Interpretacja indywidualna z dnia 28 listopada 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-2.4011.584.2023.5.AA

Opodatkowania sprzedaży gruntu, hali magazynowej i biura.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

W dniu 14 sierpnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 8 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 19 października 2023 r. (wpływ 25 października 2023 r.) oraz pismem z 8 listopada 2023 r. (wpływ 13 listopada 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu 17 kwietnia 2008 r. nabył Pan z bratem i Państwa małżonkami w częściach równych działkę budowlaną o pow. 0,773 ha, na której w roku 2009 rozpoczęli Państwo budowę biura i hali magazynowej dla Państwa dwóch firm i zakończyli Państwo tę budowę w 2012 r.

W chwili obecnej z powodu zakończenia działalności gospodarczej i przejścia na emeryturę chcą Państwo sprzedać grunt i zabudowę i w związku z tym mają Państwo prośbę o interpretację przepisów podatkowych dotyczących tej sprzedaży.

W uzupełnieniu wniosku wyjaśnił Pan, że w dniu 17.04.2008 roku wraz z bratem i waszymi żonami nabyli Państwo po połowie do majątkowych wspólności małżeńskich niezabudowane działki budowlane nr (…) w (…) – łącznego obszaru 7.773 m².

Transakcja nabycia działki nie była objęta podatkiem od towarów i usług (nabycie od os. fizycznej). Nieruchomość została nabyta z myślą o budowie budynku biurowo-magazynowego na potrzeby działalności gospodarczych: Pana i brata. W Pana przypadku działalność polega na transporcie ciężarowym – nazwa (…). Działalność istnieje do dziś. Od początku działalności jest Pan (brat również) czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej VAT).

W roku 2009 rozpoczęli Państwo na tych działkach wspólnie budowę budynku biurowo-magazynowego. Każda rodzina w połowie ponosiła wydatki na budowę i je rozliczała w ramach własnej działalności gospodarczej. Budowa została zakończona w 2012 roku. W chwili obecnej działalność gospodarcza nie jest już faktycznie wykonywana i zamierza Pan ją zamknąć, sprzedać nieruchomość i przejść na emeryturę. Brat z żoną również zamierza sprzedać nieruchomość, więc przedmiotem sprzedaży byłaby cała nieruchomość, a nie tylko udział, który posiada Pan z żoną. Nieruchomość ma być sprzedana, gdy tylko znajdzie się nabywca, nie później niż w przyszłym roku. Podatek naliczony w związku z budową pomniejszał podatek należny po połowie w Pana i brata działalności gospodarczej. Pana żona nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. Na chwilę sprzedaży nieruchomości będzie Pan miał zakończoną działalność gospodarczą. Nie zamierza Pan zmieniać obecnego sposobu opodatkowania (ryczałt).

Ponadto odpowiedział Pan na następujące pytania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych:

Jaką formę opodatkowania dochodów z działalności gospodarczej Pan wybrał (np. zasady ogólne, podatek liniowy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych)?

Od początku działalności do roku 2022 był Pan na podatku liniowym, a od roku 2022 do chwili obecnej na ryczałcie.

Co jest przedmiotem prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej?

Transport ciężarowy.

Czy nieruchomość, którą zamierza Pan sprzedać, była wykorzystywana przez Pana na potrzeby związane z prowadzoną przez Pana jednoosobową działalnością gospodarczą?

Tak, była wykorzystywana w Pana działalności gospodarczej (i brata).

Czy grunt, biuro i hala magazynowa zostały wprowadzone przez Pana do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej dla celów działalności gospodarczej; jeśli tak – jaką wartość początkową Pan przyjął, czy wartość początkowa obejmowała całą cenę zakupu/wytworzenia gruntu/budynków, czy w proporcji, w jakiej pozostaje Pana i Pana małżonki udział we własności tych składników (50%), czy też w innej wysokości – jakiej?

Grunt nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych, zaś budynek biurowo-magazynowy tak; przyjął Pan połowę wartości wytworzenia budynku.

Czy w przypadku budynków (biura i hali magazynowej) dokonywał Pan odpisów amortyzacyjnych?

Tak, dokonywał Pan odpisów amortyzacyjnych w przypadku budynku.

Czy zakup gruntu oraz budowa biura i hali magazynowej była w całości finansowana przez Pana; jeżeli poniósł Pan wydatki na zakup/wytworzenie gruntu/budynków tylko w części, prosimy podać jaki był Pana udział w tych wydatkach?

Wraz z żoną zakupił Pan 1/2 udziałów w działce i ponieśli Państwo 1/2 kosztów budowy budynku biurowo-magazynowego.

Czy w związku ze sprzedażą nieruchomości nastąpi jakiekolwiek rozliczenie nakładów poniesionych przez Pana na zakup/wytworzenie gruntu/budynków między Panem a Pana bratem?

W związku ze sprzedażą nie nastąpi żadne rozliczenie nakładów między współwłaścicielami.

Dodatkowo w piśmie z 8 listopada 2023 r. wyjaśnił Pan, że:

Wniosek dotyczy wszystkich trzech działek. Stanowią one jedną nieruchomość objętą księgą wieczystą (…) oraz jedną funkcjonalną całość.

Na działce (…) znajdują się następujące budynki: hala magazynowa wraz z częścią biurową (jeden budynek), niezwiązany z gruntem budynek pełniący funkcje garażu i obiektu gospodarczego oraz budynek portierni. Pozostałe działki, tj. (…) są niezabudowane. Na żadnej z działek nie ma budowli. W załączeniu przesłał Pan mapę obrazującą położenie działek i budynków.

Dla żadnej z ww. działek nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie jest on w toku sporządzania. Budynki zostały wybudowane po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia 14.11.2008 roku, wydanej Panu i Pana bratu na budowę hali magazynowej wraz z częścią socjalno-biurową, garażu i infrastruktury technicznej. Decyzja powyższa została wydana dla działek (…) obręb (…) i została wykorzystana do uzyskania pozwolenia na budowę obiektów opisanych wyżej.

Do dnia sprzedaży dla działek niezabudowanych (…) nie będzie wydana nowa decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Pytanie

Czy przychód lub dochód uzyskany ze sprzedaży opisanej nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeśli tak to w jakiej stawce?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, sprzedaż będzie zwolniona z podatku dochodowego z uwagi na upływ pięciu lat kalendarzowych od nabycia nieruchomości.

Nadto planowane zbycie nie nastąpi w ramach wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Powyższe wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź od których zaniechano poboru podatku.

Przy czym w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 i 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na podstawie art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z zestawienia powyższych przepisów wynika, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spełnione powinny zostać dwie podstawowe przesłanki:

-nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

-nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Zatem w przypadku gdy co najmniej jeden z podanych warunków nie zostanie spełniony, przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega zaliczeniu do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które – w przypadku uzyskania ich przez podatnika – stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, co wynika z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 17 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jednocześnie zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 12 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powołanych wyżej przepisów art. 14 ust. 2 pkt 17 lit. a oraz art. 14 ust. 3 pkt 12 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychody z odpłatnego zbycia wszystkich składników majątku, a więc również składników majątku trwałego, pozostałych na dzień likwidacji działalności gospodarczej, jeżeli zbycie to następuje przed upływem sześciu lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie, do dnia ich odpłatnego zbycia – stanowią przychód z tej działalności.

Zatem, przy ustaleniu źródła przychodu ze sprzedaży składników majątkowych wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej istotny jest okres, jaki upłynął między datą wycofania tych składników majątkowych z prowadzonej działalności gospodarczej bądź datą likwidacji tej działalności, a datą ich sprzedaży. Jeżeli okres ten nie przekracza sześcioletniego okresu, o którym mowa w ww. przepisach, to przychód uzyskany ze sprzedaży tych składników majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Natomiast gdy okres ten przekracza sześcioletni okres, o którym mowa w ww. przepisach, to przychód uzyskany ze sprzedaży tych składników majątkowych nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Definicja środka trwałego została zawarta w art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Zgodnie natomiast z art. 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższego wynika, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ani też dokonywania jego amortyzacji (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej).

W świetle powyższego wskazuję, że regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Zgodnie natomiast z art. 22g ust. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis wskazuje więc, że ustalając wartość początkową, np. nieruchomości podatnik powinien co do zasady rozpoznać ją w takiej proporcji, w jakiej pozostaje jego udział we własności tego składnika majątku.

Z opisu sprawy wynika, że 17 kwietnia 2008 r. nabył Pan wraz z bratem i współmałżonkami po połowie do majątkowych wspólności małżeńskich niezabudowane działki budowlane. Działki te zostały nabyte z myślą o budowie budynku biurowo-magazynowego na potrzeby działalności gospodarczych Pana i Pana brata. W 2009 roku Pan i Pana brat rozpoczęli budowę budynku biurowo-magazynowego. Każda rodzina w połowie ponosiła wydatki na budowę i je rozliczała w ramach własnej działalności gospodarczej. Budowa została zakończona w 2012 roku. W chwili obecnej nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, zamierza Pan ją zamknąć, sprzedać ww. nieruchomość i przejść na emeryturę. Pana brat z żoną również zamierzają sprzedać nieruchomość, więc przedmiotem sprzedaży była cała nieruchomość. Pana działalność od 2022 r. jest opodatkowana ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Nieruchomość, którą zamierza Pan sprzedać, była wykorzystywana przez Pana na potrzeby prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Grunt nie był wprowadzony przez Pana do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, natomiast budynek biurowo-magazynowy został wprowadzony przez Pana do tej ewidencji.

Biorąc pod uwagę powołane przepisy, w sytuacji przedstawionej we wniosku nastąpi odpłatne zbycie składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej i spełniających kryteria środków trwałych podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Zatem uzyskany przez Pana przychód ze zbycia nieruchomości będzie przychodem ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W związku z tym, że formą opodatkowania przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej na moment jej zakończenia jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, to do przychodów z tej sprzedaży zastosowanie będzie miał art. 12 ust. 10 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.).

Zgodnie z art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 10b ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Reasumując – sprzedaż nieruchomości spowoduje powstanie u Pana przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, a uzyskany z tego tytułu przychód będzie podlegać opodatkowaniu zgodnie z wybraną przez Pana formą opodatkowania na dzień zakończenia działalności gospodarczej. Przychód ten powinien Pan określić proporcjonalnie do przysługującego Panu udziału we współwłasności nieruchomości. Planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana 10% stawką ryczałtu – zgodnie z art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pana wniosek w zakresie podatku od towarów i usług podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Jednocześnie wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa:

Mając na uwadze fakt, że stroną wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych jest Pan, wyjaśniam, że ta interpretacja nie wywołuje skutków podatkowych dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

Do wniosku dołączył Pan dokumenty. Jednak przy wydawaniu interpretacji w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej nie przeprowadzam postępowania dowodowego (np. dokonania szczegółowej analizy zapisów zawartych w dokumentach), dlatego nie jestem zobowiązany ani uprawniony do ich oceny; jestem związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym przez Pana i Pana stanowiskiem podanym we wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).