Interpretacja indywidualna z dnia 29 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-1.4011.833.2023.2.MKA

Sprzedaż nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 listopada 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 19 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 stycznia 2024 r. (wpływ 23 stycznia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzeń przyszłych

Pan B.A. (dalej: Wnioskodawca) nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług, ani nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej zarejestrowanej w Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej. Wnioskodawca jest właścicielem na zasadzie współwłasności małżeńskiej (razem ze swoją żoną A.A.) następujących nieruchomości zlokalizowanych w:

-A. (1 nieruchomość) nabyta w 1984 r. (Akt Notarialny (…) z (…) 1984 r. obejmująca działki ewidencyjne nr (…) obręb (…),

-B. (1 nieruchomość) nabyta w 2003 r. (Akt Notarialny (…) z (…) 2003 r. obejmującą działkę ewidencyjną nr W obręb (…),

-C. (1 nieruchomość) nabyta w 2007 r. (Akt Notarialny (…) z (…) 2007 r. obejmująca działki ewidencyjne nr X i Y obręb (…) oraz nabyta w 2008 r. (Akt Notarialny (…) z (…) 2008 r. obejmująca działkę ewidencyjną nr Z obręb (…),

-D. (3 nieruchomości):

a)nieruchomość – (…), spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr (…)o powierzchni użytkowej (…) m² nabyte w 2003 r. ( Umowa nr (…) z (…) 2003 r. ze Spółdzielnią Mieszkaniową (…), w stosunku do którego Aktem Notarialnym (…) z (…) 2022 r. w trybie art. 17/14 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, została ustanowiona i przeniesiona odrębna własność lokalu,

b)nieruchomość – (…), nabyta w 2006 r. (Akt Notarialny (…) z (…) 2006 r. obejmująca działkę ewidencyjną nr (…) obręb (…),

c)nieruchomość – (…), nabyta w 2010 r. (Akt Notarialny (…) z (…) 2010 r. obejmująca działki ewidencyjne (…) obręb (…),

-E. (1 nieruchomość) nabyta w 2008 r. obejmująca działkę ewidencyjną nr (…) obręb (…),

Dalej: łącznie określane jako Nieruchomości.

Powyższe Nieruchomości były przedmiotem dzierżawy do spółki (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (udziałowcami są B.A. i A.A.), która z kolei wydzierżawiała te obiekty do dalszych Dzierżawców.

W stosunku do poszczególnych Nieruchomości:

-A. stosunek dzierżawy trwa od 10 lipca 2007 r.,

-B. stosunek dzierżawy trwa od 1 stycznia 2009 r.,

-C. umowa dzierżawy trwa od 1 stycznia 2009 r.,

-nieruchomość – D. ul. (…) stosunek dzierżawy trwa od 1 czerwca 2015 r.,

-nieruchomość – D. ul. (…) stosunek dzierżawy trwa od 1 stycznia 2009 r.,

-nieruchomość – D. ul. (…) stosunek dzierżawy trwa od 2 maja 2011 r.,

-E. stosunek dzierżawy trwa od 1 marca 2012 r.

Od momentu rejestracji spółki (…) sp. z o.o. do 12 marca 2022 r., Wnioskodawca wespół z małżonkiem wydzierżawiał Nieruchomości do spółki (…) sp. z o.o. 12 marca 2022 r. w ramach pomocy obywatelowi z Ukrainy, Małżonkowie wynajęli jedną z Nieruchomości zlokalizowanych w D. innemu podmiotowi niż spółka (…) sp. z o.o.

Małżonkowie we własnym zakresie podjęli następujące inwestycje budowlane na Nieruchomościach:

a)w lokalizacji B. ul. (…) wybudowali budynek usługowo-handlowy, decyzja pozwalająca na użytkowanie (…) 2004 r., działania jeszcze rozpoczęte i zakończone przed rejestracją spółki (…) sp. z o.o.,

b)w lokalizacji C. ul. (…) rozbudowali istniejący budynek przemysłowy, decyzja pozwalająca na użytkowanie (…) 2008 r., działania jeszcze rozpoczęte przed rejestracją spółki, a zakończone po jej rejestracji.

Po datach wskazanych wyżej pozostałe inwestycje budowlane polegające na wzniesieniu obiektów budowlanych jak i pracach remontowych prowadziła tylko spółka (…) sp. z o.o.

Małżonka Wnioskodawcy od 2005 r. jest czynnym podatnikiem VAT i opodatkowuje podatkiem VAT dzierżawę wskazanych powyżej Nieruchomości na rzecz spółki (…) sp. z o.o. Z tego tytułu małżonka jest opodatkowana od całości przychodów z dzierżawy Nieruchomości według zasad ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tzw. najem prywatny).

W trakcie trwania umów dzierżawy na Nieruchomości w C. spółka (…) Sp. z o. o. dokonała następujących inwestycji:

a)budynek magazynowo-produkcyjny znajdujący się na działce nr Y o powierzchni użytkowej (…) m² ( rok budowy 2016 ),

b)wiata przy budynku magazynowo-produkcyjnym znajdująca się na działce Y (rok budowy 2016 ),

c)utwardzenia (…) na działce nr Y (rok budowy 2016 ).

W trakcie trwania umowy dzierżawy na Nieruchomości w B. spółka (…) sp. z o.o. dokonała następujących inwestycji:

a)przebudowa i rozbudowa budynku usługowo-handlowo-magazynowego o powierzchni użytkowej (…) m² posadowionego na działce W (rok budowy 2017),

b)prace w budynku usługowo-handlowo-magazynowym, polegające na: położeniu kostki brukowej wokół obiektu wraz z transportem, prace instalacyjne c.o. - wod. - kan. (rok budowy 2017 ).

W trakcie trwania umowy dzierżawy na Nieruchomości w E. spółka (…) sp. z o.o. realizuje inwestycje:

a)budowę budynku magazynowo-produkcyjnego z częścią biurową wraz z wewnętrzną instalacją gazową oraz (…) miejscami postojowymi na podstawie pozwolenia na budowę nr (…) z (…) 2014 r. wydanego przez Starostę (…).

Wnioskodawca (razem z żoną) planują sprzedaż w 2024 r. nieruchomości zlokalizowanych w B. oraz C. do spółki (…). Kupującym będzie spółka (…) sp. z o.o. Planowana sprzedaż Nieruchomości może zostać dokonana jednorazowo w jednym czasie lub w odstępach czasowych – kilka tygodni lub kilka miesięcy (dla każdej Nieruchomości odrębny moment i odrębny akt) w roku kalendarzowym 2024.

Wnioskodawca informuje, iż analogiczny wniosek został złożony przez jego małżonkę w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Ponadto udzielił Pan następujących odpowiedzi na pytania zawarte w wezwaniu do uzupełnienia wniosku:

1) W jakim celu/z jakiego powodu (powodów) zamierza Pan sprzedać wskazane we wniosku działki ewidencyjne o numerach W, X, Y i Z; jakie korzyści z tego powodu Pan osiągnie oraz jakie korzyści osiągnie Spółka (…);

Odpowiedź: Zamierza Pan sprzedać wskazane we wniosku działki w celu scalenia znajdujących się budynków i budowli na działce o numerze ewidencyjnym W, aby spółka (…) była właścicielem gruntu i nakładów. W celu scalenia znajdujących się budynków i budowli na działkach o numerach ewidencyjnych X, Y i Z, aby spółka (…) była właścicielem gruntów i nakładów. W ramach korzyści z transakcji uzyskuje Pan zwrot nakładów poniesionych na nabycie działek o numerach ewidencyjnych W, X, Y i Z. (…) planuje dalszą sprzedaż nieruchomości.

2) Czy działki ewidencyjne o numerach W, X, Y i Z stanowią grunt zabudowany, czy też niezabudowany oraz wskazać jakie budynki/budowle lub ich części, urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.) będą się znajdować na moment sprzedaży na przedmiotowych działkach; odpowiedzi należy udzielić oddzielnie dla każdej działki ewidencyjnej będącej przedmiotem sprzedaży oraz odrębnie dla każdego budynku/budowli;

Odpowiedź: Poniżej wyszczególnione budynki/budowle z podziałem na numery ewidencyjne działek oraz z podziałem na budynki/budowle, które są obecnie i będą znajdować się w momencie sprzedaży nieruchomości:

Działka ewidencyjna o numerze W – grunt zabudowany:

Budynek usługowo-handlowy o powierzchni użytkowej (…) m², pozwolenie na użytkowanie Decyzja nr (…) z (…) 2004 r., który następnie został przebudowany i rozbudowany o powierzchnię użytkową (…) m².

Pozwolenie na użytkowanie Decyzja nr (…) z (…) 2017 r.

Budowla – parking wokół budynku.

Urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane znajdujące się na działce gruntowej W przyłącze do budynku (prąd, woda, gaz).

Działka ewidencyjna o numerze X – grunt niezabudowany:

Działka ewidencyjna o numerze Y – grunt zabudowany:

Budynek produkcyjno-usługowy o powierzchni użytkowej (…) m².

Pozwolenie na użytkowanie Decyzja nr (…) z (…) 2008 r.

Budynek magazynowo-produkcyjny o powierzchni użytkowej (…) m².

Pozwolenie na użytkowanie Decyzja nr (…) z (…) 2016 r.

Budowla – wiata przy budynku magazynowo-produkcyjnym posadowiona na działce Y. Potwierdzenie przyjęcia zgłoszenia o zakończeniu budowy z (…) 2016 r.

Budowla – parking wokół budynku.

Urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane znajdujące się na działce gruntowej Y przyłącza do budynku (prąd, woda, gaz).

Działka ewidencyjna o numerze Z - grunt niezabudowany:

3) Na podstawie jakich czynności/umów (np. umowa sprzedaży, darowizny, zamiany, spadek) nabył Pan prawo własności do działek ewidencyjnych o numerach W, X, Y i Z objętych zakresem wniosku; odpowiedzi należy udzielić oddzielnie dla każdej działki ewidencyjnej będącej przedmiotem sprzedaży;

Odpowiedź: W nawiązaniu do odpowiedzi na pytanie numer 3 informuje Pan, iż z chwilą zawarcia małżeństwa między Panem, a małżonką A.A. z mocy ustawy, powstała małżeńska wspólność majątkowa, obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania małżeństwa, dlatego odpowiadając dalej na powyższe pytanie będzie Pan posługiwać się określeniem nie jako B.A., ale jako małżeństwa A.A. i B.A.

Nabycie własności działek ewidencyjnych o numerach W, X, Y i Z nastąpiło w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej.

Działka ewidencyjna o numerze nr W obręb (…) o powierzchni (…) m² niezabudowana.

Nabycie działki gruntowej nr W nastąpiło w formie aktu Notarialnego (…) z (…) 2003 r., a stroną kupującą było małżeństwo A.A. i B.A.

Działka ewidencyjna o numerze X obręb (…) o powierzchni (…) m² zabudowana budynkiem trafostacji, który w późniejszym czasie został rozebrany.

Nabycie działki gruntowej nr X nastąpiło w formie aktu Notarialnego (…) z (…) 2007 r., a stroną kupującą było małżeństwo A.A. i B.A.

Działka ewidencyjna o numerze Y obręb (…) o powierzchni (…) m² zabudowana budynkiem przemysłowym przeznaczonym do remontu.

Nabycie działki gruntowej nr X nastąpiło w formie aktu Notarialnego (…) z (…) 2007 r., a stroną kupującą było małżeństwo A.A. i B.A.

Działka ewidencyjna o numerze Z obręb (…) o powierzchni (…) m² niezabudowana.

Nabycie działki gruntowej nr Z nastąpiło w formie aktu Notarialnego (…) z (…) 2008 r., a stroną kupującą było małżeństwo A.A. i B.A.

4) Czy działki ewidencyjne o numerach W, X, Y i Z na moment sprzedaży będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego; jeśli tak, to jakie jest/będzie ich przeznaczenie, kto wystąpił o ustalenie planu zagospodarowania przestrzennego (w szczególności czy nastąpiło to z Pana inicjatywy); odpowiedzi należy udzielić oddzielnie dla każdej działki ewidencyjnej będącej przedmiotem sprzedaży;

Odpowiedź:

·Działka ewidencyjna o numerze W obręb (…), ulica (…):

Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta (…), działka nr W obr. (…) znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem (…) – teren zabudowy mieszkalnej oraz zabudowy usługowej. Uchwalenie przywołanego w zdaniach wyżej planu nie nastąpiło z Pana inicjatywy. (…).

·Działka ewidencyjna o numerze X obręb (…), ulica (…):

Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta (…) działka nr (…) obr. (…) przeznaczona jest pod nieuciążliwe funkcjonowanie i magazynowe oraz usługowe i parkingi. (…). Uchwalenie przywołanego w zdaniach wyżej planu nie nastąpiło z Pana inicjatywy. (…).

·Działka ewidencyjna o numerze Y obręb (…), ulica (…):

Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta (…) działka nr (…) obr. (…) przeznaczona jest pod nieuciążliwe funkcjonowanie i magazynowe oraz usługowe i parkingi. (…). Uchwalenie przywołanego w zdaniach wyżej planu nie nastąpiło z Pana inicjatywy. (…).

·Działka ewidencyjna o numerze Z obręb (…), ulica (…):

Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta (…) działka nr (…) obr. (…) przeznaczona jest pod nieuciążliwe funkcjonowanie i magazynowe oraz usługowe i parkingi. (…). Uchwalenie przywołanego w zdaniach wyżej planu nie nastąpiło z Pana inicjatywy. (...).

5) Jeżeli działki ewidencyjne o numerach W, X, Y i Z nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to czy jest/będzie wydana dla nich decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; jeśli tak, kto i w jakim celu wystąpił albo wystąpi o tę decyzję; odpowiedzi należy udzielić oddzielnie dla każdej działki ewidencyjnej będącej przedmiotem sprzedaży;

Odpowiedź: W świetle odpowiedzi na pytanie nr 4 pytanie nr 5 jest bezzasadne.

6) Czy Pan jest stroną umowy dzierżawy nieruchomości składających się z działek ewidencyjnych o numerach W, X, Y i Z;

Odpowiedź: Nie jest Pan stroną umów dzierżawy nieruchomości składających się z działek ewidencyjnych o numerach W, X, Y i Z. Umowy dzierżawy zostały zawarte przez Pana małżonkę A.A.

7) Czy wszystkie naniesienia znajdujące się na działkach będących przedmiotem sprzedaży są Pana własnością; jeśli nie, to prosimy wskazać kto jest właścicielem poszczególnych naniesień;

Odpowiedź: Organ podatkowy nie sprecyzował co oznacza pojęcie „naniesienia”, dlatego na potrzeby niniejszej odpowiedzi uznaje Pan, że pojęcie „naniesienia" jest tożsame z pojęciem budynków/budowli.

Z chwilą zawarcia małżeństwa między Panem, a małżonką A.A. z mocy ustawy, powstała małżeńska wspólność majątkowa, obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania małżeństwa, dlatego odpowiadając na powyższe pytanie posługiwać się Pan będzie określeniem własności nie jako B.A., ale jako własność małżeństwa A.A. i B.A.

Działka ewidencyjna o numerze W:

Budynek usługowo-handlowy o powierzchni użytkowej (…) m². Pozwolenie na użytkowanie Decyzja nr (…) z (…) 2004 r., który następnie został przebudowany i rozbudowany o powierzchnie użytkową (…) m². Pozwolenie na użytkowanie Decyzja nr (…) z (…) 2017 r.

Właścicielem części budynku, przed przebudową i rozbudową o powierzchnię (…) m² jest małżeństwo A.A. i B.A.

Właścicielem nakładów, czyli przebudowy i rozbudowy o powierzchnie użytkową (…) m² jest spółka (…) ( dzierżawca).

Budowla – parking wokół budynku.

Właścicielem nakładów, czyli budowy jest spółka (…) ( dzierżawca).

Urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane znajdujące się na działce gruntowej W przyłącze do budynku (prąd, woda, gaz). Właścicielem jest małżeństwo A.A. i B.A.

Działka ewidencyjna o numerze Y:

Budynek produkcyjno-usługowy o powierzchni użytkowej (…) m². Pozwolenie na użytkowanie Decyzja nr (…) z (…) 2008 r.

Właścicielem jest małżeństwo A.A. i B.A.

Budynek magazynowo-produkcyjny o powierzchni użytkowej (…) m². Pozwolenie na użytkowanie Decyzja nr (…) z (…) 2016 r.

Właścicielem nakładów, czyli budowy jest spółka (…) ( dzierżawca).

Budowla wiata przy budynku magazynowo - produkcyjnym posadowiona na działce Y. Potwierdzenie przyjęcia zgłoszenia o zakończeniu budowy z (…) 2016 r.

Właścicielem nakładów, czyli budowy jest spółka (…) (dzierżawca).

Budowla – parking wokół budynków.

Właścicielem nakładów, czyli budowy jest spółka (…) ( dzierżawca).

Urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane znajdujące się na działce gruntowej Y przyłącza do budynku (prąd, woda, gaz). Właścicielem jest małżeństwo A.A. i B.A.

Działka ewidencyjna o numerze X – grunt niezabudowany.

Działka ewidencyjna o numerze Z – grunt niezabudowany.

8) Czy przed sprzedażą czterech działek, o których mowa we wniosku (W, X, Y i Z), nastąpi rozliczenie nakładów poniesionych przez dzierżawcę na budowę budynków lub innych naniesień znajdujących się na ww. gruntach; jeżeli tak, to w jaki sposób nastąpi rozliczenie ww. nakładów;

Odpowiedź: Przed przystąpieniem do sprzedaży działek ewidencyjnych o numerach W, X, Y i Z nie nastąpi rozliczenie nakładów poniesionych przez spółkę (…), ponieważ spółka (…) odkupi od sprzedających działki gruntowe nr W, X, Y, Z, budynek produkcyjno-usługowy o powierzchni użytkowej (…) m² znajdujący się na działce ewidencyjnych o numerze Y oraz część budynku usługowo-handlowego o powierzchni użytkowej (…) m² znajdującego się na działce ewidencyjnej o numerze W oraz urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane znajdujące się na działce ewidencyjnej o numerze W oraz Y przyłącza do budynku (prąd, woda, gaz), których nie wniosła.

Wartość nakładów pozostanie przy spółce (…) (dzierżawcy) i nie będzie wliczona w wartość transakcji.

9) Czy umowy sprzedaży ww. działek będą zawierały rozliczenie nakładów poniesionych przez dzierżawcę na budynki i inne naniesienia znajdujące się na tych gruntach; jeżeli tak to na jakich zasadach nastąpi rozliczenie;

Odpowiedź: Rozliczenie rozumiane jako zwrot nakładów na rzecz wydzierżawiającego nie nastąpi.

Wydzierżawiający planuje dokonać jedynie sprzedaży tych gruntów wraz z budynkami i budowlami bezpośrednio przez niego wzniesionymi. Natomiast nie mają podlegać sprzedaży budowle i budynki wybudowane bezpośrednio przez Dzierżawcę z uwagi na fakt, iż władztwo ekonomiczne nad tymi budynkami i budowlami nadal pozostaje po stronie dzierżawcy.

10) Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich odsprzedaży;

Odpowiedź: Na moment obecny i w perspektywie roku nie planuje Pan zakupu nieruchomości.

11) Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to ile i jakie;

Odpowiedź: W nawiązaniu do odpowiedzi na pytanie numer 10 informuje Pan, iż na moment obecny i w perspektywie roku nie planuje Pan sprzedaży nieruchomości. Z chwilą zawarcia małżeństwa między Panem, a małżonką A.A. z mocy ustawy, powstała małżeńska wspólność majątkowa, obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania małżeństwa, dlatego odpowiadając dalej na powyższe pytanie posługiwać się będzie Pan określeniem nie jako B.A., ale jako małżeństwo A.A. i B.A.

Podsumowując, w chwili obecnej nie posiada Pan żadnych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży co nie oznacza, iż w przyszłości taka sprzedaż może nastąpić.

12) Czy Pan wcześniej sprzedał nieruchomości, jeżeli tak to należy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości,

b) w jakim celu nieruchomości te Pan nabył,

c) w jaki sposób Pan wykorzystywał nieruchomości od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży,

d) kiedy je Pan sprzedał i co było przyczyną ich sprzedaży,

e) ile nieruchomości Pan sprzedał i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe),

f) na co Pan przeznaczyła środki ze sprzedaży tych nieruchomości.

Odpowiedź: Tak dokonał Pan sprzedaży nieruchomości.

Poniżej zestawienie:

a) Z chwilą zawarcia małżeństwa między Panem, a małżonką A.A. z mocy ustawy, powstała małżeńska wspólność majątkowa, obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania małżeństwa, dlatego w odpowiedzi 12 a) przywoływać będzie Pan określenie nie jako B.A., ale jako małżeństwo A.A. i B.A.

We władanie nieruchomości (działka gruntowa nr (…), obszar (…) m², niezabudowana), znajdującej się w miejscowości (…) ulica (…), weszło małżeństwo A.A. i B.A. na podstawie aktu notarialny Repertorium (…) z (…) 2006 r..

Nieruchomość nabyta łącznie przez Państwa jako Małżonków i zbyta w ramach majątkowej wspólności małżeńskiej.

Celem nabycia nieruchomości był zwrot wkładu budowlanego, wpłaconego do Spółdzielni (…).

Zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości nr (…) zawartą (…) 2006 r. pomiędzy A.A., B.A., a Spółdzielnią mieszkaniową (…) strony w paragrafie (…) ustaliły, że na poczet ceny zakupu nieruchomości gruntowej nr (…) zostaje przeksięgowana kwota (…) zł stanowiąca rezygnację z miejsca postojowego (zwrot wkładu budowlanego). Należy przypomnieć, że Spółdzielnia mieszkaniowa (…) i to była jedyna forma rozliczenia wkładu budowlanego z rezygnacji z miejsca postojowego, czyli rozwiązanie umowy nr (…) o miejsce postojowe.

Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Państwa od momentu wejścia w posiadanie do chwili sprzedaży.

Sprzedaż nieruchomości nastąpiła na podstawie aktu notarialnego Repertorium (…) z (…) 2006 r., a sprzedaży przez A.A. oraz B.A. (w ramach majątku prywatnego, majątku wspólny małżonków) celem było odzyskanie wkładu budowlanego na miejsce postojowe, z którego Państwo zrezygnowali.

Środki finansowe ze sprzedaży nieruchomości (wartość (…) zł), zgodnie ze złożonym (…) 2006 r. oświadczeniem do Naczelnika Urzędu Skarbowego, zostały przeznaczone na spłatę częściową kredytu zaciągniętego na zakup domu jednorodzinnego (Kredyt hipoteczny nr (…) z (…) 2006 r. w banku (…)).

b) We władanie nieruchomości (udziału we współwłasności nieruchomości gruntowej działka (…), obszar (…) m², budynku mieszkalnym, mieszczącym (…) lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej (…) m² i dwa lokale użytkowe o powierzchni użytkowej (…) m²), znajdującej się w miejscowości (…), wszedł małżonek B.A. na podstawie zapisu postanowienia Sądu Rejonowego w (…) z (…) 1989 r. stwierdzającego nabycia spadku po (…), na podstawie ustawy, tj. żona (…) oraz dzieci (…), B.A. i (…), każdy z nich po 1/4 części.

Zgodnie z zapisem postanowienia Sądu Rejonowego z (…) 2017 r. jednym z nabywców 1/8 udziału w nieruchomości położonej w (…), zapisanej w księdze wieczystej (…) był (…) (odrębny majątek osobisty B.A., w drodze spadku).

Cele nabycia nieruchomości – nie dotyczy tej nieruchomości, nabyta w drodze spadku. Nieruchomości nie były wykorzystywane przez B.A. od momentu wejścia w posiadanie do chwili sprzedaży.

Sprzedaż nieruchomości nastąpiła na podstawie aktu notarialnego Repertorium (…) z (…) 2018 r., sprzedaż przez B.A. (w ramach majątku prywatnego, odrębny majątek osobisty B.A., w drodze spadku). Wartość nieruchomości to kwota (…) zł, należna część ceny przypadająca dla B.A. to (…) zł, celem była sprzedaż udziałów, ponieważ nastąpiła sprzedaż nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli nieruchomości (zadecydowali oni o sprzedaży).

Środki finansowe ze sprzedaży nieruchomości (wartość (…) zł), zostały przeznaczone w całości na uzupełnienie zapłaty (…).

Z ostrożności procesowej wspomina Pan, iż również jako małżeństwo A.A. i B.A., dokonali Państwo darowizny na rzecz córki.

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstała między Panem, a małżonką A.A. z mocy ustawy, małżeńska wspólność majątkowa, obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania małżeństwa.

We władanie nieruchomości (działka gruntowa nr (…) obszar (…) m², zabudowana budynkiem mieszkalnym o powierzchni (…) m²), znajdującej się w miejscowości (…), weszło małżeństwo A.A. i B.A. w wyniku podziału pierwotnej nieruchomości, na podstawie decyzji nr (…) z (…) 2015 r. zatwierdzającej projekt budowlany na przebudowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego na dwa budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej (…).

Budowa została sfinansowana ze środków pieniężnych małżonków A.A. i B.A. Pierwotny budynek w (…) został zakupiony na podstawie aktu notarialnego (…) z (…) 1984 r., a nieruchomość nabyta na początku związku małżeńskiego, w ramach majątku prywatnego, z majątku wspólnego małżonków.

Cele nabycia nieruchomości – zaspokojenie potrzeb mieszkalnych małżonków A.A. i B.A.

Nieruchomości były wykorzystywane przez małżonków A.A. i B.A. od momentu wejścia w posiadanie do chwili darowania.

Darowizna nieruchomości córce (…) nastąpiła na podstawie aktu notarialnego Repertorium (…) z (…) 2015 r. – Umowa darowizny, darowane córce (…) przez A.A. i B.A., a celem darowania były potrzeby mieszkalne córki (…).

Pytania

1)Czy transakcja sprzedaży przez Wnioskodawcę Nieruchomości zlokalizowanych w B. oraz C., dla których upłynął okres 5 lat liczony od końca roku kalendarzowego ich nabycia przez Wnioskodawcę będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

2)Czy w przypadku uznania, iż Wnioskodawca działa jako podatnik dla transakcji sprzedaży Nieruchomości zlokalizowanych w B. oraz C., Wnioskodawca będzie zobowiązany do rozliczenia połowy przychodu uzyskanego ze sprzedaży tych nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżeński?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania nr 1, transakcje sprzedaży przez Wnioskodawcę Nieruchomości zlokalizowanych w B. oraz C., dla których upłynął okres 5 lat liczony od końca roku kalendarzowego ich nabycia przez Wnioskodawcę nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy, w myśl art. 9 ust. 1 ustawy PIT opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa zaniechano poboru podatku.

Co do zasady, źródłem przychodu - zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT jest odpłatne zbycie:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Jeżeli zatem odpłatne zbycie nieruchomości lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wyniku działalności gospodarczej to taka transakcja nie stanowi źródła przychodu i nie podlega opodatkowaniu podatkiem PIT.

Podsumowując należy wskazać, iż przychody osiągnięte z tytułu sprzedaży nieruchomości zaliczone być mogą do jednego z dwóch źródeł przychodów, tj. przychodów z:

1)odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy PIT), lub

2)działalności gospodarczej (art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy PIT),

– przy czym należy dodać, że klasyfikacja wskazana powyżej w pkt 2, tj. przychód z działalności gospodarczej, stanowi w tym zakresie jedynie uzupełnienie klasyfikacji (zasady) podstawowej wskazanej w pkt 1 (klasyfikacja jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości).

Na gruncie ustawy PIT, zgodnie z art. 5a pkt 6, przez działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową:

1)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

2)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

3)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Podkreślić należy, iż o tym, czy transakcja przeprowadzana jest w ramach działalności gospodarczej, czy też jest tylko odpłatnym zbyciem nieruchomości, decyduje całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości. W orzecznictwie sądowym podkreślono, iż definicja działalności gospodarczej dotyczy stanu faktycznego a nie prawnego, stanowi ona bowiem zjawisko obiektywnie istniejące w danym czasie. Zamiar jej prowadzenia uzewnętrznia się poprzez faktyczne podejmowanie czynności o określonym charakterze. Rzeczywisty charakter tych czynności, a nie subiektywne przekonanie podatnika (czy organu podatkowego) decyduje o tym, czy wykonywane przez daną osobę działania stanowią pozarolniczą działalność gospodarczą. Działalność podatnika, niezależnie od jego zamiaru, woli lub przekonania, ma charakter gospodarczy, jeśli odpowiada przesłankom przewidzianym w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Nie ma przy tym znaczenia, czy podmiot prowadzący działalność gospodarczą dopełnia ciążących na nim obowiązków formalnych, gdyż o kwalifikacji danej działalności przesądza kryterium obiektywne, tj. ustalenie, że dana osoba faktycznie prowadzi działalność, która obiektywnie może przynieść dochód (tak w wyroku WSA w Łodzi z 30 kwietnia 2019 r. sygn. I SA/Łd 6/19). Z tych względów, o tym, czy określone działania podatnika mieszczą się w ramach działalności gospodarczej czy też nie (wyprzedaż majątku prywatnego w ramach zarządzania jego aktywami) nie decyduje ani fakt rejestracji działalności gospodarczej (czy jej brak), ani nawet wewnętrzne przekonanie podatnika, że podejmowane przez niego działania nie są przejawem takiej działalności (tak w wyroku WSA w Łodzi z 11 kwietnia 2019 r sygn. I SA/Łd 348/18).

W orzecznictwie sądowym podkreślone zostało, iż lokowanie kapitału w nieruchomości i ich późniejsza sprzedaż po dłuższym okresie czasu stanowi w praktyce zarząd majątkiem prywatnym. Tak wskazano m. in. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 15 września 2020 r. sygn. I SA/Gd 273/20 cyt.: „Lokowanie kapitału w nabywane nieruchomości, które mają stanowić formę zabezpieczenia finansowego, zakłada raczej zachowywanie takiego składnika majątkowego przez dłuższy okres czasu niż szybkie jego zbycie. Obserwacja zjawisk gospodarczych pozwala bowiem dojść do przekonania, że poza okresowymi spadkami cen nieruchomości, ich wartość zwykle rośnie wraz z upływem czasu. Ta cecha czyni z nich korzystny instrument do długoterminowego lokowania środków pieniężnych. Ponadto, nabywanie nieruchomości jako lokata kapitału, nie wymaga raczej podejmowania aktywności, która ma służyć uzyskaniu efektu szybkiego wzrostu wartości gruntu. Oczywiście nie można wykluczyć, że działania takie jak podział gruntu na mniejsze działki czy uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy mogą być podejmowane także przez właściciela nieruchomości, który w ten sposób chce zwiększyć jej potencjalną atrakcyjność handlową. Niemniej jednak wydaje się uzasadnione postawienie tezy, że w przypadku, gdy rzeczywistym zamiarem właściciela nieruchomości było stworzenie bezpieczeństwa finansowego, to tego rodzaju działania podejmowane są wówczas, gdy po dłuższym okresie posiadania właściciel zamierza spieniężyć swój majątek nieruchomy.”

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku orzekł w wyroku z 19 września 2023 r. o sygn. akt I SA/Gd 311/23 cyt.: „Prowadzenie działalności gospodarczej oznacza podejmowanie w sposób zorganizowany i ciągły szeregu następujących po sobie w oznaczonym czasie i terminie, czynności faktycznych zmierzających do określonego celu w postaci zarobku mogącego przybrać formę zysku lub przychodu. Działalność zorganizowana to takie ułożenie i wyodrębnienie aktualnych i przyszłych działań danego podmiotu, które umożliwią jego racjonalne i prawidłowe funkcjonowanie w określonej dziedzinie. Do prowadzenia działalności w sposób zorganizowany nie jest konieczne ustanowienie określonych struktur organizacyjnych czy majątkowych. Sposób zorganizowania danej działalności wynika z jej przedmiotu, wymogów rynku oraz potrzeb prowadzącego taką działalność. Definicja działalności gospodarczej dotyczy stanu faktycznego, a nie prawnego, jej legalności lub nielegalności".

Warto także odwołać się do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 maja 2023 roku (sygn. II FSK 21/23) gdzie wskazano: „Podzielić należy także wyrażone w orzecznictwie poglądy, że brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem – normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą (por. cyt. wyroki NSA w sprawach II FSK 855/14, II FSK 1423/14, II FSK 379/14 oraz wyrok z 1 grudnia 2020 r., sygn. akt II FSK 1931/18, publ. CBOSA). W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania”.

Biorąc powyższe pod uwagę, Wnioskodawca podkreśla, iż sprzedaż Nieruchomości stanowi element zarządzania majątkiem prywatnym. Przemawia za tym, okres czasu ponad 15 lat pomiędzy zakupem Nieruchomości w B. oraz C., a ich sprzedażą jak również brak aktywnego uczestnictwa Wnioskodawcy w ramach transakcji sprzedaży. Wnioskodawca nie prowadzi bowiem działalności gospodarczej, ani nie wprowadził zbywanych Nieruchomości do jakiejkolwiek ewidencji środków trwałych.

Jak wskazano w stanie faktycznym nabycie Nieruchomości nastąpiło odpowiednio w 2003 r. (B.) oraz w 2007 r. i 2008 r. (C.).

Ponadto, zdaniem Wnioskodawcy planowana sprzedaż dwóch Nieruchomości ma charakter sporadyczny i niepowtarzalny. Podsumowując, Wnioskodawca przy sprzedaży nie działa jako osoba prowadząca działalność gospodarczą, a upływ okresu 5 letniego uprawnia Wnioskodawcę do skorzystania ze zwolnienia. Zatem planowana sprzedaż udziału w Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesienia do pytania nr 2, w sytuacji uznania, iż będzie on działał jako podatnik dla transakcji sprzedaży Nieruchomości zlokalizowanych w B. oraz C. to Wnioskodawca będzie zobowiązany do rozliczenia połowy przychodu uzyskanego ze sprzedaży tych nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżeński.

W przypadku dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i wymienionych praw nie znajduje zastosowania art. 6 ust. 2 ustawy PIT, ponieważ dochody z tego tytułu zostały wyłączone z możliwości łącznego opodatkowania. Zgodnie z art. 8 ustawy PIT przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe. Oznacza to, że podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu jest odrębnie każdy z małżonków, a nie małżonkowie łącznie. Obowiązek podatkowy obciąża zatem każdego z małżonków z osobna. Skoro każdy z małżonków jest odrębnie podatnikiem podatku dochodowego od przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to każdy z nich zobowiązany jest do rozliczenia połowy przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżeński i wyliczenia należnego podatku dochodowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków podjętych przez Pana działań do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o zaliczeniu przychodów, które uzyska Pan ze sprzedaży nieruchomości wymienionych we wniosku do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak ilość posiadanych nieruchomości, nakłady poniesione na te nieruchomości w postaci wybudowanych lub rozbudowanych budynków oraz późniejsze ich wydzierżawienie przez Pana żonę w ramach najmu prywatnego – jeżeli jak wynika z wniosku - od daty nabycia nieruchomości, poniesienia nakładów na nie oraz zawarcia umów dzierżawy upłynęło ponad kilkanaście lat.

Całokształt czynności, dotyczących nieruchomości zbytych przez Pana do chwili złożenia wniosku – zbycie nieruchomości nabytej w celu odzyskania należności od spółdzielni mieszkaniowej, zbycie nieruchomości nabytych w spadku, darowizny córce, przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na cele osobiste – oraz brak planów związanych ze zbyciem nieruchomości nie wskazuje, żeby Pana celem był obrót nieruchomościami.

Zatem zakres i cel Pana działania oraz fakt, że jest Pan osobą nietrudniącą się obrotem nieruchomościami, powodują że wykonywane przez Pana czynności dotyczące posiadanych nieruchomości można uznać za działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W konsekwencji, w przedstawionych zdarzeniach przyszłych nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości przez Pana wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Pana czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem Pana działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż wskazanych we wniosku nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę powyższe, planowana sprzedaż nieruchomości zlokalizowanych w B. oraz C. nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skutki podatkowe tych czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Należy podkreślić, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości.

Nieruchomości, które zamierza Pan sprzedać nabył Pan w 2003 r. – nieruchomość w B. oraz w latach 2007 – 2008 – nieruchomość w C. Zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niewątpliwie upłynął.

Wobec powyższego, planowane zbycie nieruchomości w B. oraz C., o których mowa we wniosku, nie będzie stanowiło dla Pana przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych nieruchomości. Tym samym, nie będzie ciążył na Panu obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu, gdyż w wyniku sprzedaży przedmiotowych nieruchomości nie powstanie u Pana w ogóle przychód, o którym mowa w tym przepisie.

Wobec takiego rozstrzygnięcia, nie udzielam odpowiedzi na pytanie nr 2, gdyż odpowiedź na to pytanie byłaby możliwa wyłącznie w przypadku uznania, że sprzedaż nieruchomości stanowi dla Pana źródło przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do powołanych przez Pana wyroków sądów administracyjnych, wskazać należy, że stanowisko przyjęte w tym orzeczeniach nie może stanowić samodzielnej podstawy prawnej stanowiska tut. Organu. Powyższe wynika przede wszystkim z przeszkód natury formalnoprawnej. Zgodnie bowiem z art. 153 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).