Interpretacja indywidualna z dnia 22 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.728.2023.3.ACZ

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie określenia źródła przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości oraz w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości w odniesieniu do udziału nabytego przez Panią w 2013 r. jest prawidłowe, natomiast w pozostałym zakresie jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 października 2023 r. złożyła Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresieskutków podatkowych sprzedaży nieruchomości oraz podatku od towarów i usług. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 27 grudnia 2023 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać nieruchomość zabudowaną domem mieszkalnym wielorodzinnym czteropiętrowym, dla której Sąd Rejonowy w (…) (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (…), położoną w (…) przy ul. (…), składającą się z działki nr A i nr B o łącznej powierzchni 0,2175 ha.

Działka nr B położona jest przy ul. (…) w (…), obręb ewidencyjny (…), sposób korzystania B - tereny mieszkaniowe. Działka nr A położona jest przy ul. (…) w (…), obręb ewidencyjny (…), sposób korzystania BP - zurbanizowane tereny niezabudowane.

Wnioskodawczyni jest wyłącznym właścicielem nieruchomości. Nabyła przedmiotową nieruchomość w drodze spadku po zmarłym (…) 2021 r. synu P.D., na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 27 stycznia 2021 r.

Spadkodawca, P.D., nabył 1/2 udziału w przedmiotowej nieruchomości w drodze dziedziczenia po swoim ojcu, ...., zmarłym (…) 2019 r., na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 12 listopada 2019 r. Pozostałą 1/2 udziału .... nabył w drodze umowy darowizny z 26 marca 2013 r. od swojej babki,... nabył 1/2 udziału w przedmiotowej nieruchomości na podstawie umowy darowizny z 26 marca 2013 r. od swojej matki, ....

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną i nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej. Nieruchomość jest domem jednorodzinnym zamieszkanym przez najemców. Nieruchomość zarządzana jest przez profesjonalną firmę zarządzającą, zawodowo zajmującą się zarządem nieruchomości. Nieruchomość nie stanowi gospodarstwa rolnego ani nie wchodzi w skład gospodarstwa rolnego.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że budynek znajduje się na działce nr B. Budynek jest budynkiem wielorodzinnym.

Niezabudowana jest działka nr A. Przeznaczenie działki nr A w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego to tereny o przewadze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz tereny dróg publicznych.

Działka nie jest i nie była wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawczyni nie wykorzystywała działki i nie będzie wykorzystywała działki do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Pierwsze zasiedlenie budynku nastąpiło w 1911 r.

W budynku nie doszło do ustanowienia odrębnej własności lokali.

W budynku znajduje się 38 lokali, w tym 36 mieszkalnych i 2 użytkowe.

Wynajmowane są lokale mieszkalne i użytkowe znajdujące się w budynku mieszkalnym na rzecz najemców.

Budynek jest wykorzystywany do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nie jest prowadzona działalność gospodarcza.

Wnioskodawczyni zalicza przychody uzyskane z najmu do źródła „Najem lub dzierżawa” i rozlicza wg skali podatkowej w zeznaniu rocznym PIT-36. Nie są wystawiane faktury, nie jest prowadzona działalność gospodarcza. Przychody ustalane są miesięcznie na podstawie wpływów na rachunek bankowy od najemców.

Wnioskodawczyni wynajmuje przedmiotową nieruchomość we własnym imieniu i na własny rachunek.

Lokale mieszkaniowe są wynajmowane w celach mieszkaniowych, jeden lokal użytkowy wynajmowany jest na cele prowadzonej działalności przez najemcę. Jeden lokal zajmowany jest przez lokatorów bez tytułu prawnego.

Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej ww. budynku.

Planowana data (rok) sprzedaży nieruchomości, o której mowa we wniosku to rok 2024.

Potencjalni kupujący to dwie osoby, które zamierzają nabyć nieruchomość w ramach prowadzonej spółki cywilnej. Ewentualnie część nieruchomości zostanie nabyta przez jedną z osób fizycznych, a pozostała część zostanie nabyta przez wspólników spółki cywilnej.

Cała nieruchomość, tj. działki nr: A i B zostanie zbyta jednym aktem notarialnym na rzecz wspólników spółki cywilnej lub na zasadzie współwłasności przez osobę fizyczną i wspólników spółki cywilnej.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „W jaki sposób będzie poszukiwała Pani nabywców ww. nieruchomości /lokali; czy będzie podejmowała Pani działania zmierzające do przygotowania przedmiotowej nieruchomości/lokali do sprzedaży, np. działania marketingowe ukierunkowane na reklamę w celu sprzedaży (ogłoszenia w Internecie, mediach; inne działania w celu reklamy ‒ jakie?)?”, Wnioskodawczyni wskazała, że potencjalni nabywcy zainteresowani zakupem nieruchomości dowiedzieli się o możliwości zakupu nieruchomości od zarządcy nieruchomości (…) przy okazji prowadzonych działań na rzecz sprzedawcy i potencjalnych kupujących. Była to wiadomość prywatna, Stron nie łączyła żadna umowa pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości ani żadnych usług marketingowych. Podmiot ten nie jest uprawniony do żadnego wynagrodzenia z tytułu znalezienia potencjalnego nabywcy dla nieruchomości. Wnioskodawczyni nie planuje takich działań w przyszłości.

W związku z planowaną sprzedażą ww. nieruchomości Wnioskodawczyni nie udzieliła/udzieli pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Jej imieniu w sprawach dotyczących ww. nieruchomości.

Wnioskodawczyni nie zawarła przedwstępnej umowy sprzedaży. Dla zawarcia umowy sprzedaży lub przedwstępnej umowy sprzedaży konieczne jest uprzednie ustalenie ostatecznej ceny nieruchomości i ostatecznego zysku ze sprzedaży nieruchomości, do czego Wnioskodawczyni zmierza składając wniosek tj., czy transakcja będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych i podatkiem VAT. Strony nie zamierzają ustalać dodatkowych obowiązków ani warunków po stronie kupujących ani sprzedawcy. Jeśli ta sytuacja miałaby się zmienić, sprzedawca wystąpi z nowym wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej.

Wnioskodawczyni nie zna jeszcze przeznaczenia środków ze sprzedaży. Nie zamierza przeznaczać środków na cele mieszkaniowe.

Wnioskodawczyni nie dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży (oprócz wymienionych we wniosku).

Pytania

1.Czy odpłatne zbycie nieruchomości w opisanym zdarzeniu przyszłym opodatkowane będzie podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

2.Czy odpłatne zbycie nieruchomości w opisanym zdarzeniu przyszłym opodatkowane będzie podatkiem od towarów i usług?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku nr 1, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2, dotyczącego podatku od towarów i usług, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłami przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a (nieruchomość) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jednakże, zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a przedmiotowej ustawy, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

.... nabyli po 1/2 udziału w nieruchomości na podstawie umowy darowizny z 26 marca 2013 r. W ocenie Wnioskodawczyni, od tej daty należy liczyć 5 letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W rezultacie odpłatne zbycie nieruchomości, które planuje Wnioskodawczyni, nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez spadkodawców i w efekcie nie będzie źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, nie będzie podlegać opodatkowaniu.

Wnioskodawczyni nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej. Lokale znajdujące się na nieruchomości są oddawane do korzystania najemcom i z tego tytułu Wnioskodawczyni pobiera czynsz najmu.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stosownie do art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

 – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Czynsz najmu znajduje się w katalogu źródeł przychodów wskazanych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, iż odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej).

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, iż odpłatne zbycie nieruchomości nie będzie opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

·zarobkowym celu działalności,

·wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

·prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast w świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Należy zatem zwrócić uwagę również na fakt, że przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

O tym jaki składnik majątku może stanowić środek trwały decydują regulacje zawarte  w art. 22a i art. 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wymagają jednak aby składnik majątku był przez podatnika wykorzystywany na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Wnioskodawczynię do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości stanowiących działki nr: A i B.

Jak wskazała Wnioskodawczyni w opisie sprawy, Wnioskodawczyni zamierza sprzedać nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym czteropiętrowym, stanowiącą działkę nr B oraz nieruchomość niezabudowaną stanowiącą działkę nr A, o łącznej powierzchni 0,2175 ha.

Wnioskodawczyni jest wyłącznym właścicielem ww. nieruchomości. Nabyła przedmiotową nieruchomość (działki nr: A i B) w drodze spadku po zmarłym (…) 2021 r. synu, na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 27 stycznia 2021 r.

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną i nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej. Nieruchomość jest domem zamieszkanym przez najemców. Nieruchomość zarządzana jest przez profesjonalną firmę zarządzającą, zawodowo zajmującą się zarządem nieruchomości. Nieruchomość nie stanowi gospodarstwa rolnego ani nie wchodzi w skład gospodarstwa rolnego.

W budynku nie doszło do ustanowienia odrębnej własności lokali. W budynku znajduje się 38 lokali, w tym 36 mieszkalnych i 2 użytkowe. Wynajmowane są lokale mieszkalne i użytkowe znajdujące się w budynku mieszkalnym na rzecz najemców.

Wnioskodawczyni zalicza przychody uzyskane z najmu do źródła „Najem lub dzierżawa” i rozlicza wg skali podatkowej w zeznaniu rocznym PIT-36. Nie są wystawiane faktury, nie jest prowadzona działalność gospodarcza. Przychody ustalane są miesięcznie na podstawie wpływów na rachunek bankowy od najemców.

Wnioskodawczyni wynajmuje przedmiotową nieruchomość we własnym imieniu i na własny rachunek.

Lokale mieszkaniowe są wynajmowane w celach mieszkaniowych, jeden lokal użytkowy wynajmowany jest na cele prowadzonej działalności przez najemcę. Jeden lokal zajmowany jest przez lokatorów bez tytułu prawnego.

Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej ww. budynku.

Planowana data sprzedaży nieruchomości, o której mowa we wniosku to rok 2024.

Potencjalni kupujący to dwie osoby, które zamierzają nabyć nieruchomość w ramach prowadzonej spółki cywilnej. Ewentualnie część nieruchomości zostanie nabyta przez jedną z osób fizycznych, a pozostała część zostanie nabyta przez wspólników spółki cywilnej. Cała nieruchomość, tj. działki nr: A i B zostanie zbyta jednym aktem notarialnym na rzecz wspólników spółki cywilnej lub na zasadzie współwłasności przez osobę fizyczną i wspólników spółki cywilnej. Potencjalni nabywcy zainteresowani zakupem nieruchomości dowiedzieli się o możliwości zakupu nieruchomości od zarządcy nieruchomości przy okazji prowadzonych działań na rzecz sprzedawcy i potencjalnych kupujących. Była to wiadomość prywatna, Stron nie łączyła żadna umowa pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości ani żadnych usług marketingowych. Podmiot ten nie jest uprawniony do żadnego wynagrodzenia z tytułu znalezienia potencjalnego nabywcy dla nieruchomości.

W związku z planowaną sprzedażą ww. nieruchomości Wnioskodawczyni nie udzieliła/udzieli pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Jej imieniu w sprawach dotyczących ww. nieruchomości.

Wnioskodawczyni nie zawarła przedwstępnej umowy sprzedaży. Strony nie zamierzają ustalać dodatkowych obowiązków ani warunków po stronie kupujących ani sprzedawcy.

Wnioskodawczyni nie zna jeszcze przeznaczenia środków ze sprzedaży. Nie zamierza przeznaczać środków na cele mieszkaniowe.

Wnioskodawczyni nie dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości oraz nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży (oprócz wymienionych we wniosku).

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że planowane odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię w 2024 r. zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr B oraz niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr A, nie nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę powyższe, planowana sprzedaż przez Wnioskodawczynię w 2024 r. zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr B oraz niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr A, nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, stanowisko Wnioskodawczyni, w części w której wskazała, że odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej), należało uznać za prawidłowe.

W konsekwencji, skutki podatkowe planowanej sprzedaży w 2024 r. zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr B oraz niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr A, należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Należy wskazać, że ustawą z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2159) dodano m.in. art. 10 ust. 5, który stosuje się do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dodany przepis art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że w przypadku zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, 5-letni okres liczony jest od daty nabycia nieruchomości lub praw majątkowych przez spadkodawcę.

Ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje, co należy rozumieć pod pojęciem nabycia w drodze spadku, należy posiłkować się normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Natomiast jak stanowi art. 925 ww. Kodeksu:

Na mocy art. 926 § 1 ww. Kodeksu:

Stosownie do art. 1025 § 1 ww. Kodeksu:

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.

Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nabytej w spadku nieruchomości istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę.

Przy czym należy w tym miejscu wskazać, że dla celów stosowania art. 10 ust. 5  w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przyjmuje się, że momentem nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, który tę nieruchomość nabył również w drodze spadku, jest moment nabycia tej nieruchomości zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, tj. w chwili śmierci jego spadkodawcy. Zatem, za moment nabycia nieruchomości (udziału) lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uważa się nabycie nieruchomości (udziału) lub praw przez spadkodawcę, nie zaś przez jego spadkodawcę.

Zatem, aby ustalić, czy w przedmiotowej sprawie planowana sprzedaż przez Wnioskodawczynię w 2024 r. zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr B oraz niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr A podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie daty nabycia tych nieruchomości przez spadkodawcę, czyli syna Wnioskodawczyni.

Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawczyni nabyła zabudowaną nieruchomość stanowiącą działkę nr B oraz niezabudowaną nieruchomość stanowiącą działkę nr A w drodze spadku po zmarłym (…) 2021 r. synu, na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 27 stycznia 2021 r.

Syn Wnioskodawczyni nabył udział 1/2 w ww. działkach w drodze dziedziczenia po swoim ojcu, zmarłym (…) 2019 r., na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 12 listopada 2019 r. Pozostały udział 1/2 nabył w drodze umowy darowizny z 26 marca 2013 r. od swojej babki.

W przedmiotowej sprawie do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nieruchomości przez spadkodawcę, czyli syna Wnioskodawczyni – doszło w 2019 r., tj. w dacie śmierci jego ojca (nabycie udziału 1/2 w ww. działkach) oraz w 2013 r., tj. w drodze umowy darowizny od babki (nabycie pozostałego udziału 1/2 w ww. działkach).

W świetle powyższego stwierdzić należy, że stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za datę nabycia przez Wnioskodawczynię udziałów w zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr B oraz niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr A, należy przyjąć:

·2013 r. – w odniesieniu do udziału nabytego przez Wnioskodawczynię w spadku po synu, który nabył ten udział w drodze umowy darowizny,

·2019 r. – w odniesieniu do udziału nabytego przez Wnioskodawczynię w spadku po synu, który nabył ten udział w dniu śmierci ojca.

Biorąc pod uwagę powyższe, nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej planowana sprzedaż przez Wnioskodawczynię w 2024 r. zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr B oraz niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr A, w odniesieniu do udziału 1/2 nabytego przez spadkodawcę Wnioskodawczyni  w 2013 r., nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż tego udziału nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie przez spadkodawcę, tj. syna Wnioskodawczyni.

Zatem, stanowisko Wnioskodawczyni, w odniesieniu do skutków podatkowych sprzedaży udziału w zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr B oraz w niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr A, nabytego w 2013 r., należało uznać za prawidłowe.

Natomiast, planowana sprzedaż ww. zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr B oraz niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr A, w odniesieniu do udziału 1/2 nabytego przez spadkodawcę Wnioskodawczyni w 2019 r., będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału przez syna Wnioskodawczyni.

Zatem, stanowisko Wnioskodawczyni, w odniesieniu do skutków podatkowych sprzedaży udziału w zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr B oraz w niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr A, nabytego w 2019 r., należało uznać za nieprawidłowe.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami art. 19 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

Stosownie do treści art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Nadmienić należy, że w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika zawiera art. 21  ust. 25 ww. ustawy.

W myśl art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że planowana sprzedaż przez Wnioskodawczynię w 2024 r. zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr B oraz niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr A, w związku z tym, że sprzedaż tych nieruchomości nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu (źródła).

Jednocześnie, planowana sprzedaż przez Wnioskodawczynię w 2024 r. ww. nieruchomości, w odniesieniu do udziału 1/2 nabytego przez spadkodawcę Wnioskodawczyni w 2013 r., nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż tego udziału nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie przez syna Wnioskodawczyni. W związku z powyższym, nie będzie ciążył na Wnioskodawczyni obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży tego udziału nabytego przez spadkodawcę w 2013 r.

Natomiast, planowana sprzedaż ww. nieruchomości, w odniesieniu do udziału 1/2 nabytego przez spadkodawcę Wnioskodawczyni w 2019 r., będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału przez syna Wnioskodawczyni. Uzyskany z tego tytułu dochód będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego, w związku z czym nie dokonuje analizy dołączonych do wniosku dokumentów. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).