Wyrok WSA w Łodzi z dnia 18 stycznia 2024 r., sygn. II SA/Łd 859/23

Dnia 18 stycznia 2024 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jarosław Czerw Sędziowie Sędzia WSA Agata Sobieszek-Krzywicka Asesor WSA Marcin Olejniczak (spr.) Protokolant St. sekretarz sądowy Dominika Człapińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 stycznia 2024 roku sprawy ze skargi M. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 17 lipca 2023 r. nr SKO.4160.104.2023 SKO.4160.120.2023 w przedmiocie renty planistycznej 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi na rzecz skarżącego M. R. kwotę 897 (osiemset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; 3. zwraca z funduszu Skarbu Państwa – Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi na rzecz skarżącego M. R. kwotę 82,33 (osiemdziesiąt dwa złote, trzydzieści trzy grosze) tytułem zwrotu nadpłaconego wpisu od skargi, zaksięgowaną w dniu 25 sierpnia 2023 r. pod pozycją [...].

Uzasadnienie

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi, decyzją z 17 lipca 2023 r. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy B. z 29 maja 2023 r, która ustalono solidarnie wobec M.R. oraz J.R. jednorazową opłatę w wysokości 12.058,20 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie K. w gminie B., oznaczonej numerem ewidencyjnym [...], o łącznej powierzchni 0,1033 ha, na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz w związku ze zbyciem owej nieruchomości.

W uzasadnieniu Kolegium wyjaśniło, że w przedmiotowej sprawie wszystkie wymienione w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023r., poz. 977 ze zm.) zostały spełnione. Przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość nie była objęta obowiązującym planem miejscowym, a nieruchomość objęta jest tzw. "luką planistyczną". Nieruchomość położona była na terenach rolnych, faktycznie użytkowana rolniczo. Po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2022 r., nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży położona jest w całości na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oznaczonej symbolem 4MN. Zdaniem Kolegium w wyniku określenia przeznaczenia nieruchomości w nowym planie na cel korzystniejszy od rolnego nastąpił wzrost wartości nieruchomości uprawniający organ administracji do naliczenia opłaty planistycznej. Bezspornie J. R. i M. R., po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego, 22 grudnia 2022 r. zbyli stanowiącą ich własność nieruchomość. Niewątpliwie uchwalenie planu przyczyniło się do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, bowiem przekwalifikowanie działek rolnych na komercyjne dało potencjalnie większe możliwości ich zagospodarowania niż dotychczas. Dowodem wzrostu wartości działek na skutek uchwalenia planu są wnioski wynikające ze sporządzonego 27 kwietnia 2023 r. przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Ponadto zgodnie z § 31 ust. 8 uchwały Rady Gminy B. nr [...] z dnia 31 sierpnia 2023 r. stawka procentowa służąca pobraniu opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, w związku ze wzrostem wartości nieruchomości położonych w obszarze objętym planem wynosi 10 %. Ponadto wydano decyzję o ustaleniu opłaty jednorazowej w terminie 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiana stała się obowiązująca. Wszystko to sprawia, że dopuszczalne było ustalenie opłaty planistycznej. Skoro różnica pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed jego uchwaleniem stanowi kwotę 120.582,00 zł, przy udowodnionym wzroście wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu i uwzględnieniu obowiązującej stawki procentowej opłata stanowi kwotę 12.058 20 zł. Kolegium dodało, że nie ma zastrzeżeń do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Rzeczoznawca określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, uznając je za najwłaściwsze z punktu widzenia celu i przedmiotu wyceny. W ocenie Kolegium, przyjęcie tej metody zasługuje na aprobatę, gdyż daje obiektywną analizę rynku nieruchomości poprzez porównanie kilkunastu nieruchomości i zastosowanie korekty ze względu na cechy różniące względem przedmiotu wyceny. Określając wartość przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości, przeanalizował kilkadziesiąt transakcji nieruchomościami porównywalnymi do wycenianego gruntu, spośród których wybrał kilkanaście najbardziej podobnych, które potraktował jako reprezentatywną próbę, a następnie poddał je procedurze korygowania, poprzez ustalenie rodzaju i liczby cech wpływających na poziom cen na rynku, podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, opisanie cech rynkowych nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej, określenie ceny średniej ze zbioru transakcji przyjętych do analizy określenie zakresu sumy współczynników korygujących. Różnice w poszczególnych cechach nieruchomości podobnych z nieruchomością wycenianą zostały uwzględnione w analizie porównawczej przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących. Organ zaznaczył, że o doborze podejścia, metody i techniki szacowania decyduje rzeczoznawca majątkowy, a nie wola organu administracji, bądź strony postępowania i to rzeczoznawcy majątkowemu sporządzającemu operat szacunkowy ustawodawca pozostawił swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości oraz swobodę wyboru rodzaju rynku, jego obszaru i okresu badania, przy uwzględnieniu istotnych i specyficznych cech szacowanej nieruchomości, a w działaniach tych rzeczoznawca związany jest obowiązującymi przepisami prawa. Zdaniem organu w przedmiotowej sprawie, biegły zastosował zarówno podejście jak i metodę szacowania dopuszczone obowiązującymi normami prawa, trudno zatem uznać, by operat szacunkowy był wadliwy w tym zakresie. Kolegium nie podzieliło zarzutów odwołania, jakoby do wzrostu wartości na skutek uchwalenia planu nie doszło, bo przeczy temu załączony w sprawie operat szacunkowy, w którym oszacowano wartość przedmiotowego gruntu poprzez porównanie cen transakcyjnych nieruchomości będących podobnymi do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Organ powołał się na treść operatu (str. 22), wskazując, że dla potrzeb sporządzenia wyceny działki przeprowadzono monitoring cen transakcyjnych niezabudowanych nieruchomości gruntowych, będących przedmiotem obrotu w R. i w gminie B. o tożsamym przeznaczeniu, w latach grudzień 2020 — grudzień 2022. Przyjęto następującą procedurę postępowania: ustalono cechy nieruchomości wycenianej, typowano próbę reprezentatywną transakcji zestawiono wybrane jednostki i obliczono średnią cenę transakcyjną, przyjęto cechy porównawcze (atrybuty) nieruchomości mające wpływ na cenę i nadano im wagi procentowe, obliczono zakres współczynników korygujących, porównano cechy nieruchomości wycenianej i ustalono poprawki, obliczono wartość rynkową szacowanej nieruchomości jako skorygowaną cenę średnią stosując jako jednostkę 1 m2 powierzchni działki. Według takiej procedury postępowania obliczono wartość rynkową nieruchomości przed i po uchwaleniu planu. W tej sytuacji, trudno zgodzić się z argumentami, że transakcje przyjęte do porównań zostały przez rzeczoznawcę majątkowego dobrane lub nieodpowiednio lub opisane niewystarczająco. Rzeczoznawca majątkowy w procesie określania wartości nieruchomości musi dysponować szczegółową wiedzą dotyczącą nieruchomości podobnych i opisać je w sposób wynikający z przepisów prawa, natomiast nie ma obowiązku dzielić się swoją wiedzą w operacie w pełnym zakresie. Nie można zatem czynić mu zarzutu, że nie wskazał odrzuconych transakcji i zaniechał wyjaśnienia przyczyn ich odrzucenia bo nie ma takiego wymogu. Oczywistym jest, iż rzeczoznawca szczegółowo opisuje nieruchomości, które przyjął do porównań, a nie nieruchomości odrzucone. Na obiektywną ocenę poszczególnych cech nieruchomości pozwala rzeczoznawcy szczegółowa znajomość nieruchomości analizowanego rynku i nieruchomości przyjętych do porównania. a odmienna ocena tych atrybutów przez skarżących nie oznacza automatycznie. iż operat szacunkowy został sporządzony w sposób wadliwy. Wyboru szczegółowej metodologii (właściwego podejścia, metody i techniki szacowania) wyceny nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy i do jego kompetencji należy określenie rodzaju rynku, jego obszaru i okresu badania oraz dobór poszczególnych nieruchomości porównawczych. To, na ile dana próbka porównawcza na danym rodzaju rynku była miarodajna jako podobna do nieruchomości szacowanych pozostaje w sferze jego wiadomości specjalnych i stanowi warsztat zawodowy rzeczoznawcy majątkowego. Zdaniem Kolegium nie sposób zgodzić się z twierdzeniem jakoby wartość nieruchomości została znacząco zawyżona, czego dowodem miałyby być ceny transakcyjne innych nieruchomości z tego terenu, a pojęcia wartości nieruchomości i ceny nieruchomości nie są pojęciami tożsamymi. W ocenie Kolegium to wartość nieruchomości jest podstawą ustalenia ceny, a nie odwrotnie. Cena nieruchomości stanowi zatem niejako konsekwencję wartości nieruchomości, jest jej pochodną. W ocenie Kolegium bowiem operat ten jest rzetelny, logiczny, nie zawiera błędów oraz oparty na obowiązujących w tym zakresie przepisach prawa. Biegły w operacie uwzględnił cechy wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Następnie na podstawie ustalonych cech rynkowych dostosował wycenianą nieruchomość do określonego stopnia i wagi każdej cechy rynkowej. Dokonał analizy i charakterystyki rynku nieruchomości gruntowych uwzględnionych w procesie wyceny oraz przedstawił sposób wyceny, podejście, zastosowane metody oraz uzasadnienie wyboru. W operacie przedstawiono szczegółowy opis nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, a uzyskały cenę najniższą i najwyższą w badanym zbiorze transakcji. Wyceny w niniejszej sprawie dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej, uznając ją za najwłaściwszą z punktu widzenia celu i przedmiotu wyceny, a przede wszystkim ilości nieruchomości, które można przyjąć do porównań. Sporządzonej wycenie trudno zarzucić zawyżenie wartości działek, a przyjęte do porównań nieruchomości spełniają warunek podobieństwa do wycenianej.