Interpretacja indywidualna z dnia 9 listopada 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.759.2023.2.MN

W zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia w ramach celów mieszkaniowych w przypadku odkupienia udziałów w nieruchomości należących do syna.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 sierpnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 24 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości skorzystania ze zwolnienia w ramach celów mieszkaniowych w przypadku odkupienia udziałów w nieruchomości należących do Pana syna.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z dnia 20 września 2023 r. (wpływ 25 września 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Obecnie wspólnie z synem jest Pan współwłaścicielem dwóch nieruchomości w (…) przy ulicy (…) – jednej zabudowanej budynkiem mieszkalnym (działka 1) i drugiej niezabudowanej (działka 2).

Ww. nieruchomości pochodzą z majątku małżeńskiego objętego wspólnością majątkową Pana i Pana zmarłej małżonki E. J.

W wyniku śmierci Pana żony zgodnie z testamentem część należna małżonce została przyjęta przez Pana syna A. J. w całości.

Obecnie udziały dla obu nieruchomości wynoszą po 50%.

Ze względu na chęć „uporządkowania” praw, chce Pan z synem wyjść ze współwłasności. Miałoby to wyglądać w następujący sposób: Pana syn zrzeka się praw do zabudowanej działki 1 za cenę, którą Pan otrzyma ze sprzedaży kawalerki przy ul. (…) w (…), którą zakupił Pan w 2021 r. Pan natomiast zrzeka się praw do niezabudowanej działki 2.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Kawalerka nie została jeszcze sprzedana, planuje ją Pan sprzedać do kwietnia 2024 r.

Środki ze sprzedaży kawalerki zostaną wydatkowane przed upływem 3 lat od momentu sprzedaży.

Zrzeczenie się praw/udziału nastąpi z obowiązkiem zapłaty.

W budynku mieszkalnym na zabudowanej działce nr 1, która jest przedmiotem zniesienia współwłasności, zamieszkuje Pan i po zniesieniu współwłasności będzie zamieszkiwał.

Pytanie

Czy zapłata środkami ze sprzedaży kawalerki przy ul. (…) za zrzeczenie się praw/udziału przez Pana syna A. do zabudowanej nieruchomości w świetle ustawy jest wydatkiem na cele mieszkaniowe i nie będzie skutkowała obowiązkiem zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jej zakupu?

Pana stanowisko w sprawie

Tak, według Pana oceny, spłata Pana syna z tytułu zrzeczenia się współwłasności zabudowanej działki jest wydatkiem na cele mieszkaniowe. Uważa Pan, że udział w nieruchomości jest wartością majątkową, którą Pana syn mógłby zbyć na rynku osobie obcej, za którą otrzymałby wynagrodzenie, dlatego uważa Pan, że odkupienie przez Pana udziału jest wydatkiem na cele mieszkaniowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z generalną zasadą powszechności opodatkowania wyrażoną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, wiąże się z obowiązkiem podatkowym w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w ww. artykule, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna oraz moment nabycia.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że do kwietnia 2024 r. ma Pan zamiar sprzedać kawalerkę zakupioną w 2021 r. Zatem sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Sprzedaż tej kawalerki będzie więc stanowić dla Pana źródło przychodu podlegające opodatkowaniu według zasad określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W świetle art. 19 ust. 1 tej ustawy:

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo–skutkowy.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 22 ust. 6d:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Stosownie do art. 30e ust. 5 tej ustawy:

Powziął Pan wątpliwość, czy przychód uzyskany ze sprzedaży kawalerki i przeznaczony na odkupienie od Pana syna udziału w zabudowanej działce będzie mógł skorzystać ze zwolnienia w ramach tzw. celów mieszkaniowych.

Zwolnienie podatkowe

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy:

Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że:

Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Zawarte w tym artykule wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma zatem charakter wyczerpujący. Tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Omawiana regulacja art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wprowadza również termin, w jakim należy dokonać wydatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, aby uprawniało ono do skorzystania z omawianej ulgi podatkowej.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest, aby przychód ten został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych limituje wartość dochodu, jaki podlega zwolnieniu do wysokości, która odpowiada iloczynowi:

• dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz
• udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z tego odpłatnego zbycia.

Z informacji przedstawionych przez Pana wynika, że:

1.jest Pan wraz z synem współwłaścicielem działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym nr 1 oraz działki niezabudowanej nr 2;

2.chcą Państwo znieść współwłasność w ten sposób, że Pan stanie się jedynym właścicielem działki zabudowanej, a Pana syna jedynym właścicielem działki niezabudowanej;

3.zapłata za zrzeczenie się przez Pana syna praw do zabudowanej działki ma nastąpić za środki uzyskane przez Pana ze sprzedaży kawalerki;

4.wydatkowanie środków ze sprzedaży kawalerki nastąpi przez upływem 3 lat od momentu sprzedaży;

5.w budynku mieszkalnym na działce, która stanowi przedmiot zniesienia współwłasności będzie Pan zamieszkiwał.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia określonego w przywołanym wcześniej przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe” podatnika.

Skutki podatkowe wydatkowania przychodu ze sprzedaży kawalerki na odkupienie udziału w działce zabudowanej budynkiem mieszkalnym służącym Pana celom mieszkaniowym

W przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca wskazał, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”, świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Samo poniesienie wydatku na zakup lokalu mieszkalnego nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka uprawniająca do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania.

Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”.

Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany, podmiotowo-przedmiotowy, co oznacza, że wydatkowanie środków na określony przedmiot musi być połączone z funkcją, jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy – czyli z zaspokojeniem jego niezaspokojonych celów mieszkaniowych.

Intencją ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych nieruchomości czy praw majątkowych, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych, a nie realizacja jakichkolwiek i czyichkolwiek celów mieszkaniowych. Potwierdza to poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”. Zwolnienie dotyczy zatem realizowania przez podatnika swoich celów mieszkaniowych, czyli własnych potrzeb mieszkaniowych.

Spłata na rzecz syna, do której się Pan zobowiązał jest bez wątpienia kosztem, jaki musi Pan ponieść, aby uzyskać prawo własności przysługującego Pana synowi udziału w nieruchomości. Spłata będzie stanowić zatem dla Pana wydatek poniesiony na nabycie udziału w nieruchomości, który uprzednio należał do innej osoby.

Skoro spłata pełni rolę wydatku na nabycie udziału w nieruchomości, to istnieją podstawy, aby rozważyć możliwość zakwalifikowania jej jako wydatku poniesionego na realizację własnych celów mieszkaniowych.

Wskazać należy, że nabycie udziału w lokalu mieszkalnym zostało wymienione w cytowanym wcześniej art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako jeden z wydatków uprawniających do skorzystania ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy. Dla możliwości zastosowania tego zwolnienia nie ma znaczenia, że nabycie udziału w lokalu mieszkalnym zostanie dokonane w wyniku zniesienia współwłasności.

Wydatek na spłatę współwłaściciela poniesiony w związku ze zniesieniem współwłasności będzie więc stanowił wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, w przypadku wydatkowania całego dochodu ze sprzedaży kawalerki na odkupienie od Pana syna udziału w działce zabudowanej budynkiem mieszkalnym, który ma służyć Pana celom mieszkaniowym - nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu tej sprzedaży.

Zatem Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).