Interpretacja indywidualna z dnia 7 listopada 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.504.2023.2.KF

Opodatkowanie sprzedaży działki zabudowanej budynkiem wykorzystywanym w celach mieszkalnych.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 września 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 7 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działki nr 1. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 26 października 2023 r. (wpływ 3 listopada 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Gmina (...) sprzedała 20 lipca 2023 r. nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym stanowiącą jej własność na rzecz osoby fizycznej. Transakcja ta polegała na zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości stanowiącej własność Gminy (...), położonej w (...) przy ul. (...) oznaczonej jako działka nr ew. 1, o powierzchni 0,0702 ha, obręb (...), uregulowanej w księdze wieczystej nr (...). Wartość tej nieruchomości, w przeprowadzonych rokowaniach została określona na (...) zł netto i została powiększona o podatek VAT według 23% stawki, tj. całkowita cena wyniosła (...) zł brutto.

Nieruchomość jest położona na terenie, dla którego brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: mpzp) oraz nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (dalej: studium) nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniowo-jednorodzinną z dopuszczeniem usług (MN). Nieruchomość jest zabudowana budynkiem, który zgodnie z zapisami w ewidencji gruntów i budynków miał charakter mieszkalny i taka informacja znalazła się w ogłoszeniu o rokowaniach. W ogłoszeniu wskazano również, że do ceny zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z 23% stawką.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług zwalnia się z podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. W myśl natomiast art. 2 pkt 33 ww. ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z przepisu tego należy wywieść, iż generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, nieprzeznaczonych pod zabudowę - są zwolnione od podatku VAT. Dostawa gruntów zabudowanych podlega zatem opodatkowaniu podatkiem VAT. Powyższe może oznaczać, że sprzedaż takich terenów będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Gmina nabyła nieruchomość położoną w (...) przy ul. (…) na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (...) I Wydziału Cywilnego z 5 lipca 2017 r. o nabyciu spadku po H. P., nabycie nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie była z tego tytułu wystawiona faktura na rzecz Gminy. Nie przysługiwało Gminie prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego, ponieważ od nabycia nie był uiszczany podatek.

Budynek został wybudowany najprawdopodobniej w 1987 r. lub wkrótce po tym roku. Brak jest jednak dokumentów potwierdzających rok jego oddania do użytkowania lub zakończenia budowy. Pozwolenie na budowę zostało natomiast wydane 16 lipca 1987 r. i dotyczyło budowy budynku gospodarczego, brak jest decyzji o oddaniu budynku do użytkowania.

Budynek był wykorzystywany przez poprzedniego właściciela jako mieszkanie, a w części jego pomieszczeń prowadzony był warsztat związany z działalnością gospodarczą. Gmina nie wynajmowała, nie wydzierżawiała i nie oddawała budynku w inne posiadanie zależne. Budynek od czasu nabycia go przez Gminę nie był użytkowany ani wykorzystywany do jakichkolwiek czynności. Gmina od czasu nabycia budynku nie ponosiła na niego żadnych nakładów.

Pytanie

Czy sprzedaż zabudowanej budynkiem wykorzystywanym na cele mieszkalne nieruchomości stanowiącej własność Gminy (...), oznaczonej jako działka ew. nr 1, obręb (...), położonej w (...) przy ul. (...), będzie opodatkowana podatkiem VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Według Gminy zawarta umowa sprzedaży na rzecz osoby fizycznej zabudowanej nieruchomości oznaczonej jako działka ew. nr 1, obręb (...), położonej w (...) przy ul. (...) podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Działka Gminy zlokalizowana w (...) jest zabudowana oraz jest położona na obszarze, dla którego brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług zwalnia się z podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl natomiast art. 2 pkt 33 ww. ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z przepisu tego należy wywieść, iż generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane.

Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, nieprzeznaczonych pod zabudowę - są zwolnione od podatku VAT. Nieruchomość, na której znajduje się budynek mieszkalny należy uznać za nieruchomość zabudowaną. Powyższe według Gminy oznacza, że sprzedaż takiej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług  (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Według art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty niezabudowane, jak i zabudowane, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Art. 15 ust. 1 ustawy stanowi:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Jak stanowi natomiast art. 15 ust. 6 ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itd., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych). Bowiem tylko w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że Gmina dokonując sprzedaży nieruchomości – tj. czynności wykonywanej na podstawie umowy cywilnoprawnej – wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W związku z tym, sprzedaż działki nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym będzie podlegała opodatkowaniu, zgodnie z regulacją zawartą w art. 5 ust. 1 ustawy.

Jednakże wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone w art. 43.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zauważyć należy, że powyższy przepis odnosi się do gruntów niezabudowanych. W niniejszej sprawie nie będzie miał on zastosowania. Do sprzedaży gruntów zabudowanych, mogą mieć natomiast zastosowanie poniższe przepisy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu obiekty te oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w ww. przypadkach dochodzi do użytkowania budynku, budowli lub ich części.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli przy sprzedaży nieruchomości nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów, tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu), których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. nieruchomości. Natomiast, jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 11 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W tym miejscu należy wskazać, co istotne w niniejszej sprawie, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy zgodnie, z którym:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem budynku usytuowanego na działce nr 1 nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Z opisu sprawy wynika, że w 2017 r. Gmina nabyła działkę nr 1. Działka stanowiła grunt zabudowany budynkiem mieszkalnym. Nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia VAT naliczonego od wydatków na nabycie nieruchomości. Od czasu nabycia nieruchomości, nie ponosili Państwo żadnych nakładów na modernizację budynku, w tym wydatków na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku. Budynek był wykorzystywany przez jego mieszkańca w celach mieszkalnych oraz do prowadzenia warsztatu. Działkę sprzedali Państwo w roku 2023.

W związku z powyższym opisem stwierdzić należy, że planowana dostawa budynku nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, w ostatnich dwóch latach budynek nie był ulepszany.

Zatem dostawa budynku korzystała ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym, dostawa gruntu, na którym ww. budynek jest posadowiony, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, co wynika z treści art. 29a ust. 8 ustawy.

Wobec zastosowania zwolnienia w podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż działki nr 1 zabudowanej budynkiem będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z związku z tym Państwa stanowisko należało uznać za nieprawidłowe, gdyż jak wskazali Państwo w stanowisku, sprzedaż działki zabudowanej nie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).