Interpretacja indywidualna z dnia 12 lutego 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.1087.2023.2.BM

Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego  zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 grudnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 17 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Posiada Pan miejsce zamieszkania na terytorium Polski i podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu.

Prowadzi Pan m.in. jednoosobową działalność gospodarczą. Dochody z pozarolniczej działalności gospodarczej opodatkowuje Pan według stawki liniowej, na podstawie art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: u.p.d.o.f.). W ramach jednoosobowej działalności gospodarczej ewidencjonuje Pan zdarzenia gospodarcze, w księdze przychodów i rozchodów. Zakres Pana działalności gospodarczej  ujawniony w CEIDG obejmuje m.in. Kod PKD 68.20.Z – wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Na chwilę obecną takiej działalności w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej Pan nie prowadzi. Jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT.

W 2019 roku kupił Pan dwie niezabudowane nieruchomości – odrębne działki ewidencyjne. W ramach jednoosobowej działalności gospodarczej, na jednej z zakupionych działek, zgodnie z prawomocnym pozwoleniem na budowę, rozpoczął Pan budowę budynku mieszkalnego o powierzchni użytkowej ok. 500 m². Druga niezabudowana nieruchomość na dzień złożenia wniosku nie jest użytkowana. Posiada Pan jedynie warunki zabudowy. Pierwotnie po zakończeniu inwestycji zamierzał Pan budynek mieszkalny, który obecnie jest w trakcie budowy, przeznaczyć pod wynajem w ramach PKD 68.20.Z. Z tych względów koszty budowy budynku mieszkalnego nie zostały ujęte w podatkowej księdze przychodów i rozchodów w kolumnie 10 „zakup towarów handlowych i materiałów według cen zakupu”. Cały podatek VAT z faktur kosztowych inwestycji został odliczony. Na chwilę obecną nie zakończył Pan jeszcze inwestycji – budowy budynku mieszkalnego. Początkiem 2025 r. zamierza Pan zbyć zakupione w 2019 r. Nieruchomości. Zbycie nieruchomości nastąpi w momencie, gdy budowany na jednej z zakupionych w 2019 r. działek, budynek mieszkalny zostanie ukończony (oddany do użytkowania). Przedmiotem prowadzonej przez Pana jednoosobowej działalności gospodarczej są m.in. Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, zakwalifikowane do grupowania - PKD 41.20.Z., ujawnione w Pana wpisie do CEIDG. Do dnia, w którym nastąpi zbycie nieruchomości, nie będzie uzyskiwał Pan przychodów z tych nieruchomości - najem/dzierżawa.

Pytania

1)Czy sprzedaż nieruchomości – działki ewidencyjnej, na której prowadzi Pan inwestycję w postaci budowy budynku mieszkalnego – w 2025 r., tj. w chwili, gdy na nieruchomości zakończono inwestycję w postaci budowy budynku mieszkalnego oraz po upływie 5 lat od daty nabycia, będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

2)Jaką stawkę podatku VAT winien Pan zastosować przy sprzedaży nieruchomości?

Niniejsza interpretacja indywidualna jest odpowiedzią na pytanie oznaczone nr 1, natomiast w zakresie pytania nr 2 zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, okres pięcioletni, o który mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., liczy się od końca roku, w którym wnioskodawca nabył grunt - działkę ewidencyjną tj. od końca 2019 r. W art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f., mowa jest o zbyciu nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie. Sprzedaż po upływie tego okresu nie podlega podatkowi.

Uważa Pan, że dla obliczenia terminu pięcioletniego nie ma znaczenia fakt budowy budynku mieszkalnego. Budynek jest trwale związany z gruntem i jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej transakcji, tj. nie jest możliwa sprzedaż samego budynku bez gruntu.

Uważa Pan, że okres pięcioletni liczy się od końca roku, w którym nabył grunt - działkę ewidencyjną tj. od końca 2019 r., co skutkuje tym, że sprzedaż nieruchomości w 2025 r., tj. w chwili, gdy na nieruchomości zakończono inwestycję w postaci budowy budynku mieszkalnego, jako część nieruchomości trwale związanej z gruntem, nie stanowiło będzie źródła przychodu, o którym mowa wart. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym bardziej sprzedaż nieruchomości nie będzie opodatkowana w ramach działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Źródła przychodów

Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następują w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Odrębnym od powyższego źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:  

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

• nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
• nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Z opisu zdarzenia wynika, że w 2019 roku kupił Pan dwie niezabudowane nieruchomości – odrębne działki ewidencyjne. W ramach jednoosobowej działalności gospodarczej, na jednej z zakupionych działek, zgodnie z prawomocnym pozwoleniem na budowę, rozpoczął Pan budowę budynku mieszkalnego o powierzchni ok. 500 m². Druga niezabudowana nieruchomość na dzień złożenia wniosku nie jest użytkowana. Posiada Pan jedynie warunki zabudowy. Pierwotnie po zakończeniu inwestycji zamierzał Pan budynek mieszkalny, który obecnie jest w trakcie budowy, przeznaczyć pod wynajem. Zbycie nieruchomości nastąpi w momencie, gdy budowany na jednej z zakupionych w 2019 r. działek, budynek mieszkalny zostanie ukończony (oddany do użytkowania).

W związku z opisanym zdarzeniem, powziął Pan wątpliwość, czy sprzedaż nieruchomości – działki ewidencyjnej, na której prowadzi Pan inwestycję w postaci budowy budynku mieszkalnego – w 2025 r., tj. w chwili, gdy na nieruchomości zakończono inwestycję w postaci budowy budynku mieszkalnego oraz po upływie 5 lat od daty nabycia, będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Definicja nieruchomości

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, wobec tego należy odnieść się do przepisów ustawy Kodeks cywilny z dnia (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Stosownie do art. 46 § 1 wskazanej ustawy:

 Artykuł 47 § 1- § 3  cytowanej ustawy stanowi, że:

Na mocy art. 48 Kodeksu cywilnego:

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadąsuperficies solo cedit, w świetle której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Budynek będzie odrębnym przedmiotem własności wówczas, gdy wzniesiony zostanie na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Skutki podatkowe związane ze sprzedażą budynku mieszkalnego

Odnosząc się natomiast do kwestii skutków podatkowych związanych ze sprzedażą   wybudowanego, przez Pana, budynku mieszkalnego, który pierwotnie miał być przeznaczony pod wynajem w ramach działalności gospodarczej, wskazać należy, że skoro zbywany przez Pana budynek będzie budynkiem mieszkalnym, to w niniejszej sprawie zastosowanie znajdzie cytowany uprzednio art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem – jak wynika z treści art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in. budynku mieszkalnego, jak i związanego z tym budynkiem gruntu. W takim przypadku zastosowanie znajdzie przepis art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który określa sposób opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Wobec tego, skoro planowane odpłatne zbycie opisanego we wniosku budynku mieszkalnego – wybudowanego przez Pana na nieruchomości gruntowej, zakupionej w 2019 r. – nastąpi w 2025 r., tj. po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie gruntu, to sprzedaż tej nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w zw. z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego Pana stanowisko uznano za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

 Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) ze zdarzeniem przyszlym i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).