Interpretacja indywidualna z dnia 27 maja 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-3.4012.113.2024.3.AW

Dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości, rezygnacji ze zwolnienia, prawa do odliczenia.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek wspólny z 13 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania że:

- Sprzedaż Nieruchomości wraz z innymi elementami objętymi Transakcją nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, a tym samym Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów niepodlegająca wyłączeniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT,

- dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji:

a) w zakresie, w jakim od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości do dnia Transakcji upłyną dwa lata - będzie podlegała fakultatywnemu zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i w związku ze złożeniem przez Zbywcę i Nabywcę w akcie notarialnym dokumentującym Transakcję zgodnego oświadczenia na warunkach określonych w art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, Transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT,

b) w zakresie, w jakim Transakcja będzie obejmowała dostawę niezabudowanych działek (...) oraz (...) (w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT) - będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT,

- po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej dokonanie Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym,

- wpłynął 13 marca 2024 r. Przedmiotowy wniosek uzupełnili Państwo pismem z 6 maja 2024 r., (data wpływu: 6 maja 2024 r.) oraz pismem z 9 maja 2024 r., (data wpływu: 9 maja 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania – (...),

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania – (...)

Opis zdarzeń przyszłych

- Status Wnioskodawców oraz ogólny opis Transakcji

- Działalność Zbywcy

(...) z siedzibą w (…) (dalej: „Zbywca”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług („VAT”). Zbywca będzie również zarejestrowany jako czynny podatnik VAT na dzień planowanej Transakcji (opisanej poniżej).

Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym, przeważającym przedmiotem działalności Zbywcy jest pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania (70.22.Z).

Zbywca jest właścicielem centrum handlowego (...) znajdującego się w (…) w sąsiedztwie Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

- Działalność Nabywcy

(...) z siedzibą w (…) (dalej: „Nabywca”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Nabywca będzie również zarejestrowany jako czynny podatnik VAT na dzień planowanej Transakcji (opisanej poniżej).

Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym, przeważającym przedmiotem działalności Nabywcy jest pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania (70.22.Z).

- Powiązania między Wnioskodawcami

Zbywca oraz Nabywca będą w dalszej części wniosku określani łącznie jako „Wnioskodawcy”.

Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. 2022.2587, „Ustawa CIT”), a także podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.

- Ogólny opis transakcji

Zbywca oraz Nabywca planują zawrzeć transakcję sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawa własności nieruchomości, zlokalizowanych w (…) (województwo (…), powiat (…), gmina (…)) przy ul. (...) oraz (…), wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (obejmującej również przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”).

Zamiarem Zbywcy oraz Nabywcy jest opodatkowanie Transakcji VAT według stawki 23%.

W związku z powyższym, w takim zakresie, w jakim dokonywana w ramach Transakcji dostawa budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości podlegać będzie na datę zawarcia planowanej umowy sprzedaży zwolnieniu od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Zbywca i Nabywca zrezygnują z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania VAT dostawy budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, poprzez złożenie zgodnego oświadczenia Zbywcy i Nabywcy, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Zbywcę.

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego (dalej: „Wniosek”) jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie VAT (w tym prawa Nabywcy do dokonania odliczenia VAT) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji.

- Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

- Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji

W ramach Transakcji Nabywca ma zamiar nabyć od Zbywcy:

- nieruchomość położoną w miejscowości (…) (województwo (…), powiat (…), gmina (…)) obejmującą:

- prawo użytkowania wieczystego działek gruntu, o łącznej powierzchni ok. (…) ha, które zostaną wydzielone z działek gruntu o numerach ewidencyjnych (...), (...) oraz (...), których aktualnym użytkownikiem wieczystym jest Zbywca, stanowiących własność Skarbu Państwa, oddaną w użytkowanie wieczyste do dnia (…) r., dla których Sąd Rejonowy w (...),Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (...) („Grunt UW”);

- prawo własności działki o powierzchni ok. (…) ha wydzielonej z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) o aktualnej powierzchni ok. (…) ha, będącej własnością Zbywcy, dla której Sąd Rejonowy w (...),Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (...) („Grunt A”);

- prawo własności działki o powierzchni ok. (…) ha wydzielonej z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) o aktualnej powierzchni ok. (…) ha, będącej własnością Zbywcy, dla której Sąd Rejonowy w (...),Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (...); („Grunt B”);

- prawo własności działek o numerach ewidencyjnych (...), (...), (...), (...), (...), (...) o łącznej powierzchni ok. (…) ha, będących aktualnie własnością Gminy (…), dla których Sąd Rejonowy w (...),Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (...); („Grunt Gminny”).

Zbywca zobowiązał się w ramach umowy przedwstępnej zbycia Nieruchomości do nabycia Gruntu Gminnego od Gminy (…), a następnie jego sprzedaży na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji. Przed Transakcją może dojść do wydzielenia z Gruntu Gminnego części Gruntu Gminnego o powierzchni nie mniejszej niż 2.000 metrów kwadratowych wzdłuż jego północnej granicy, na której znajduje się droga. W przypadku jeżeli do takiego wydzielenia doszłoby przed Transakcją, Zbywca może podjąć decyzję o wyłączeniu wydzielonego pasa drogowego z Transakcji i wówczas Grunt Gminny zostanie sprzedany Nabywcy bez tego wydzielonego fragmentu drogi.

W zakresie, w jakim nabycie Gruntu UW lub Gruntu Gminnego może podlegać prawu pierwokupu przez jakikolwiek inny podmiot, Wnioskodawcy Transakcja będzie miała charakter warunkowy i dojdzie do skutku tylko w przypadku nieskorzystania z tego prawa przez uprawniony podmiot.

Wskazane w powyższych podpunktach Grunt UW, Grunt A, Grunt B oraz Grunt Gminny będące przedmiotem Transakcji zostaną wyodrębnione ze wskazanych ksiąg wieczystych przed dokonaniem Transakcji albo w ramach samej Transakcji do nowych, odrębnych ksiąg wieczystych. Grunt UW, Grunt A, Grunt B oraz Grunt Gminny będą dalej łącznie nazywane „Gruntami”.

- Prawo własności budowli lub ich części wspierających funkcjonalnie Grunty i będących własnością Zbywcy: (i) znajdujących się na Gruntach, jak również (ii) mogących znajdować się poza Gruntami (przykładowo w przypadku przyłączy, które mogą być położone częściowo w granicy Gruntów lub poza Gruntami), jednak służących do obsługi Gruntów dalej jako „Budowle”).

- inne składniki majątkowe opisane w dalszej części wniosku.

Grunty oraz Budowle (zdefiniowane poniżej) łącznie dalej będą określane jako „Nieruchomość”.

W momencie sprzedaży przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Nieruchomość obejmować będzie:

- Szczegółowe zestawienie budynków, budowli i urządzeń technicznych wchodzących w skład Transakcji i ich położenie

Tabela poniżej przedstawia budynki i budowle w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, Dz.U.2023.682 t. j. („Prawo budowlane”) wchodzące w skład Nieruchomości, które są położone na poszczególnych działkach:

Wskazując w powyższym zestawieniu na działki (...), (...) oraz (...), Zbywca oraz Nabywca odnosili się do działek mających zostać wydzielonych ze wskazanych działek i mających być przedmiotem Transakcji.

Z uwagi na szerszy zakres przedmiotowy podatku od nieruchomości, jak również z uwagi na mogące wystąpić wątpliwości interpretacyjne, dla potrzeb podatku od nieruchomości Zbywca identyfikuje również inne budowle, które nie stanowią jednak budowli na gruncie Prawa Budowlanego.

W ramach powyższego zestawienia budowli wskazano wyłącznie działki będące przedmiotem Transakcji, na których znajdują się części wymienionych Budowli. Jednocześnie należy wskazać, że części ww. Budowli mogą również znajdować się na innych działkach należących do Zbywcy i aktualnie wchodzących w skład tej samej księgi wieczystej co Nieruchomość, które jednak nie będą wchodziły w zakres Transakcji.

- Inne instalacje

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt mogą przechodzić sieci i instalacje (np. sieci energetyczne, cieplne, przyłącza kanalizacji sanitarnej oraz wodociągowej) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm.; dalej „Kodeks cywilny”) takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie sieci oraz instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

- Planowana data Transakcji

Część Nieruchomości jest aktualnie częścią ksiąg wieczystych Nr (...) oraz Nr (...), w skład których wchodzą również inne tereny niż te wyodrębniane, a następnie będące przedmiotem Transakcji.

Tereny niewyodrębniane z powyższych ksiąg wieczystych nie będą przedmiotem Transakcji i pozostaną własnością lub w użytkowaniu wieczystym Zbywcy. Jak wskazano powyżej, Zbywca zobowiązał się w ramach umowy przedwstępnej zbycia Nieruchomości do nabycia Gruntu Gminnego od Gminy (...), a następnie jego sprzedaży na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji. Przed Transakcją może dojść do wydzielenia z Gruntu Gminnego części Gruntu Gminnego o powierzchni nie mniejszej niż 2.000 metrów kwadratowych wzdłuż jego północnej granicy, na której znajduje się droga. W przypadku jeżeli do takiego wydzielenia doszłoby przed Transakcją, Zbywca może podjąć decyzję o wyłączeniu wydzielonego pasa drogowego z Transakcji i wówczas Grunt Gminny zostanie sprzedany Nabywcy bez tego wydzielonego fragmentu drogi.

Wnioskodawcy zakładają, że Grunt UW, Grunt A oraz Grunt B będące przedmiotem Transakcji zostaną wyodrębnione ze wskazanych ksiąg wieczystych do nowych ksiąg wieczystych przed dokonaniem Transakcji lub w ramach Transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, zamknięcie Transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej prawo użytkowania wieczystego/własności Nieruchomości (oraz niektórych praw i obowiązków ściśle związanych z samą Nieruchomością) na rzecz Nabywcy planowane jest (…)/(…) r. w zależności od spełnienia warunków umownych.

- Prace ulepszeniowe dotyczące Nieruchomości

Zbywca nabył Nieruchomość (poza Gruntem Gminnym) w marcu 2023 r. i od momentu nabycia nie prowadził na niej żadnych prac ulepszeniowych, czy budowlanych

- Status działek – decyzje WZ, MPZP

- Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy

Prawo użytkowania wieczystego oraz prawo własności działek Gruntów (poza Gruntem Gminnym) zostało pierwotnie nabyte przez Zbywcę jako element umowy zawartej dnia 29.03.2023 r. pomiędzy (...) z siedzibą w (...) (jako sprzedającym), a Zbywcą (jako kupującym) w formie aktu notarialnego nr (…). W zakres tamtej transakcji wchodziły również inne działki sąsiadujące z działkami będącymi przedmiotem Transakcji, jak również działki objęte księgami wieczystymi z których przedmiot Transakcji będzie częściowo wydzielony. Transakcja ta była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Transakcja nabycia przez Zbywcę Gruntu Gminnego od Gminy (...) będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Zbywcy z tytułu tego nabycia będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę. Zbywca nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych. Przychody i koszty operacyjne są co prawda ewidencjonowane dla każdej z nieruchomości odrębnie, natomiast nie ma odrębnych zapisów dla należności i zobowiązań, oraz pozostałych kosztów operacyjnych, pozostałych przychodów operacyjnych, kosztów i przychodów finansowych.

Zbywca nigdy nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Powierzchnie wchodzące w skład Nieruchomości nie są zabudowane budynkami i nie są przedmiotem umów najmu / dzierżawy zawartych z najemcami powierzchni centrum handlowego (...). Na tych powierzchniach znajdują się natomiast parkingi, drogi dojazdowe, sieci przesyłowe, z których korzysta centrum handlowe i jego użytkownicy.

Zbywca nie dokonywał na Nieruchomości jakichkolwiek prac budowlanych, wszystkie znajdujące się na Gruntach budowle/urządzenia budowlane zostały tam zastane przez Zbywcę w momencie nabycia nieruchomości w marcu 2023 r. Zbywca nie posiada dokładnej wiedzy dotyczącej daty ich wybudowania na Nieruchomości, natomiast biorąc pod uwagę, że zabudowania te stanowią infrastrukturę towarzyszącą sąsiadującego z Nieruchomością centrum handlowego Zbywcy, które zostało pierwotnie ukończone przez poprzedniego właściciela w marcu 2013 r. Wnioskodawcy dla potrzeb wniosku przyjmują, że do wybudowania Budowli doszło wcześniej niż 2 lata przed planowaną datą Transakcji.

- Elementy nieobjęte Transakcją

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

 1. prawa użytkowania wieczystego lub prawa własności działek innych niż wskazane w niniejszym wniosku, w szczególności sąsiadujących z Nieruchomością działek, na których znajduje się prowadzone przez Zbywcę centrum handlowe;

 2. prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, umów na dostawę mediów, czy umowy o zarządzanie nieruchomością, które posiada Zbywca nie zostaną przeniesione na Nabywcę i nie będą miały zastosowania do Nieruchomości;

 3. praw i obowiązków wynikających z umowy najmu Zbywcy;

 4. oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Zbywcy (lub jego część);

 5. praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

 6. dokumentacji prawnej i księgowej innej – co do zasady - niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;

 7. praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

 8. praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności - w szczególności – z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

 9. praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

10. praw z papierów wartościowych i środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców lub kaucji na zabezpieczenie roszczeń powstałych w okresie gwarancji/rękojmi wynikających z umów generalnego wykonawstwa (jeśli są), o których mowa w opisie przedmiotu Transakcji;

11. praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie nieruchomością;

12. koncesji, licencji i zezwoleń innych niż wskazane powyżej;

13. patentów i innych praw własności przemysłowej;

14. majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych innych niż wskazane powyżej;

15. tajemnicy przedsiębiorstwa obejmującej know-how Zbywcy związany z komercjalizacją budynku.

Tym samym, należy podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych we Wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek, ani innych umów, czy instrumentów służących finansowaniu działalności Zbywcy.

- Kwestia kluczowych z perspektywy kwalifikacji jako ZCP elementów

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

- Miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Zbywcy: Nieruchomość stanowi element kluczowego aktywa Zbywcy, zaś przyszła sprzedaż Nieruchomości wraz z przychodami z najmu pozostałych nieruchomości zlokalizowanych w sąsiedztwie Nieruchomości stanowić będzie główne źródło przychodów operacyjnych Zbywcy. Działalność, jaką zainicjuje na Nieruchomości Nabywca poprzez budowę tam (...) będzie korzystała z sąsiedztwa centrum handlowego, a jednocześnie przynosiła korzyści temu centrum

- Prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, umów na dostawę mediów, czy umowy o zarządzanie nieruchomością, które posiada Zbywca nie zostaną przeniesione na Nabywcę i nie będą miały zastosowania do Nieruchomości.

- Brak przejścia zakładu pracy: Zbywca nie zatrudnia pracowników.

- Wykorzystanie przedmiotu Transakcji w działalności gospodarczej Nabywcy

Strony zamierzają zawrzeć Transakcję z zamiarem repozycjonowania obiektu handlowego prowadzonego w sąsiedztwie Nieruchomości na unikalne, nowoczesne, wygodne miejsce handlu detalicznego i rozrywki, w pełni zgodne z celami ESG.

W oparciu o umowę przedwstępną nabycia Nieruchomości, Wnioskodawcy uzgodnili, że Zbywca wybuduje na Nieruchomości (…), uzupełniający działalność sąsiadującego obiektu handlowego prowadzonego przez Zbywcę. Działalność świadczona przez Nabywcę w ramach (...) będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

W ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie nieruchomością.

W ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy.

Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej w zakresie działalności usługowej. Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT.

Wnioskodawcy wskazują również, że złożą w akcie notarialnym umowy sprzedaży Nieruchomości oświadczenie o wyborze opodatkowania Transakcji podatkiem VAT i tym samym zrezygnują z zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w zakresie w jakim będzie to miało zastosowanie.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku, na pytanie Organu:

Czy działki nr (...), (...) i (...), które zostały przez Państwa wymienione jako pierwsze w tabeli nr 2, tj. – „status działek – decyzje WZ, MPZP”, a o których nie ma nigdzie wcześniej mowy, będą stanowiły działki wydzielone z działek gruntu o numerach ewidencyjnych (...), (...) i (...), o których mowa wcześniej?

Wskazali Państwo:

Działki nr (...), (...) i (...), które zostały wymienione w tabeli nr 2, stanowią działki wydzielone z działek gruntu o numerach ewidencyjnych (...), (...) i (...), o których mowa we wcześniejszej części wniosku, i będą stanowić przedmiot planowanej sprzedaży.

Jednocześnie należy wskazać, że działki nr (...) oraz (...) zostały na podstawie decyzji Prezydenta Miasta (...) nr (…) z dnia (…) r. podzielone i w związku z tym przedmiotem nabycia przez Nabywcę w ramach Transakcji:

- prawo własności działki nr (...) o powierzchni ok. (…) ha wydzielonej z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) (we Wniosku wskazywana jako „Grunt A”);

- prawo własności działki nr (...) o powierzchni ok. (…) ha wydzielonej z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) (we Wniosku wskazywana jako „Grunt B”).

Konsekwentnie, odniesienia do działek nr (...) oraz (...) wskazane w tabelach przedstawionych we Wniosku powinny być rozumiane jako odniesienia do ww. wydzielonych działek (...) oraz (...).

Na pytanie Organu:

Czy w odniesieniu do nabycia gruntów/prawa użytkowania działek gruntu, o których mowa we wniosku – tj. Grunt UW, Grunt A i Grunt B, Zbywcy z tytułu tego nabycia przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego?

Wskazali Państwo:

W odniesieniu do nabycia gruntów/prawa użytkowania działek gruntu, o których mowa we Wniosku – tj. Grunt UW, Grunt A i Grunt B, Zbywcy z tytułu tego nabycia przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

Na pytanie Organu:

Czy działalność świadczona przez nabywcę w ramach (...) będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT czy też będzie to działalność zwolniona z opodatkowania?

Wskazali Państwo:

Działalność prowadzona przez Nabywcę będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT i nie będzie działalnością zwolnioną z opodatkowania.

Na pytanie Organu:

Czy w ciągu 2 lat przed planowaną sprzedażą ponoszono/będą ponoszone wydatki na ulepszenie lub przebudowę budowli znajdujących się na nieruchomościach w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły/będą stanowić co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów, tj. dokonano istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia? Jeżeli ponoszono takie wydatki, to:

 a) kto i na jakiej podstawie ponosił te wydatki?

 b) kiedy były one ponoszone?

 c) czy po dokonaniu tych ulepszeń naniesienia te były oddane do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej ponoszącego wydatki oraz czy w momencie ich dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tych obiektów do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

 d) czy i komu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od ww. wydatków?

Wskazali Państwo:

Jak wskazano we Wniosku, Zbywca nie dokonywał na Nieruchomości jakichkolwiek prac budowlanych a wszystkie znajdujące się na Gruntach budowle/urządzenia budowlane zostały tam zastane przez Zbywcę w momencie nabycia nieruchomości w marcu 2023 r. Zbywca nie posiada wiedzy co do dokonywania przez poprzedniego właściciela wydatków na ulepszenie lub przebudowę budowli znajdujących się na nieruchomościach w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły/będą stanowić co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów. W związku z powyższym Wnioskodawcy przyjmują, że w ciągu 2 lat przed planowaną sprzedażą nie ponoszono i nie będą ponoszone tego typu wydatki.

Na pytanie Organu:

Jakie inne budowle (dalej jako „inne budowle”) identyfikuje Zbywca, które nie stanowią budowli na gruncie prawa budowlanego? Proszę wymienić i wskazać która budowla posadowiona jest na której działce (w odniesieniu do gruntów/prawa użytkowania działek gruntu będących przedmiotem sprzedaży).

Wskazali Państwo:

Zbywca w deklaracjach na podatek od nieruchomości identyfikuje również obiekty wskazane poniżej, które w ocenie Wnioskodawców nie stanowią budowli w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

Na pytanie Organu:

Czy inne budowle również będą przedmiotem sprzedaży?

Wskazali Państwo:

Ww. obiekty będą wchodzić w zakres przedmiotu planowanej transakcji sprzedaży.

Na pytanie Organu:

Czy to Zbywca jest właścicielem innych budowli, o których wspominają Państwo w opisie zdarzenia przyszłego?

Wskazali Państwo:

Zbywca jest właścicielem ww. obiektów.

Na pytanie Organu:

Czy inne budowle były wykorzystywane jedynie na cele działalności zwolnionej od podatku?

Wskazali Państwo:

Ww. obiekty nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Na pytanie Organu:

Czy przy nabyciu/wytworzeniu innych budowli Zbywcy (dokonującemu ich dostawy) przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu ich dostawy/wytworzenia?

Wskazali Państwo:

Przy nabyciu/wytworzeniu ww. obiektów Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu ich dostawy/wytworzenia.

Na pytanie Organu:

W opisie zdarzenia przyszłego wspominają Państwo, że również „inne składniki majątkowe opisane w dalszej części wniosku” będą przedmiotem transakcji. Jakie to będą składniki poza wskazanymi już Gruntami oraz Budowlami? Proszę wymienić.

Wskazali Państwo:

W zakres Transakcji nie wejdą inne składniki majątkowe niż, odpowiednio, grunty, budowle i inne obiekty opisane we Wniosku oraz w niniejszej odpowiedzi (powyżej).

Na pytanie Organu:

Ile ostatecznie będzie działek, które zostaną wydzielone z działek gruntu o numerach ewidencyjnych (...), (...) oraz (...)?

Wskazali Państwo:

Z każdej działki (o nr (...), (...) i (...)) wskazanych w pierwotnym Wniosku, decyzją Prezydenta Miasta (...) nr (...)z dnia (…) r. wydzielono odpowiednio, po jednej działce będącej przedmiotem planowanej sprzedaży (odpowiednio: (...), (...) i (...)).

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)

 1. Czy Sprzedaż Nieruchomości wraz z innymi elementami objętymi Transakcją nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, a tym samym Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów niepodlegająca wyłączeniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT?

 2. Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji:

 a) w zakresie, w jakim od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości (w rozumieniu przepisów ustawy o VAT) do dnia Transakcji upłyną dwa lata – będzie podlegała fakultatywnemu zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku ze złożeniem przez Zbywcę i Nabywcę w akcie notarialnym dokumentującym Transakcję zgodnego oświadczenia na warunkach określonych w art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, Transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT?

 b) w zakresie, w jakim Transakcja będzie obejmowała dostawę niezabudowanych działek (...) oraz (...) (w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT) - będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT?

 3. Czy po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej dokonanie Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Wnioskodawców:

 1. Sprzedaż Nieruchomości wraz z innymi elementami objętymi Transakcją nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, a tym samym Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów niepodlegająca wyłączeniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

 2. Sprzedaż Nieruchomości wraz z innymi elementami objętymi Transakcją stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, i w konsekwencji Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania VAT.

 3. Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji:

 a) w zakresie, w jakim od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości (w rozumieniu przepisów ustawy o VAT) do dnia Transakcji upłyną dwa lata – będzie podlegała fakultatywnemu zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i w związku ze złożeniem przez Zbywcę i Nabywcę w akcie notarialnym dokumentującym Transakcję zgodnego oświadczenia na warunkach określonych w art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, Transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT;

 b) w zakresie, w jakim Transakcja będzie obejmowała dostawę niezabudowanych działek (...) oraz (...) (w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT) - będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

 4. Po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej dokonanie Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Uzasadnienie

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Nabywca i Zbywca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Zbywcy będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

1. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1:

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary - w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa - czynność ta nie podlega przepisom ustawy o VAT.

Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych - tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09).

Strony pragną wskazać, że zgodnie z Objaśnieniami „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

i. zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

 i. angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

 a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

 b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

 c) umowy zarządzania aktywami;

 d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (...)

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

W świetle powyższych Objaśnień, należy przypomnieć istotne, wskazane przez Strony elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą składające się na Nieruchomość: Grunty i Budowle.

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte (a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania na nabycie Nieruchomości i sfinansowanie budowy Budynków i Budowli wraz z przynależnościami (b) umowa o zarządzenie nieruchomością, czy też (c) umowy zarządzania aktywami, czy (d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Ponadto, Grunty stanowią element większej nieruchomości będącej własnością/w użytkowaniu wieczystym Zbywcy. Nieruchomość nie jest zabudowana budynkami i nie jest wykorzystywana do działalności sąsiadującego centrum handlowego prowadzonego przez Zbywcę.

W konsekwencji, Strony pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę, Przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie Nieruchomość i nie pozwoli w jakikolwiek sposób na kontynuowanie działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę bez angażowania do tego dodatkowych środków, budowy infrastruktury czy podejmowania innych działań. Do Przedmiotu Transakcji nie wejdzie żaden z czterech dodatkowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co zdaniem Stron, jednoznacznie wskazuje na to, że Przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Sprzedaż części działek niezabudowanych budynkami oraz w braku przeniesienia innych niż Grunty czy znajdujące się na nich pojedyncze Budowle, czy urządzenia techniczna elementów, a w szczególności elementów wymienionych w Objaśnieniach, nie powinna stanowić transakcji nabycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Tak zawężony zakres transakcji nie daje bowiem Nabywcy możliwości kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez Zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Zbywcę nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

2. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę Gruntów wraz z posadowioną na nich infrastrukturą towarzyszącą w postaci Budowli.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości budynków oraz budowli.

Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości zabudowanych dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku dostawy nieruchomości, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno z ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT.

W kontekście powyższego, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Ponadto, przy procesie realizacji inwestycji Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Biorąc pod uwagę, że działki o numerach (...) oraz (...) wchodzące w skład Gruntu Gminnego są niezabudowane i dla których zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ustalono funkcję zabudowy jako teren zabudowy usługowej, w tym rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 metrów kwadratowych oraz obiektów produkcyjnych i magazynów, jej dostawa powinna podlegać obowiązkowemu opodatkowaniu VAT jako dostawa niezabudowanej działki budowlanej.

Tym samym, dostawa ww. działek Gruntu wchodzących w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i będzie dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynków i Budowli znajdujących się na Gruncie.

Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

 (i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

(ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

- wybudowaniu, lub

- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy zastosowanie znajdzie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szeroko, jako obejmujące także wykorzystywanie nieruchomości przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych). Mając na uwadze powyższe, w ocenie Stron uznać należy, że do pierwszego zasiedlenia Budowli znajdujących się na gruntach doszło ok. marca 2013 r., wraz z otwarciem sąsiadującego centrum handlowego (...). Zbywca po nabyciu Nieruchomości w marcu 2023 r. nie podejmował jakichkolwiek działań w wyniku których doszłoby do powstania na Nieruchomości nowych zabudowań, jak również działań w stosunku do istniejących zabudowań, które mogłyby doprowadzić do ponownego pierwszego zasiedlenia.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego [zdarzenia przyszłego], w takim zakresie, w jakim dokonywana w ramach Transakcji dostawa budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości podlegać będzie na datę zawarcia planowanej umowy sprzedaży zwolnieniu od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Zbywca i Nabywca zrezygnują z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania VAT dostawy budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, poprzez złożenie zgodnego oświadczenia Zbywcy i Nabywcy, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT.

Wnioskodawcy pragną również zauważyć, iż w analizowanej sytuacji nie będzie również miało zastosowania zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

- w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

- dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zdaniem Wnioskodawców, po nabyciu Nieruchomości przez Zbywcę nie doszło do jej ponownego pierwszego zasiedlenia jako, że po nabyciu Nieruchomości nie podejmował w stosunku do nich jakichkolwiek działań tj. prac ulepszeniowych, czy remontowych. Niemniej jednak, nawet jeśli do takiego pierwszego zasiedlenia doszłoby tuż przed nabyciem Nieruchomości przez Zbywcę lub ponownie po jej nabyciu w taki sposób, że od takiego pierwszego zasiedlenia do momentu Transakcji nie upłynęłyby ponad 2 lata, to  tak do dostawy Nieruchomości (z wyłączeniem działek niezabudowanych) w tym zakresie znalazłoby zastosowanie obligatoryjne opodatkowanie VAT na podst. art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W konsekwencji, warunek zastosowania zwolnienia, o którym mowa powyżej, nie będzie spełniony, a tym samym zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania w analizowanym przypadku. Stałoby to bowiem w sprzeczności z postanowieniem zawartym w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit a ustawy o VAT.

Podsumowując:

a) w zakresie Nieruchomości i znajdujących się na niej Budowli (z wyłączeniem niezabudowanych działek (...) oraz (...)), z uwagi na zamknięcie Transakcji po upływie dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia, Transakcja w tym zakresie będzie spełniała warunki zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i w związku ze złożeniem przez Zbywcę i Nabywcę w akcie notarialnym dokumentującym Transakcję zgodnego oświadczenia na warunkach określonych w art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, Transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT.

b) dostawa działek (...) oraz (...) powinna podlegać obowiązkowemu opodatkowaniu VAT jako dostawa niezabudowanej działki budowlanej.

Ponadto, do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowanie żadne ze zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT.

3. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz niespełnieniu przesłanek do zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości w całości będzie opodatkowana VAT, wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Konsekwentnie, w celu oceny czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 ustawy o VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego zawartym we Wniosku, Nabywca na dzień Transakcji będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny. Ponadto, Nabywca planuje nabyć Nieruchomość (Grunty oraz własność Budowli znajdujących się na Gruntach) z zamiarem ich wykorzystania do działalności opodatkowanej VAT. W szczególności, zamiarem Nabywcy jest prowadzenie działalności komercyjnej polegającej na budowie (...) na terenie Nieruchomości. Prowadzona za pomocą (...) działalności, w zależności od konkretnej usługi stanowiła będzie odpłatne świadczenie usług, podlega opodatkowaniu VAT według stawki VAT 23% lub 8%. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT. W świetle powyższego, przy dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Nabywca będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Nabywcę rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy zauważyć, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

Jak wynika z powyższego, zarówno sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, jak również oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przy czym użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zbywca oraz Nabywca planują zawrzeć transakcję sprzedaży Nieruchomości. W ramach Transakcji Nabywca ma zamiar nabyć od Zbywcy:

- nieruchomość położoną w miejscowości (...) (województwo (...), powiat m. (...), gmina m. (...)) obejmującą:

- prawo użytkowania wieczystego działek gruntu (...), (...) oraz (...), o łącznej powierzchni ok. (…) ha, które zostaną wydzielone z działek gruntu o numerach ewidencyjnych (...), (...) oraz (...), których aktualnym użytkownikiem wieczystym jest Zbywca, stanowiących własność Skarbu Państwa, oddaną w użytkowanie wieczyste do dnia (…) r., dla których Sąd Rejonowy w (...),Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (...) („Grunt UW”);

- prawo własności działki nr (...) o powierzchni ok. (…) ha wydzielonej z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) o aktualnej powierzchni ok. (…) ha, będącej własnością Zbywcy, dla której Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (...) („Grunt A”);

- prawo własności działki nr (...) o powierzchni ok. (…) ha wydzielonej z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) o aktualnej powierzchni ok. (…) ha, będącej własnością Zbywcy, dla której Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (...); („Grunt B”);

- prawo własności działek o numerach ewidencyjnych (...), (...), (...), (...), (...), (...) o łącznej powierzchni ok. (…) ha, będących aktualnie własnością Gminy (...), dla których Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (...); („Grunt Gminny”).

- Prawo własności budowli lub ich części wspierających funkcjonalnie Grunty i będących własnością Zbywcy: (i) znajdujących się na Gruntach, jak również (ii) mogących znajdować się poza Gruntami (przykładowo w przypadku przyłączy, które mogą być położone częściowo w granicy Gruntów lub poza Gruntami), jednak służących do obsługi Gruntów dalej jako „Budowle”).

Natomiast w ramach Transakcji – jak Państwo wskazali – nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

 1. prawa użytkowania wieczystego lub prawa własności działek innych niż wskazane w niniejszym wniosku, w szczególności sąsiadujących z Nieruchomością działek, na których znajduje się prowadzone przez Zbywcę centrum handlowe;

 2. prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, umów na dostawę mediów, czy umowy o zarządzanie nieruchomością, które posiada Zbywca nie zostaną przeniesione na Nabywcę i nie będą miały zastosowania do Nieruchomości;

 3. praw i obowiązków wynikających z umowy najmu Zbywcy;

 4. oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Zbywcy (lub jego część);

 5. praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

 6. dokumentacji prawnej i księgowej innej – co do zasady - niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;

 7. praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

 8. praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności - w szczególności – z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

 9. praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

10. praw z papierów wartościowych i środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców lub kaucji na zabezpieczenie roszczeń powstałych w okresie gwarancji/rękojmi wynikających z umów generalnego wykonawstwa (jeśli są), o których mowa w opisie przedmiotu Transakcji;

11. praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie nieruchomością;

12. koncesji, licencji i zezwoleń innych niż wskazane powyżej;

13. patentów i innych praw własności przemysłowej;

14. majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych innych niż wskazane powyżej;

15. tajemnicy przedsiębiorstwa obejmującej know-how Zbywcy związany z komercjalizacją budynku.

Tym samym, należy podkreślić, że w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych we Wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek, ani innych umów, czy instrumentów służących finansowaniu działalności Zbywcy.

Ponadto, jak zostało wskazane w uzupełnieniu wniosku w zakres przedmiotu planowanej transakcji sprzedaży wejdą również inne budowle, które nie stanowią budowli na gruncie prawa budowlanego, tj. oznakowanie, studzienki rewizyjne i hydrant, a także znaki drogowe.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że wskazany przez Państwa przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. W opisie sprawy wskazali Państwo bowiem, że Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę. Zbywca nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych. Przychody i koszty operacyjne są co prawda ewidencjonowane dla każdej z nieruchomości odrębnie, natomiast nie ma odrębnych zapisów dla należności i zobowiązań, oraz pozostałych kosztów operacyjnych, pozostałych przychodów operacyjnych, kosztów i przychodów finansowych.

Ponadto wskazali Państwo, że w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, umów na dostawę mediów, czy umowy o zarządzanie nieruchomością, które posiada Zbywca, nie zostaną przeniesione na Nabywcę i nie będą miały zastosowania do Nieruchomości. Dodatkowo Zbywca nie zatrudnia pracowników, nie jest zatem możliwe przejście na Nabywcę zakładu pracy. W ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą też prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy. Jak Państwo wskazali – nabycie Nieruchomości nastąpi wyłącznie w celu prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej w zakresie działalności usługowej. Nabywca zamierza prowadzić działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT.

Zbywca wybuduje na Nieruchomości (…), uzupełniający działalność sąsiadującego obiektu handlowego prowadzonego przez Zbywcę. Działalność świadczona przez Nabywcę w ramach (...) będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców. Zatem, jak wynika z powyższego nie będzie spełniony warunek kontynuacji działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez Zbywcę.

Powyższe wyklucza możliwość stwierdzenia, że przenoszony na Nabywcę majątek umożliwia Nabywcy prowadzenie działalności gospodarczej wyłącznie przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie dostawa Nieruchomości wraz z ww. innymi elementami objętymi transakcją, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również zwolnienia od podatku VAT planowanej dostawy Nieruchomości.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W niniejszej sprawie nastąpi sprzedaż m.in. działek zabudowanych, tym samym należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ponieważ w tych przepisach ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy,

przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

 a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

 b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy,

oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy

budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym

Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo dokonać transakcji w skład której wejdzie między innymi Grunt UW, Grunt A oraz Grunt B, a także działki o nr (...), (...), (...) i (...) stanowiące częściowo Grunt Gminny. Grunty te są zabudowane budowlami bądź urządzeniami budowlanymi.

W niniejszej sprawie, aby dostawa zabudowanych działek korzystała ze zwolnienia od podatku VAT należy zbadać, czy względem budowli posadowionych na gruncie nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres czasu upłynął od tego momentu.

W świetle przedstawionych przez Państwa we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że planowana sprzedaż obiektów znajdujących się na Działkach zabudowanych, nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ponieważ wszystkie budowle i urządzenia budowlane zostały zastane przez Zbywcę w momencie nabycia nieruchomości w marcu 2023 r. Jak zostało wskazane, do wybudowania budowli doszło wcześniej niż 2 lata przed planowaną datą transakcji. Ponadto jak wskazano we Wniosku, Zbywca nie dokonywał na Nieruchomości jakichkolwiek prac budowlanych.

Jak bowiem wprost wynika z opisu sprawy – przyjmują Państwo, że w ciągu 2 lat przed planowaną sprzedażą nie ponoszono i nie będą ponoszone wydatki na ulepszenie lub przebudowę budowli znajdujących się na nieruchomościach w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły/będą stanowić co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tym samym, z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata i jednocześnie Sprzedający nie ponosili nakładów na ulepszenie budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości powyżej 30% wartości początkowej i nie planują ulepszeń przed dokonaniem Transakcji, to w odniesieniu do sprzedaży tych budowli zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu, z którym związana jest budowla, będzie zwolniona od podatku od towarów i usług. Jak zostało wskazane również urządzenia budowlane wchodzące w skład przedmiotowej transakcji będą zwolnione od podatku od towarów i usług gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Zatem, transakcja sprzedaży Gruntu UW, Gruntu A oraz Gruntu B, a także działek o nr (...), (...), (...) i (...) stanowiących częściowo Grunt Gminny będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Skoro planowana sprzedaż budowli będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie przesłanek i rozstrzyganie zwolnienia od podatku na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadne.

Ponadto, jak już wcześniej wskazano, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy przedmiotowych budynków.

W opisie sprawy wskazano, że na moment dokonania Transakcji Zbywca i Nabywca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i Strony złożą w akcie notarialnym umowy sprzedaży Nieruchomości oświadczenie o wyborze opodatkowania Transakcji podatkiem VAT i tym samym zrezygnują z zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

W konsekwencji należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie przedmiotowa dostawa ww. budowli oraz przynależnych do tych budowli gruntów - z uwagi na rezygnację przez strony ze zwolnienia od podatku – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Należy również wskazać, że przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy stanowi, że:

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Zgodnie z przedstawionymi okolicznościami sprawy dla niezabudowanych działek nr (...) i (...) będących przedmiotem sprzedaży wydany został Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym stanowią one teren zabudowy usługowej, w tym rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 metrów kwadratowych oraz obiektów produkcyjnych i magazynów.

Tym samym działki nr (...) i (...) stanowią teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu Nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o powołany już wcześniej przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Przenosząc powyższą analizę na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, powyższe działki niezabudowane zostaną dopiero Nabyte przez Zbywcę w ramach kupna działek Gminnych. Transakcja nabycia przez Zbywcę Gruntu Gminnego od Gminy (...) będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Zbywcy z tytułu tego nabycia będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego. W związku z tym, że wystarczy aby tylko jeden ze wskazanych warunków nie został spełniony, stwierdzić należy, że nie zostały spełnione również warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż niezabudowanych działek nr (...) i (...), będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu Transakcji oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nabycie Nieruchomości nastąpi wyłącznie w celu prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej w zakresie działalności usługowej. W oparciu o umowę przedwstępną nabycia Nieruchomości, Wnioskodawcy uzgodnili, że Zbywca wybuduje na Nieruchomości (…) Działalność świadczona przez Nabywcę w ramach (...) będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości wraz z innymi elementami objętymi Transakcją nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji, gdy Strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa towarów niekorzystająca ze zwolnienia od podatku VAT. Natomiast dostawa działek niezabudowanych opodatkowana będzie właściwą stawką podatku VAT.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Zbywcę w związku ze sprzedażą Nieruchomości. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja wydana została w oparciu o jednoznaczne wskazanie przez Zainteresowanych w opisie sprawy, iż przyjmują Oni, że w ciągu 2 lat przed planowaną sprzedażą nie ponoszono i nie będą ponoszone wydatki na ulepszenie lub przebudowę budowli znajdujących się na nieruchomościach w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły/będą stanowić co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W szczególności należy wskazać, że Organ nie dokonywał oceny zakwalifikowania przez Państwa nieruchomości jako towarów handlowych. Powyższe przyjęto jako element opisu sprawy i nie było przedmiotem oceny Organu.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

 - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...) ul. (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.