Interpretacja indywidualna z dnia 29 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-1.4011.877.2023.1.MB

Koszty uzyskania przychodów z tytułu zbycia nieruchomości otrzymanej w wyniku darowizny.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 grudnia 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 2 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pani syn zakupił w 2015 r. zabytkową nieruchomość, znajdującą się (...), zabytek objęty opieką Konserwatora Zabytków. Na zakup wyżej wymienionej nieruchomości syn zaciągnął kredyt bankowy i pożyczkę.

Zamierzeniem Pani syna było wyremontowanie tej zabytkowej nieruchomości, tak aby stworzyć dom rodzinny dla swojej rodziny oraz dla Państwa – rodziców. Dom jest bardzo duży (... m²) więc mógł z powodzeniem pomieścić dwie rodziny. Bardzo odpowiadała Państwu propozycja syna gdyż dzięki temu miałaby Pani wraz z mężem zapewnioną opiekę na „stare lata”.

Wymieniona nieruchomość nigdy nie miała być przedmiotem wzbogacenia, a jedynie bezpiecznym miejscem na ziemi dla całej rodziny. Zgody konserwatorskie, plany architektów, badania tej nieruchomości zajęły sporo czasu głównie ze względu na stan budynku i obostrzenia związane z wytycznymi Konserwatora.

W międzyczasie sytuacja syna drastycznie się zmieniła rodzinnie i finansowo, syna przestało być stać na spłacanie kredytu, a tym bardziej na tak kosztowne remonty jakie są wymagane w tym zabytkowym budynku mieszkalnym. 3 lata temu, w 2020 roku na podstawie notarialnej umowy darowizny syn darował Pani (...), ponieważ jest Pani po studiach ze specjalizacją (...) oraz prowadziła Pani dochodową działalność gospodarczą, więc była Pani w stanie podołać i sama wyremontować zabytek.

Tuż po darowiźnie syna i Pani sytuacja życiowa nagle uległa zmianie, mąż zachorował i leczenie następstw wymagało poniesienia wysokich kosztów i poświęcenia czasu, przez co nie mogła Pani zrealizować założeń odbudowy (...). Dodatkowo obostrzenia okresu pandemii miały konsekwencje finansowe dla Pani działalności gospodarczej jaką Pani prowadziła, jak również następująca ogromna inflacja zmusiła Państwa do zmiany planów.

Doprowadzenie tej nieruchomości do stanu deweloperskiego przy obecnych warunkach rynkowych to powyżej 4 milionów zł. Poza faktem, iż przestało Państwa stać na tak potężny remont, nie mogliście zwlekać ze sprzedażą także przez stan techniczny budynku. Nieruchomość ta była i jest w bardzo złym stanie, a obecnie budynek grozi zawaleniem. Ponieważ jest to historycznie ważna nieruchomość objęta nadzorem konserwatorskim, należy ją ratować jak najszybciej.

Agencja, z którą podpisaliście Państwo umowę o pośrednictwo w sprzedaży pozyskała klienta, który podpisał umowę przedwstępną kupna-sprzedaży nieruchomości. Klient wskazany przez agencję nieruchomości to doświadczony specjalista, który zajmował się rekonstrukcją zabytków przez wiele lat. Kluczowe jest to, że posiada kapitał na szybki remont (...).

Nieruchomość, którą darował Pani syn a zasadniczo jej hipoteka jest obciążona roszczeniem bankowym na kwotę (...) zł. Do całkowitej spłaty kredytu pozostało jeszcze należność w wysokości (...) złotych i zostanie przez Panią spłacona w dniu zawarcia umowy końcowej kupna-sprzedaży w całości ze środków pochodzących ze sprzedaży tej nieruchomości.

Cena sprzedaży nieruchomości to (...) zł, niespłacony kredyt syna to (...) zł. Przychód w wysokości (...) zł będący różnicą między wartością sprzedaży nieruchomości, a spłaconym kredytem zostanie wydatkowany przez Panią na cele mieszkaniowe w okresie 3 lat.

Podsumowując: (...) wymaga pilnej interwencji i remontu, żeby go sprzedać bez obciążeń hipotecznych musi Pani spłacić kredyt syna, gdyż on sam nie może tego zrobić. Resztę środków ze sprzedaży zainwestuje Pani w nieruchomość mieszkalną, aby zabezpieczyć przyszłość swoją i rodziny.

Pytanie

Jeżeli spłaci Pani z ceny sprzedaży pozostały jeszcze kredyt w wysokości (…) złotych ciążący na nieruchomości, czy będzie on stanowił koszt pomniejszający dochód ze sprzedaży nieruchomości objęty podatkiem dochodowym wynikającym z faktu, iż nie minęło 5 lat od nabycia nieruchomości (tu w wyniku darowizny)?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, w chwili otrzymania darowizny z obciążeniem hipotecznym stała się Pani współuczestnikiem gwarancji spłaty kredytu i uważa Pani, że kwotą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od przychodu ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej przed upływem 5 lat od nabycia (w formie darowizny) jest kwota (…) zł wynikająca z pomniejszenia ceny zbycia nieruchomości (…) zł o pozostały do spłaty w dacie sprzedaży kredyt obciążający hipotekę nieruchomości.

Wynika to z brzmieniem art.7.1 ustawy o podatku od spadków i darowizn: „Art. 7. 1. Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Z treści wniosku wynika, że Pani syn zakupił w 2015 r. zabytkową nieruchomość, zabytek objęty jest opieką Konserwatora Zabytków. Na zakup wyżej wymienionej nieruchomości Pani syn zaciągnął kredyt bankowy i pożyczkę. W międzyczasie sytuacja syna drastycznie się zmieniła rodzinnie i finansowo, syna przestało być stać na spłacanie kredytu, a tym bardziej na tak kosztowne remonty jakie są wymagane w tym zabytkowym budynku mieszkalnym. Następnie w 2020 r. na podstawie notarialnej umowy darowizny syn darował Pani (...). Niestety tuż po otrzymaniu od syna darowizny Pani sytuacja życiowa nagle uległa zmianie. Z tego powodu podpisała Pani umowę z agencją o pośrednictwo w sprzedaży, agencja pozyskała klienta, który podpisał umowę przedwstępną kupna ww. nieruchomości. Nieruchomość, którą darował Pani syn a zasadniczo jej hipoteka jest obciążona roszczeniem bankowym. Do całkowitej spłaty kredytu pozostało jeszcze należność w wysokości (…) złotych i zostanie przez Panią spłacona w dniu zawarcia umowy końcowej kupna-sprzedaży w całości ze środków pochodzących ze sprzedaży tej nieruchomości.

W związku z tym wątpliwości Pani budzi kwestia czy jeżeli spłaci Pani z ceny sprzedaży nieruchomości pozostały jeszcze kredyt Pani syna, będzie on stanowił koszt pomniejszający dochód ze sprzedaży tej nieruchomości, nabytej przez Panią w 2020 r. w drodze darowizny od syna, gdy odpłatnego zbycia nieruchomości zamierza Pani dokonać przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Zatem, od daty nabycia do dnia jej planowanego odpłatnego zbycia nie upłynie okres 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podkreślam, że w myśl art. 888 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności winna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje. Z tą datą darczyńca traci własność nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie, nabycie nieruchomości przez Panią nastąpiło w 2020 r., w drodze darowizny, jeżeli zbycia ww. nieruchomości dokona Pani przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, planowana sprzedaż będzie stanowiła dla Pani źródło przychodu z którego dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 tej ustawy:

W świetle art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przy czym, w myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Wydatek, o którym mowa we wniosku nie stanowi obiektywnie w rozumieniu ustawy kosztu niezbędnego w celu sprzedaży nieruchomości. Jest to bowiem koszt, który musiałby zostać płacony nawet gdyby nie doszło do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, zasady ustalania których uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6d tej ustawy:

Stosownie do art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Zatem, brak jest podstaw prawnych, aby kwotę, którą zamierza Pani przeznaczyć na spłatę kredytu zabezpieczonego hipoteką na sprzedawanej nieruchomości, której właścicielem jest Pani (obdarowana), zaciągniętego przez darującego (Pani syna), a spłaconego przez obdarowaną zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości. Długi obciążające nieruchomość nie stanowią żadnej z kategorii wskazanych w art. 22 ust. 6d, a więc nie mogą zostać uwzględnione przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym w przypadku sprzedaży nieruchomości, nabytej w drodze darowizny.

W konsekwencji kwota, którą zamierza Pani przekazać na spłatę kredytu hipotecznego, zaciągniętego przez Pani syna (darczyńcę) nie stanowi kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, gdyż nie jest to koszt, o którym mowa w art. 22 ust. 6d ustawy.

Potwierdza to orzecznictwo sądów, m.in. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, który w wyroku z dnia 4 lutego 2016 roku sygn. akt I SA/Ke 718/15 stwierdził, że:

Podobne stanowisko zaprezentowane zostało także w innych w wyrokach, np. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 23 października 2013 roku sygn. akt I SA/Op 583/13, czy też Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 stycznia 2013 roku sygn. akt II FSK 1055/11.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzam zatem, że kwota kredytu, który planuje Pani spłacić, zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości, którą zamierza Pani sprzedać, zaciągniętego przez darczyńcę a spłaconego przez Panią (obdarowaną) nie będzie stanowić dla Pani kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w przedmiotowej nieruchomości, gdyż nie jest nakładem zwiększającym wartość nieruchomości, o którym mowa w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Planowana spłata przez Panią przedmiotowego kredytu hipotecznego w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, nabytej w drodze darowizny bowiem ustawodawca zaliczył do nich – co jednoznacznie wynika z treści przywołanego wyżej przepisu – jedynie udokumentowane nakłady na tę nieruchomość zwiększające jej wartość.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się natomiast do wskazanego przez Panią przepisu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, na którym opiera Pani własne stanowisko w sprawie, tutejszy organ zaznacza, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych jest odrębną regulacją prawną od ustawy o podatku od spadków i darowizn. W każdej z tych ustaw ustawodawca określił odrębnie między innymi przedmiot opodatkowania, sposób ustalenia podstawy opodatkowania, zwolnienia podatkowe.

Tym samym, przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn dotyczące opodatkowania tym podatkiem nabycie rzeczy lub praw majątkowych między innymi tytułem darowizny, nie znajdują zastosowania do ustalania podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, w tym przypadku z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej przez Panią tytułem darowizny.

Zaznaczam, że przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest rozstrzygniecie wyłącznie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zgodnie z zakresem interpretacji określonym we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej oraz Pani stanowisku w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym wydana interpretacja nie odnosi się do sposobu ustalenia podstawy opodatkowania w podatku od spadków i darowizn.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).