszkalny, znajdujący się na działce nr A (Nieruchomość nr 1), był wykorzystywany wyłącznie do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przez cały okres jego posiadania.

Budynek mieszkalny, znajdujący się na działce nr A (Nieruchomość nr 1), był wykorzystywany wyłącznie do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przez cały okres jego posiadania”.

Na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr 9 „Czy niezabudowane działki stanowiące Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 i Nieruchomość 4 były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych przez cały okres ich posiadania?”, odpowiedzieli Państwo, że „Niezabudowana działka stanowiąca Nieruchomość 2 była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przez cały okres jej posiadania.

Niezabudowana działka stanowiąca Nieruchomość 3 była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przez cały okres jej posiadania.

Niezabudowana działka stanowiąca Nieruchomość 4 była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przez cały okres jej posiadania”.

Na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr A „Jakie jest przeznaczenie terenów oznaczonych w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego symbolem 6 ZP teren zieleni parkowej? Czy według MPZP są to tereny przeznaczone pod zabudowę?”, odpowiedzieli Państwo, że „Teren 6 ZP zgodnie z MPZP przeznaczony jest:

a)przeznaczenie podstawowe: ogólnodostępna zieleń parkowa urządzona, o funkcji rekreacyjnej, ozdobnej lub izolacyjnej,

b)dopuszczalne: urządzenia i budowle ogrodowe.

Nie są to tereny przeznaczone pod zabudowę. Zgodnie z zapisami MPZP na terenie 6 ZP obowiązuje zakaz nowej zabudowy, istniejąca zabudowa nie występuje”.

Na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr 11 „Czy na Nieruchomości 3 oraz Nieruchomości 4, znajdują się linie rozgraniczające oddzielające tereny o różnym przeznaczeniu? Proszę odnieść się odrębnie do każdej nieruchomości”, odpowiedzieli Państwo, że „Dla Nieruchomości 3 MPZP przewiduje:

a)1 MW/U - zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami,

b)2 MW/U - zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami,

c)37 KD-D - teren dróg publicznych - ulic miejskich (klasa ulicy - dojazdowa),

d)1 KD-G - teren dróg publicznych - ulic miejskich (klasa ulicy - główna),

e)6 ZP - teren zieleni parkowej.

Dla Nieruchomości 4 MPZP przewiduje:

a)1 MW/U - zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami,

b)2 MW/U - zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami,

c)37 KD-D - teren dróg publicznych - ulic miejskich (klasa ulicy - dojazdowa),

d)1 KD-G - teren dróg publicznych - ulic miejskich (klasa ulicy - główna),

e)6 ZP - teren zieleni parkowej”.

Na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr 12 „W związku z informacją podaną we wniosku, że Sprzedająca nie podejmowała jakichkolwiek działań, od momentu nabycia udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, zmierzających do zwiększenia wartości udziału w nieruchomościach, w szczególności:

-nie występowała samodzielnie o decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni,

-nie zlecała samodzielnie przeprowadzenie badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych,

-nie występowała samodzielnie o wydanie decyzji wyłączającej przedmiotową nieruchomość z produkcji użytków rolnych,

-nie występowała samodzielnie o wydanie decyzji wyłączającej przedmiotową nieruchomość z o produkcji użytków rolnych;

i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie - prosimy o wskazanie kto i na jakiej podstawie występował/wystąpi o dokonanie opisanych wyżej czynności. Czy czynności te zostaną dokonane przed dniem planowanej transakcji?”, odpowiedzieli Państwo, że „Nikt:

-nie występował o decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni,

-nie zlecał przeprowadzenia pomiarów geodezyjnych,

-nie występował o wydanie decyzji wyłączającej przedmiotową nieruchomość z produkcji użytków rolnych,

-nie występował o wydanie decyzji wyłączającej przedmiotową nieruchomość z produkcji użytków rolnych.

Natomiast, Kupujący uzyskał, we własnym zakresie i na własną rzecz, do czego nie było konieczne pełnomocnictwo Sprzedającej 1, które zresztą nie obejmowało umocowania w tym zakresie (jak wskazano w odpowiedzi na pytanie numer 3) wyłącznie informacje odnośnie Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 na podstawie:

a)zleconych przez Kupującego i przeprowadzonych badań gruntowych,

b)zleconej przez Kupującego i przeprowadzonej inwentaryzacji zieleni.

Zatem na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego nikt nie będzie wstępował o:

a)decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni,

b)zlecenie przeprowadzenia pomiarów geodezyjnych,

c)wydanie decyzji wyłączającej przedmiotową nieruchomość z produkcji użytków rolnych,

d)wydanie decyzji wyłączającej przedmiotową nieruchomość z o produkcji użytków rolnych,

Na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, Kupujący uzyskał, we własnym zakresie i na własną rzecz, do czego nie było konieczne pełnomocnictwo Sprzedającej 1, które zresztą nie obejmowało umocowania w tym zakresie (jak wskazano w odpowiedzi na pytanie numer 3) wyłącznie informacje odnośnie Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 na podstawie:

a)zleconych przez Kupującego i przeprowadzonych badań gruntowych,

b)zleconej przez Kupującego i przeprowadzonej inwentaryzacji zieleni”.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

1. Czy sprzedaż udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku a Sprzedająca przy sprzedaży udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 działać będzie jako podatnik podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług (ostatecznie sformułowane w piśmie z 28 maja 2024 r.)

W pierwszej kolejności Wnioskodawca przedstawia własne stanowisko w zakresie działania przez Sprzedającą jako podatnik podatku od towarów i usług przy zbyciu na rzecz Wnioskodawcy udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4.

Określony w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako: „Ustawa VAT”) zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Definicja działalności gospodarczej zawarta w Ustawie VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym czynnikiem dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że dokonujący dostawy prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy VAT.

W praktyce stosowania tych regulacji pojawiła się kwestia kryteriów jakie należy stosować dla ustalenia, czy w przypadkach odnoszących się do zbywania części majątku prywatnego czynności te są dokonywane w ramach zarządu tym majątkiem czy też wykonywane są profesjonalnie, jako działalność gospodarcza.

W pierwszym wypadku, osoba fizyczna dokonująca takiego zarządu majątkiem prywatnym nie występowałaby jako podatnik podatku od towarów i usług.

W drugim przypadku, osoba zbywająca majątek prywatny działałaby jako podatnik podatku od towarów i usług.

W tym zakresie istotne znaczenia ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako „TSUE”) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Natomiast, jak wyjaśnił TSUE w tym wyroku, inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Analogiczne stanowisko było prezentowane przez TSUE również w wyrokach C-263/11, C-331/14, C- 72/137) a poglądy wyrażone przez TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego. Naczelny Sąd Administracyjny wyrażał w tym zakresie pogląd, że rozstrzygnięcie czy dany podmiot w odniesieniu do danej czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, konieczne jest ustalenie w każdej konkretnej sprawie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (np. wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z dnia 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z dnia 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z dnia 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z dnia 16 kwietnia 2014 r. I FSK 781/13).

Znaczenie pojęcia „majątku prywatnego” poszukiwać można poprzez odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Z orzeczenia tego wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Biorąc powyższe pod uwagę rozstrzygnąć można, czy Sprzedająca dokonując odpłatnej dostawy (sprzedaży udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4) do Kupującego działać będzie w ramach zarządzania swoim majątkiem prywatnym w postaci udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czy też w celu dokonania sprzedaży udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 podjęła aktywne działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co będzie skutkować uznaniem, że dostawa (sprzedaż udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4) nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a Sprzedająca będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług.

W związku z tym należy zaznaczyć, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, że sprzedaż udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 nastąpi w następujących okolicznościach:

·udział w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 nie był wykorzystywany przez Sprzedającą, od momentu nabycia tego udziału, do prowadzenia działalności gospodarczej i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

·udział w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 od momentu nabycia tego udziału nie był przez Sprzedającą wykorzystywany na żadne potrzeby Sprzedającej i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

·udział w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, od momentu jego nabycia, nie był wykorzystywany przez Sprzedającą w działalności rolniczej zdefiniowanej w art. 2 pkt 15 Ustawy VAT i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

·nabycie przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 nie nastąpiło w wyniku czynności opodatkowanej podatkiem VAT i nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT w związku z czym Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4;

·od momentu nabycia udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 nie była przedmiotem umowy dzierżawy, umowy najmu i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

·Sprzedająca nie prowadziła w przeszłości działalności gospodarczej, nie prowadzi działalności gospodarczej i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

·Sprzedająca nie była w przeszłości zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

·Sprzedająca nie dokonywała kiedykolwiek sprzedaży ewentualnych płodów rolnych z Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

·Sprzedająca nie jest i nie była rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy VAT, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

·Sprzedająca nie dokonywała w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

·Sprzedająca nie posiada innych nieruchomości, które zamierza sprzedać i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

·Sprzedająca nie podjęła żadnych działań w celu sprzedaży udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, w szczególności nie zawarła umowy pośrednictwa, nie zamieszczała ogłoszenia w prasie lub Internecie, nie umieszczała na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 lub w jej pobliżu banerów, nie przygotowywała żadnej oferty z opisem stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

·Sprzedająca nie występowała, również za pośrednictwem pełnomocnika o uchwalenie dla Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego ani o wydanie dla Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

·Sprzedająca nie podejmowała jakiekolwiek działań, od momentu nabycia udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, zmierzających do zwiększenia jej wartości, w szczególności:

-nie występowała samodzielnie o decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni,

-nie zlecała samodzielnie przeprowadzenia badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych,

-nie występowała samodzielnie o wydanie decyzji wyłączającej przedmiotową nieruchomość z produkcji użytków rolnych.

·Sprzedająca nie ponosiła żadnych nakładów finansowych na Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 i Nieruchomość 4, w szczególności na uzbrojenie terenu, ogrodzenie, doprowadzenie mediów, drogi dojazdowej i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego nikt nie będzie wstępował o:

a)decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni,

b)zlecenie przeprowadzenia pomiarów geodezyjnych,

c)wydanie decyzji wyłączającej przedmiotową nieruchomość z produkcji użytków rolnych,

d)wydanie decyzji wyłączającej przedmiotową nieruchomość z o produkcji użytków rolnych,

Na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, Kupujący uzyskał, we własnym imieniu i na własną rzecz, do czego nie było konieczne pełnomocnictwo Sprzedającej 1, które zresztą nie obejmowało umocowania w tym zakresie, wyłącznie informacje odnośnie Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 na podstawie:

a)zleconych przez Kupującego i przeprowadzonych badań gruntowych,

b)zleconej przez Kupującego i przeprowadzonej inwentaryzacji zieleni.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedająca, wraz z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 jest stroną umowy użyczenia tych nieruchomości dla Biorących, którzy używają Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 nieodpłatnie na cele rolne. Umowa użyczenia zawarta jest na czas oznaczony, do dnia (...) 2024 r. Na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego jakim jest sprzedaż przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, ta umowa użyczenia wygaśnie i nie będzie już obowiązywać a wszelkie naniesienia, jakich Biorący dokonali na Nieruchomości 2 w postaci tymczasowego zadaszenia, które nie jest trwale związane z gruntem oraz na Nieruchomości 3 w postaci tymczasowego namiotu, który nie jest trwale związany z gruntem, zostaną przez Biorących usunięte.

Sprzedająca nie czerpała żadnych pożytków z umowy użyczenia Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4.

Użyczane nieruchomości, czyli od Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości na podstawie art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, zgodnie z którym opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości nie podlegają użytki rolne lub lasy, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Podatki od użyczanych nieruchomości, czyli od Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 opłaca Sprzedająca.

Zatem w przedmiotowej sprawie Sprzedająca nie zaangażuje środków podobnych do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których jest mowa we wskazanych orzeczeniach TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10. Zarówno przed zawarciem umowy przedwstępnej oraz, pomiędzy momentem zawarcia umowy przedwstępnej a dostawą (sprzedażą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4) Sprzedająca nie podjęła i nie podejmie aktywności porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Dostawa (sprzedaż udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4) przez Sprzedającą nie będzie zatem dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Sprzedająca nie będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym jest mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy.

Powyższego wniosku nie zmienia fakt, że, jak to wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży (akt notarialny Rep. A nr ….), Sprzedająca (oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4) ustanowiła pełnomocnikami osoby wskazane przez Kupującego do:

b)występowania o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów;

c)uzyskania przez Kupującego informacji oraz zaświadczeń:

-w przedmiocie roszczeń reprywatyzacyjnych i restytucyjnych do Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4,

Udzielone w umowie Kupującemu pełnomocnictwo obejmuje jedynie czynności sprawdzające w zakresie nabycia prawa własności przez Sprzedająca i pozostałych właścicieli udziałów w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, którzy są stroną przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej z Kupującym w dniu …..2024 r. (akt notarialny Rep. A nr…..), uzyskania dokumentów dotyczących stanu obecnego nieruchomości (wypisy i wyrysy) oraz weryfikację stanu obecnego w zakresie istnienia roszczeń tzw. Dekretowych. Umowa w żadnym zapisie nie upoważnia Kupującego do dokonywania w imieniu sprzedających lub na ich rzecz jakichkolwiek czynności, które zmieniałby stan nieruchomości, czy też podnosiły jej walory inwestycyjne lub przygotowywałby nieruchomości do planowanej przez Kupującego inwestycji.

Pełnomocnictwo udzielone Kupującemu przez Sprzedającą nie upoważnia Kupującego do dokonywania przez Kupującego w imieniu lub na rzecz Sprzedającej czynności związanych z wystąpieniem o warunki techniczne przyłączenia do mediów, usunięcia kolizji sieci.

Wniosku tego nie zmienia również to, że w przedwstępnej umowie sprzedaży, Sprzedająca oraz pozostali właściciele udziałów w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 postanowili, że od dnia ….. 2024 r., to jest od dnia bezskutecznego upływu terminu na odstąpienie przez Kupującego od przedwstępnej umowy sprzedaży zgodnie ze wskazanymi powyżej zasadami w przypadku uzyskania przez Kupującego negatywnego, w ocenie Kupującego, wyniku przeprowadzonego badania Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, Sprzedająca oraz pozostali właściciel udziałów w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 wyrażają zgodę dla Kupującego na dysponowanie Nieruchomością 1, Nieruchomością 2, Nieruchomością 3 oraz Nieruchomością IV, na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, usunięcia kolizji sieci o ile okażą się konieczne.

Do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca nie wystąpi o warunki techniczne przyłączenia do mediów oraz usunięcia kolizji sieci. Wynika to z faktu, że pełnomocnictwo udzielone Kupującemu przez Sprzedającą nie upoważnia Kupującego do wystąpienia przez Kupującego w imieniu lub na rzecz Sprzedającej o warunki techniczne przyłączenia do mediów, usunięcia kolizji sieci.

Natomiast Kupujący wystąpi, we własnym imieniu i na własną rzecz, do gestorów sieci, wyłącznie o informacje techniczne dotyczące sieci istniejącej w zakresie przedmiotowych nieruchomości oraz uzyska inwentaryzację zieleni. Dopiero na podstawie uzyskanej informacji, jednak już po zaistnieniu zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca wystąpi samodzielnie jako właściciel Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 o warunki techniczne przyłączenia do mediów, usunięcia kolizji sieci o ile okażą się konieczne. Uzyskanie przez Kupującego tych informacji technicznych jest niezbędnym działaniem w ramach wspomnianego powyżej badania przez Kupującego Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4.

Czynności tych Kupujący dokonuje we własnym imieniu, na własną rzecz i na własne ryzyko, a koszty wynikające z czynności podjętych przez Kupującego poniesione zostaną przez Kupującego.

Wszystkie te działania zostaną podjęte przez Kupującego i podjęcie tych działań nie ma znaczenia dla ustalonych w umowie przedwstępnej warunków transakcji, bowiem jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w przedwstępnej umowie sprzedaży już zostało ustalone za jaką cenę Sprzedająca sprzeda Udział w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 (i za jaką cenę pozostali współwłaściciele tych nieruchomości w zakresie posiadanych przez nich udziałów w tych nieruchomościach sprzedadzą swoje udziały w tych nieruchomościach). W szczególności nie ma znaczenia dla ustalonych w umowie przedwstępnej warunków transakcji wystąpienie, we własnym imieniu i na własną rzecz, do gestorów sieci, wyłącznie o informacje techniczne dotyczące sieci istniejącej w zakresie przedmiotowych nieruchomości oraz inwentaryzacja zieleni. Uzyskanie przez Kupującego tych informacji technicznych jest, jak już wskazano, niezbędnym działaniem w ramach wspomnianego powyżej badania przez Kupującego Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4.

Zatem działania Kupującego, podjęte na podstawie powyższego pełnomocnictwa Sprzedającej oraz wystąpienie przez Kupującego we własnym imieniu i na własną rzecz do gestorów sieci, wyłącznie o informacje techniczne dotyczące sieci istniejącej w zakresie przedmiotowych nieruchomości i zinwentaryzowanie zieleni, nie będą mieć wpływu, w szczególności na podstawowy parametr zdarzenia przyszłego jakim jest cena sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, gdyż parametr ten jest już ustalony w przedwstępnej umowie sprzedaży (akt notarialny Rep. A nr …..). Zatem, pomimo, że z perspektywy prawnej działanie poprzez pełnomocnika wywiera dla mocodawcy taki sam skutek jak gdyby mocodawca działał sam, to jednak te działania nie służą zwiększeniu przez Sprzedającą wartości udziałów w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 i nie przekładają się na kwotę, jaką Sprzedająca otrzyma z tytułu tej sprzedaży (cena za udział Sprzedającej w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 jest już ustalona w umowie przedwstępnej).

Te działania Kupującego, jakie będą podjęte na mocy pełnomocnictwa Sprzedającej oraz wystąpienie przez Kupującego we własnym imieniu i na własną rzecz do gestorów sieci, wyłącznie o informacje techniczne dotyczące sieci istniejącej w zakresie przedmiotowych nieruchomości i zinwentaryzowanie zieleni, zabezpieczają interes prawny Kupującego. Ponadto, o takie informacje może wystąpić każdy podmiot, a nie tylko Kupujący. Zatem aktywność Sprzedającej ogranicza się wyłącznie do udzielenia pełnomocnictw w ww. ograniczonym zakresie i trudno taką aktywność porównać z aktywnością w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, które podejmują działania przede wszystkim mające na celu zwiększenie przychodu ze sprzedaży, uzyskanie jak najwyższej ceny. W przedmiotowym wypadku cena (czyli przychód Sprzedającej) jest już ustalona zanim Kupujący skorzysta z pełnomocnictw Sprzedającej.

Podobne w tym zakresie stanowisko reprezentowane jest przez orzecznictwo sądów administracyjnych:

a)WSA w Rzeszowie w wyroku z dnia 19 stycznia 2021 r. (sygn. I SA/Rz 852/20): „Na podstawie okoliczności opisanych we wniosku nie można przypisać podatniczce cech osoby prowadzącej działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Podatniczka nabyła przedmiotowe nieruchomości do majątku osobistego w drodze darowizny i do momentu zawarcia umowy przedwstępnej i udzielenia kupującemu pełnomocnictwa nie podejmowała działań podnoszących wartość i atrakcyjność nieruchomości. Organ błędnie przyjął, że udzielenie przez podatniczkę pełnomocnictwa i zgody na podejmowane przez kupującego działania, mające na celu wypełnienie określonych warunków umowy przedwstępnej, wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, bowiem wpłyną one generalnie na wzrost wartości działki, jej atrakcyjności dla kupującego. Jak wynika z wniosku, podatniczka w przeszłości podjęła działania polegające na uzyskaniu warunków zabudowy na budowę domów jednorodzinnych i dwukrotnie zamieściła bezpłatne ogłoszenia o sprzedaży działek w lokalnym portalu ogłoszeniowym, lecz czynności te w żaden sposób nie wpływają na transakcję będącą przedmiotem wniosku, tj. jednorazową sprzedaż wszystkich wymienionych nieruchomości na rzecz dewelopera w celu budowy przez niego budynku wielorodzinnego. Organ wbrew opisowi stanu faktycznego uznał, że udzielone deweloperowi pełnomocnictwo uprawnia go do podjęcia w imieniu podatniczki działań mających na celu wypełnienie określonych warunków umowy przedwstępnej, a które wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Tymczasem pełnomocnictwo to zostało udzielone dla celów budowlanych kupującego w związku z uzyskiwaniem przez niego - w jego własnym imieniu i na jego rzecz - decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę, zatem kupujący nie podejmie żadnych czynności w imieniu podatniczki, a uzyskanie przez niego stosownych decyzji administracyjnych nie wpłynie na jej sferę prawną. W tych okolicznościach nie sposób przypisać podatniczce zachowań handlowca, który działa w sposób profesjonalny, ciągły Tymczasem pełnomocnictwo to zostało udzielone dla celów budowlanych kupującego w związku z uzyskiwaniem przez niego - w jego własnym imieniu i na jego rzecz - decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę, zatem kupujący nie podejmie żadnych czynności w imieniu podatniczki, a uzyskanie przez niego stosownych decyzji administracyjnych nie wpłynie na jej sferę prawną. W tych okolicznościach nie sposób przypisać podatniczce zachowań handlowca, który działa w sposób profesjonalny, ciągły i zorganizowany, ani angażowania środków porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Takiej ocenie nie stoi na przeszkodzie podejmowanie czynności, które umożliwią sprzedaż, podniosą atrakcyjność działki czy przyspieszą proces inwestycyjny kupującego, o ile nie noszą znamion działalności zorganizowanej o charakterze profesjonalnym i nie angażują środków takich jak ponoszone przez profesjonalistów. W wyroku z dnia 24 czerwca 2020 r. sygn. akt I FSK 1758/17 Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki przeznaczone pod zabudowę działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg ustalonych okoliczności. Natomiast w wyroku z dnia 4 kwietnia 20019 r. sygn. akt II FSK 1100/17 NSA stwierdził, że samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, czy uregulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi. Ocena działalności osoby zbywającej nieruchomość powinna zatem uwzględniać wszystkie etapy jej aktywności, a nie ograniczać się jedynie do wybranych aspektów. Przy czym, wbrew twierdzeniom organu, nie można oceniać działalności Skarżącej łącznie z czynnościami podejmowanymi przez Kupującego. Zdaniem Sądu czynności opisane we wniosku nie przekraczają granic zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a dokonana w przedstawionych warunkach sprzedaż nieruchomości nie nosi cech działalności gospodarczej i co za tym idzie nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, dlatego przeciwne stanowisko organu interpretacyjnego jest błędne i narusza przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT przez ich niewłaściwe zastosowanie”;

b)WSA w Bydgoszczy w wyroku z dnia 19 stycznia 2021 r. (sygn. I SA/Bd 761/20): „Ocena organu opierająca się na znacznym stopniu zaangażowania w podniesienie atrakcyjności handlowej działki byłaby uzasadniona, gdyby Skarżący podejmował je (sam czy przez pełnomocnika) w takim celu, aby znaleźć, pozyskać kupca. Jeśli jednak kupiec już po uzgodnieniu warunków sprzedaży podejmuje je sam, a nie „pod dyktando” i według pomysłu właściciela gruntu, lecz mając na względzie własne potrzeby - to Sąd nie dostrzega w takim ułożeniu stosunków między sprzedawcą a kupującym argumentu przemawiającego za tym, że sprzedawca zachowuje się jak profesjonalista, przez co staje się handlowcem w rozumieniu ustawy o VAT. Z opisu przedstawionego we wniosku wynikają warunki, które jasno wskazują, że są istotne z punktu widzenia inwestycji, jaką chce tam dokonać kupujący a nie skarżący. Takie ułożenie stosunków między stronami umowy przedwstępnej niewątpliwie zabezpiecza interesy kupującego - gdyby bowiem okazało się, że gruntu nie można przystosować do jego potrzeb, wówczas nie będzie on zobowiązany do zawarcia definitywnej umowy zakupu. Wszystkie działania podejmowane są już po uzgodnieniu przez strony warunków transakcji, w celu realizacji potrzeb kupującego i to on sam się w nie angażuje; aktywność Skarżącego sprowadza się do udzieleniu pełnomocnictwa. Pełnomocnictwo to jest konieczne do tego, by to kupujący, a nie właściciel, mógł działać. Z podanych wyżej powodów Sąd nie zgadza się z oceną organu, że w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca „zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem”;

c)WSA w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z dnia 15 października 2020 r. (sygn. I SA/Go 275/20) Sąd wskazał: „Brak jest podstaw do kwalifikowania jako działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie swoich potrzeb. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. Jak wynika z opisu wskazanego we wniosku - skarżący z własnej inicjatywy nie dokonywał żadnych działań i nakładów finansowych na spornej nieruchomości, zaś działania podjęte z inicjatywy nabywcy nieruchomości, służyły wyłącznie do realizacji jego własnych celów i pozostawały bez wpływu na cenę nieruchomości. Ponieważ w momencie zawarcia umowy przedwstępnej, nabywca nie dysponował jeszcze prawem do tej nieruchomości, nie mógł podejmować czynności przysługujących wyłącznie jej właścicielowi. Jednocześnie nabywca chciał się upewnić, czy na nieruchomości tej będzie mógł zrealizować swój zamierzony cel, co zresztą jest całkowicie uzasadnione. W przeciwnym bowiem razie prawdopodobnie nie byłby zainteresowany nabyciem przedmiotowej nieruchomości. Stąd wymogi postawione przez nabywcę w ramach umowy przedwstępnej, dotyczące składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych dla potwierdzenia, że jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nieruchomości inwestycji. Zauważyć należy przy tym, że czynności te nie były podejmowane w celu poszukiwania klienta przez skarżącą, lecz przez klienta w celu realizacji jego własnych interesów. Jeżeli zatem konkretny podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości zawiera umowę przedwstępną, oferuje określoną cenę, ale domaga się udzielenia pełnomocnictwa do dokonania określonych czynności dla upewnienia się czy nieruchomość spełnia jego wymogi, to - zdaniem Sądu - nie można tego utożsamiać z podjęciem przez dotychczasowego właściciela nieruchomości prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Działania skarżącego nie noszą znamion działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, co wyklucza zastosowanie względem nich art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy”.

W związku z powyższym, przedmiotem zbycia przez Sprzedającą 1 na rzecz Wnioskodawcy będzie składnik majątku prywatnego Sprzedającej 1, a sprzedaż ta będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym. Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, Sprzedająca przy sprzedaży udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 nie będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług. Tym samym sprzedaż przez Sprzedającą 1 udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 nie będzie ani opodatkowana ani zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, gdyż czynność ta, dokonana przez Sprzedającą nie działającą jako podatnik podatku od towarów i usług, nie będzie objęta zakresem ustawy VAT.

Odpowiadając zatem na pytanie pierwsze, sprzedaż udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku ani nie będzie zwolniona z opodatkowania tym podatkiem ponieważ Sprzedająca przy sprzedaży udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 nie będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,

2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

W świetle art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej (działki) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE. L. Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.) „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży działki podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Przedmiotem Państwa wątpliwości w niniejszej sprawie jest kwestia czy sprzedaż udziału w Nieruchomosci 1, Nieruchomosci 2, Nieruchomosci 3 i Nieruchomosci 4 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku a Sprzedająca przy sprzedaży udziału w Nieruchomosci 1, Nieruchomosci 2, Nieruchomosci 3 i Nieruchomosci 4 działać będzie jako podatnik podatku od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić Państwa wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Sprzedająca będzie działała w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego nie wynika taka aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedająca nie podjęła bowiem ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Co prawda wskazali Państwo, że przedmiotowe nieruchomości były przedmiotem nieodpłatnego użyczenia (która wygaśnie przed zaistnieniem opisanego przez Państwa zdarzenia przyszłego), jednakże z opisu sprawy jednoznacznie wynika, że Sprzedająca nie czerpała z tejże umowy żadnych pożytków.

W przedstawionym przez Państwa opisie sprawy wskazali Państwo również, że Sprzedająca:

-nie występowała samodzielnie o decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni,

-nie zlecała samodzielnie przeprowadzenie badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych,

-nie występowała samodzielnie o wydanie decyzji wyłączającej przedmiotową nieruchomość z produkcji użytków rolnych, -

-nie występowała samodzielnie z wnioskiem o wydanie decyzji o zabudowie i zagospodarowaniu terenu;

Nadto wskazali Państwo, że udział Sprzedającej w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4:

b)od momentu nabycia tego udziału nie był przez Sprzedającą wykorzystywany na żadne potrzeby Sprzedającej i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie, od momentu jego nabycia, nie był wykorzystywany przez Sprzedającą w działalności rolniczej zdefiniowanej w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i na dzień sprzedaży przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Wskazać należy, że co prawda w umowie przedwstępnej zostało Kupującemu udzielone pełnomocnictwo, jednakże wskazali Państwo jednoznacznie, że jego zakres obejmuje:

b)występowanie o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów;

Pełnomocnictwo to nie upoważnia natomiast Kupującego do dokonywania przez Kupującego w imieniu lub na rzecz Sprzedającej czynności związanych z wystąpieniem o warunki techniczne przyłączenia do mediów, usunięcia kolizji sieci, w szczególności o wystąpienie o warunki techniczne przyłączenia do mediów, usunięcia kolizji sieci.

Całokształt przedstawionych przez Państwa we wniosku okoliczności w stosunku do posiadanych przez Sprzedającą udziałów w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 wskazuje, że Sprzedająca nie podjęła i nie podejmie działań świadczących o zamiarze wykonywania przez Sprzedającą działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż posiadanych przez Sprzedającą udziałów w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 wypełnia przesłanki działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy w ocenie Organu Sprzedająca wobec posiadanych przez nią udziałów w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 nie przejawiała zatem aktywności, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedająca nie podjęła bowiem ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 będzie czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując dostawy tych udziałów w tych nieruchomościach Sprzedająca będzie korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że Sprzedająca nie wypełni przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług w stosunku do tej transakcji. Skutkiem powyższego transakcja zbycia udziałów w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ informuje, że ocena prawna Państwa stanowiska w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Wydana interpretacja dotyczy wyłącznie sytuacji prawnopodatkowej Pani (…) jako zainteresowanej i nie wywiera skutków prawnych dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości, których dotyczy wniosek.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu Organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

„X” Spółka Akcyjna (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w…. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.

Praktyczny leksykon VAT 2024. Wszystko o zmianach w rozliczeniach VAT

Dane dokumentu

Interpretacja

Interpretacja indywidualna z dnia 31 maja 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-2.4012.162.2024.4.AR