Interpretacja indywidualna z dnia 31 października 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT3.4011.557.2023.2.KP

Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie:

–skutków podatkowych planowanej sprzedaży nieruchomości, tj. działki nr 112 /3, 112 /4 oraz udziału 2/12 części w działce nr 112 /5 jest prawidłowe,

–skutków podatkowych planowanej sprzedaży nieruchomości, tj. działki nr 111 /4, 111 /5 oraz udziału 2/12 części w działce nr 113/1 jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 września 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 11 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 października 2023 r. (wpływ 18 października 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Dnia 16 marca 2023 r. dokonała Pani aktem notarialnym Repertorium (...) zamiany nieruchomości położonej w Z. przy ul. (...), oznaczonej na mapie jako działka gruntu o numerze 112 o pow. 0,2069 ha nr księgi wieczystej KW (...) nabytej w roku 2011 w wyniku umowy działu spadku i zniesienia współwłasności na nieruchomości o numerach:

•111 /4 i 112 /3 pow. (0,0522; 0,0321 ha),

•111 /5 i 112 /4 pow. (0,0523; 0,0330 ha),

•oraz udziały 2/12 części działki o numerach 112 /5 pow. (0,0745 ha) i 113/11 pow. (0,1786 ha), które stanowić będą wewnętrzną drogę dojazdową.

Uzupełnienie wniosku

Spadkodawca [powinno być mąż spadkodawczyni – dopisek organu] A.B.i nabył działkę 112 w dniu 8 listopada 1974 r. aktem własności ziemi znak sprawy (...), nabycie własności nieruchomości nastąpiło nieodpłatnie.

Spadkodawca [powinno być mąż spadkodawczyni – dopisek organu], który nabył działkę w roku 1974 (A.B.) żyje. Zmarła tylko współmałżonka (C.B.) w dniu 22 stycznia 2003 r.

Dnia 22 września 2011 r. został sporządzony akt poświadczenia dziedziczenia rep. A nr (...), w którym poświadcza się, że spadek po C.B. dziedziczą na podstawie ustawy mąż A.B., córka E.C. i syn D.B. w udziałach 1/3 części każde z nich.

Dnia 24 października 2011 r. akt notarialny rep. (...) na podstawie umowy o dział spadku i zniesienie współwłasności nabyła Pani do swojego majątku osobistego niezabudowaną nieruchomość o numerze 112 (cały spadek) i nie towarzyszyły tej czynności żadne spłaty i dopłaty.

Podział działek nastąpił dnia 16 marca 2023 r. (po uprawomocnieniu się decyzji zatwierdzającej podział) aktem notarialnym rep.(...) na podstawie umowy zamiany (przyrzeczenia) i umowy darowizny nastąpiło wydanie nieruchomości będących przedmiotem umowy zamiany i umowy darowizny.

Działki:

• 111 - (pow. 0,4049 ha) współwłaściciele w udziale do 1/4 części: F.D., G.F., H.J., G.J.;

• 112 - (pow. 0,2069 ha) właściciel: E.C.;

• 113 - (pow. 0,4187 ha) właściciel: L.M.;

• 114 - (pow. 0,4216 ha) współwłaściciele w udziale do 1/3 części: T.E., U.E., W.E..

Działka o nr 111 pow. 0,4049 ha podzielona na:

•111 /1 pow. 0,1908 ha - nie jest przeznaczona pod zabudowę, pozostaje w dotychczasowym użytkowaniu;

•111 /2 pow. 0,0549 ha;

•111 /3 pow. 0,0547 ha;

•111 /4 pow. 0,0522 ha;

•111 /5 pow. 0,0523 ha;

Działka nr 112 pow. 0,0269 ha na:

•112 /1 pow. 0,0335 ha;

•112 /2 pow. 0,0338 ha;

•112 /3 pow. 0,0321 ha,

•112 /4 pow. 0,0330 ha;

•112 /5 pow. 0,0745 ha; - oddana na drogę dojazdową z Pani działki.

Działka nr 113 pow. 0,04187 ha na:

•113/1 pow. 0,1786 ha;

•113/2 pow. 0,0257 ha;

•113/3 pow. 0,0259 ha;

•113/4 pow. 0,0268 ha;

•113/5 pow. 0,0263 ha;

•113/6 pow. 0,0359 ha;

•113/7 pow. 0,0354 ha;

•113/8 pow. 0,0333 ha;

•113/9 pow. 0,0308 ha.

Działka nr 114 pow. 0,04216 ha na:

•114/1 pow. 0,0503 ha;

•114/2 pow. 0,0501 ha;

•114/3 pow. 0,0528 ha;

•114/4 pow. 0,0533 ha;

•114/5 pow. 0,0554 ha;

•114/6 pow. 0,0536 ha;

•114/7 pow. 0,0519 ha;

•114/7 pow. 0,0542 ha.

Działki po zamianie:

•F.D., G.F., H.J., G.J. nabyli na własność w udziałach po 1/4 części każde z nich działki o nr 111 /2 i 112 /1 o pow. 0,0884 ha, 111 /3 i 112 /2 o pow. 0,0885 ha;

•E.C. nabyła na własność działki o nr 111 /4 i 112 /3 o pow. 0,0843 ha, 111 /5 i 112 /4 o pow. 0,0853 ha;

•T. E., U. E., W. E. nabyli na własność w udziałach 1/3 części każde z nich działki o nr 113/4 i 114/3 o pow. 0,0796 ha, 113/5 i 114/4 o pow. 0,0796 ha, 113/8 i 114/7 o pow. 0,0852 ha, 113/9 i 114/8 o pow. 0,0850 ha;

•L.M. nabyła na własność działki o nr 113/2 i 114/1 o pow. 0,0760 ha, 113/3 i 114/2 o pow. 0,0760 ha, 113/6 i 114/5 o pow. 0,0913 ha, 113/7 i 114/6 o pow. 0,0890 ha;

Z tytułu dokonanej zamiany nikt nie czynił między sobą żadnych dopłat.

•E.C. nabyła udział w wysokości 2/12 części, L.M. nabyła udział w wysokości 4/12 części, T. E., U. E., W. E. łącznie 4/12 części, F.D., G.F., H.J., G.J. nabyli łącznie 2/12 części w działce o nr 112 /5 i 113/1, która stanowić będzie drogę wewnętrzną dojazdową.

•T. E., U. E., W. E. oświadczyli, że swoje udziały do łącznej do łącznej wysokości 2/12 niezabudowanej nieruchomości o nr 113/1 darują do majątku F.D., G.F., H.J., G.J. w wysokości 2/48 części każdemu. W/w oświadczyli, że opisaną nieruchomość w opisanych powyżej udziałach przyjmują.

•E.C. oświadczyła, że swoje udziały do łącznej wysokości 4/12 niezabudowanej nieruchomości o nr 112 /5 daruje do majątku osobistego L.M..

Działka 112 /1 o pow. 0,0335 ha, 112 /2 o pow. 0,0338 ha została zamieniona na działki 111 /4 o pow. 0,0522 ha, 111 /5 o pow. 0,0523 ha.

Zamianie nieruchomości (działek) nie towarzyszyły żadne spłaty, ani dopłaty wynikające z różnic wartości rynkowej zamienianych nieruchomości, przysługujące poszczególnym właścicielom lub [powinno być: przed – dopisek organu] zamianą.

W skład powierzchni Pani działek, które planuje Pani sprzedać wchodzi także powierzchnia innych działek gruntu, których przed umową zamiany nie była Pani właścicielką.

Na obszarze, na którym położone są działki nie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.

Otrzymała Pani warunki zabudowy na realizację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej obejmującej budynek mieszkalny jednorodzinny na nr ewidencyjne działek:

•111 /4 i 112 /3 obręb (...) decyzja nr (...) z dnia 21 września 2023 r.

•111 /5 i 112 /4 obręb (...) decyzja nr (...) z dnia 21 września 2023 r.

Działki, które zamierza Pani sprzedać nie są obecnie zabudowane i nie będą zabudowane w momencie sprzedaży.

Nakłady jakie do tej pory Pani poniosła z tytułu przygotowania działek do sprzedaży to przyłącze wodno-kanalizacyjne, oczyszczanie działek (wycinka drzew i krzaków - przywrócenie terenu do użytku specjalistycznymi maszynami, tj. mulczer), koszty notarialne i geodezyjne.

Każda ze sprzedawanych działek będzie posiadała dostęp do drogi publicznej, ul. Działkowej przez działki nr 112 /5 i 113/1 wydzielone z przeznaczeniem pod wewnętrzną drogę dojazdową. Podmiotami zapewniającymi dostęp do drogi byli wszyscy właściciele zamienianych nieruchomości.

Nie zastanawiała się Pani jeszcze jakie podejmie działania w celu poszukiwania przyszłych nabywców.

Prowadziła Pani działalność gospodarczą: usługi parkingowe. Data rozpoczęcia działalności gospodarczej: 15 luty 1997 r., data zakończenia: 31 marca 2001 r., forma opodatkowania - zryczałtowany podatek dochodowy.

Przedmiotowe działki nie były nigdy wykorzystywane w Pani działalności gospodarczej.

Działki, które zamierza Pani sprzedać nie były i nie są przedmiotem najmu, dzierżawy i innych umów, więc nie czerpała Pani pożytku z tego tytułu. Co będzie w przyszłości nie jest Pani w stanie odpowiedzieć na to pytanie.

Na działkach były, są i jak na razie dalej będą wykonywane prace pozwalające je utrzymać w należytym porządku (koszenie, opryskiwanie itp.).

Tak jak pisała Pani wcześniej, nie zastanawiała się Pani jeszcze jakie podejmie działania w celu poszukiwania przyszłych nabywców, czy nastąpi to w sposób zaplanowany, zorganizowany, czy też incydentalny, okazjonalny.

Nie wie Pani, czy sprzedaż działek nastąpi jednym, czy osobnymi aktami na rzecz tego samego nabywcy, czy też na rzecz różnych nabywców.

Planowana sprzedaż nie nastąpi w wyniku działalności gospodarczej.

Sprzedała Pani mieszkanie 40 m² w roku 2004 r.

Ponieważ sprzedaż mieszkania nastąpiła przed upływem pięciu lat od chwili zakupu (11 maja 1999 r.) sprzedaż w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 została opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W obecnej chwili nie posiada Pani innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Nie wie Pani na co zostaną przeznaczone środki ze sprzedaży w/w działek.

Pytanie

Czy z chwilą sprzedaży (rok 2023 i lata kolejne) po zamianie działki 112 (która była Pani własnością od roku 2011) i została zamieniona w roku 2023 na działki o numerach 111 /4 i 112 /3 oraz 111 /5 i 112 /4 oraz udziały 2/12 części w działkach o nr 113/1 i 112 /5 w oparciu o przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przedmiotowa sprzedaż nieruchomości stanowi źródło przychodu i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, zamienione nieruchomości o numerze 111 /4 i 112 /3 oraz 111 /5 i 112 /4 oraz udziały 2/12 części w działkach o nr 113/1 i 112 /5 z chwilą sprzedaży w roku 2023 i latach kolejnych powinny być zwolnione z podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ czas posiadania nieruchomości to rok 2011 (początek okresu posiadania), a zamiana w roku 2023 nastąpiła bez spłat i dopłat na działki o takich samych powierzchniach.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych(t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

–- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Przepis art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 7 ww. ustawy:

Nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia, o których mowa w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że w spadek po zmarłej C.B. nabyli na podstawie ustawy: Pani, mąż A.B. i syn D.B. w udziałach 1/3 części każdy z nich. 24 października 2011 r. na podstawie umowy o dział spadku i zniesienia współwłasności nabyła Pani do swojego majątku osobistego niezabudowaną nieruchomość o numerze 112 (cały spadek) i nie towarzyszyły tej czynności żadne spłaty i dopłaty. Podział działek nastąpił dnia 16 marca 2023 r. (po uprawomocnieniu się decyzji zatwierdzającej podział) aktem notarialnym rep. (...) na podstawie umowy zamiany (przyrzeczenia) i umowy darowizny nastąpiło wydanie nieruchomości będących przedmiotem umowy zamiany i umowy darowizny. 16 marca 2023 r. dokonała Pani aktem notarialnym zamiany nieruchomości - działki gruntu o numerze 112 o pow. 0,2069 ha, nabytej w roku 2011 w wyniku umowy działu spadku i zniesienia współwłasności na nieruchomości o numerach:

•111/4 i 112/3 pow. (0,0522; 0,0321 ha),

•111/5 i 112/4 pow. (0,0523; 0,0330 ha),

•oraz udziały 2/12 części działki o numerach 112 /5 pow. (0,0745 ha) i 113/11 pow. (0,1786 ha), które stanowić będą wewnętrzną drogę dojazdową.

Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.

Zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego:

Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:

Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W myśl art. 1035 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu.

Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku.

Zgodnie z art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego:

Dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców.

Natomiast zgodnie z art. 1037 § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do spadku należy nieruchomość, umowa o dział powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

W wyniku działu spadku prawa majątkowe objęte spadkiem przyznane poszczególnym spadkobiercom, przechodzą na nich, ustaje więc wspólność majątku spadkowego. Umowa o dział spadku lub prawomocne orzeczenie sądowe o dziale spadku stanowią tytuł własności rzeczy, które w dziale przypadły poszczególnym spadkobiercom. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W myśl art. 196 Kodeksu cywilnego:

§ 1.Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

§ 2.Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Zatem do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego.

Natomiast w myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

Stosownie do art. 211 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Zgodnie z art. 212 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1.Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

§ 2.Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

Z powyższych przepisów wynika, że zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy lub praw majątkowych tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej lub prawach i odbyło się bez spłat i dopłat. Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, która przekracza udział jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału, jeśli:

–podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

–wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że działkę o nr 112 r. nabyła Pani w dwóch etapach:

•w 1974 r. – nabyła Pani udział wynoszący 1/3 w oparciu o powołany powyżej przepis art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych;

•w 2011 r. – pozostałą część tej nieruchomości w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności w zw. z treścią art. 10 ust. 7 ww. ustawy.

Zatem planowane przez Panią zbycie działek nr 112 /3, 112 /4 oraz udziału 2/12 części w działce nr 112 /5 nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem okres, o którym mowa w tym przepisie minął.

Natomiast dokonując oceny skutków podatkowych zbycia działek nr 111 /4, 111 /5 oraz udziału 2/12 części w działce nr 113/1, wskazać należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

W myśl art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Zatem, użyty w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Tak więc jednym ze sposobów nabycia nieruchomości jest nabycie własności nieruchomości w drodze zamiany.

Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny.

Zgodnie z art. 603 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

Wobec powyższego umowa zamiany stanowi również odpłatne zbycie rzeczy. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

W świetle przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest z jednej strony zbycie nieruchomości, a z drugiej nabycie na własność innej nieruchomości. Tym samym, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze zamiany, datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest rok, w którym dokonano zamiany nieruchomości.

Skoro z przywołanych wyżej przepisów wynika, że rezultatem umowy zamiany jest nabycie na własność innej nieruchomości (w Pani przypadku działek nr 111 /4, 111 /5 oraz udziału 2/12 części w działce nr 113/1), to w stosunku do tych nieruchomości, bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczony jest z uwzględnieniem daty nabycia przez Panią tych nieruchomości - 16 marca 2023 r. na podstawie umowy zamiany i umowy darowizny - tj. od końca 2023 r.

Tym samym planowana przez Panią sprzedaż w 2023 r. lub do końca 2028 r. działek nr 111 /4, 111 /5 oraz udziału 2/12 części w działce nr 113/1 będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ww. nieruchomości nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Dochód z tego odpłatnego zbycia będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c, 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 22 ust. 6c ww. ustawy w sposób jednoznaczny stanowi, co w przypadku sprzedaży nieruchomości może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się m.in. pojęciem kosztu nabycia. W przypadku podatników zbywających nieruchomość nabytą w drodze zamiany, kosztem tym jest koszt nabycia zbywanej w drodze sprzedaży nieruchomości.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Tym samym, Pani stanowisko w części dotyczącej braku wystąpienia skutków podatkowych w podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku planowanej sprzedaży nieruchomości, w odniesieniu do działki nr 111 /4, 111 /5 oraz udziału 2/12 części w działce nr 113/1, należało uznać za nieprawidłowe. W szczególności, w Pani przypadku początkiem biegu terminu posiadania (nabycia) działki nr 111 /4, 111 /5 oraz udziału 2/12 części w działce nr 113/1, nie jest data dziedziczenia w 2011 r., bowiem nabyła je Pani na podstawie umowy zamiany i umowy darowizny, tj. w 2023 r.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

•Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).