Interpretacja indywidualna z dnia 31 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.748.2023.2.EC

Skutki podatkowe zamiany nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 października 2023 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zamiany nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 23 stycznia 2023 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Dnia 29 września 2021 r. między Wnioskodawczynią a Jej mężem (W. Z.) a R. K., doszło do zawarcia umowy przenoszącej własność (Rep. A nr ….. (notariusz …) w wykonaniu umowy warunkowej (Rep. A nr ………..). Na podstawie tych umów małżonkowie nabyli działkę nr ............. w ... o powierzchni 0,3173 ha za cenę 200 000 zł.

Następnie działka nr ……… została podzielona na działki:

-działka nr ……….. o powierzchni 0,0952 ha,

-działka nr ………… o powierzchni 0,0497 ha,

-działka nr ………… o powierzchni 0,0600 ha,

-działka nr ………… o powierzchni 0,0415 ha oraz

-działka nr …………. o powierzchni 0,0709 ha.

W dalszej kolejności dnia 8 września 2022 r. małżonkowie zawarli umowę zamiany (Rep. A nr ……..), zgodnie z którą:

- w paragrafie 7 niniejszego aktu doszło do zamiany między małżonkami a S. K., gdzie S. K. przeniósł na ich rzecz własność nieruchomości położonej w ... o powierzchni 0,1500 ha, utworzonej z działek ewidencyjnych nr ……….., nr ………, a w zmian małżonkowie na jego rzecz przenieśli własność nieruchomości położonej w ... o powierzchni 0,1449 ha utworzonej z działek ewidencyjnych nr …….. i nr …….. Ponadto nie doszło do żadnych dopłat pieniężnych, a wartość przedmiotów zamian została określona na kwoty: 94 500 zł (działka ewidencyjna nr …. i działka nr …….) oraz 91 290 zł (działka nr ……….. i działka nr ……..).

- w paragrafie 8 niniejszego aktu doszło do zamiany między małżonkami a J. i E. S., gdzie J. i E. S. przenieśli na rzecz małżonków własność nieruchomości położonej w ... o powierzchni 0,0548 ha, utworzonej z działek nr …….. i nr .., a w zamian małżonkowie na ich rzecz przenieśli własność nieruchomości położonych w ... o powierzchni 0,0600 ha utworzonej z działki nr …….. Ponadto nie doszło do żadnych dopłat pieniężnych, a wartość przedmiotów zmiany określono na kwoty: 34 530 zł (działka nr …….., działka nr ..) oraz 37 800 zł (działka nr …………).

W związku z powyższym stanem faktycznym, Wnioskodawczyni wraz z mężem uważa,  że podatek nie będzie należny, pomimo tego, że od nabycia działki a zbycia jej ww. wyniku umowy zamiany nie upłynęło 5 lat, gdyż w wyniku umowy zamiany małżonkowie oddali J. i E. S. oraz S. K. działki o łącznej powierzchni  0,2049 ha (o łącznej wartości 129 090 zł), a w zamian za to małżonkowie otrzymali działki  o łącznej powierzchni 0,2048 ha i łącznej wartości 129 030 zł, zatem wynika z tego,  że zamiana nastąpiła praktycznie metr za metr (a nawet w wyniku całej zamiany małżonkowie otrzymali 1 m² mniej). Ponadto umowa zamiany odbyła się bez żadnych dopłat pieniężnych, a koszty notarialne, opłaty sądowe i podatek od czynności cywilnoprawnych zainteresowani ponieśli w równych częściach z osobami, które były strona umowy zamiany.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni nadmienia, że zbycie działek w ramach umowy zamiany nabytych przez Wnioskodawczynię w 2021 r. nie nastąpiło w ramach wykonywania działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym  od osób fizycznych. Zbywane przez Wnioskodawczynię wraz z mężem w drodze zamiany działki grunty nie były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy podatek wynikający z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od umowy zamiany opisanej we wniosku, a uzupełnionej o doprecyzowanie stanu faktycznego, będzie przez Wnioskodawczynię należny do zapłaty?

Pani stanowisko w sprawie (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

Wnioskodawczyni uważa, że ze względu, że opisana umowa zamiany była dokonana bez żadnych dopłat lub spłat, a także nie była dokonana w ramach działalności gospodarczej, podatek dochodowy z tytułu umowy zamiany działek ewidencyjnych, powstałych w wyniku podziału działki ewidencyjnej nabytej przez Wnioskodawczynię w 2021 r., nie będzie należy, gdyż w wyniku opisanej umowy zamiany nie powstał żaden dochód, od którego mógłby zostać naliczony podatek dochodowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy  o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Zamiana nieruchomości

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610, ze zm.):

Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny.

Zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego:

Tym samym „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej bowiem towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w powyższym przepisie umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Ponadto zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, m.in. umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega jedynie na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne, a formę zapłaty stanowi inna rzecz. Zamiana więc, podobnie jak umowa sprzedaży stanowi formę odpłatnego zbycia. Nie ma przy tym znaczenia czy zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość lub powierzchnie, bowiem niezależnie od tego czy przedmiotem zamiany są nieruchomości mające taką samą wartość lub powierzchnie, czy też nie, zamiana stanowi formę odpłatnego zbycia, przez co wywołuje określone skutki podatkowe. W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności.  Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, a z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość.

Wobec powyższego wyjaśnienia należy stwierdzić, że zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zamiana ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli natomiast zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z zamiany nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Z opisu sprawy wynika, że 29 września 2021 r. nabyła Pani wraz z mężem, działkę nr .. o powierzchni 0,3173 ha. Następnie działka nr … została podzielona na działki nr …….. o powierzchni 0,0952 ha, nr ……. o powierzchni 0,0497 ha, nr ……. o powierzchni 0,0600 ha, nr …… o powierzchni 0,0415 ha oraz nr ……….. o powierzchni 0,0709 ha. 8 września 2022 r. małżonkowie zawarli umowę zamiany, na podstawie której została na nich przeniesiona własność nieruchomości utworzonej z działek ewidencyjnych nr …….., nr …………. W zamian przekazała Pani wraz z mężem własność nieruchomości utworzonej z działek ewidencyjnych nr ….. i nr …... Ponadto na Pani i Pani męża została przeniesiona własność nieruchomości o powierzchni 0,0548 ha, utworzonej z działek nr ………… i nr ………. W zamian małżonkowie przenieśli na strony umowy zamiany własność nieruchomości o powierzchni 0,0600 ha utworzonej z działki nr ………... Umowy zamiany odbyły się bez spłat i dopłat. Zbycie działek nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Przenosząc powyższe na grunt analizowanej sprawy, zaznaczyć należy, że datą nabycia przez Panią działek o numerach ewidencyjnych ………., nr ………., nr ………. (powstałych z podziału działki nr ………….) będzie 29 września 2021 r. Z kolei datą nabycia nieruchomości: działek ewidencyjnych nr ……..., nr ………….. oraz nr …………… i nr ………, będzie data zamiany nieruchomości, tj. 8 września 2022 r.

W konsekwencji, wskazać należy, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej dokonana 8 września 2022 r. przez Panią zamiana położonych w ... działek ewidencyjnych nr ……….., nr ………., nr ……….. (powstałych z podziału działki nr ………. nabytej w 2021 r.), stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy „odpłatne zbycie”, oznacza każde przeniesienie prawa własności lub praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin odpłatne zbycie obejmuje zatem szeroki zakres umów.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W myśl art. 30e ust. 3 ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami art. 19 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy:

W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych  w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach,  o których mowa wyżej (art. 30e ust. 3 ustawy). Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia  w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, koszty ogłoszeń w prasie, związanych z zamiarem odpłatnego zbycia, jeżeli wnioskodawca poniósł w ogóle przy zamianie tego rodzaju koszty. Podstawowym kryterium pozwalającym zaliczyć dany wydatek do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości – oprócz bezpośredniego związku ze zbyciem – jest jego obligatoryjny względem zbycia charakter. Istotne jest zatem, czy zbywca nieruchomości jest zobowiązany ponieść określony koszt w związku z jej zbyciem i czy ten koszt jest ze zbyciem bezpośrednio związany. Stwierdzenie, że zbycie nieruchomości wymaga poniesienia danego kosztu i że jest on ze zbyciem bezpośrednio związany może oznaczać zaliczenie tego wydatku do kosztów odpłatnego zbycia. Do kategorii kosztów odpłatnego zbycia w żadnym wypadku nie można zaliczyć wartości zamienianej nieruchomości. Wartość nieruchomości zbywanej w drodze zamiany stanowi bowiem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości i nie może jednocześnie stanowić kosztu odpłatnego zbycia. Ponadto wartość nieruchomości zbywanej w drodze zamiany nie może zostać również uznana za koszt uzyskania przychodu.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do treści art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ustawodawca w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje wprost zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c).

I tak w myśl przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału nabytych odpłatnie, koszty uzyskania przychodu ustala się zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Kosztem uzyskania przychodu działek zbywanych w drodze zamiany będzie przypadająca na te działki proporcjonalnie cena ich nabycia.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że przychód uzyskany przez Panią z zamiany w8 września 2022 r. działek ewidencyjnych nr ………., nr …………, nr ……., stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega uzyskany dochód, stosownie do art. 30e ust. 1-3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochodem, zgodnie z definicją zawartą w art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest różnica pomiędzy przypadającym na Panią przychodem określonym w art. 19 ust. 2 ustawy, czyli wartością nieruchomości zbywanych w drodze zamiany pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy. O tym czy powstaje dochód z tytułu zamiany nieruchomości nie decyduje to, że zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość, lecz to czy powstaje różnica pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania.

Wartość zamienianych nieruchomości nie stanowi ani kosztu odpłatnego zbycia, ani kosztu uzyskania przychodu z tytułu dokonanej zamiany nieruchomości, gdyż nie przewidują tego przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wartość zamienianych nieruchomości może stanowić koszt uzyskania przychodu jako koszt nabycia dopiero w sytuacji gdy Pani dokona odpłatnego zbycia nieruchomości (działek nr …………., nr ………….. oraz nr …………… i nr ……………..) nabytych w wyniku zamiany.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Końcowo wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pani. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (np. Pani męża).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej :

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej :

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).