Interpretacja indywidualna z dnia 26 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-2.4011.502.2023.2.AP

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości po zniesieniu współwłasności.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 listopada 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 10 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 21 grudnia 2023 r. (wpływ 27 grudnia 2023 r.) oraz pismem z 18 stycznia 2024 r. (wpływ 19 stycznia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W roku 1998 na podstawie umowy kupna sprzedaży z dnia 15 lipca 1998 r. Wnioskodawca kupił wraz z kolegą do współwłasności nieruchomość zapisaną w KW (…) o powierzchni (…).

Następnie 27 lipca 2021 r. w drodze aktu notarialnego Rep (…) zostało dokonane nieodpłatne zniesienie współwłasności. Na tej podstawie Wnioskodawca nabył na wyłączną własność działkę (…) o powierzchni (…).

Wartość nabytej działki w wyniku zniesienia współwłasności była równa wartości udziału Wnioskodawcy przed zniesieniem współwłasności.

Nabyta przez Wnioskodawcę działka ma KW (…).

Na podstawie decyzji z 3 lutego 2023 r. (…) został zatwierdzony i dokonany podział działki nr (…) na działki o numerach (…). Podział został dokonany w celu podarowania dzieciom działek, w celu wybudowania na nich przez nie domów dla siebie do zamieszkania. Wnioskodawca sam również zamierza się tam wybudować. Wnioskodawca zamierza sprzedać jedną z działek celem sfinansowania budowy przez siebie.

W piśmie z 21 grudnia 2023 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.Czy posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.)?

Odp. Tak, posiada Pan obowiązek podatkowy na terenie RP.

2.Czy prowadził/prowadzi Pan działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? W przypadku odpowiedzi twierdzącej proszę wskazać:

·w jakim dokładnie zakresie prowadzi Pan taką działalność i od kiedy?

·czy odpłatne zbycie przedmiotowej działki nastąpi w ramach wykonywania tej działalności?

Odp. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej.

3.Czy w odniesieniu do działki będącej przedmiotem sprzedaży podejmował/będzie Pan podejmował do dnia sprzedaży jakiekolwiek czynności w celu jej uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działki w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie terenu; podział nieruchomości; wydzielenie; budowa drogi; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki)? Jeśli tak, to prosimy wskazać jakie to były/będą czynności.

Odp. Nie chce Pan podejmować działań w celu uatrakcyjnienia działki. Wystąpił Pan o przyłącza energetyczne, bo to jest obowiązek.

4.Czy zamieszczał lub zamierza Pan zamieszczać ogłoszenia o sprzedaży działki będącej przedmiotem sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w radiu, telewizji, prasie lub sieci internetowej?

Odp. Nie zamierza Pan.

5.Czy na dzień sprzedaży przedmiotowa działka będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, proszę wskazać:

·jakie jest/będzie przeznaczenie działki według planu?

·czy plan został/zostanie ustalony na Pana wniosek?

Odp. Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania, bo takiego planu nie ma. Wystąpił Pan o zgody na zabudowy i je otrzymał.

6.Czy dla przedmiotowej działki jest wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo taka decyzja będzie wydana do momentu planowanej sprzedaży? Jeśli tak, kto i w jakim celu wystąpił albo wystąpi o tę decyzję?

Odp. Tak, jest wydana decyzja o warunkach zabudowy.

7.Czy dla przedmiotowej działki jest wydane pozwolenie na budowę albo pozwolenie takie będzie wydane do momentu planowanej sprzedaży? Jeśli tak, to kto wystąpił albo wystąpi o to pozwolenie?

Odp. Tak, jest wydane zezwolenie na budowę. Wnioskodawca występował.

8.W jaki sposób wykorzystywał/wykorzystuje/będzie Pan wykorzystywał działkę będącą przedmiotem sprzedaży przez cały okres jej posiadania? W szczególności:

a)czy korzystał/korzysta/będzie Pan korzystał z niej dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach i w jaki sposób Pan z niej korzystał/korzysta/będzie korzystał?

Odp. Wnioskodawca nie będzie wykorzystywał do działalności gospodarczej.

b)czy korzystał/korzysta/będzie Pan korzystał z niej dla swoich celów osobistych (w jaki sposób)?

Odp. Tak, Wnioskodawca korzysta. (...).

c)czy oddawał/oddaje/będzie Pan oddawał ją w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów? Jeśli tak, to proszę wskazać: w jakim okresie udostępniał Pan przedmiotową działkę osobom trzecim? Czy udostępniał Pan przedmiotową działkę odpłatnie czy bezpłatnie?

Odp. Nie, Wnioskodawca nie będzie oddawał w najem.

d)czy prowadził Pan na przedmiotowej działce gospodarstwo rolne? Jeśli tak, to co Pan produkował, kiedy i w jakim okresie?

Odp. Wnioskodawca nie prowadzi na działce gospodarstwa rolnego.

9.Czy wcześniej sprzedawał Pan inne nieruchomości? Jeśli tak, proszę wskazać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości,

b)w jakim celu te nieruchomości zostały przez Pana nabyte,

c)w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży,

d)kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży,

e)ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe),

f)na co zastały przeznaczone środki ze sprzedaży tych nieruchomości.

W piśmie z 18 stycznia 2024 r. wskazał Pan, że: nie, wcześniej nie sprzedawał Pan nieruchomości.

10.Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży. Jeśli tak, to ile i jakie?

Odp. Wnioskodawca nie posiada.

Pytanie

Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę jednej z działek powstałych na wskutek podziału (decyzja burmistrza (…)) podlegać będzie podatkowi dochodowemu na podstawie przepisów ustawy z 26 lipca 1991 r.?

Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca nie potrafi przedstawić własnego stanowiska prawnego, bo nie jest prawnikiem. Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien płacić VATu, ani podatku dochodowego. Wnioskodawca działkę kupił za już opodatkowane pieniądze, ponad 20 lat temu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma ustalenie daty ich nabycia.

Aby stwierdzić, czy planowana sprzedaż jednej z działek powstałej na skutek podziału nieruchomości (działki nr (…)) oraz nabytej w wyniku zniesienia współwłasności będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy ustalić, od jakiego momentu liczy się bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw. Zatem, poprzez „nabycie”, należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Zdaniem Sądu, przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć, każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm.) jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Według art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 ustawy Kodeks cywilny).

Art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

Na podstawie art. 211 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 212 Kodeksu cywilnego:

W świetle powyższego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. W rezultacie, w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi więc jedynie do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Ponadto, należy wyjaśnić, że o tym, czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nowego nabycia ponad wcześniej posiadany udział decyduje porównanie wartości tych nieruchomości, a nie ich powierzchni. Może się zdarzyć, że większą wartość będzie miała nieruchomość o mniejszej powierzchni. Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Zatem, jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku zniesienia współwłasności, jeżeli:

a)podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

b)wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w wartości udziału, jaki przysługiwał tej osobie.

Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału we współwłasności nieruchomości. Jeżeli jednak na skutek dokonanego podziału nieruchomości lub zniesienia współwłasności przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu lub też towarzyszą mu spłaty i dopłaty wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział.

Z opisu sprawy wynika, że w 1998 r. na podstawie umowy kupna sprzedaży nabył Pan wraz z kolegą do współwłasności nieruchomość o powierzchni (…). Następnie 27 lipca 2021 r. w drodze aktu notarialnego zostało dokonane nieodpłatne zniesienie współwłasności. Na tej podstawie nabył Pan na wyłączną własność działkę o nr (…) i powierzchni (…). Wartość nabytej działki w wyniku zniesienia współwłasności była równa wartości Pana udziału przed zniesieniem współwłasności. Na podstawie decyzji burmistrza został zatwierdzony i dokonany podział działki nr (…) na działki o numerach (…). Podział został dokonany w celu podarowania dzieciom działek, w celu wbudowania na nich przez nie domów dla siebie do zamieszkania. Pan również zamierza się tam wybudować, w związku z tym zamierza sprzedać Pan jedną z działek celem sfinansowania budowy. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie chce Pan podejmować działań w celu uatrakcyjnienia działki. Nie zamierza Pan zamieszczać ogłoszenia o sprzedaży działki będącej przedmiotem sprzedaży w środkach masowego przekazu. Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania. Wystąpił Pan o przyłącza energetyczne oraz o zgody na zabudowy i je otrzymał. Dla przedmiotowej działki jest wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Uwzględniając powyższe oraz przyjmując treści zawarte w opisie sprawy, stwierdzić należy, że dokonana27 lipca 2021 r. czynność zniesienia współwłasności nie stanowiła dla Pana nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż – jak Pan wskazał – wartość nieruchomości, których stał się Pan właścicielem po zniesieniu współwłasności, była równa wartości Pana udziału jaki przysługiwał Panu przed dokonaniem zniesienia współwłasności. Za moment nabycia przez Pana działki o nr (…) (w tym działki, którą zamierza Pan sprzedać) uznać więc należy rok 1998. W związku z powyższym, okres 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie niewątpliwie upłynął.

Zatem, planowana sprzedaż jednej z działek powstałych na skutek podziału nieruchomości (działki nr (…)), nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ upłynął już pięcioletni okres, o którym mowa w ww. przepisie. Nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).