Interpretacja indywidualna z dnia 25 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL3.4012.668.2023.2.AK

Uznanie Zarządcy za samodzielnego podatnika podatku VAT z tytułu zawieranych umów najmu Nieruchomości. Brak opodatkowania podatkiem VAT wypłaty nadwyżki pożytków (przychodów) z Nieruchomości (kosztami) ponoszonymi z tytułu jej eksploatacji.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

12 listopada 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 10 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

·uznania Zarządcy za samodzielnego podatnika podatku VAT z tytułu zawieranych umów najmu Nieruchomości;

·braku opodatkowania podatkiem VAT wypłaty nadwyżki pożytków (przychodów) z Nieruchomości (kosztami) ponoszonymi z tytułu jej eksploatacji.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 2 stycznia 2024 r. (wpływ 2 stycznia 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowana będąca stroną postępowania:

Pani A (…);

2)Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

· Pani B (…);

· Pan C (…).

Opis stanu faktycznego

Zainteresowana będąca stroną postępowania zawarła umowę użyczenia budynku położonego (…). Umowa zwarta została z rodzicami Zainteresowanej będącej stroną postępowania. Analogiczne umowy zawarte zostały przez właścicieli nieruchomości z rodzeństwem Zainteresowanej będącej stroną postępowania, C i B, tj. Zainteresowanymi niebędącymi stronami postępowania. Umowa użyczenia uprawniała biorących w użytkowanie do oddawania lokalu do korzystania osobom trzecim i pobierania pożytków z tego tytułu. Biorący w użytkowanie nie zawarli umowy quo ad usum, co oznacza, że każdy z nich ma prawo korzystania z całości nieruchomości.

W związku z planowanym oddaniem nieruchomości do odpłatnego korzystania podmiotom gospodarczym na podstawie umów najmu, w toku negocjacji potencjalni Najemcy wyrazili dezaprobatę wobec sytuacji, w której zawierane będą z trzema wynajmującymi, oraz będą otrzymywane miesięcznie 3 faktury najmu.

Chcąc ograniczyć wyżej wskazane uciążliwości, biorący w użytkowanie zawarli umowę o zarząd budynkiem będącym przedmiotem umowy użytkowania. Zarządzający (Zainteresowana będąca stroną postępowania) odpowiada za efekty działalności prowadzonej z wykorzystaniem budynku i ponosi ryzyko ekonomiczne.

Oznacza to, że w przypadku najmu lokali i innych części składowych budynku, wynajmującym (i wystawiającym z tego tytułu faktury VAT z odpowiednią stawką podatku od towarów i usług) jest i będzie wyłącznie Zarządzający (a nie również pozostali biorący w użytkowanie budynku), a ekonomiczna korzyść z tego tytułu (przychody z najmu poszczególnych lokali i innych części składowych budynku) również będzie wyłącznie po stronie Zarządzającego.

Stroną wszystkich zawieranych umów dotyczących funkcjonowania budynku i ponoszonych w związku z tym kosztów jest także wyłącznie Zarządzający – tj. Zainteresowana będąca stroną postępowania. Zgodnie z zawartą umową o zarząd nieruchomością wziętą do używania, Zainteresowana będąca stroną postępowania – jako współbiorący do używania – będzie faktycznie władała Nieruchomością z wyłączeniem pozostałych współbiorących Nieruchomość do używania.

Samodzielnie zatem Zainteresowana będąca stroną postępowania będzie odpowiadać za efekty działalności prowadzonej z wykorzystaniem Nieruchomości i będzie ponosić ryzyko ekonomiczne, z jego ograniczeniem do wysokości osiąganych z Nieruchomości pożytków (nie zaś w proporcji do posiadanego prawa współużytkowania).

Oznacza to, że w przypadku najmu lokali i innych części składowych Nieruchomości, wynajmującym (i wystawiającym z tego tytułu faktury VAT z odpowiednią stawką podatku od towarów i usług) będzie wyłącznie Zainteresowana będąca stroną postępowania (a nie również pozostali współbiorący do używania Nieruchomość), a ekonomiczna korzyść z tego tytułu (przychody z najmu poszczególnych lokali i innych części składowych Nieruchomości) również będzie wyłącznie po stronie Zainteresowanej będącej stroną postępowania.

Stroną wszystkich zawieranych umów dotyczących funkcjonowania Nieruchomości i ponoszonych w związku z tym kosztów będzie znów wyłącznie Zainteresowana będąca stroną postępowania, która będzie ponosić odpowiedzialność za skutki nieprawidłowego wykonania tych umów względem osób trzecich.

Przychód uzyskany z tytułu umów najmu pomniejszony o koszty utrzymania budynku Zarządzający będzie dzielił pomiędzy siebie a pozostałych biorących do używania w częściach równych.

W uzupełnieniu do wniosku wskazali Państwo następujące informacje:

Umowy najmu, o których mowa we wniosku, zawierane są przez Zainteresowaną będącą stroną postępowania (A) we własnym imieniu, działającą na rzecz własną oraz na rzecz Wnioskodawców niebędących stronami postępowania (C i B).

Zainteresowana będąca stroną postępowania nie otrzymuje żadnego wynagrodzenia za przyjęcie funkcji Zarządzającego nieruchomością.

Zainteresowana będąca stroną postępowania jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT dla potrzeb opodatkowania czynności opodatkowanych – wynajmu nieruchomości.

Pytania

1.Czy prawidłowe jest stanowisko, że w warunkach opisanego stanu faktycznego biorący w użytkowanie wyznaczony jako Zarządca będzie samodzielnym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu zawieranych przezeń umów najmu części składowych budynku, a zatem czy Zainteresowana będąca stroną postępowania jako Zarządzający będzie jedynym z biorących do używania uprawnionym (i jednocześnie zobowiązanym) do wystawiania faktur VAT z tytułu tego wynajmu (i – szerzej – z tytułu wszelkich innych usług świadczonych z wykorzystaniem tego użytkowanego budynku)?

2.Czy wypłata przez Zainteresowaną będącą stroną postępowania pozostałym biorącym nieruchomość do używania nadwyżki pożytków (przychodów) z Nieruchomości nad wydatkami (kosztami) ponoszonymi z tytułu jej eksploatacji – jako swoisty podział zysku z rzeczy otrzymanej do używania – nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1

W Państwa ocenie, wyznaczony Zarządzający będzie samodzielnym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu zawieranych przezeń umów najmu części składowych użytkowanego budynku, a zatem i jedynym biorącym do używania uprawnionym oraz jednocześnie zobowiązanym do wystawiania faktur VAT z tytułu tego wynajmu (i – szerzej – z tytułu wszelkich innych usług świadczonych z wykorzystaniem tego budynku).

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931), dalej: ustawa o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl postanowień art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2.zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3.świadczenia usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi co do zasady usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

·w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

·świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Jak wskazuje art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Jak bowiem wskazuje treść art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc, najem jako usługa wypełnia wskazaną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W kontekście wynajmu nieruchomości nie ulega wątpliwości, że umowa najmu ma charakter ciągły oraz zarobkowy. Powoduje to, że najem należy kwalifikować jako odpłatne świadczenie usług, które podlega pod regulacje ustawy VAT. Będzie tak również w zakresie najmu prywatnych składników majątku.

Odnośnie do przepisów kodeksu cywilnego dotyczących użyczenia (art. 710 kodeksu cywilnego), nie regulują one sytuacji prawnej podmiotów wspólnie biorących rzecz do używania. Jedynie przepis art. 717 wskazuje, że w przypadku, gdy kilka osób wspólnie wzięło rzecz do używania, to ich odpowiedzialność jest solidarna. Powyższe oznacza, że stosunki między biorącymi do używania regulowane są przepisami części ogólnej kodeksu cywilnego.

Zgodnie z zasadą swobody umów (art. 353¹ Kodeksu cywilnego) strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byle jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Zgodnie z ową zasadą biorący w użytkowanie wyznaczyli spośród siebie Zarządzającego użytkowanym budynkiem na podstawie umowy pomiędzy biorącymi użytkowanie oraz wyznaczyli Zarządzającego jako tego spośród grona biorących do używania, który uprawniony jest do zawarcia umowy najmu z podmiotami trzecimi, rozliczania kosztów z tytułu korzystania z mediów przez najemców. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, skutkiem zawarcia umowy jest przejęcie przez Zarządzającego ryzyka związanego z zawieranymi umowami najmu, jak również uzyskiwanie przychodów z tego tytułu oraz ponoszenie kosztów związanych z zawartymi umowami.

W takim przypadku, nie budzi wątpliwości, że to Zarządzający wypełnia warunki dla uznania go za podatnika podatku VAT w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku VAT, jako podmiot, który w sposób ciągły wykorzystuje posiadane aktywa dla celów zarobkowych.

Jednocześnie – w analizowanym stanie faktycznym nie można uznać, że Zarządzający działa w imieniu i na rzecz biorących do używania – ponieważ nie jest podmiotem, świadczącym usługi zarządzania na rzecz podmiotów trzecich. Zainteresowana będąca stroną postępowania, zawierając umowy najmu z podmiotami trzecimi działa we własnym imieniu i na własny rachunek, jako jeden z podmiotów, który jest współbiorącym do używania. Sytuacji tej nie zmienia okoliczność przekazania pozostałym współbiorącym do używania części zysku osiągniętego z umowy najmu, wynikającej z pomniejszenia przychodów o wydatki związane z korzystaniem z nieruchomości – do których poniesienia Zainteresowana będąca stroną postępowania jest zobowiązana jako wynajmująca.

Jednocześnie podkreślić należy, że zgodnie z utrwalonym stanowiskiem organów podatkowych, nie budzi wątpliwości, że podatnikiem podatku VAT w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 1 i 2 jest jeden ze współwłaścicieli nieruchomości – zarówno w przypadku współmałżonków, jak i osób niebędących współmałżonkami – jeśli z ustaleń między współwłaścicielami wynika, że jeden ze współwłaścicieli jest stroną umowy najmu.

Tak np. interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 5 kwietnia 2019 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.70.2019.2.ISK, czy z dnia 28 marca 2017 r., nr 1462-IPPP1.4512.12.2017.1.MP.

Analizując przywołane interpretacje, wskazać należy, że nie stosunek współwłasności przesądza o możliwości przyjęcia stanowiska, że status podatnika podatku VAT przysługuje jednemu z współuprawnionych do nieruchomości, lecz okoliczność wykonywania przez jednego ze współwłaścicieli czynności w charakterze podatnika podatku VAT, w oparciu o zawartą umowę z pozostałymi uprawnionymi – oraz zawarte umowy najmu nieruchomości.

W świetle powyższego, całkowicie zasadne jest przyjmowanie analogicznego stanowiska w odniesieniu do sytuacji, gdy współuprawnionymi do korzystania z nieruchomości w oparciu o stosunek obligacyjny (umowę użyczenia) są współbiorący nieruchomość do używania.

Jednocześnie wskazać należy, że czynności zwykłego zarządu budynkiem oddanym do używania nie stanowią usług zarządzania. Gdyby czynności zarządu budynkiem wykonywane były przez podmiot trzeci (spoza kręgu biorących w użytkowanie), w oparciu o umowę zarządzania według przepisów art. 734 kodeksu cywilnego i dalszych, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegałoby wyłącznie wynagrodzenie wynikające z tytułu ich świadczenia (tj. usług zarządzania), gdyż zleceniobiorca działałby nie na swoją rzecz, lecz biorących w użytkowanie.

W świetle powyższego, prawidłowe jest stanowisko, że to Zainteresowana będąca stroną postępowania, jako podmiot uprawiony do zawierania umów najmu nieruchomości, oddanej Zainteresowanym do używania, jest jedynym z biorących w użytkowanie działającym w charakterze podatnika podatku VAT, a w konsekwencji – uprawnionym (i jednocześnie zobowiązanym) do wystawiania faktur VAT z tytułu umów najmu, a także z tytułu wszelkich innych usług świadczonych z wykorzystaniem użytkowanego budynku.

W związku z powyższym, należy uznać Państwa stanowisko za prawidłowe.

Ad. 2

Państwa zdaniem, wypłata przez Zainteresowaną będącą stroną postępowania pozostałym biorącym nieruchomość do używania nadwyżki pożytków (przychodów) z Nieruchomości nad wydatkami (kosztami) ponoszonymi z tytułu jej eksploatacji, jako podział zysku z rzeczy otrzymanej do używania, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do art. 353 zk. 1 kodeksu cywilnego – projektowana umowa o zarząd nieruchomością oddaną do używania będzie zawierać (poza innymi postanowieniami niemającymi dla istoty niniejszego wniosku znaczenia) zobowiązanie Zainteresowanej będącej stroną postępowania do przedkładania pozostałym współbiorącym do używania w ustalonych terminach rozliczenia pożytków i innych przychodów z Nieruchomości oraz wydatków i ciężarów z nią związanych przypadających na poszczególnych współbiorących do używania w stosunku do ustalonego prawa do używania Nieruchomości, a także – zobowiązanie do przekazywania pozostałym współbiorącym do używania Nieruchomości przypadającej każdemu z nich nadwyżki pożytków nad wydatkami lub żądanie do pokrycia przez każdego z nich odpowiedniej części straty za dany okres, wynikającej z nadwyżki wydatków nad pożytkami z Nieruchomości.

Stosownie do art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem. Stosownie do tego przepisu, obowiązek wystawienia faktury VAT wiąże się z dokonaniem czynności opodatkowanej przez podatnika VAT działającego w takim charakterze.

Jak wskazywano w opisie stanu faktycznego, jedynie Zarządca jest uprawniony do pobierania pożytków (przychodów) z Nieruchomości, a po pokryciu wydatków wypłaca pozostałym współbiorącym do używania nadwyżkę. Podział zysków z tytułu wynajmu Nieruchomości nie jest formą zapłaty za jakiekolwiek świadczenia wykonane przez otrzymującego te zyski współbiorącego do użytkowania.

W analizowanym przypadku wewnętrzne rozliczenia pomiędzy współbiorącymi Nieruchomość do używania z tytułu należnej im nadwyżki (części zysku) nie stanowią czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie są one bowiem ani odpłatną dostawą towarów, ani odpłatnym świadczeniem usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Brak tych przesłanek oznacza, że wypłata przez Zainteresowaną będącą stroną postępowania pozostałym współbiorącym do używania nadwyżki pożytków z nieruchomości nad wydatkami ponoszonymi na jej utrzymanie, nie wymaga wystawienia faktury VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl postanowień art. 8 ust. 1 ustawy:

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie (z wyjątkiem przypadków ściśle określonych w art. 7 ust. 2 oraz w art. 8 ust. 2 ustawy). Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

W dorobku orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej przyjmuje się, że odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług a otrzymanym wynagrodzeniem, przy czym wynagrodzenie jakkolwiek musi być wyrażone w pieniądzu, to jednak nie musi być w tej formie dokonane. Należy podkreślić, że na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług bez znaczenia pozostaje to, czy kwota uzyskanego wynagrodzenia (cena) została skalkulowana tak, że stanowi tylko koszt wytworzenia towaru lub wykonania usługi, czy została powiększona także o zysk sprzedającego. Skoro przepisy nie określają formy zapłaty za świadczoną usługę należy uznać, że zobowiązanie usługobiorcy może mieć postać świadczenia nie tylko określonej sumy pieniędzy, ale także świadczenie innej usługi (usługi wzajemnej). Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Ponadto, aby dana czynność (świadczenie) podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a świadczeniem wzajemnym. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia.

Odpłatność określana jest przez strony umowy i jeśli strony ustalą zapłatę, wówczas wykonane świadczenie staje się odpłatne. W przypadku istnienia świadczenia wzajemnego otrzymanego przez świadczącego usługę, należy uznać czynności wykonywane w ramach zawartej umowy za odpłatne świadczenie usług określone w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Wobec powyższych rozważań, dostawa towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wtedy, gdy jest wykonana odpłatnie oraz gdy pomiędzy dostawcą towaru lub świadczącym usługę i ich beneficjentem (odbiorcą) istnieje jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełniane są świadczenia wzajemne.

Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Art. 15 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W kontekście treści przepisu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, status danego podmiotu, jako podatnika VAT determinowany jest cechami samodzielności prowadzonej działalności (wyczerpującej definicję zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy), odpowiedzialności za jej efekty oraz odpłatności.

W pierwszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą kwestii uznania Zarządcy za samodzielnego podatnika podatku od towarów i usług z tytułu zawieranych przezeń umów najmu części składowych budynku, uprawnionym (i jednocześnie zobowiązanym) do wystawiania faktur VAT z tytułu tego wynajmu (i – szerzej – z tytułu wszelkich innych usług świadczonych z wykorzystaniem budynku).

Wskazać należy, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Każda czynność wykonywana przez podatnika, której efektem jest świadczenie na rzecz drugiego podmiotu, jest w podatku od towarów i usług traktowana jako świadczenie usługi.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi, a otrzymanym wynagrodzeniem będącym świadczeniem wzajemnym. Bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi, a otrzymanym wynagrodzeniem istnieje wówczas, gdy jest możliwe zidentyfikowanie bezpośredniej i jasno zidentyfikowanej korzyści na rzecz dostawcy towaru oraz świadczenie wzajemne pozostaje w bezpośrednim związku ze świadczeniem dokonanej czynności.

Wobec tego podmiot świadczący usługę najmu będzie podatnikiem podatku od towarów i usług wówczas, gdy najem będzie wykonywał we własnym imieniu i na własny rachunek. Jeżeli przedmiotem najmu jest rzecz stanowiąca majątek wspólny, to podatnikiem podatku od towarów i usług, w okolicznościach wskazanych w art. 15 ust. 1 ustawy, będzie ten współwłaściciel, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu, czyli ten, który dokonuje wynajmu we własnym imieniu (jest stroną czynności prawnej).

Zatem, w sytuacji gdy wynajmowana nieruchomość objęta jest współwłasnością, podatnikiem będzie ten, który faktycznie dokonuje czynności związanych z najmem, np. zawarł umowę, otrzymuje czynsz.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że biorący budynek w użytkowanie zawarli umowę o zarząd budynkiem będącym przedmiotem umowy użytkowania. Zarządzający (Zainteresowana będąca stroną postępowania) odpowiada za efekty działalności prowadzonej z wykorzystaniem budynku i ponosi ryzyko ekonomiczne. Oznacza to, że w przypadku najmu lokali i innych części składowych budynku, wynajmującym (i wystawiającym z tego tytułu faktury VAT z odpowiednią stawką podatku od towarów i usług) jest i będzie wyłącznie Zarządzający (a nie również pozostali biorący w użytkowanie budynku), a ekonomiczna korzyść z tego tytułu (przychody z najmu poszczególnych lokali i innych części składowych budynku) również będzie wyłącznie po stronie Zarządzającego.

Stroną wszystkich zawieranych umów dotyczących funkcjonowania budynku i ponoszonych w związku z tym kosztów jest także wyłącznie Zarządzający. Zgodnie z zawartą umową o zarząd nieruchomością wziętą do używania, Zainteresowana będąca stroną postępowania – jako współbiorący do używania – będzie faktycznie władała Nieruchomością z wyłączeniem pozostałych współbiorących Nieruchomość do używania. Zainteresowana będąca stroną postępowania będzie samodzielnie odpowiadać za efekty działalności prowadzonej z wykorzystaniem Nieruchomości i będzie ponosić ryzyko ekonomiczne, z jego ograniczeniem do wysokości osiąganych z Nieruchomości pożytków (nie zaś w proporcji do posiadanego prawa współużytkowania). Oznacza to, że w przypadku najmu lokali i innych części składowych Nieruchomości, wynajmującym (i wystawiającym z tego tytułu faktury VAT z odpowiednią stawką podatku od towarów i usług) będzie wyłącznie Zainteresowana będąca stroną postępowania (a nie również pozostali współbiorący do używania Nieruchomość), a ekonomiczna korzyść z tego tytułu (przychody z najmu poszczególnych lokali i innych części składowych Nieruchomości) również będzie wyłącznie po stronie Zainteresowanej będącej stroną postępowania. Stroną wszystkich zawieranych umów dotyczących funkcjonowania Nieruchomości i ponoszonych w związku z tym kosztów będzie znów wyłącznie Zainteresowana będąca stroną postępowania, która będzie ponosić odpowiedzialność za skutki nieprawidłowego wykonania tych umów względem osób trzecich. Przychód uzyskany z tytułu umów najmu pomniejszony o koszty utrzymania budynku Zarządzający będzie dzielił pomiędzy siebie a pozostałych biorących do używania w częściach równych.

Umowy najmu, o których mowa we wniosku, zawierane są przez Zainteresowaną będącą stroną postępowania we własnym imieniu, działającą na rzecz własną oraz na rzecz Zainteresowanych niebędących stronami postępowania. Zainteresowana będąca stroną postępowania nie otrzymuje żadnego wynagrodzenia za przyjęcie funkcji Zarządzającego nieruchomością. Zainteresowana będąca stroną postępowania jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT dla potrzeb opodatkowania czynności opodatkowanych – wynajmu nieruchomości.

W tym miejscu należy wskazać, że w oparciu o treść art. 353¹ Kodeksu cywilnego:

Z powyższej zasady wynika, że strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez obowiązujące przepisy prawa, w tym także przepisy prawa podatkowego.

Na podstawie przedstawionych okoliczności nie ulega wątpliwości, że wykonując opisane wyżej czynności zarządu Zainteresowana będąca stroną postępowania spełnia przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Zainteresowana będąca stroną postępowania występuje jako wynajmujący oraz ponosi odpowiedzialność wobec osób trzecich za prawidłowe wykonanie tych usług. Samodzielnie będzie również ponosić ryzyko tej działalności, gdyż będzie jedynym podmiotem, do którego występować będą najemcy z ewentualnymi roszczeniami.

Tym samym, Zainteresowana będąca stroną postępowania – sprawując zarząd nieruchomością na mocy umowy między jej współwłaścicielami – będzie samodzielnym podatnikiem podatku VAT, uprawnionym i zobowiązanym do wystawiania faktur VAT z tytułu wynajmu i innych usług świadczonych z wykorzystaniem opisanego budynku.

Podsumowując, Zainteresowana będąca stroną postępowania wyznaczona jako Zarządca jest samodzielnym podatnikiem podatku VAT z tytułu zawieranych przezeń umów najmu części składowych budynku, a zatem jest jedynym uprawnionym (i jednocześnie zobowiązanym) do wystawiania faktur VAT z tytułu tego wynajmu oraz z tytuły wszelkich innych usług świadczonych z wykorzystaniem tego użytkowanego budynku.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia, czy wypłata przez Zainteresowaną będącą stroną postępowania pozostałym biorącym nieruchomość do używania nadwyżki pożytków (przychodów) z nieruchomości nad wydatkami (kosztami) ponoszonymi z tytułu jej eksploatacji – jako swoisty podział zysku z rzeczy otrzymanej do używania – nie będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Jak wskazywano w opisie sprawy ekonomiczna korzyść z tego tytułu (przychody z najmu poszczególnych lokali i innych części składowych Nieruchomości) będzie wyłącznie po stronie Zainteresowanej będącej stroną postępowania. Stroną wszystkich zawieranych umów dotyczących funkcjonowania Nieruchomości i ponoszonych w związku z tym kosztów będzie wyłącznie Zainteresowana będąca stroną postępowania, która będzie ponosić odpowiedzialność za skutki nieprawidłowego wykonania tych umów względem osób trzecich. Przychód uzyskany z tytułu umów najmu pomniejszony o koszty utrzymania budynku Zarządzający będzie dzielił pomiędzy siebie a pozostałych biorących do używania w częściach równych. Zainteresowana będąca stroną postępowania nie otrzymuje żadnego wynagrodzenia za przyjęcie funkcji Zarządzającego nieruchomością.

Podział zysków z tytułu wynajmu Nieruchomości nie jest formą zapłaty za jakiekolwiek świadczenia wykonane przez otrzymującego te zyski współwłaściciela.

W analizowanym przypadku wewnętrzne rozliczenia pomiędzy współwłaścicielami Nieruchomości z tytułu należnej im nadwyżki (części zysku) nie stanowią czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie są one bowiem ani odpłatną dostawą towarów, ani odpłatnym świadczeniem usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Tym samym, podział zysków nie stanowi świadczenia usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1, w zw. z art. 8 ust. 1 ustawy, a zatem nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, wypłata przez Zainteresowaną będącą stroną postępowania pozostałym biorącym nieruchomość do używania nadwyżki pożytków (przychodów) z Nieruchomości nad wydatkami (kosztami) ponoszonymi z tytułu jej eksploatacji – jako swoisty podział zysku z rzeczy otrzymanej do używania – nie będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Odnośnie powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani A (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).