Interpretacja indywidualna z dnia 26 października 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-1.4011.297.2023.2.AK

Opodatkowanie zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 sierpnia 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 6 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 12 października 2023 r. (wpływ 12 października 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W 2006 zakupił Pan mieszkanie na trzeciej ostatniej kondygnacji budynku wielorodzinnego. W latach 2008¬2009, po uzyskaniu odpowiednich zgód ze strony wspólnoty mieszkaniowej, na podstawie aktu notarialnego dotyczącego późniejszego wykupu części adaptowanej oraz po uzyskaniu pozwolenia na budowę, dokonał Pan rozbudowy mieszkania o drugi poziom (na starym poddaszu obiektu). Dzień przed aktem notarialnym wykupu nowej części mieszkania od wspólnoty w 2009 roku, okazało się iż do aktu nie może dość z uwagi na nieporządek w księgach wieczystych budynku. Proces wyjaśniania problemów formalnych trwał łącznie ok. 13 lat, formalnego wykupu adaptowanej części mieszkania dokonał Pan dopiero w 27 kwietnia 2023, wówczas dokonano również formalnego „scalenia” dwóch części mieszkania.

Ponadto w piśmie z dnia 12 października 2023 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku doprecyzowano opis sprawy w następujący sposób:

- Obecnie nie prowadzi Pan jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Jednoosobową działalność gospodarczą zamknął Pan ok. 2014, jednakże nie była to działalność związana z obrotem nieruchomościami a realizacją inwestycji budowlanych.

- Przedmiotowa nieruchomość jest wykorzystywana do zaspokojenia celów mieszkaniowych

- Nie jest Pan w stanie obecnie zadeklarować na co zostaną wydatkowane środki z ewentualnej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

- Akt notarialny scalenia obu części oraz wykupu adaptowanej części nieruchomości został podpisany 27 kwietnia 2023 r.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu z 12 października 2023 r.)

Czy sprzedając mieszkanie będzie Pan zobowiązany do uiszczenia podatku od dochodu?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu z 12 października 2023 r.)

W Pana ocenie obciążenie podatkiem dochodowym jest niezasadne. Z przyczyn niezależnych od Pana, przez 13 lat nie miał Pan możliwości dysponowania majątkiem (zainwestował Pan dużą kwotę w rozbudowę mieszkania, gdzie w przypadku problemów finansowych de facto nie mógł nic zrobić).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz wymienionych praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw majątkowych w takiej sytuacji w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i wymienionych praw istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia nieruchomości.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu, należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym.

Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

W celu udzielenia odpowiedzi na Pana pytanie należy odnieść się więc do przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.) dotyczących nabycia własności.

Z przepisu art. 535 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 powołanej ustawy, z kolei art. 158 tej ustawy, określa wyraźnie formę czynności prawnej koniecznej do dokonania takiego przeniesienia.

Jak wskazuje art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego,

Na mocy art. 158 Kodeksu cywilnego,

Dodatkowo na podstawie art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1984):

Z treści powyższych przepisów wynika jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości lub jej części następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości lub jej części.

Jednocześnie należy zauważyć, że uzyskanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, nie powoduje obowiązku zapłaty podatku dochodowego w przypadku, gdy podatnik przeznaczy go na własne cele mieszkaniowe.

Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Katalog wydatków uprawniających do skorzystania z powyższego zwolnienia został określony w art. 21 ust. 25 pkt 1 tej ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że w 2006 zakupił Pan mieszkanie na trzeciej ostatniej kondygnacji budynku wielorodzinnego. W latach 2008¬2009, po uzyskaniu odpowiednich zgód ze strony wspólnoty mieszkaniowej, na podstawie aktu notarialnego dotyczącego późniejszego wykupu części adaptowanej oraz po uzyskaniu pozwolenia na budowę, dokonał Pan rozbudowy mieszkania o drugi poziom (na starym poddaszu obiektu). Dzień przed aktem notarialnym wykupu nowej części mieszkania od wspólnoty w 2009 roku, okazało się, iż do aktu nie może dość z uwagi na nieporządek w księgach wieczystych budynku. Proces wyjaśniania problemów formalnych trwał łącznie ok. 13 lat, formalnego wykupu adaptowanej części mieszkania dokonał Pan dopiero w 27 kwietnia 2023, wówczas dokonano również formalnego „scalenia” dwóch części mieszkania. Obecnie nie prowadzi Pan jakiejkolwiek działalności gospodarczej, jednoosobową działalność gospodarczą zamknął Pan ok. 2014, jednakże nie była to działalność związana z obrotem nieruchomościami, a realizacją inwestycji budowlanych. Przedmiotowa nieruchomość jest wykorzystywana do zaspokojenia celów mieszkaniowych. Co istotne w niniejszej sprawie – nie jest Pan w stanie obecnie zadeklarować na co zostaną wydatkowane środki z ewentualnej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Akt notarialny scalenia obu części oraz wykupu adaptowanej części nieruchomości został podpisany 27 kwietnia 2023 r.

Zatem jak jednoznacznie wynika z treści wniosku i jego uzupełnienia, datą nabycia mieszkania na trzeciej kondygnacji budynku wielorodzinnego jest rok 2006 r. Z kolei momentem nabycia zaadoptowanej części mieszkania znajdującej się na starym poddaszu obiektu jest dzień podpisania aktu notarialnego dotyczącego wykupu adoptowanej części nieruchomości, tj. 27 kwietnia 2023 r.

W przypadku sprzedaży do końca 2023 r. przedmiotowego scalonego już mieszkania 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, dla części mieszkania nabytego w 2006 r. już minął, natomiast dla części mieszkania nabytej 27 kwietnia 2023 r. 5-letni okres minie z końcem 2028 r.

Wobec powyższego, z tytułu sprzedaży przedmiotowego mieszkania, w odniesieniu do części mieszkania, które zostało nabyte w 2006 r. nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ 5-letniego terminu, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Zatem w tej części nie jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu tej sprzedaży.

Natomiast, sprzedaż przedmiotowego mieszkania, w odniesieniu dozaadoptowanej części mieszkania znajdującej się na starym poddaszu obiektu, która została nabyta w 2023 r., stanowi dla Pana źródło przychodu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeśli jego zbycie zostanie dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej części, tj. do końca 2028 r.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzeń.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Ponadto należy zaznaczyć, że w niniejszej interpretacji udzielono odpowiedzi w zakresie zadanego pytania i przedstawionego stanowiska. Inne kwestie nieobjęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

1) w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

2) w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).