Interpretacja indywidualna z dnia 6 lutego 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-1.4012.836.2023.4.KO

W zakresie uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w związku z Transakcją opisaną we wniosku, zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dla sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania, jak również prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego oraz zwrotu nadwyżki takiego podatku wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedającego na okoliczność zawartej umowy Sprzedaży.

Interpretacja indywidualna –

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

16 listopada 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w związku z Transakcją opisaną we wniosku, zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dla sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania, jak również prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego oraz zwrotu nadwyżki takiego podatku wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedającego na okoliczność zawartej umowy Sprzedaży.

Wniosek został uzupełniony pismem z 31 stycznia 2024 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: X Sp. z o.o. (Inwestor lub Kupujący)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: P. S. (Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

Inwestor jest, zainteresowany nabyciem własności nieruchomości gruntowej z przeznaczeniem pod inwestycję przemysłową (dalej: „Inwestycja”, planowane nabycie na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości będzie dalej określane jako „Transakcja”). Termin Transakcji zaplanowany został na pierwszą połowę 2024 r.

W ramach Transakcji Inwestor zamierza nabyć (umowa sprzedaży) od Sprzedającego niezbędną do realizacji Inwestycji zabudowaną działkę ewidencyjnej o nr … o powierzchni 4,0595 ha, położoną w miejscowości …, w gminie … w powiecie …, w województwie …, w obrębie ewidencyjnym 0033, albo grunt zawierający się obecnie w ww. działce ewidencyjnej (dalej „Nieruchomość”), dla której obecnie prowadzona jest księga wieczysta o nr … przez Sąd Rejonowy w … Wydział Ksiąg Wieczystych. W ww. księdze wieczystej, w dziale II Sprzedający wpisany jest jako jedyny właściciel Nieruchomości.

Zabudowana Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego w wyniku dziedziczenia po ojcu, R. S. na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w … w tej sprawie z dnia 18 marca 1998, sygn. akt … oraz w wyniku umowy zniesienia współwłasności sporządzonej w dniu 16.02.2006 r. przed notariuszem … rep. A. …. W chwili dziedziczenia Nieruchomość była zabudowana. Czynność nabycia nieruchomości przez Sprzedającego nie była opodatkowana ani VAT.

Nieruchomość nie została nabyta przez Sprzedającego w celu jej dalszej odsprzedaży.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego do majątku osobistego i pozostaje w jego majątku osobistym.

Zgodnie z danymi z Rejestru Gruntów - nieruchomość stanowi: Łąki trwałe (ŁIV), Nieużytki (N), Grunty rolne zabudowane (Br-RIVa), Pastwiska (PsIV), Grunty orne (RIVa).

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w stosunku do Nieruchomości został złożony wniosek o warunki zabudowy.

Nieruchomość leży na obszarze objętym Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy …, zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy nr … z dnia 11 sierpnia 2014 r. oraz zmianą przyjętą Uchwałą nr …. Zgodnie z powyższą uchwałami Nieruchomość znajduje się na obszarze zabudowy zagrodowej z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług (symbol MN2), w części pod obszary rolnicze położone w kompleksach żyznych gleb (symbol Rl), oraz w części pod obszary rozwoju wielofunkcyjnego kierunku aktywności funkcji gospodarczych, tereny usługowo - produkcyjne, tereny składów i magazynów, usług, zamieszkania zbiorowego, obsługi komunikacyjnej i innych (symbol P).

Nieruchomość jest nieruchomością zabudowaną. Na nieruchomości znajduje się dom mieszkalny, obora, stodoła i garaże samochodowe. Wszystkie ww. budynki zostały oddane do użytku znacznie dawniej niż 2 lata przed planowanym terminem transakcji (mają ok. 50 lat). W skład Transakcji będzie wchodziła również ta część nieruchomości, na której znajdują się ww. zabudowania.

W trakcie użytkowania Sprzedający naprawiał dach stodoły oraz domu. Według najlepszej wiedzy Sprzedającego łączne wydatki na ulepszenie i remont nie przekroczyły 30% początkowej wartości danego obiektu.

VAT z tytułu nabycia usług lub nabycia materiałów budowlanych niezbędnych do budowy i ulepszenia budynków nie był odliczany przez Sprzedawcę.

Ani nieruchomość ani budynki nie były udostępniane odpłatnie innym osobom.

Ani nieruchomość ani budynki nie były udostępniane odpłatnie innym osobom, w szczególności nie były przedmiotem najmu na rzecz osób trzecich. Budynki nie były przedmiotem umów najmu, a Sprzedający nie był stroną umów najmu i nie uzyskiwał z tego tytułu żadnych pożytków.

Według najlepszej wiedzy Sprzedającego, oprócz ww. budynku, na Nieruchomości nie ma żadnych elementów infrastruktury technicznej, podziemnych budowli, bunkrów czy też zbiorników nieujawnionych na aktualnych mapach uzbrojenia terenu. Sprzedający nie czynił żadnych innych prac porządkowych na Nieruchomości niż prace związane z budową domu, w tym w szczególności nie wyburzał innych budynków/budowli, których elementy mogłyby pozostać na Nieruchomości.

Na nieruchomości znajduje się ogrodzenie. Od dnia wybudowania ogrodzenia do dnia Transakcji upłynie okres znacznie dłuższy niż 2 lata.

Według najlepszej wiedzy Sprzedającego, za wyjątkiem wskazanych powyżej budynków i ogrodzenia, na terenie Nieruchomości brak jest jakichkolwiek obiektów, które wypełniałyby definicję budowli czy obiektu budowlanego z art. 3 Ustawy Prawo budowlane.

Nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne, zarówno w rozumieniu kodeksu cywilnego jak i ustawy o podatku rolnym. Na Nieruchomości prowadzona jest działalność rolnicza w rozumieniu Ustawy o VAT. Na nieruchomości uprawiana są głównie kukurydza, pszenica, ziemniaki i jęczmień, a obecnie rzepak.

Sprzedający prowadzi na Nieruchomości gospodarstwo rolne osobiście.

Sprzedający sprzedaje produkty rolne wyprodukowane na Nieruchomości. Sprzedający nie jest i nigdy nie był rolnikiem ryczałtowym

Od ok 2004 r. Sprzedający otrzymuje dopłaty z Agencji … z tytułu prowadzenia działalności rolnej na Nieruchomości.

Nieruchomość nie jest i nigdy nie była wykorzystywana do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej.

Sprzedający nie sprzedawał w przeszłości innych nieruchomości.

Sprzedający nigdy nie prowadził pozarolniczej działalności gospodarczej i nigdy nie był zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

W celu zbycia Nieruchomości Sprzedający podejmował następujące działania:

- zawarł umowę z profesjonalnym pośrednikiem w celu znalezienia nabywcy Nieruchomości,

- w dniu 25 maja 2021 r. Sprzedający przed notariuszem … (Rep A. …) zawarł ze spółką Y Sp. z o.o. (dalej: Nabywca) przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”), aneksowaną przez strony Umowy Przedwstępnej w dniu 19 września 2023 roku przed notariuszem … (Rep. A. …).

Umowa przedwstępna przewiduje cesję praw i obowiązków wynikających z tej umowy po stronie Nabywcy. Przed dniem Transakcji, prawa i obowiązki kupującego wynikające z Umowy Przedwstępnej zostaną objęte cesją na rzecz Inwestora i to Inwestor będzie docelowym kupującym Nieruchomość. W tym celu Nabywca i Inwestor zawarli w dniu 3 października 2023r. przed notariuszem … (rep. A …) przedwstępną warunkową umowę sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z Umowy Przedwstępnej.

Umowa Przedwstępną ma charakter warunkowy. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest:

1) uzyskanie przez Sprzedającego wydanych w trybie art. 306g lub 306e ordynacji podatkowej przez właściwe organy zaświadczeń o braku zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych;

2) przeprowadzenie przez Nabywcę procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i uzyskanie, według jego oceny wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

3) uzyskanie przez Nabywcę na jego koszt, ustaleń z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację planowanej inwestycji;

4) potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację Inwestycji;

5) potwierdzenie, że nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej;

6) uzyskanie przez Nabywcę decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu obejmującego Nieruchomość bądź wydzielone z niej działki gruntu, która umożliwiać będzie realizację planowanej przez Nabywcę inwestycji;

7) podział geodezyjny nieruchomości, o którym mowa w par. 2 ust. 1 Umowy Przedwstępnej, o ile będzie niezbędny do zrealizowania planowanej przez Nabywcę inwestycji;

8) uzyskanie przez Nabywcę, warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych (w tym dostawców mediów) oraz jednostki samorządu terytorialnego na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na nieruchomości, które to media (gazociągi, linię energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na nieruchomości oraz kolidować z planowaną inwestycją;

9) uzyskanie przez Nabywcę ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

10) oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego zawarte w par. 1 Umowy Przedwstępnej pozostaną ważne i aktualne w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej;

11) przedstawienie przez kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.

Powyższe warunki zostały zastrzeżone na korzyść kupującego, co oznacza że Nabywca (a po cesji umowy przedwstępnej Inwestor) ma prawo żądania zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo niespełnienia się, któregoś z ww. warunków.

W Umowie przedwstępnej Sprzedający udzielił Nabywcy zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, oraz udzielił wskazanym przez Nabywcę osobom pełnomocnictwa do:

1) przeglądania akt ksiąg wieczystych prowadzonej dla Nieruchomości, w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Nieruchomość została odłączona;

2) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego;

3) uzyskania zaświadczeń w trybie art. 306e i 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej zaświadczeń właściwych dla Sprzedającego od właściwych organów stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualne niefigurowanie w rejestrze składek;

4) reprezentowania we wszystkich sprawach dot. uchwalenia zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Nieruchomości którego ustalenia będą umożliwiały realizację planowanej przez kupującego inwestycji;

5) złożenia wniosku i reprezentowania we wszystkich sprawach dotyczących uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu obejmującego Nieruchomość, którego ustalenia będą umożliwiały realizację planowanej przez kupującego inwestycji;

6) uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej doprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

7) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

8) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

9) uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji o lokalizacji zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości planowanej przez kupującego inwestycji;

10) składania wniosków o podział Nieruchomości, do reprezentowania Sprzedającego w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak też do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych.

- ww. pełnomocnicy w celu przygotowania Transakcji w imieniu Sprzedającego uzyskali m.in. decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, złożono wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, podjęte zostały kroki w celu uzyskania pozwolenia wodnoprawnego. W toku dalszego przygotowania inwestycji pełnomocnicy zamierzają występować o wydanie także innych niezbędnych do przeprowadzenia Transakcji dokumentów w tym decyzji pozwolenie na budowę oraz decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej.

Sprzedający nie planuje sprzedawać innych nieruchomości w przyszłości.

Sprzedający nie prowadzi indywidualnej działalności gospodarczej oraz obecnie nie jest zarejestrowany dla celów podatku VAT. W sytuacji, jeśli wydana w odpowiedzi na niniejszy wniosek interpretacja potwierdzi, że w zakresie rozważanej Transakcji Sprzedający działa w charakterze podatnika VAT, wtedy dokona on zgłoszenia i rejestracji jako podatnik VAT. W takim przypadku, na dzień planowanej Transakcji Sprzedający będzie figurować jako czynny podatnik VAT.

Nieruchomość zostanie sprzedana na rzecz Inwestora po uzyskaniu ostatecznego pozwolenia na budowę i uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej.

Inwestor jest i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku VAT.

Nieruchomość będzie nabywana przez Inwestora w celach inwestycyjnych i Inwestor nie będzie prowadzić na Nieruchomości gospodarstwa rolnego.

Inwestor lub jego następca prawny planuje wyburzenie wyżej opisanych budynków pozostawionych przez Sprzedającego na nieruchomości, wybudowane w ramach Inwestycji budynki i budowle, a następnie je wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Inwestor planuje wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Pismem z 31 stycznia 2024 r. uzupełniono opis sprawy następująco.

Ad. 1

a) Przedmiotem transakcji będzie zabudowana cała działka ew. o nr … wraz z posadowionymi na niej budynkami (domem mieszkalnym, oborą, stodołą i garażami samochodowymi) oraz z ogrodzeniem. Jednocześnie wskazuje, że zawarta we wniosku informacja, iż przedmiotem transakcji może być grunt zawierający się w ww. działce stała się nieaktualna.

b) nie dotyczy (przedmiotem transakcji będzie cała działka)

Ad. 2

Ogrodzenie znajdujące się na działce ew. 43 jest urządzeniem budowlanym w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy prawo budowlane.

Ad. 3

Nie dotyczy - (vide: odpowiedź do pytanie nr 2 powyżej)

Ad. 4

Ogrodzenie jest związane z budynkami znajdującymi się na działce tj. z domem mieszkalnym, oborą, stodołą i garażami samochodowymi.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług oznaczone jak we wniosku

 1) Czy w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko, iż w związku z planowaną Transakcją Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika VAT?

 2) Czy, przy założeniu pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, że dostawa gruntu oraz budynków posadowionych na Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z możliwością rezygnacji ze zwolnienia, wynikającą z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT i czy w przypadku rezygnacji ze zwolnienia, Transakcja będzie w całości opodatkowana VAT?

4) Czy przy założeniu pozytywnej odpowiedzi na pytania nr 2, przy jednoczesnej rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania VAT prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym biorąc pod uwagę, że konieczne będzie naliczenie podatku VAT przez Sprzedającego, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz zwrotu nadwyżki takiego podatku wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedającego na okoliczność zawartej Umowy Sprzedaży?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług oznaczone jak we wniosku

Ad. 1. Zdaniem Zainteresowanych w związku z planowaną Transakcją, Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika VAT.

Ad. 2. Transakcja będzie w całości zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT, jednakże Strony Transakcji będą mogły w umowie sprzedaży Nieruchomości złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT. W przypadku złożenia takiego oświadczenia, Transakcja w całości będzie opodatkowana VAT.

Ad. 4. Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku powstania obowiązku zapłaty VAT z tytułu Transakcji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanych od Sprzedającego faktur dokumentujących dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska zainteresowanych

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 i 2

Zdaniem Wnioskodawców punktem wyjścia dla określenia tego czy w związku z zawartą Transakcją Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika VAT jest to czy:

 (i) sprzedawana Nieruchomość stanowi towar w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT oraz

(ii) czy Sprzedający jest podatnikiem w rozumieniu Ustawy o podatku VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Biorąc pod uwagę, że w świetle wskazanej powyżej definicji towaru grunt należy uznać za towar, zatem, w zakresie pojęcia towarów mieści się również prawo własności gruntu. Konsekwentnie należy więc przyjąć, że zbycie prawa własności do nieruchomości gruntowej, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika VAT.

W związku z powyższym istotnym jest więc odpowiedź na pytanie czy Sprzedający w ramach rozważanej Transakcji działa jako podatnik VAT?

Zgodnie z art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady

„1. Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa wart. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b) dostawa terenu budowlanego."

Zgodnie z art. 2 ust. 1 lit a) ww. Dyrektywy, opodatkowaniu VAT podlega: „odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.”

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.”

Z kolei zgodnie z art. 9 ww. Dyrektywy „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.”

Z powyższych przepisów wynika, że podatnikiem VAT może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych podatkiem VAT, przy czym czynności te powinny mieścić się w definicji działalności gospodarczej.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Powyższe oznacza, że dla uznania działań danego podmiotu za działalność gospodarczą na potrzeby podatku VAT istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Zgodnie z tym, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej (chociażby nawet nie była ona formalnie zorganizowana i odpowiednio zarejestrowana), co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT. W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest też, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do producenta, handlowca lub usługodawcy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W przedmiotowym stanie faktycznym, w celu zbycia nieruchomości, Sprzedający zawarł umowę z profesjonalnym podmiotem, który znalazł nabywcę przedmiotowej nieruchomości. Ponadto Sprzedający zawarł Umowę Przedwstępną sprzedaży i udzielił Nabywcy zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane a także udzielił wskazanym przez Nabywcę osobom szerokich pełnomocnictw m.in. do prowadzenia postępowań administracyjnych. Jednocześnie wskazać należy, że Umowa Przedwstępna ma charter warunkowy, a skuteczne przeprowadzenie m.in. postępowań administracyjnych (uzyskanie niezbędnych do przeprowadzenia Inwestycji decyzji administracyjnych) jest warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej. W toku przygotowania inwestycji większość wskazanych w pełnomocnictwie czynności zostało bądź zostanie podjęte w imieniu Sprzedającego przez ustanowionych w Umowie Przedwstępnej pełnomocników.

Wskazać zatem należy, że podejmowane przez umocowanych pełnomocników działania, wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego, i w konsekwencji należy przyjąć, że Sprzedający podejmuje w sposób zorganizowany działania mające na celu zwiększenie możliwości sprzedaży nieruchomości. Powyższa okoliczność wyklucza natomiast uznanie, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości zostanie dokonana w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedającego.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności Nieruchomości, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, ww. działka pozostawać będzie własnością Sprzedającego. Z kolei Sprzedający i Nabywca w przedwstępnej umowie zobowiązali się do szeregu czynności, których zrealizowanie warunkowało podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Sprzedającego prawa własności przedmiotowej Nieruchomości. Pomimo, że ww. czynności dokonywane były przez potencjalnego przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel Nieruchomości musiał wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Sprzedający udzielił Nabywcy stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że ww. działania nie były podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez Nabywcę nie oznacza, że pozostały one bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez Nabywcę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawców). Z kolei Nabywca dokonując ww. działań uatrakcyjnił przedmiotową Nieruchomość stanowiącą nadal własność Sprzedającego. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłynęły na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży prawa własności Nieruchomości Sprzedający nie korzysta z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Sprzedający w taki sposób zorganizował sprzedaż przedmiotowej Działki, że niejako jego działania łącznie z działaniami Nabywcy stanowi pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Uznać należy, że podejmowane przez Nabywcę w odniesieniu do Nieruchomości za pełną zgodą i przyzwoleniem Sprzedającego działania wykluczają sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym przez Sprzedającego.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że zbycie przez Sprzedającego Nieruchomości - zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, stanowi dostawę dokonywaną przez Sprzedającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedający podjął działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C 180/10 i C-181/10, tj. Sprzedający wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego, a zbycie przedmiotowej działki będzie stanowiło realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W związku z powyższym przyjąć należy, że sprzedaż działki przez Sprzedającego będzie stanowić dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zorganizowany charakter działań podejmowanych przez Sprzedającego mieści się bowiem w cytowanej powyżej definicji działalności gospodarczej. W związku z tym Sprzedający będzie działał jako podatnik VAT.

Powyższego nie zmieni również fakt, iż Sprzedający nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej. Fakt formalnej rejestracji nie przesądza bowiem o tym czy dana osoba/podmiot działa w charakterze podatnika VAT. Na fakt działania Sprzedającego w charakterze podatnika VAT nie będzie miała również wpływu okoliczność, iż przelew uzgodnionej z Kupującym ceny może odbyć się na rachunek prywatny Sprzedającego, który nie jest umieszczony na tzw. Białej Liście.

Z tego względu stwierdzić należy, że w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT Transakcja podlegać będzie opodatkowaniu VAT.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Kluczowe jest więc ustalenie zasad opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Co do zasady, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów.

Niemniej zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W przedmiotowym stanie faktycznym, przedmiotem Transakcji będzie nieruchomość zabudowana. W ocenie Zainteresowanych kluczowym dla stwierdzenia wystąpienia zwolnienia z VAT będzie natomiast ustalenie momentu zasiedlenia budynku znajdującego się na ww. Nieruchomości. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT pod pojęciem „pierwsze zasiedlenie” należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W przedmiotowym stanie faktycznym znajdujące się na nieruchomości Budynki zostały wybudowane i są użytkowane od ok 50 lat, a więc przez okres znacznie dłuższy niż 2 lata licząc do dnia Transakcji. Tym samym, w świetle powyższych okoliczności - dostawa budynków w związku z Transakcją nie nastąpi ani w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, ani w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Powyższe oznacza, że w odniesieniu do budynków znajdujących się na Nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT należy analizować jedynie w przypadku braku zakwalifikowania dostawy jako podlegającej poprzedniemu zwolnieniu, badanie przesłanek wynikających z tego przepisu staje się bezprzedmiotowe.

Jednakże zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT:

„Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.”

Z literalnego brzmienia w. cyt. przepisów wynika, że w przypadku uznania, iż Transakcja podlega opodatkowaniu VAT jednakże podlega zwolnieniu z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Strony Transakcji będą mogły skutecznie złożyć oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia.

Warunkiem skuteczności takiego oświadczenia jest aby obie Strony pozostawały na dzień Transakcji zarejestrowane jako czynni podatnicy VAT oraz złożenie przez obie strony zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia albo właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego przed dniem Transakcji albo w akcie notarialnym będącym podstawą nabycia Nieruchomości przez Inwestora (tj. w przedmiotowym stanie faktycznym w umowie sprzedaży Nieruchomości).

Wskazać należy, że intencją Wnioskodawców jest opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego. Tak więc w przypadku uzyskania pozytywnej interpretacji indywidualnej - Sprzedający i Kupujący, będąc zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT, złożą do aktu notarialnego Umowy Sprzedaży Nieruchomości zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy budynków wchodzących w skład Nieruchomości. Oświadczenie to zostanie złożone w treści odpowiadającej wymogom przewidzianym w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. W konsekwencji, nie powinno ulegać więc wątpliwości, że dokonana w ramach planowanej Transakcji dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym po stronie Sprzedającego powstanie obowiązek wystawienia faktury VAT.

Pismem z 31 stycznia 2024 r. uzupełniono własne stanowisko w zakresie pkt 2 następująco.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 9 ustawy prawo budowlane, przez urządzenia budowlane należy rozumieć „urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, porodzenia, place postojowe i place pod śmietnik.” Państwo wskazują, że działka na której znajduje się ogrodzenie jest zabudowana a ogrodzenie związane jest ze znajdującymi się na niej budynkami. Tym samym stwierdzić należy, że przedmiotowe ogrodzenie wyczerpuje w cyt. definicję i należy uznać je za urządzenie budowlane.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 4

W odniesieniu do możliwości rozliczenia VAT naliczonego związanego z Transakcją (w przypadku skutecznego złożenia przez Strony oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT), zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie Wnioskodawcy do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe.

Tym samym w pierwszej kolejności należy zbadać, czy po stronie Inwestora zajdzie związek między nabyciem Nieruchomości, a wykonywanymi przez niego czynnościami opodatkowanymi.

Z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT wynika generalna zasada, iż przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei w świetle art. 8 ustawy o VAT opodatkowanym świadczeniem usług jest każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Biorąc pod uwagę, że intencją Inwestora jest wybudowanie na Nieruchomości obiektu magazynowo-logistyczno-produkcyjnego wraz z niezbędną do funkcjonowania tego obiektu infrastrukturą i późniejszy najem tego obiektu należy zauważyć, że czynność taka będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako świadczenie usług. Tym samym należy uznać, że nabywana Nieruchomość będzie wykorzystywana do czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Tym samym spełnione zostanie podstawowe kryterium prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego. W konsekwencji, biorąc pod uwagę, że Kupujący jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT, Kupującemu przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku wystąpienia nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, możliwe będzie również dokonanie zwrotu tej nadwyżki na rachunek bankowy Kupującego.

Z uwagi na powyższe, w ocenie Wnioskodawców, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego i zwrotu nadwyżek tego podatku wynikającej z faktury VAT wystawionej przez Sprzedającego w związku z nabyciem w ramach Transakcji Nieruchomości, w zakresie w jakim dostawa będzie podlegała opodatkowaniu i nie zostanie zwolniona z opodatkowania VAT.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, w myśl którego „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (...) faktury (...) w przypadku gdy (...) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (...)”. Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT jako dostawa towarów, nie podlegając pod żadne wymienione w ustawie zwolnienia.

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający jako strony Transakcji będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14r § 1 Ordynacji podatkowej, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym. Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego będzie wypływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, tj. wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego. Z kolei, z perspektywy Kupującego, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT). Z kolei, obciążenie Transakcji podatkiem VAT wymagane jest z perspektywy Kupującego dla potwierdzenia jego prawa do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny.

Każda ze stron Transakcji ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Podsumowując, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych za prawidłowe (tj. uznanie, że Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom Ustawy o VAT) i skutecznego złożenia przez Strony oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust, 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o te różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko Państwa w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”,

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy,

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy o VAT,

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), jak i budowli, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy,

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT,

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych wyżej regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

W tym miejscu należy wskazać, że z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu, albo na działaniach marketingowych.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że w ramach Transakcji Państwo zamierzają nabyć (umowa sprzedaży) od Sprzedającego niezbędną do realizacji Inwestycji zabudowaną działkę ewidencyjnej o nr ... Zabudowana Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego w wyniku dziedziczenia po ojcu. W chwili dziedziczenia Nieruchomość była zabudowana. Czynność nabycia nieruchomości przez Sprzedającego nie była opodatkowana ani VAT.

Nieruchomość nie została nabyta przez Sprzedającego w celu jej dalszej odsprzedaży.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego do majątku osobistego i pozostaje w jego majątku osobistym.

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w stosunku do Nieruchomości został złożony wniosek o warunki zabudowy.

Na nieruchomości znajduje się dom mieszkalny, obora, stodoła i garaże samochodowe. Wszystkie ww. budynki zostały oddane do użytku znacznie dawniej niż 2 lata przed planowanym terminem transakcji (mają ok. 50 lat).

W trakcie użytkowania Sprzedający naprawiał dach stodoły oraz domu. Według najlepszej wiedzy Sprzedającego łączne wydatki na ulepszenie i remont nie przekroczyły 30% początkowej wartości danego obiektu.

Ani nieruchomość ani budynki nie były udostępniane odpłatnie innym osobom.

Ani nieruchomość ani budynki nie były udostępniane odpłatnie innym osobom, w szczególności nie były przedmiotem najmu na rzecz osób trzecich. Budynki nie były przedmiotem umów najmu, a Sprzedający nie był stroną umów najmu i nie uzyskiwał z tego tytułu żadnych pożytków.

Na nieruchomości znajduje się ogrodzenie. Od dnia wybudowania ogrodzenia do dnia Transakcji upłynie okres znacznie dłuższy niż 2 lata. Ogrodzenie znajdujące się na działce jest urządzeniem budowlanym w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy prawo budowlane.

Nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne, zarówno w rozumieniu kodeksu cywilnego jak i ustawy o podatku rolnym. Na Nieruchomości prowadzona jest działalność rolnicza w rozumieniu Ustawy o VAT. Na nieruchomości uprawiana są głównie kukurydza, pszenica, ziemniaki i jęczmień, a obecnie rzepak. Sprzedający prowadzi na Nieruchomości gospodarstwo rolne osobiście. Sprzedający sprzedaje produkty rolne wyprodukowane na Nieruchomości. Sprzedający nie jest i nigdy nie był rolnikiem ryczałtowym. Od ok 2004 r. Sprzedający otrzymuje dopłaty z Agencji … z tytułu prowadzenia działalności rolnej na Nieruchomości. Nieruchomość nie jest i nigdy nie była wykorzystywana do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej.

Sprzedający nie sprzedawał w przeszłości innych nieruchomości. Sprzedający nigdy nie prowadził pozarolniczej działalności gospodarczej i nigdy nie był zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

W celu zbycia Nieruchomości Sprzedający podejmował następujące działania:

- zawarł umowę z profesjonalnym pośrednikiem w celu znalezienia nabywcy Nieruchomości,

- w dniu 25 maja 2021 r. Sprzedający zawarł ze spółką Y Sp. z o.o. (dalej: Nabywca) przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, aneksowaną przez strony Umowy Przedwstępnej w dniu 19 września 2023 r.

Umowa Przedwstępną ma charakter warunkowy. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest:

1) uzyskanie przez Sprzedającego wydanych w trybie art. 306g lub 306e ordynacji podatkowej przez właściwe organy zaświadczeń o braku zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych;

2) przeprowadzenie przez Nabywcę procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i uzyskanie, według jego oceny wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

3) uzyskanie przez Nabywcę na jego koszt, ustaleń z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację planowanej inwestycji;

4) potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację Inwestycji;

5) potwierdzenie że nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej;

6) uzyskanie przez Nabywcę decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu obejmującego Nieruchomość bądź wydzielone z niej działki gruntu, która umożliwiać będzie realizację planowanej przez Nabywcę inwestycji;

7) podział geodezyjny nieruchomości, o którym mowa w par. 2 ust. 1 Umowy Przedwstępnej, o ile będzie niezbędny do zrealizowania planowanej przez Nabywcę inwestycji;

8) uzyskanie przez Nabywcę, warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych (w tym dostawców mediów) oraz jednostki samorządu terytorialnego na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na nieruchomości, które to media (gazociągi, linię energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na nieruchomości oraz kolidować z planowaną inwestycją;

9) uzyskanie przez Nabywcę ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

10) oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego zawarte w par. 1 Umowy Przedwstępnej pozostaną ważne i aktualne w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej;

 11) przedstawienie przez kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.

W Umowie przedwstępnej Sprzedający udzielił Nabywcy zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, oraz udzielił wskazanym przez Nabywcę osobom pełnomocnictwa do:

 1) przeglądania akt ksiąg wieczystych prowadzonej dla Nieruchomości, w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Nieruchomość została odłączona;

 2) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego;

 3) uzyskania zaświadczeń w trybie art. 306e i 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej zaświadczeń właściwych dla Sprzedającego od właściwych organów stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualne niefigurowanie w rejestrze składek;

 4) reprezentowania we wszystkich sprawach dot. uchwalenia zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Nieruchomości którego ustalenia będą umożliwiały realizację planowanej przez kupującego inwestycji;

 5) złożenia wniosku i reprezentowania we wszystkich sprawach dotyczących uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu obejmującego Nieruchomość, którego ustalenia będą umożliwiały realizację planowanej przez kupującego inwestycji;

 6) uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej doprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

 7) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

 8) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

 9) uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji o lokalizacji zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości planowanej przez kupującego inwestycji;

10)składania wniosków o podział Nieruchomości, do reprezentowania Sprzedającego w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak też do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych.

- ww. pełnomocnicy w celu przygotowania Transakcji w imieniu Sprzedającego uzyskali m.in. decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, złożono wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, podjęte zostały kroki w celu uzyskania pozwolenia wodnoprawnego. W toku dalszego przygotowania inwestycji pełnomocnicy zamierzają występować o wydanie także innych niezbędnych do przeprowadzenia Transakcji dokumentów w tym decyzji pozwolenie na budowę oraz decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej.

Sprzedający nie planuje sprzedawać innych nieruchomości w przyszłości. Sprzedający nie prowadzi indywidualnej działalności gospodarczej oraz obecnie nie jest zarejestrowany dla celów podatku VAT.

W sytuacji, jeśli wydana w odpowiedzi na niniejszy wniosek interpretacja potwierdzi, że w zakresie rozważanej Transakcji Sprzedający działa w charakterze podatnika VAT, wtedy dokona on zgłoszenia i rejestracji jako podatnik VAT. W takim przypadku, na dzień planowanej Transakcji Sprzedający będzie figurować jako czynny podatnik VAT.

Inwestor jest i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku VAT.

Nieruchomość będzie nabywana przez Inwestora w celach inwestycyjnych i Inwestor nie będzie prowadzić na Nieruchomości gospodarstwa rolnego.

Inwestor lub jego następca prawny planuje wyburzenie wyżej opisanych budynków pozostawionych przez Sprzedającego na nieruchomości, wybudowane w ramach Inwestycji budynki i budowle, a następnie je wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Inwestor planuje wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Na tle tak przedstawionego opisu sprawy, Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego, w związku z planowaną Transakcją Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT. (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

By odnieść się do Państwa wątpliwości, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr …, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający podjął w odniesieniu do Nieruchomości przed jej sprzedażą i ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności Sprzedający spełnia przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zgodnie z którym,

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego,

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego,

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego,

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego,

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak Państwo wskazali, zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedający udzielił Nabywcy zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane oraz udzielił wskazanym przez Nabywcę osobom trzecim pełnomocnictwa m.in. do reprezentowania we wszystkich sprawach dotyczących uchwalenia zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Nieruchomości którego ustalenia będą umożliwiały realizację planowanej przez kupującego inwestycji; złożenia wniosku i reprezentowania we wszystkich sprawach dotyczących uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu obejmującego Nieruchomość, którego ustalenia będą umożliwiały realizację planowanej przez kupującego inwestycji; uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej doprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru; uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie; uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji o lokalizacji zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości planowanej przez kupującego inwestycji; składania wniosków o podział Nieruchomości, do reprezentowania Sprzedającego w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak też do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, nie oznacza, że pozostały bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Spółkę wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Spółka, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość będącą nadal w posiadaniu Sprzedającego. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, Nieruchomość jest własnością Sprzedającego i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowoprawnej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostała okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedającego stosownych pełnomocnictw skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez nabywcę będą podejmowane w imieniu i na korzyść Sprzedającego, ponieważ to Sprzedający jako właściciel Nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającego sprzedaż Nieruchomości tj. zabudowanej działki nr 43, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedający (poprzez Pełnomocnika) będzie podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będzie wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego, a sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości budzi także kwestia, czy planowana Transakcja będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z możliwością rezygnacji ze zwolnienia, wynikającą z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT i czy w przypadku rezygnacji ze zwolnienia, Transakcja będzie w całości opodatkowana VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy,

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT,

Ponadto dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

Natomiast w myśl art. 43 ust. 10 ustawy,

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy,

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga natomiast przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym,

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Na Nieruchomości znajduje się również ogrodzenie, które – jak Państwo wskazali – stanowi urządzenie budowlane w myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z tym przepisem,

Zgodnie z Prawem budowlanym urządzenia budowlane nie mieszczą się w definicji budowli. A zatem, w myśl powyższych przepisów Prawa budowlanego, ww. obiekt (ogrodzenie) stanowi odmienny rodzaj obiektu niż budowle, czy budynki zdefiniowane w ww. ustawie.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku, budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem, budowlą, z którym są powiązane. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT lub zwolnień dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

W celu ustalenia czy w odniesieniu do dostawy Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem budynku posadowionego na Nieruchomości doszło do pierwszego zasiedlenia.

Jak wynika z okoliczności sprawy, na nieruchomości znajduje się dom mieszkalny, obora, stodoła i garaże samochodowe. Wszystkie ww. budynki zostały oddane do użytku znacznie dawniej niż 2 lata przed planowanym terminem transakcji (mają ok. 50 lat). W trakcie użytkowania Sprzedający naprawiał dach stodoły oraz domu. Wydatki na ulepszenie i remont nie przekroczyły 30% początkowej wartości danego obiektu. Na nieruchomości znajduje się ogrodzenie. Ogrodzenie jest urządzeniem budowlanym.

Analizując powyższe informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że dostawa Nieruchomości nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, zatem spełnione zostaną przesłanki wymagane dla zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji do jej dostawy znajdzie zastosowanie przedmiotowe zwolnienie.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji, jak budynek i budowle na nim posadowione.

Z uwagi na to, że planowana transakcja dostawy Nieruchomości wraz z gruntem i urządzeniem budowlanym tj. ogrodzeniem będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu, z którym związane są ww. obiekty, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z wniosku wynika, że Strony Transakcji złożą w umowie sprzedaży zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W takim przypadku w dniu Transakcji obie Strony będą zarejestrowane jako czynni podatnicy VAT. Ponadto złożone przez obie Strony Transakcji oświadczenie będzie w treści odpowiadającej wymogom przewidzianym w art. 43 ust. 11 ustawy.

Jak już wyżej wskazano, zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy wskazanych powyżej obiektów.

Zatem, jeśli Strony opisanej Transakcji (Państwo i Sprzedający) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy oraz w przypadku, gdy Sprzedający zarejestruje się – z tytułu przedmiotowej Transakcji – jako czynny podatnik VAT, to dostawa Nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr 43 będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji, Transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Ponadto, możliwa będzie rezygnacja ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Ponadto, Państwa wątpliwości dotyczą również (przy założeniu pozytywnej odpowiedzi na pytania nr 2, przy jednoczesnej rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania VAT) prawa do odliczenia podatku naliczonego oraz zwrotu nadwyżki takiego podatku wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedającego na okoliczność zawartej Umowy Sprzedaży.

Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy,

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy VAT,

Jak wynika z art. 87 ust. 1 ustawy,

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy,

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy o VAT,

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak wyjaśniono powyżej, planowana sprzedaż Nieruchomości, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jednocześnie, jeśli Strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT na zasadach ogólnych stawką podatku właściwą dla przedmiotu sprzedaży.

Wskazali Państwo, że są Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT, a po nabyciu Nieruchomości, planują Państwo wybudować w ramach Inwestycji budynki i budowle, które następnie będą wynajęte lub sprzedane w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Ponadto, w przedmiotowej sprawie nie zaistnieją przesłanki wyłączające prawo do odliczenia podatku naliczonego przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, biorąc pod uwagę opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że będą mieli Państwo prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego w fakturze wystawionej przez Sprzedającego, dokumentującej dokonanie Transakcji sprzedaży Nieruchomości, gdyż zgodnie ze wskazaniem we wniosku, Nieruchomość będzie przez Państwa wykorzystywana wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT i nie zaistnieją wyłączenia, o których mowa w art. 88 ustawy. Jednocześnie, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, będzie w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, będą Państwo mieli prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Podsumowując, będą Państwo uprawnieni do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej sprzedaż Nieruchomości. Jednocześnie – na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy – w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, będą Państwo uprawnieni do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, jeżeli Sprzedający oraz Wnioskodawca zrezygnują skutecznie ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, tj. spełnią warunki określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Należy zatem zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację Organ oparł się na informacji wskazanej przez Państwa, że ogrodzenie, posadowione na Nieruchomości stanowi urządzenie budowlane w myśl art. 3 ust. 9 ustawy Prawo budowlane oraz na informacji, że zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnieni, które będzie zawierało wskazane przez Państwa elementy, będzie złożone w umowie sprzedaży. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.