Interpretacja indywidualna z dnia 16 października 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL3.4012.415.2023.2.EW

Skutki podatkowe przy sprzedaży działek oraz prawo Kupującego do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktury dokumentującej zakup działek.

Interpretacja indywidualna– stanowisko jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

-nieprawidłowe w zakresie skutków podatkowych przy sprzedaży działek;

-prawidłowe w zakresie prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktury dokumentującej zakup działek.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

20 lipca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny sygnowany datą 26 czerwca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

-skutków podatkowych przy sprzedaży działek (pytanie oznaczone we wniosku nr 1, 2, 3 i 4) oraz

-prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktury dokumentującej zakup działek (pytanie oznaczone nr 5).

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na I wezwanie – pismem z 12 września 2023 r. (wpływ 20 września 2023 r.) oraz – w odpowiedzi na II wezwanie – pismem z 10 października 2023 r. (wpływ 11 października 2023 r.) Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

(…)

Opis zdarzenia przyszłego

(…) z siedzibą w (...) (dalej określana także jako: Spółka (...), Nabywca) prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie i zarządzaniu nieruchomości własnymi lub dzierżawionymi. Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Działalność gospodarcza Spółki jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

(...) (dalej określana także jako: Zainteresowana lub Sprzedająca) nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Sprzedająca jest biegłą sądową i w tym zakresie jest podatnikiem podatku od towarów i usług, z tym że z uwagi na wysokość przychodów (mniej niż 200.000 zł w roku podatkowym) usługi te są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Spółka i Zainteresowana w dniu 30 czerwca 2023 r. zawarli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej w (...) składającej się, na chwilę podpisania umowy przedwstępnej, z czterech działek oznaczonych jako: A i B położonych (...) o łącznej powierzchni 0,2436 ha oraz C i D położonych (…) o łącznej powierzchni 0,2091 ha – dalej działki te określane są jako „Nieruchomość”.

Dla przedmiotowej Nieruchomości Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...) (działki A i B) i nr (...) (działki C i D).

Działki wchodzące w skład Nieruchomości są własnością Zainteresowanej, która jest jej jedynym właścicielem. Dla terenu, na którym położone są ww. działki obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Działki: nr C i D objęte są obszarem o symbolu ustalenia 19MU – tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej. Działki: A i B objęte są obszarem o symbolu 11U – tereny zabudowy usługowej.

Stan działki nr A na dzień podpisania umowy przedwstępnej

Działka nr A powstała w wyniku podziału działki nr E o pow. 0,2436 ha, na działki nr A i nr B. Działka o nr E została nabyta przez Zainteresowaną 5 maja 2020 roku na podstawie umowy sprzedaży (podział został dokonany po zakupie przez Zainteresowaną).

Na działce posadowiony jest budynek gospodarczy o powierzchni zabudowy 87 m². Budynek ten został wybudowany w 1985 r. Do dnia nabycia przez Zainteresowaną był on użytkowany przez poprzedniego właściciela. Sprzedający, przy sprzedaży, nie wystąpił w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Działka jest ogrodzona z dwóch stron, jednakże samo ogrodzenie znajduje się na działce sąsiadów. Zainteresowana na przedmiotowy budynek gospodarczy nie ponosiła żadnych nakładów, poza koniecznymi dla jego zwykłego utrzymania w stanie niepogorszonym.

Stan działki nr B na dzień podpisania umowy przedwstępnej

Działka nr B powstała w wyniku podziału działki nr E o pow. 0,2436 ha na działki o nr A i nr B. Działka o nr E została nabyta przez Zainteresowaną 5 maja 2020 roku na podstawie umowy sprzedaży (podział został dokonany po zakupie przez Zainteresowaną).

Na działce posadowiony jest budynek gospodarczy o powierzchni zabudowy 38 m² i budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy 7 m². Budynki te zostały wybudowane w 1985 r. Działka jest ogrodzona. Do dnia nabycia przez Zainteresowaną były one użytkowane przez poprzedniego właściciela. Sprzedający, przy sprzedaży, nie wystąpił w charakterze podatnika podatku od towarów i usług (transakcja nie podlegała podatkowi od towarów i usług).

Zainteresowana na przedmiotowy budynek gospodarczy nie ponosiła żadnych nakładów, poza koniecznymi dla jego zwykłego utrzymania w stanie niepogorszonym.

Działka o nr E (po podziale: A i B) została nabyta w celu powiększenia posiadanej już nieruchomości, dla własnych potrzeb. Przedmiotowa działka sąsiaduje/przylega do działek o nr: C i D.

Stan działki nr C na dzień podpisania umowy przedwstępnej

Działka nr C powstała w wyniku podziału działki nr F o pow. 0,2091 ha (powstała działka nr C i nr D). Działka o nr F została nabyta przez Zainteresowaną na podstawie umowy nieodpłatnego przekazania gospodarstwa rolnego z dnia 23 stycznia 1987 r. przez jej rodziców (podział został dokonany przez Zainteresowaną). Działka F została obciążona służebnością mieszkania na rzecz rodziców, przy czym uprawnieni do tego prawa już zmarli.

Na działce posadowiony jest budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy 117 m², garaż o powierzchni zabudowy 47 m², budynek warsztatowy o powierzchni zabudowy 139 m². Działka jest ogrodzona oraz w części utwardzona trylinką i kostką. Na działce znajduje się studnia, mur oporowy i podziemny bezodpływowy betonowy zbiornik, który w części znajduje się na działce D. Budynki zostały wybudowane w 1959 r. i były użytkowane przez rodziców Zainteresowanej, aż do ich śmierci. Przekazujący – rodzice nie wystąpili przy przekazaniu w charakterze podatnika/podatników podatku od towarów i usług (transakcja nie podlegała podatkowi od towarów i usług).

Zainteresowana na przedmiotowe budynki nie ponosiła żadnych nakładów, poza koniecznymi dla ich zwykłego utrzymania w stanie niepogorszonym.

Stan działki nr D na dzień podpisania umowy przedwstępnej

Działka nr D powstała w wyniku podziału działki nr F o pow. 0,2091 ha (powstała działka nr C i nr D). Działka o nr F została nabyta przez Zainteresowaną na podstawie umowy nieodpłatnego przekazania gospodarstwa rolnego z dnia 23 stycznia 1987 r. przez jej rodziców (podział został dokonany przez Zainteresowaną). Działka F została obciążona służebnością mieszkania na rzecz rodziców, przy czym uprawnieni już zmarli.

Na działce posadowiony jest baner reklamowy umieszczony tam przez podmiot, który dzierżawi od Zainteresowanej 8 m² nieruchomości (umowa dzierżawy z 1 października 2013 roku). Baner jest posadowiony na fundamencie, aczkolwiek w każdej chwili baner może być zdemontowany.

Z uwagi na to, że kwota czynszu wraz z wynagrodzeniem z tytułu działalności biegłej w żadnym roku nie przekroczyła limitu, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (200.000 zł) sprzedaż usług dzierżawy była i jest zwolniona od podatku VAT. Zainteresowana jest opodatkowana zryczałtowanym podatkiem od przychodów.

Baner nie stanowi budowli i nie podlega podatkowi od nieruchomości.

Działka jest ogrodzona. Na działce znajduje się studnia i podziemny bezodpływowy betonowy zbiornik, który w części znajduje się na działce C.

Poza ww. banerem, ogrodzeniem i zbiornikiem na działce nie ma żadnych obiektów.

Zainteresowana jest stanu wolnego, bezdzietna. Ewentualną spadkobierczynią jest siostra Zainteresowanej, która posiada trójkę dzieci. Podział działek: E i F został dokonany w celu uproszczenia podziału spadku po śmierci Zainteresowanej. Podział nie pozostawał w żadnym związku z planowaną transakcją. Zainteresowana, w 2005 i 2006 roku zbyła część otrzymanego od rodziców gospodarstwa rolnego położonego poza terenem (...)a, na którą składał się kurnik i przyległe do niego grunty rolne.

Do czasu zbycia tej części gospodarstwa, działalność drobiarską prowadziła Zainteresowana.

Zainteresowana nie podejmowała żadnych nadzwyczajnych działań w celu zbycia Nieruchomości, tj. nie występowała o wydanie decyzji o zabudowie, zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, podział działek został dokonany na wypadek śmierci Zainteresowanej, a nie ich łatwiejszego i korzystniejszego zbycia, nie korzystała z agencji pośrednictwa, ogłoszeń o sprzedaży itp. Z inicjatywą zakupu Nieruchomości wystąpili Państwo przedstawiając atrakcyjną ofertę, na co przystała Zainteresowana.

W związku z planowanym zakupem, Państwo i Zainteresowana zawarli umowę przedwstępną, w której zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży, mocą której Zainteresowana zobowiąże się sprzedać Spółce:

1)zabudowaną nieruchomość opisaną powyżej, dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą pod oznaczeniem (...) (działki A i B);

2)zabudowaną nieruchomość opisaną powyżej, dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą pod oznaczeniem (...) (działki C i D).

Umowa przedwstępna zostanie zawarta z zadatkiem określonym kwotowo. Kwota zadatku zostanie zapłacona na rzecz Zainteresowanej i zostanie rozliczona zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego i w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej, zostanie zaliczona na poczet ceny.

Pozostała część ceny sprzedaży zostanie zapłacona w terminie i na warunkach ustalonych przez strony w umowie przyrzeczonej sprzedaży.

W umowie przedwstępnej przewidziano szereg warunków, które muszą być spełnione łącznie, aby doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej:

1)uzyskania przez Państwo ostatecznej i prawomocnej decyzji Zarządcy drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu zwykłego z drogi publicznej ul. (...) na działkę nr C;

2)uzyskania przez Państwo warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do sieci do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, teletechnicznej, energetycznej, gazowej/ciepłowniczej oraz warunków usunięcia kolizji z sieciami/przyłączami/instalacjami;

3)Zainteresowana dokona scalenia działek gruntu nr B i A w terminie 2 miesięcy od zawarcia umowy przedwstępnej;

4)Zainteresowana uzyska prawomocne pozwolenia na rozbiórkę istniejących budynków na działkach wchodzących w skład Nieruchomości z tym, że część muru budynków posadowionych na działce nr C będzie usunięta do poziomu gruntu drogi (będzie stanowił mur oporowy zabezpieczający przed osuwaniem się ziemi) oraz usunięcia wszystkich budowli do poziomu gruntu wraz z zasypaniem studni i podziemnego betonowego zbiornika bezodpływowego, w tym usunięcia nawierzchni z kostki i murów, ogrodzenia wzdłuż ulicy (...) i ogrodzenia wewnętrznego (pozostanie: część ogrodzenia działki nr B i działki nr D) przed zawarciem umowy przyrzeczonej, z zastrzeżeniem, że budynek mieszkalny zostanie wyburzony w terminie dwóch miesięcy po uzyskaniu przez Państwo prawomocnego pozwolenia na budowę;

5)Zainteresowana dokona wyburzeń opisanych w pkt 4;

6)uzyskania przez Zainteresowaną decyzji zezwalającej na usunięcia drzew i krzewów, którego dokona własnym kosztem i staraniem w terminie najpóźniej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Obowiązki wynikające z decyzji zezwalającej na wycinkę, tj. opłata/nasadzenia zastępcze/przesadzenia Zainteresowana zrealizuje własnym kosztem i staraniem;

7)uzyskania przez Państwodecyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę budynku handlowo – usługowego, w celu wybudowania na przedmiotowej działce obiektu handlowo – usługowego wraz z instalacjami wewnętrznymi i zewnętrznymi, przyłączami technicznymi (wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, teletechniczne, energetyczne, gazowe/ciepłownicze), zagospodarowaniem terenu z drogą wewnętrzną, parkingami, strefą dostaw, ciągami pieszymi, wraz z uzyskaniem skutecznych zgłoszeń do właściwych organów dla robót niewymagających uzyskania pozwolenia na budowę.

W przypadku, kiedy nie uzyskają Państwo prawomocnego pozwolenia na budowę będziecie mogli odstąpić od umowy przedwstępnej, a wpłacony zadatek będzie Państwu zwrócony;

8)wykreślenia przez Zainteresowaną z księgi wieczystej ostrzeżenia o wdrożeniu postępowania wywłaszczeniowego i ograniczonego prawa rzeczowego: służebności mieszkania ustanowionej na rzecz (...).

W celu realizacji przez Państwa uzyskania decyzji w sprawie lokalizacji zjazdu, skutecznego zgłoszenia zjazdu, w sprawie pozwolenia na budowę budynku handlowo – usługowego i warunków technicznych podłączenia do sieci, Zainteresowana, w umowie przedwstępnej wyraziła zgodę dla Państwa na dysponowanie nieruchomościami na cele budowlane. Zgoda ta nie obejmuje czynienia jakichkolwiek nakładów na nieruchomościach, tj. nie obejmuje rozpoczęcia prac budowlanych. Celem wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane opartej na tytule prawnym do nieruchomości, Zainteresowana odda Państwu w bezpłatne użyczenie nieruchomość/ci, tj. działki gruntu nr A, B, C, D w celu wykazania tytułu prawnego przez Państwa do nieruchomości w postępowaniach, uzgodnieniach i czynnościach przed organami administracji publicznej i innymi podmiotami, a związanych z pozyskaniem decyzji, pozwoleń, uzgodnień, warunków, itp. określonych w umowie przedwstępnej, na okres obowiązywania umowy przedwstępnej. Nie będą Państwo ponosić żadnych kosztów związanych z utrzymaniem i korzystaniem z nieruchomości i nie są Państwo zobowiązani do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym, ani do dokonywania napraw koniecznych lub użytecznych.

Zainteresowana zobowiązała się współdziałać z Państwem w celu uzyskania decyzji, pozwoleń, warunków, uzgodnień. W przypadku konieczności uzyskania dodatkowego pełnomocnictwa od Zainteresowanej w realizacji warunków wykonywanych przez Państwo, Zainteresowana zobowiąże się je udzielić w uzgodnionym zakresie wymaganym przez właściwe organy administracji publicznej i inne podmioty.

Mając na uwadze powyższe zapisy umowy przedwstępnej nie będą Państwo zobowiązani do zawarcia przyrzecznej umowy sprzedaży i będą Państwo uprawnieni do odstąpienia od umowy przedwstępnej w przypadku, gdy:

a)nie uzyskają Państwo pozwoleń, decyzji, zgłoszeń, uzgodnień i warunków, zgodnie z koncepcją zagospodarowania;

b)Zainteresowana nie scali działek;

c)Zainteresowana nie uzyska pozwolenia na rozbiórkę obiektów budowlanych usytuowanych na nieruchomościach, nie wykona czynności ich wyburzenia oraz zasypania i uporządkowania terenu;

d)Zainteresowana nie uzyska pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów kolidujących z inwestycją. Nie wykona wycinki drzew i krzewów lub nie wykona obowiązków wynikających z pozwolenia na wycinkę tj. nie uiści opłaty lub nie dokona przesądzeń lub nasadzeń zastępczych;

e)Kupująca poweźmie wiadomość, że którekolwiek z oświadczeń lub zapewnień Sprzedającej było w dacie zawarcia umowy przedwstępnej lub stało się do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej nieprawdziwe niekompletne lub wprowadzające w błąd i taka wadliwość skutkowałaby dla Spółki Kupującej szkodą.

Z powyższego wynika, że w momencie planowanego zbycia przedmiotowej Nieruchomości budynki i budowle, które są na niej posadowione zostaną przez Zainteresowaną wyburzone, poza częścią dwóch z nich, których pozostawiona część będzie stanowiła mur oporowy zapobiegający osuwaniu się gruntu. Tym samym, określenie znajdujące się w umowie przedwstępnej, iż Zainteresowana zobowiązała się sprzedać Spółce:

1)zabudowaną nieruchomość opisaną powyżej, dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą pod oznaczeniem (...) (działki A i B);

2)zabudowaną nieruchomość opisaną powyżej, dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą pod oznaczeniem (...) (działki C i D);

w dacie zawierania umowy przyrzeczonej będzie nieaktualne, ponieważ Zainteresowana dokona wyburzeń budynków i budowli znajdujących się na przedmiotowych działkach (poza murem oporowym i części ogrodzenia).

W umowie przedwstępnej sporządzonej w formie aktu notarialnego cena została ustalona w kwocie bez podatku od towarów i usług. Zainteresowana oświadczy w umowie przedwstępnej, iż z tytułu dokonania czynności objętych niniejszym aktem nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z uwagi na złożoność transakcji i niejasne przepisy prawa podatkowego, strony transakcji przewidziały, że w przypadku uznania przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w ramach niniejszej interpretacji, iż Zainteresowana jest podatnikiem podatku od towarów i usług i całość lub część dostawy Nieruchomości podlega opodatkowaniu, ale jest zwolniona od podatku w jakiekolwiek części:

1)Zainteresowana, przed przystąpieniem do aktu, zarejestruje się jako podatnik VAT czynny;

2)strony transakcji w umowie przyrzeczonej (przenoszącej własność) złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT i opodatkują dostawę w całości lub w części;

3)Zainteresowana wystawi fakturę na udokumentowanie dostawy.

Na zakupionej Nieruchomości zamierzają Państwo wybudować, na potrzeby prowadzonej przez Państwa opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej, obiekt handlowo – usługowy wraz z instalacjami wewnętrznymi i zewnętrznymi, przyłączami technicznymi, dokonać zagospodarowania terenu drogą wewnętrzną, parkingami, strefą dostaw, ciągami pieszymi i zjazdem z drogi publicznej.

W uzupełnieniu z 12 września 2023 r. w odpowiedzi na pytania tut. Organu wskazali Państwo, że:

1)Czy Zainteresowana była lub jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zmianami)?

Odpowiedź na pytanie nr 1:

Zainteresowana nie jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zainteresowana była rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług. Co najmniej od 13 lat Zainteresowana nie prowadzi już działalności rolniczej.

2)Czy Zainteresowana jest/była czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego?

Odpowiedź na pytanie nr 2:

Zainteresowana nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Zainteresowana nie była czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego.

3)Czy działki, były/są/będą wykorzystywane w prowadzonym przez Zainteresowaną gospodarstwie rolnym? Jeśli nie, to do jakich celów służyły (proszę szczegółowo opisać)? Odpowiedzi na pytanie należy udzielić odrębnie dla każdej działki?

Odpowiedź na pytanie nr 3:

Żadna z działek opisanych w stanie faktycznym wniosku, tj. o nr:

– A,

– B,

– C,

– D

– nie była wykorzystywana w prowadzonym przez Zainteresowaną gospodarstwie rolnym.

Żadna z działek opisanych w stanie faktycznym wniosku, tj. o nr:

– A,

– B,

– C,

– D

– nie jest wykorzystywana w prowadzonym przez Zainteresowaną gospodarstwie rolnym.

Żadna z działek opisanych w stanie faktycznym wniosku, tj. o nr:

– A,

– B,

– C,

– D

– nie będzie wykorzystywana w prowadzonym przez Zainteresowaną gospodarstwie rolnym.

Wykorzystanie działek:

Działka o nr A powstała w wyniku podziału działki nr E

Przedmiotowa działka była wykorzystywana na cele niezwiązane z działalnością rolniczą (do celów prywatnych)– jako ogród. Warzywa i owoce, które były uprawiane na tej działce nie były zbywane przez Zainteresowaną, ale wykorzystywane na własne potrzeby.

Działka o nr B powstała w wyniku podziału działki nr E

Przedmiotowa działka była wykorzystywana na cele niezwiązane z działalnością rolniczą (do celów prywatnych)– jako ogród. Warzywa i owoce, które były uprawiane na tej działce nie były zbywane przez Zainteresowaną, ale wykorzystywane na własne potrzeby.

Działka o nr C powstała w wyniku podziału działki nr F

Przedmiotowa działka była wykorzystywana na cele niezwiązane z działalnością rolniczą (do celów prywatnych)– jako ogród. Warzywa i owoce, które były uprawiane na tej działce nie były zbywane przez Zainteresowaną, ale wykorzystywane na własne potrzeby.

Działka o nr D powstała w wyniku podziału działki nr F

Przedmiotowa działka była wykorzystywana na cele niezwiązane z działalnością rolniczą (do celów prywatnych)– jako ogród. Warzywa i owoce, które były uprawiane na tej działce nie były zbywane przez Zainteresowaną, ale wykorzystywane na własne potrzeby.

4)Czy działki będące przedmiotem sprzedaży wchodziły/wchodzą w skład gospodarstwa rolnego Zainteresowanej? Odpowiedzi na pytanie należy udzielić odrębnie dla każdej działki.

Odpowiedź na pytanie nr 4:

Działka o nr A nie wchodziła w skład gospodarstwa rolnego Zainteresowanej.

Działka o nr A nie wchodzi w skład gospodarstwa rolnego Zainteresowanej.

Działka o nr B nie wchodziła w skład gospodarstwa rolnego Zainteresowanej.

Działka o nr B nie wchodzi w skład gospodarstwa rolnego Zainteresowanej.

Działka o nr C wchodziła w skład gospodarstwa rolnego Zainteresowanej.

Działka o nr C wchodzi w skład gospodarstwa rolnego Zainteresowanej.

Działka o nr D wchodziła w skład gospodarstwa rolnego Zainteresowanej.

Działka o nr D wchodzi w skład gospodarstwa rolnego Zainteresowanej.

Działki wchodzące w skład gospodarstwa rolnego są zabudowane budynkami, które zaspokajały potrzeby mieszkaniowe rodziców Zainteresowanej. Jak to wskazano we wniosku znajdują się one na obszarach zabudowy mieszkaniowo-usługowej i usługowej.

5)Czy z działek, Zainteresowana dokonywała transakcji zbycia ewentualnych płodów rolnych, pochodzqcych z własnej działalności rolniczej, jeśli tak, to jakich i kiedy, czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT? Odpowiedzi na pytanie należy udzielić odrębnie dla każdej działki.

Odpowiedź na pytanie nr 5:

Zainteresowana nie dokonywała transakcji zbycia płodów rolnych, pochodzących z własnej działalności rolniczej z niżej wymienionych działek (por. odpowiedź na pytanie 3):

a)nr A,

b)nr B,

c)nr C,

d)nr D.

6)Czy Zainteresowana oddawała działki albo jej części w najem, dzierżawę lub udostępniała je na podstawie innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak – w jakim okresie lub okresach? Odpowiedzi na pytanie należy udzielić odrębnie dla każdej działki.

Odpowiedź na pytanie nr 6:

Zainteresowana nie oddawała działki o nr A albo jej części w najem, dzierżawę i nie udostępniała jej na podstawie innych umów o podobnym charakterze.

Zainteresowana nie oddawała działki o nr B albo jej części w najem, dzierżawę i nie udostępniała je na podstawie innych umów o podobnym charakterze.

Zainteresowana nie oddawała działki o nr C albo jej części w najem, dzierżawę i nie udostępniała je na podstawie innych umów o podobnym charakterze.

Zainteresowana oddała część działki (8 m²) o nr D w dzierżawę na podstawie umowy z dnia 1 października 2013 roku. Od tego dnia Dzierżawca Cityboard Media użytkuje tą część działki do dnia dzisiejszego. Posadowił na niej tablicę reklamową (billboard).

We wniosku błędnie określili Państwo tablicę reklamową jako banner. Zgodnie z zapisami umowy dzierżawy jest to urządzenie reklamowe dwustronne, które w istocie stanowi billboard, będący wg zweryfikowanejPaństwaoceny budowlę.

7)Do jakich celów Zainteresowana wykorzystywała i wykorzystuje przedmiotowe działki od chwili ich nabycia do teraz? W szczególności, czy działki służyły Zainteresowanej wyłącznie osobistym potrzebom (jakim)? Informacji należy udzielić odrębnie do każdej działki.

Odpowiedź na pytanie nr 7:

Działkę o nr A od chwili jej nabycia do teraz Zainteresowana wykorzystywała i wykorzystuje wyłącznie na potrzeby osobiste, tj. prowadzenie ogrodu, rekreacja.

Działkę o nr B od chwili jej nabycia do teraz Zainteresowana wykorzystywała i wykorzystuje wyłącznie na potrzeby osobiste, tj. prowadzenie ogrodu, rekreacja.

Działkę o nr C od chwili jej nabycia do teraz Zainteresowana wykorzystywała i wykorzystuje wyłącznie na potrzeby osobiste, tj. prowadzenie ogrodu, rekreacja.

Działkę o nr C od chwili jej nabycia do teraz Zainteresowana wykorzystywała i wykorzystuje wyłącznie na potrzeby osobiste, tj. prowadzenie ogrodu, rekreacja, poza oddaną w dzierżawę częścią 8 m² (patrz odpowiedź na pytanie nr 6).

8)Czy Zainteresowana dokonywała/będzie dokonywała jakiejkolwiek czynności, tj. poniosła/poniesie nakłady w celu przygotowania do sprzedaży działek (np.: uzbrojenie terenu, działania zmierzające do zwiększenia wartości, bądź atrakcyjności działek, inne działania marketingowe itp.)? Jeśli tak, to jakie były/będą to czynności (nakłady)?

Odpowiedź na pytanie nr 8:

Zainteresowana nie dokonywała jakichkolwiek czynności i nie ponosiła nakładów w celu przygotowania działek do sprzedaży. Tak jak to zaznaczono we wniosku dokonała ich podziału, ale wyłącznie w celu uproszczenia podziału spadku po śmierci Zainteresowanej. Nie podejmowała działań związanych z uzbrojeniem terenu, zmierzających do zwiększenia ich wartości, czy atrakcyjności, a także jakichkolwiek działań marketingowych. Z inicjatywą zakupu Nieruchomości wystąpili Państwo.

Dopiero na mocy postanowień umowy przedwstępnej (a zatem po zgłoszeniu Zainteresowanej przez Państwa chęci zakupu Nieruchomości) ustalone zostały m.in. jej obowiązki związane ze sprzedażą. Zainteresowana zobowiązała się w umowie przedwstępnej do:

a)dokonania scalenia działek gruntu nr B i A w terminie 2 miesięcy od zawarcia umowy przedwstępnej. Koszty poniesie Zainteresowana;

b)uzyskania prawomocnego pozwolenia na rozbiórkę istniejących budynków i budowli na działkach wchodzących w skład Nieruchomości;

c)dokonania wyburzeń opisanych w pkt b. Koszty uzyskania pozwolenia na rozbiórkę i samych wyburzeń poniesie Zainteresowana;

d)uzyskania decyzji zezwalającej na usunięcia drzew i krzewów, którego dokona własnym kosztem i staraniem. Obowiązki wynikające z decyzji zezwalającej na wycinkę tj. opłata/nasadzenia zastępcze/przesadzenia Zainteresowana zrealizuje własnym kosztem i staraniem;

e)wykreślenia z księgi wieczystej ostrzeżenia o wdrożeniu postępowania wywłaszczeniowego i ograniczonego prawa rzeczowego: służebności mieszkania ustanowionej na rzecz (...). Koszty wykreślenia wpisów poniesie Zainteresowana;

f)ujawnienia przez Zainteresowaną w księdze wieczystej nr (...) służebności gruntowej przejazdu i przechodu ustanowionej dla przedmiotowej nieruchomości jako nieruchomości władnącej, zgodnie z ograniczeniem ujawnionym w księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości sąsiednich (...), (...) i nr (...).

W subiektywnej ocenie Zainteresowanej i Państwa działania wymienione w pkt a do f nie są działaniami zmierzającymi do uatrakcyjnienia posiadanej Nieruchomości, ale usprawniającymi proces inwestycyjny i znacząco ograniczają ryzyko jego niepowodzenia. Są to warunki uzgodnione z Nabywcą w ramach umowy przedwstępnej związane z celem, na jaki Państwo nabywają Nieruchomość. Z tego powodu w umowie wskazano na szereg warunków i działań jakie podejmie nie tylko Zainteresowana, ale także Nabywca (pozwolenie na budowę, lokalizacja zjazdów czy warunki techniczne przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, deszczowej, teletechnicznej itp.).

9)W jaki sposób Zainteresowana poszukiwała nabywcy przedmiotowych działek? Gdzie Zainteresowana prezentowała oferty sprzedaży? Czy Zainteresowana prowadziła jakieś działania marketingowe, które dotyczą sprzedaży działek (jakie)?

Odpowiedź na pytanie nr 9:

Jak to wskazano we wniosku i w odpowiedzi na pytanie nr 8, Zainteresowana nie zamierzała w najbliższej przewidzieć się przyszłości zbywać przedmiotowych działek, dlatego też nie poszukiwała potencjalnych nabywców. Tym samym Zainteresowana nigdzie nie umieszczała (prezentowała) ofert sprzedaży tych działek i nie prowadziła działań marketingowych.

10)Czy budynki/budowle lub ich części/urządzenia budowlane znajdujące się na gruncie będącym przedmiotem sprzedaży były/są udostępniane przez Zainteresowaną osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, np. najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, to:

-na postawie jakiej umowy?

-czy w całości czy w części (jeśli w części, to w jakiej)?

-w jakim okresie?

-czy udostępnienie było odpłatne?

Informacji należy udzielić do każdego budynku/budowli lub ich części/urządzenia budowlanego, które na moment sprzedaży będą znajdowały się na działkach.

Odpowiedź na pytanie nr 10:

Budynki/budowle lub ich części/urządzenia budowlane znajdujące się na gruncie będącym przedmiotem sprzedaży nie były i nie są udostępniane przez Zainteresowaną osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, w tym na podstawie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze.

Jedynym wyjątkiem jest dzierżawa części działki D (przed podziałem o nr F) o powierzchni 8 m² (działka ma powierzchnię całkowitą 0,2091 ha) na rzecz Spółki (...) z siedzibą w (...). W ramach umowy dzierżawy Dzierżawca posadowił na tej części działki tablicę reklamową. Umowę dzierżawy zawarto w dniu 1 października 2013 roku, która obowiązuje do dnia dzisiejszego. Jest to umowa odpłatna.

11)Czy po zawarciu umowy przedwstępnej Nabywca będzie inwestować w infrastrukturę działek (np. uzbroicie teren w media)? Jeśli tak – jakie działania podejmą Państwo do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?

Odpowiedź na pytanie nr 11:

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej zamierzają Państwo podjąć działania przygotowawcze dotyczące infrastruktury działek, tj. uzyskać warunki techniczne przyłączenia planowanych do wybudowania budynków i budowli do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, teletechnicznej, energetycznej, gazowej/ciepłowniczej oraz uzyskać warunki usunięcia kolizji z sieciami/przyłączeniami/instalacjami. Działania te będą oczywiście generowały określone nakłady finansowe i w tym sensie można mówić o inwestycji w dokumentację dotyczącą infrastruktury. Podkreślić jednak należy, że nie planują Państwo przed zawarciem umowy przyrzeczonej rozpoczynać prac budowlanych w zakresie infrastruktury. Przypomnieć też należy, że zgodnie z opisem stanu faktycznego wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji, w przypadku nieuzyskania (braku uzgodnień) ww. warunków technicznych mają Państwo prawo nie przystąpić do umowy przyrzeczonej (nie nabyć Nieruchomości).

12)Czy Zainteresowana udzieliła/udzieli Państwu, jako przyszłemu Nabywcy działek pełnomocnictwa do występowania w imieniu Zainteresowanej w sprawach, które dotyczą działek? Jeśli tak:

a)Jakie działania Państwo podejmą?

b)Kto (Państwo, czy Zainteresowana) będzie pokrywał koszty tych działań?

Odpowiedź na pytanie nr 12:

Nie, Zainteresowana na dzień sporządzenia niniejszej odpowiedzi nie udzieliła Państwu pełnomocnictwa do występowania w imieniu Zainteresowanej w sprawach, które dotyczą działek.

Nie wykluczają Państwo jednak w przyszłości, że takie pełnomocnictwo zostanie udzielone, jednakże na dzień sporządzenia niniejszej odpowiedzi nie mają Państwo takich planów (bazuje na umowie użyczenia i prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane – z tym, że powyższa zgoda nie obejmuje czynienia jakichkolwiek nakładów na nieruchomościach, celem wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w postępowaniach, uzgodnieniach i czynnościach przed organami administracji publicznej i innymi podmiotami, a związanych z pozyskaniem decyzji, pozwoleń, uzgodnień, warunków. Nie ponoszą Państwo żadnych kosztów związanych z utrzymaniem i korzystaniem z nieruchomości, nie są Państwo zobowiązani do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym, ani do dokonywania napraw koniecznych lub użytecznych).

13)Czy przed sprzedażą działek Zainteresowana zawrze z Państwem umowę dzierżawy lub najmu działek? Jeśli tak, czy w ramach tej umowy ustalili/ustalą Państwo miesięczną kwotę najmu lub dzierżawy?

Odpowiedź na pytanie nr 13:

Nie. Przed sprzedażą działek Zainteresowana nie zawrze z Państwem umowy dzierżawy lub najmu działek. Strony obowiązuje umowa przedwstępna oraz zawarta między nimi umowa użyczenia (umowa bezpłatna). Umowa użyczenia została zawarta wyłącznie w celu wykazania prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane w postępowaniach administracyjnych. Zakres umowy jest określony w umowie przedwstępnej (szczegółowy opis w odpowiedzi do punktu 12).

14)Czy Zainteresowana posiada inne działki? Jeśli tak, proszę podać, ile działek, jakiego rodzaju posiada Zainteresowana i wskazać odrębnie dla każdej z tych działek:

a)Kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu Zainteresowana nabyła działki?

b)W jaki sposób Zainteresowana wykorzystywała i wykorzystuje te działki?

c)Czy działki są niezabudowane czy zabudowane? Jeśli są zabudowane – czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

d)Czy Zainteresowana zamierza sprzedać te działki?

Odpowiedź na pytanie nr 14:

Tak. Zainteresowana, oprócz działek będących przedmiotem wniosku posiada również 19 innych działek. Działki te były sukcesywnie nabywane przez ojca Zainteresowanej w latach 1980 – 1985 od różnych osób. Obecnie tworzą one jednolity, ogrodzony teren. Ojciec zainteresowanej nabył te działki celem założenia od podstaw hodowli karpia (stawy rybne).

Działki te nie są przeznaczone pod zabudowę – są to grunty leśne, rolne (łąki) i zajęte przez wodę. Tylko na jednej z nich znajduje się budynek gospodarczy– działka z prawem do zabudowy. Zainteresowana z tytułu posiadania tych działek płaci podatek rolny i podatek leśny.

Wszystkie ww. działki zostały nabyte przez Zainteresowaną na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego w dniu 23 stycznia 1987 roku (nie wystąpiło wynagrodzenie z tego tytułu).

U podstaw przekazania gospodarstwa rolnego leżało przede wszystkim nabycie uprawnień emerytalnych przez rodziców Zainteresowanej. Uzyskanie tych uprawnień warunkowane było przekazaniem gospodarstwa swoim następcom. Po przekazaniu gospodarstwa przez rodziców Zainteresowana prowadziła gospodarstwo (drugorzędny cel nabycia gospodarstwa i wchodzących w jego skład działek).

Do chwili śmierci ojca Zainteresowanej (grudzień 2009 roku), pomimo formalnego przekazania gospodarstwa rolnego, to on zajmował się hodowlą ryb. Ostatnia sprzedaż ryb z tej hodowli miała miejsce w grudniu 2009 roku. Po śmierci ojca Zainteresowanej, hodowla nie była już przez nią prowadzona. Działki były wykorzystywane przez Zainteresowaną w celach rekreacyjnych.

W dniu 10 sierpnia 2017 roku Zainteresowana wydzierżawiła wszystkie działki. Z tego tytułu pobiera czynsz. Jednocześnie, za zgodą Dzierżawcy korzysta z nich w celach rekreacyjnych.

Zainteresowana nie zamierza obecnie dokonywać ich sprzedaży.

15)Czy wcześniej Zainteresowana sprzedawała inne działki? Jeśli tak – proszę wskazać:

a)Jakie to były działki? Ile ich było?

b)Kiedy Zainteresowana je sprzedała?

c)Czy Zainteresowana była z tego tytułu podatnikiem podatku od towarów i usług?

Odpowiedź na pytanie nr 15:

Tak, Zainteresowana sprzedała wcześniej jedną działkę.

W dniu 5 grudnia 2006 roku aktem notarialnym (...) Zainteresowana sprzedała jedną działkę zabudowaną kurnikiem i budynkiem magazynu.

Z tytułu sprzedaży tej działki Zainteresowana nie była podatnikiem podatku od towarów i usług.

16)W związku z informacją, że: „Zainteresowana uzyska prawomocne pozwolenia na rozbiórkę istniejących budynków posadowionych na działkach wchodzących w skład Nieruchomości z tym, że część muru budynków posadowionych na działce nr C będzie usunięty do poziomu gruntu drogi (będzie stanowił mur oporowy zabezpieczający przed osuwaniem się ziemi) oraz usunięcia wszystkich budowli do poziomu gruntu wraz z zasypaniem studni i podziemnego betonowego zbiornika bezodpływowego, w tym usunięcia nawierzchni z kostki i murów, ogrodzenia wzdłuż ulicy (...) i ogrodzenia wewnętrznego (...) wskazać należy:

a)Czy na moment sprzedaży działek Zainteresowana uzyska pozwolenie na rozbiórkę?

b)Czy założony zostanie dziennik rozbiórki obiektów na działkach ?

c)Czy zostanie odpowiednio zabezpieczony teren budowy (rozbiórki)?

d)Czy zostanie umieszczona na terenie rozbiórki, w widocznym miejscu:

-tablica informacyjna,

-oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia?

e)Czy prace rozbiórkowe wszystkich obiektów wskazanych przez Zainteresowaną rozpoczną się przed sprzedażą działek? Kto prowadzi te prace– Zainteresowana czy Państwo?

f)Kto poniesienie koszty rozbiórki?

Odpowiedź na pytanie nr 16:

Na dzień składania niniejszej odpowiedzi Zainteresowana nie uzyskała jeszcze pozwolenia na rozbiórkę, jednakże aby w ogóle doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej należy przyjąć jako element stanu faktycznego, że:

a)Na moment sprzedaży działek Zainteresowana uzyska pozwolenie na rozbiórkę.

b)Kwestie szczegółowe, tj. obowiązek założenia dziennika rozbiórki obiektów na działkach, zabezpieczenie terenu budowy (rozbiórki), umieszczenie na terenie rozbiórki tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia będą wynikały z pozwolenia na rozbiórkę i przepisów tam powołanych.

c)Prace rozbiórkowe wszystkich obiektów wskazanych przez Zainteresowaną muszą się rozpocząć i zakończyć przed sprzedażą działek. Jest to warunek zawarcia umowy przyrzeczonej. Prace rozbiórkowe zostaną powierzone profesjonalnej firmie, która będzie zobowiązana zapewnić prawidłowe wykonanie zlecenia, zgodnie z treścią pozwolenia na rozbiórkę.

d)Koszty rozbiórki poniesie Zainteresowana.

17)Należy jednoznacznie wskazać, co będzie przedmiotem sprzedaży? Co dokładnie będzie znajdowało się na działkach w momencie sprzedaży? Jakie budynki/budowle lub ich części/urządzenia budowlane, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), będą znajdowały się na działkach na moment sprzedaży ? Należy wskazać do każdej działki odrębnie.

Odpowiedź na pytanie nr 17:

Na moment sprzedaży:

-działka o nr A będzie działką niezabudowaną budynkami lub budowlami. Ogrodzenie tej działki jest posadowione na działce sąsiedniej, nienależącej do Zainteresowanej. Ogrodzenie nie będzie podlegało rozbiórce.

-działka o nr B będzie działką niezabudowaną budynkami lub budowlami, ale w części ogrodzoną. Ogrodzenie, które jest posadowione na tej działce, nie będzie podlegało rozbiórce. Ogrodzenie jest urządzeniem budowlanym. Część ogrodzenia jest posadowiona na działce sąsiedniej, nienależącej do Zainteresowanej (nie będzie rozebrane).

-działka o nr C na tej działce, w momencie sprzedaży będą znajdowały się mury oporowe – obecnie istniejący oraz powstały w wyniku rozbiórki znajdujących się tam obecnie dwóch budynków (ze ścian budynków). W tej chwili zabezpieczeniem przed osuwaniem się ziemi są ściany tych budynków i istniejący mur oporowy. Mury oporowe, pozostające na działce w dniu zakupu to budowle – pierwszy istniejący został zasiedlony (jest użytkowany), a drugi – który powstanie ze ścian rozbieranych budynków – nie został oddany do użytku. Ponadto, na działce będzie się znajdował trwale związany z gruntem (wkopany w ziemię) fundament billboardu, który stanowi budowlę.

-działka o nr D w momencie sprzedaży, na działce (jej północnej części) będzie znajdowało się ogrodzenie, które jest urządzeniem budowlanym. Działka będzie niezabudowana budynkami lub budowlami.

18)W szczególności należy wskazać, czy obiekty takie jak ogrodzenie, utwardzenie z trylinki i kostki, studnia, mur oporowy, podziemny bezodpływowy betonowy zbiornik, baner reklamowy i fundament, na którym posadowiony jest ww. baner będą znajdowały się na działkach na moment sprzedaży oraz wskazać należy, czy są to budowle/urządzenia budowlane, w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane?

Odpowiedź na pytanie nr 18:

Na moment sprzedaży:

a)ogrodzenie – będzie znajdowało się na działce o nr B i działce o nr D. Ogrodzenie jest urządzeniem budowlanym,

b)utwardzenie z trylinki i kostki – zostanie zlikwidowane (rozebrane),

c)studnia – zostanie zasypana (zlikwidowana),

d)mur oporowy – będzie się znajdował na działce C. Mur oporowy to budowla,

e)podziemny bezodpływowy betonowy zbiornik – zostanie zlikwidowany/rozebrany,

f)billboard reklamowy (nazwany we wniosku banerem) wraz z fundamentem – będzie się znajdował na działce o nr D. Wg zweryfikowanej przez Państwa oceny jest on budowlą.

19)Zgodnie z informacją, że: baner jest posadowiony na fundamencie, aczkolwiek w każdej chwili baner może być zdemontowany wskazać należy:

a)Kto jest właścicielem banneru?

b)Czy baner będzie się znajdował na działce w momencie jej sprzedaży?

c)Jeżeli baner pozostanie na działce w momencie jej sprzedaży, to czy nakłady na ten baner zostały/zostaną rozliczone między Zainteresowaną, a Dzierżawcą?

d)Kto jest właścicielem fundamentu, na którym posadowiony jest baner?

e)Czy fundament, na którym posadowiony jest baner może być również zdemontowany?

f)Czy fundament, na którym posadowiony jest baner, będzie znajdował się na działce w momencie jej sprzedaży?

g)Jeżeli fundament, na którym posadowiony jest baner pozostanie na działce w momencie jej sprzedaży, to czy nakłady na fundament zostały/zostaną rozliczone między Zainteresowaną, a Dzierżawcą?

Odpowiedź na pytanie nr 19:

W zakresie billboardu reklamowego wyjaśnić należy, że:

a)Właścicielem billboardu jest Dzierżawca, tj. (...).

b)W momencie sprzedaży działki, na której jest posadowiony billboard będzie się on na niej znajdował. Nie zostanie rozebrany przed sprzedażą działki.

c)Nakłady poniesione na baner przez Dzierżawcę nie zostaną rozliczone z Zainteresowaną. Z uwagi na to, że umowa dzierżawy będzie kontynuowana przez Państwa po zakupie działki, ewentualny zwrot nakładów leżeć będzie w gestii Państwa, z tym, że Dzierżawca po wygaśnięciu umowy lub jej rozwiązaniu jest zobowiązany do zdemontowania urządzenia reklamowego na własny koszt.

d)Właścicielem fundamentu, na którym posadowiony jest billboard jest Zainteresowana, jako właściciel gruntu.

e)Fundament, na którym posadowiony jest billboard może być również zdemontowany, jednak poczyni to znaczne naruszenie gruntu.

f)Fundament, na którym posadowiony jest billboard będzie się znajdował na działce w momencie jej sprzedaży.

g)Nakłady poniesione na fundament billboardu przez Dzierżawcę nie zostaną rozliczone z Zainteresowaną. Z uwagi na to, że umowa dzierżawy będzie kontynuowana przez Państwa po zakupie działki, ewentualny zwrot nakładów leżeć będzie w gestii Państwa, z tym, że Dzierżawca po wygaśnięciu umowy lub jej rozwiązaniu jest zobowiązany do zdemontowania urządzenia reklamowego na własny koszt.

20)Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie (oddanie do użytkowania) ww. budynków/budowli lub ich części (które na moment sprzedaży będą znajdowały się na przedmiotowych działkach) w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? (Proszę wskazać dokładną datę). Czy od pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży miną co najmniej 2 lata?

Informacji należy udzielić odrębnie do każdego budynku/budowli lub ich części, które na moment sprzedaży będą znajdowały się na poszczególnych działkach.

Odpowiedź na pytanie nr 20:

Jak to wskazano powyżej, na moment sprzedaży:

-działka o nr A będzie działką niezabudowaną budynkami lub budowlami.

-działka o nr B będzie działką niezabudowaną budynkami lub budowlami, ale w części ogrodzoną. Ogrodzenie jest urządzeniem budowlanym. Ogrodzenie zostało wybudowane prawdopodobnie w 1985 roku i w tym roku oddane do użytkowania (razem z budynkiem). Od pierwszego zasiedlenia ogrodzenia upłynęły zatem co najmniej 2 lata.

-działka o nr C na tej działce, w momencie sprzedaży będą znajdowały się mury oporowe – obecnie istniejący oraz powstały w wyniku rozbiórki znajdujących się tam obecnie dwóch budynków (ze ścian budynków). W tej chwili zabezpieczeniem przed osuwaniem się ziemi są ściany tych budynków i istniejący mur oporowy. Budynki, które zostaną rozebrane zostały oddane do użytkowania w latach 1962/1963. Istniejący mur oporowy został oddany do użytkowania w tym samym okresie co i budynki. Zainteresowana nie jest w stanie ustalić dokładnej daty, jednakże z całą pewnością od dnia ich zasiedlenia upłynęły co najmniej 2 lata.

Mury oporowe, pozostające na działce w dniu zakupu to budowle – pierwszy – istniejący został zasiedlony (jest użytkowany), a drugi – który powstanie ze ścian rozbieranych budynków – nie został oddany do użytku.

-działka o nr D w momencie sprzedaży, na działce (jej północnej części) będzie znajdowało się ogrodzenie, które jest urządzeniem budowlanym. Działka będzie niezabudowana budynkami lub budowlami. Ogrodzenie zostało wybudowane w latach 1962/1963 i wtedy oddane do użytkowania. Dokładna data nie jest możliwa do ustalenia. Można jednak stwierdzić, że od pierwszego zasiedlenia ogrodzenia upłynęły co najmniej 2 lata.

21)Czy Zainteresowana ponosiła wydatki na ulepszenie budynków/budowli lub ich części? Jeśli tak, czy wydatki na poszczególne budynki/budowle lub ich części stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej każdego z budynków/budowli lub ich części odrębnie? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)Kiedy Zainteresowana poniosła te nakłady (proszę podać datę)?

b)Czy w związku z wydatkami na ulepszenie danego budynku/budowli lub ich części Zainteresowana miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

c)Czy w okresie od zakończenia ulepszeń do planowanej sprzedaży działek nastąpiło albo nastąpi pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeśli tak, proszę wskazać datę pierwszego zasiedlenia budynków/budowli lub ich części po ulepszeniu?

d)Do jakich czynności Zainteresowana wykorzystywała ulepszone budynki/budowle lub ich części, tj. do czynności: opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, zwolnionych od podatku od towarów i usług, czy do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Informacji należy udzielić odrębnie do każdego budynku/budowli lub ich części, które na moment sprzedaży będą znajdowały się na poszczególnych działkach.

Odpowiedź na pytanie nr 21:

Zainteresowana poniosła wydatki remontowe (odtworzeniowe) na istniejący obecnie budynek mieszkalny znajdujący się na działce C. Nie były to jednak wydatki kwalifikowane jako ulepszenie. Na pozostałe budynki i budowle Zainteresowana nie ponosiła nakładów na ich ulepszenie lub remont.

22)Czy Zainteresowana wraz z Państwem złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają Państwo opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części?

Odpowiedź na pytanie nr 22:

Zainteresowana i Państwo złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części w akcie notarialnym przenoszącym własność, w przypadku gdy stanowisko Dyrektora KIS w zakresie pytania 1 będzie twierdzące.

W przypadku, gdy stanowisko będzie negatywne tego rodzaju oświadczenie będzie bezprzedmiotowe, ponieważ Zainteresowana nie będzie miała przymiotu podatnika VAT.

Podkreślić należy, że oświadczenie jest uzależnione od stanowiska zajętego przez Dyrektora KIS w zakresie pytania nr 1.

Sprostowanie stanu faktycznego przedstawionego we wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego:

We wniosku w części dotyczącej opisu „Stanu działki D” wskazano, iż cyt.: Baner nie stanowi budowli i nie podlega podatkowi od nieruchomości.

Państwo we wniosku błędnie określili tablicę reklamową jako banner. Zgodnie z zapisami umowy dzierżawy jest to urządzenie reklamowe dwustronne, które w istocie stanowi billboard, będący wg zweryfikowanej Państwa oceny budowlą.

W uzupełnieniu z dnia 10 października 2023 r. w odpowiedzi na pytania tut. Organu wskazali Państwo, że:

1)Na której działce posadowiony jest fundament pod billboard i sam billboard? Na działce nr C czy D? Należy wskazać numer.

Odpowiedź na pytanie nr 1:

Fundament pod billboard i sam billboard jest posadowiony na działce D.

2)Wskazać należy, czy Zainteresowana udostępniła/udostępni działki będące przedmiotem sprzedaży (działki nr A, B, C, D) Państwu nieodpłatnie, na podstawie umowy użyczenia?

Odpowiedź na pytanie nr 2:

Zainteresowana zawarła z Państwem (nieodpłatną) umowę użyczenia w dniu 30 czerwca 2023 roku. Zgodnie z jej treścią cyt.: (...) i (...) sp. z o.o. „zawierają umowę użyczenia w celu wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane opartej na tytule prawnym nieruchomości, Strona Sprzedająca oddaje Stronie Kupującej w bezpłatne użyczenie nieruchomość/ci, tj. działki gruntu nr A, B, C, D w celu wykazania tytułu prawnego przez Kupującego do nieruchomości w postępowaniach, uzgodnieniach i czynnościach przed organami administracji publicznej i innymi podmiotami, a związanych z pozyskaniem decyzji, pozwoleń, uzgodnień, warunków itp. określonych w umowie przedwstępnej, na okres obowiązywania umowy przedwstępnej tj. od dnia 30 czerwca 2023 r. do dnia 31 maja 2024 r. w związku z planowaną inwestycją polegającą na budowie budynku handlowego – usługowego na przedmiotowej działce.

W celu usunięcia wątpliwości Strony zgodnie oświadczają, że powyższa umowa nie obejmuje czynienia jakichkolwiek nakładów na nieruchomościach, tj. nie obejmuje rozpoczęcia prac budowlanych”.

Jest to pełny zakres umowy użyczenia z dnia 30 czerwca 2023 r., pominięto jedynie wskazanie stron umowy i podpisy, zawartej w związku niżej cytowanymi z aktu notarialnego Umowy przedwstępnej zapisami, cyt.: „W celu realizacji przez Stronę Kupującą warunku określonego w pkt 1 – 3 powyżej tj. uzyskania prawomocnej decyzji w sprawie lokalizacji zjazdu, skutecznego zgłoszenia zjazdu, w sprawie pozwolenia na budowę budynku handlowo-usługowego i warunków technicznych podłączenia do sieci wg Koncepcji zagospodarowania określonej w Załączniku nr 1, Strona Sprzedająca (...), niniejszym wyraża zgodę Stronie Kupującej (...) na dysponowanie nieruchomościami tj. działkami gruntu nr A, B, C, D na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. W celu usunięcia wątpliwości Strony zgodnie oświadczają, że powyższa zgoda nie obejmuje czynienia jakichkolwiek nakładów na nieruchomościach tj. nie obejmuje rozpoczęcia prac budowlanych. Celem wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane opartej na tytule prawnym do nieruchomości, Strona Sprzedająca oddaje Stronie Kupującej w bezpłatne użyczenie nieruchomość/ci tj. działki gruntu nr A, B,C,D w celu wykazania tytułu prawnego przez Kupującego do nieruchomości w postępowaniach, uzgodnieniach i czynnościach przed organami administracji publicznej i innymi podmiotami, a związanych z pozyskaniem decyzji, pozwoleń, uzgodnień, warunków itp. określonych w umowie przedwstępnej, na okres obowiązywania umowy przedwstępnej. Strona Kupująca nie ponosi żadnych kosztów związanych z utrzymaniem i korzystaniem z nieruchomości, nie jest zobowiązany utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym, ani do dokonywania napraw koniecznych lub użytecznych, treść zgody stanowi Załącznik nr 2 do niniejszego aktu”.

Ww. załącznik nr 2 do aktu notarialnego – Zgoda na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, ma następującą treść:

„(...) (szczegółowe dane pominięto), będąca właścicielem nieruchomości tj. działkami gruntu nr A, B, C, D, zlokalizowanej w miejscowości (...) wyrażam zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane na rzecz Spółki: (...) w związku z planowaną inwestycją polegającej na budowie budynku handlowo -usługowego na przedmiotowych działkach”.

Pytanie Organu dąży, jak to Państwo rozumieją, do ustalenia czy Zainteresowana udostępniła/udostępni działki będące przedmiotem sprzedaży. Organ nie precyzuje jednak o jakie udostępnienie mu chodzi, czy ma na myśli udostępnienie faktyczne (w sensie fizycznego wydania nieruchomości do użytkowania) czy też o udostępnienie innego rodzaju. W ocenie Państwa odpowiedź na pytanie Organu jest zawarta w wyżej cytowanych zapisach i wynika z nich w jaki sposób, a właściwie na jaki cel doszło do udostępnienia działek i jaki jest zakres tego udostępnienia.

Przypomnieć przy tym należy, że zgodnie z umową przedwstępną większość naniesień znajdujących się na działkach zostanie wyburzona przez Zainteresowaną. Nie jest zatem możliwe, aby Zainteresowana mogła udostępnić Państwu do użytkowania budynki, budowle czy też urządzenia budowlane. Tym samym Państwo, odnosząc się do wyjaśnienia Organu zawartego na stronie 3 Wezwania II o sprzeczności i wątpliwościach, wyjaśnia, że nie ma żadnej sprzeczności w udzielonej odpowiedzi na pytanie nr 10 i treścią wniosku. Pytanie nr 10 Organu odnosiło się do budynków/budowli lub ich części/urządzeń budowlanych znajdujące się na gruncie będącym przedmiotem sprzedaży. W ramach umowy użyczenia żaden z budynków, żadna budowla czy też urządzenie budowlane nie były udostępniane i nie będą udostępniane przez Zainteresowaną osobom trzecim (poza billboardem). Ponadto, w przypadku transakcji sprzedaży działek i samego wniosku o wydanie interpretacji, Państwo nie są osobą trzecią, ale stroną tej umowy i stroną niniejszego postępowania. Z tych właśnie powodów nie dostrzegają Państwo sprzeczności i wątpliwości w udzielonych odpowiedziach i samą treścią wniosku.

3)Wskazać należy wprost, czy Zainteresowana, do dnia sprzedaży działek udzieli Państwu, jakoprzyszłemu Nabywcy działek, pełnomocnictwa do występowania w imieniu Zainteresowanej w sprawach, które dotyczą działek? Jeśli tak, to:

a)Jakie działania Państwo podejmą?

b)Kto (Państwo, czy Zainteresowana) będzie pokrywał koszty tych działań?

Odpowiedź na pytanie nr 3:

Zainteresowana do dnia sprzedaży działek nie udzieli Państwu pełnomocnictwa do występowania w swoim imieniu.

4)Wskazać należy czy jedynie na podstawie umowy użyczenia na cele budowlane są Państwo w stanie uzyskać wszelkie zgody (tj. uzyskanie przez Państwo warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, teletechnicznej, energetycznej, gazowej/ciepłowniczej oraz warunków usunięcia kolizji z sieciami /przyłączami/instalacjami) określone w umowie przedwstępnej? Jeśli nie, to na jakiej podstawie uzyskają Państwo ww. zgody, albo czy to Zainteresowana będzie o takie zgody występowała?

Odpowiedź na pytanie nr 4:

Udzielona zgoda na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane oparta na tytule prawnym w postaci użyczenia nieruchomości gruntowej stanowi jedyną i wystarczającą podstawę działania Państwa do uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, teletechnicznej, energetycznej, gazowej/ciepłowniczej oraz warunków usunięcia kolizji z sieciami /przyłączami/instalacjami zgodnie z umową przedwstępną. Sama Zainteresowana nie będzie występowała o takie zgody.

5)Czy na mur oporowy, który według Zainteresowanej stanowi budowlę (mur powstały po rozbiórce budynków) ponoszono/będą ponoszone wydatki na ulepszenie lub przebudowę ww. budowli lub jej części, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. obiektów, tj. dokonano istotnych zmian przeprowadzanych w celu zmiany jej wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia? Jeżeli ponoszono/będą ponoszone takie wydatki, to:

a)Kto i na jakiej podstawie ponosił/będzie ponosił te wydatki?

b)Kiedy były/będą ponoszone?

c)Czy po dokonaniu tych ulepszeń, do czasu sprzedaży ww. budowla lub ich część była/będzie oddana do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej ponoszącego wydatki oraz czy w momencie jej dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tych obiektów do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

d)Czy Zainteresowanej przysługiwało/będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od ww. wydatków?

Odpowiedź na pytanie nr 5:

Nie, na mur oporowy, który powstanie po rozbiórce budynków nie ponoszono (jeszcze go nie ma) i nie będą ponoszone wydatki na ulepszenie lub przebudowę ww. budowli lub jej części, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły, albo będą stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. obiektów, tj. nie dokonano istotnych zmian przeprowadzanych w celu zmiany jej wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia. Takie zmiany nie będą też dokonywane w przyszłości.

6)Czy Zainteresowanej przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotępodatku naliczonego, przy wytworzeniu ww. obiektu, tj. muru który powstał po rozbiórce budynków?

Odpowiedź na pytanie nr 6:

Informują Państwo, że na dzień udzielenia niniejszej odpowiedzi, mur po rozbiórce budynków jeszcze nie powstał.

Odpowiadając zatem na tak sformułowane pytanie stwierdzić należy, że Zainteresowanej nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, przy wytworzeniu ww. obiektu, tj. muru który powstał po rozbiórce budynków z tego prostego powodu, iż budowla (mur) jeszcze nie powstała. Dodać w tym miejscu należy, że Zainteresowana nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, a tylko podatnicy zarejestrowani jako czynni mogą skorzystać z tego prawa.

Zwrócić przy tym należy uwagę, że na prawo Zainteresowanej do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od usług rozbiórkowych w wyniku, których ma zostać wytworzony mur oporowy pierwszorzędne znaczenie ma odpowiedź na pytanie nr 1 postawione we wniosku, tj.: Czy Zainteresowana, z tytułu zbycia Nieruchomości wystąpi jako podatnik od towarów i usług?

W naszej ocenie (por. wniosek), Zainteresowana nie wystąpi jako podatnik podatku od towarów i usług z tytułu Zbycia Nieruchomości, co samo w sobie implikuje brak prawa do odliczenia przy nabyciu usług związanych z wytworzeniem przedmiotowego muru przez Zainteresowaną. Zajęte przez Państwa stanowisko będzie jednak podlegało ocenie tut. Organu (nie jest ono jeszcze znane). Z tych powodów rozważania co do przyszłego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przez Zainteresowaną są przedwczesne, tym bardziej, że jak to wskazał Organ w Wezwaniu II przedmiotem rozstrzygnięcia w ramach indywidualnej interpretacji prawa podatkowego nie może być ocena prawna abstrakcyjnych, hipotetycznych sytuacji.

Pytania

1)Czy Zainteresowana, z tytułu zbycia Nieruchomości wystąpi jako podatnik od towarów i usług?

2)Czy zbycie prawa własności działki powstałej po dokonaniu scalenia przez Zainteresowaną składającej się z działki o obecnym nr Ai nr B będzie opodatkowane jako dostawa gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod budowę?

3)Czy zbycie prawa własności działki o nr C będzie opodatkowane jako dostawa gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod budowę?

4)Czy zbycie prawa własności działki o nr D będzie opodatkowane jako dostawa gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod budowę?

5)W przypadku gdy odpowiedź na pytanie nr 1 będzie twierdząca i całość lub część dostawy Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu, ale będzie zwolniona od podatku w jakiekolwiek części, czy będzie Państwu przysługiwało prawo do pomniejszenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktur wystawionych przez Zainteresowaną, o ile:

a)Zainteresowana, przed przystąpieniem do aktu umowy przyrzeczonej, zarejestruje się jako podatnik VAT czynny,

b)strony transakcji w umowie przyrzeczonej (przenoszącej własność) złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT i opodatkują dostawę w całości lub w części,

c)Zainteresowana wystawi fakturę na udokumentowanie dostawy?

Państwa stanowisko w sprawie

Stanowisko do pytania nr 1

Zainteresowana, z tytułu planowego zbycia Nieruchomości, nie będzie podatnikiem podatku od towarów i usług (nie wystąpi jako podatnik tego podatku).

Stanowisko do pytania nr 2

Zbycie prawa własności działki powstałej po dokonaniu scalenia przez Zainteresowaną składającej się z działki o obecnym nr Ai nr B nie będzie podlegało opodatkowaniu, ponieważ Zainteresowana nie wystąpi przy dostawie jako podatnik podatku od towarów i usług, a zatem nie będzie opodatkowane. Tylko czynności podlegające opodatkowaniu mogą być opodatkowane.

Stanowisko do pytania nr 3

Zbycie prawa własności działki o obecnym nr C nie będzie podlegało opodatkowaniu ponieważ Zainteresowana nie wystąpi przy dostawie jako podatnik podatku od towarów i usług, a zatem nie będzie opodatkowane. Tylko czynności podlegające opodatkowaniu mogą być opodatkowane.

Stanowisko do pytania nr 4

Zbycie prawa własności działki o obecnym nr D nie będzie podlegało opodatkowaniu ponieważ Zainteresowana nie wystąpi przy dostawie jako podatnik podatku od towarów i usług, a zatem nie będzie opodatkowane. Tylko czynności podlegające opodatkowaniu mogą być opodatkowane.

Stanowisko do pytania nr 5

W przypadku gdy odpowiedź na pytanie nr 1 będzie twierdząca i całość lub część dostawy Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu, ale będzie zwolniona od podatku w jakiekolwiek części, będzie Państwu przysługiwało prawo do pomniejszenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktur wystawionych przez Zainteresowaną, o ile:

a)Zainteresowana, przed przystąpieniem do aktu umowy przyrzeczonej, zarejestruje się jako podatnik VAT czynny,

b)strony transakcji w umowie przyrzeczonej (przenoszącej własność) złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT i opodatkują dostawę w całości lub w części,

c)Zainteresowana wystawi fakturę na udokumentowanie dostawy.

Wspólne uzasadnienie stanowiska do pytania nr 1, 2, 3 i 4

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej ustawa VAT) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy VAT ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości jak również udziału w nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy VAT obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w (...) (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Jak stwierdził Trybunał, okoliczność, iż osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, jest w tym zakresie bez znaczenia. Podkreślił, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Aby ocenić czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymagana jest ocena każdorazowo odnosząca się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z opisu sprawy Zainteresowana jest wyłączną właścicielką działek o nr C, D, A i B, które zamierza sprzedać Państwu. Działki te powstały w wyniku podziału geodezyjnego działek o nr: F i E. Decyzja o podziale działek miała na celu uproszczenie podziału spadku po śmierci Zainteresowanej, która jest stanu wolnego i jest osobą bezdzietną (ewentualną spadkobierczynią jest siostra Zainteresowanej, która posiada trójkę dzieci). Podział nie miał żadnego związku z planowaną transakcją.

Przedmiotowe działki zostały nabyte na cele niezwiązane z jakąkolwiek działalnością gospodarczą, w tym także w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy VAT:

-działka o nr E (po podziale: A i B) została nabyta w celu powiększenia posiadanej już nieruchomości, dla własnych potrzeb. Przedmiotowa działka sąsiaduje/przylega do działek o nr.: C i D,

-działka o nr F (po podziale: C i D) została nabyta przez Zainteresowaną na podstawie umowy nieodpłatnego przekazania gospodarstwa rolnego z dnia 23 stycznia 1987 r. przez jej rodziców. Działka o nr F została obciążona służebnością mieszkania na rzecz rodziców, przy czym uprawnieni do tego prawa już zmarli.

Zainteresowana nie jest i nie była czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Sprzedająca jest biegłą sądową i w tym zakresie jest podatnikiem podatku od towarów i usług, z tym że z uwagi na wysokość przychodów (mniej niż 200.000 zł w roku podatkowym) usługi te są zwolnione od podatku od towarów i usług. Działalność ta nie ma żadnego związku z posiadaniem Nieruchomości.

Oprócz pracy w charakterze biegłej sądowej, Zainteresowana dzierżawiła 8 m² powierzchni działki nr D na rzecz podmiotu, który umieścił tam baner reklamowy. Baner jest posadowiony na fundamencie, aczkolwiek w każdej chwili baner może być zdemontowany. Z uwagi na to, że kwota czynszu w żadnym roku nie przekroczyła limitu, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (200.000 zł) sprzedaż usług dzierżawy była i jest zwolniona od podatku VAT. Zainteresowana jest opodatkowana zryczałtowanym podatkiem od przychodów.

Zainteresowana, w 2005 i 2006 roku zbyła część otrzymanego od rodziców gospodarstwa rolnego położonego poza terenem (...)a, na którą składał się kurnik i przyległe do niego grunty rolne. Do czasu zbycia tej części, działalność drobiarską prowadziła Zainteresowana.

Zainteresowana nie podejmowała żadnych nadzwyczajnych działań w celu zbycia Nieruchomości, tj. nie występowała o wydanie decyzji o zabudowie, zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, podział działek został dokonany na wypadek śmierci Zainteresowanej, a nie ich łatwiejszego i korzystniejszego zbycia, nie korzystała z agencji pośrednictwa, ogłoszeń o sprzedaży itp. Z inicjatywą zakupu Nieruchomości wystąpili Państwo przedstawiając atrakcyjną ofertę, na co przystała Zainteresowana.

Zgodnie z umową przedwstępną, w momencie planowanego zbycia przedmiotowej Nieruchomości budynki i budowle, które są posadowione na Nieruchomości zostaną przez Zainteresowaną wyburzone, poza częścią jednego z nich, którego pozostawiona część będzie stanowiła mur oporowy zapobiegający osuwaniu się gruntu. Podkreślić należy, że m.in. dokonanie wyburzeń jest warunkiem dojścia do zawarcia umowy sprzedaży.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęła Zainteresowana w odniesieniu do działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, będzie spełniała przesłanki do uznania jej za podatnika podatku od towarów i usług.

Po pierwsze należy stwierdzić, że odpłatna dzierżawa niewielkiej części Nieruchomości (8 m²– baner) nie ma żadnego znaczenia z punktu widzenia oceny, czy przy zbyciu Nieruchomości Zainteresowana wystąpi jako podatnik podatku od towarów i usług. Fakt ten miał związek z zarządzaniem prywatnym majątkiem. Z racji tego, że działka jest położona przy dość ruchliwej drodze, podmiot gospodarczy wyraził zainteresowanie postawieniem przy niej banneru reklamowego, z którego czerpał korzyści. Zainteresowana otrzymała od rodziców gospodarstwo rolne, co należało do sfery niezwiązanej z działalnością gospodarczą, w tym także działalnością wykonywaną osobiście jako biegłej sądowej. Okazyjna dzierżawa nie może być uznana za okoliczność, która powodowałaby utratę charakteru prywatnego Nieruchomości, podobnie jak wykonywanie działalności rolniczej, nie powoduje automatycznego uznania, że zbycie gruntów należących do gospodarstwa rolnego jest działalnością gospodarczą (por. wyrok TSUE w sprawie C-180/10 – (...) okoliczność, iż osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112 jest bez znaczenia).

Po drugie, działalność biegłej sądowej nie pozostawała w związku z posiadaną Nieruchomością, co wydaje się rzeczą oczywistą. Zainteresowana bowiem w tej sferze wykorzystywała swoją wiedzę i doświadczenie, a nie Nieruchomość.

Po trzecie, Zainteresowana nie zamierzała zbyć Nieruchomości zarówno w całości, jak i w części. Podział działek miał związek wyłącznie z chęcią uproszczenia i uregulowania kwestii spadkowych, po jej śmierci. Był przejawem działań w sferze prywatnego majątku.

Po czwarte, Zainteresowana nie podejmowała, do czasu złożenia jej oferty przez Państwo żadnych działań, które podnosiłby wartość Nieruchomości. Nie dokonała jego uzbrojenia, nie wydzielała dróg wewnętrznych, nie podejmowała działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości, nie występowała o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, nie prowadzi działalności deweloperskiej czy o podobnym charakterze.

Po piąte, wszelkie działania zmierzające do sprzedaży Nieruchomości na rzecz Państwa, tj.: uzyskania decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej na działkę C, udzielenie Państwu ewentualnych pełnomocnictw w celu uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do mediów, scalenia działek, rozbiórka budynków i budowli, usunięcie drzew i krzewów, oddanie w nieodpłatne użytkowanie Państwu Nieruchomości w celu uzyskania pozwoleń na budowę i uporządkowania wpisów w księdze wieczystej będą miały miejsce po zawarciu umowy przedwstępnej, i są wynikiem Państwa wymagań. Chcą Państwo bowiem nabyć teren pod konkretną inwestycję i w określonym celu. Nie są to działania nakierowane na podniesienie wartości Nieruchomości przez Zainteresowaną działającą jako handlowiec.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że planowana transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy VAT, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach działalności gospodarczej.

W konsekwencji powyższego, skoro w analizowanej sprawie nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę do uznania Zainteresowanej za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy VAT, to sprzedaż:

-działki powstałej po dokonaniu scalenia przez Zainteresowaną składającej się z działki o obecnym nr A i nr B nie będzie podlegało opodatkowaniu, ponieważ Zainteresowana nie wystąpi przy dostawie jako podatnik podatku od towarów i usług, a zatem nie będzie opodatkowane. Tylko czynności podlegające opodatkowaniu mogą być opodatkowane,

-działki o nr C nie będzie podlegało opodatkowaniu ponieważ Zainteresowana nie wystąpi przy dostawie jako podatnik podatku od towarów i usług, a zatem nie będzie opodatkowane. Tylko czynności podlegające opodatkowaniu mogą być opodatkowane,

-o obecnym nr D nie będzie podlegało opodatkowaniu ponieważ Zainteresowana nie wystąpi przy dostawie jako podatnik podatku od towarów i usług, a zatem nie będzie opodatkowane. Tylko czynności podlegające opodatkowaniu mogą być opodatkowane.

Uzasadnienie stanowiska do pytania nr 5

Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

-zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z kolei w myśl art. 43 ust. 11 ustawy VAT oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Z treści art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b ustawy VAT wynika, że zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części może zostać złożone w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów.

W świetle powyższych przepisów, w przypadku gdy odpowiedź na pytanie nr 1 będzie twierdząca i wg Dyrektora KIS całość lub część dostawy Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu, ale będzie zwolniona od podatku w jakiekolwiek części, będzie Państwu przysługiwało prawo do pomniejszenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktur wystawionych przez Zainteresowaną, o ile:

1)Zainteresowana, przed przystąpieniem do aktu, zarejestruje się jako podatnik VAT czynny,

2)strony transakcji w umowie przyrzeczonej (przenoszącej własność) złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT i opodatkują dostawę w całości lub w części,

3)Zainteresowana wystawi fakturę na udokumentowanie dostawy.

Wszystkie warunki formalne i materialne określone w art. 43 ust. 10 ustawy VAT będą spełnione, a Państwo na zakupionej Nieruchomości zamierza wybudować, na potrzeby prowadzonej przez niego opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej obiekt handlowo-usługowy wraz z instalacjami wewnętrznymi i zewnętrznymi, przyłączami technicznymi, dokonać zagospodarowania terenu drogą wewnętrzną, parkingami, strefą dostaw, ciągami pieszymi i zjazdem z drogi publicznej. Zgodnie zatem z art. 86 ust. 1 ustawy VAT będzie mu przysługiwało prawo do pomniejszenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktur dokumentujących otrzymanie przez Zainteresowanego wynagrodzenia za dostawę.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

-nieprawidłowe w zakresie skutków podatkowych przy sprzedaży działek, oraz

-prawidłowe w zakresie prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktury dokumentującej zakup działek.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347, str. 1, ze zm.) zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W pierwszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą kwestii ustalenia, czy w związku ze sprzedażą przedmiotowej Nieruchomości (scalonych działek nr A i B oraz C, D), Sprzedająca będzie działała jako podatnik podatku VAT.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedająca podjęła/podejmie w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży na rzecz Państwa działki powstałej za scalenia działek nr A i B oraz działek C i D Sprzedająca będzie spełniała przesłanki do uznania Jej za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedająca podejmowała/będzie podejmowała działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy wskazać, że z przytoczonych wyżej przepisów wynika ponadto, iż dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Z opisu sprawy wynika, że Państwo i Zainteresowana w dniu 30 czerwca 2023 r. zawarli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej w (...) składającej się, na chwilę podpisania umowy przedwstępnej, z czterech działek oznaczonych jako: A i B, C i D.

W umowie przedwstępnej przewidziano szereg warunków, które muszą być spełnione łącznie, aby doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej:

1)uzyskania przez Państwa ostatecznej i prawomocnej decyzji Zarządcy drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu zwykłego z drogi publicznej ul. (...) na działkę nr C;

2)uzyskania przez Państwa warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do sieci do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, teletechnicznej, energetycznej, gazowej/ciepłowniczej oraz warunków usunięcia kolizji z sieciami/przyłączami/instalacjami;

3)Zainteresowana dokona scalenia działek gruntu nr B i A w terminie 2 miesięcy od zawarcia umowy przedwstępnej;

4)Zainteresowana uzyska prawomocne pozwolenia na rozbiórkę istniejących budynków na działkach wchodzących w skład Nieruchomości z tym, że część muru budynków posadowionych na działce nr C będzie usunięty do poziomu gruntu drogi (będzie stanowił mur oporowy zabezpieczający przed osuwaniem się ziemi) oraz usunięcia wszystkich budowli do poziomu gruntu wraz z zasypaniem studni i podziemnego, betonowego zbiornika bezodpływowego, w tym usunięcia nawierzchni z kostki i murów, ogrodzenia wzdłuż ulicy (...) i ogrodzenia wewnętrznego (pozostanie; część ogrodzenia działki nr B i działki nr D) przed zawarciem umowy przyrzeczonej, z zastrzeżeniem, że budynek mieszkalny zostanie wyburzony w terminie dwóch miesięcy po uzyskaniu przez Państwa prawomocnego pozwolenia na budowę;

5)Zainteresowana dokona wyburzeń opisanych w pkt 4;

6)uzyskania przez Zainteresowaną decyzji zezwalającej na usunięcia drzew i krzewów, którego dokona własnym kosztem i staraniem w terminie najpóźniej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Obowiązki wynikające z decyzji zezwalającej na wycinkę, tj. opłata/nasadzenia zastępcze/przesadzenia Zainteresowana zrealizuje własnym kosztem i staraniem;

7)uzyskania przez Państwa decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę budynku handlowo – usługowego, w celu wybudowania na przedmiotowej działce obiektu handlowo – usługowego wraz z instalacjami wewnętrznymi i zewnętrznymi, przyłączami technicznymi (wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, teletechniczne, energetyczne, gazowe/ciepłownicze), zagospodarowaniem terenu z drogą wewnętrzną, parkingami, strefą dostaw, ciągami pieszymi, wraz z uzyskaniem skutecznych zgłoszeń do właściwych organów dla robót niewymagających uzyskania pozwolenia na budowę.

W przypadku, kiedy Państwo nie uzyskają prawomocnego pozwolenia na budowę będą Państwo mogli odstąpić od umowy przedwstępnej, a wpłacony zadatek będzie Państwu zwrócony;

8)wykreślenia przez Zainteresowaną z księgi wieczystej ostrzeżenia o wdrożeniu postępowania wywłaszczeniowego i ograniczonego prawa rzeczowego: służebności mieszkania ustanowionej na rzecz (...).

Ponadto, w celu realizacji przez Państwa uzyskania decyzji w sprawie lokalizacji zjazdu, skutecznego zgłoszenia zjazdu, w sprawie pozwolenia na budowę budynku handlowo – usługowego i warunków technicznych podłączenia do sieci, Zainteresowana, w umowie przedwstępnej wyraziła zgodę dla Państwa na dysponowanie nieruchomościami na cele budowlane. Zgoda ta nie obejmuje czynienia jakichkolwiek nakładów na nieruchomościach, tj. nie obejmuje rozpoczęcia prac budowlanych. Celem wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane opartej na tytule prawnym do nieruchomości, Zainteresowana odda Państwu w bezpłatne użyczenie nieruchomość/ci, tj. działki gruntu nr A, B, C, D w celu wykazania tytułu prawnego przez Państwa do nieruchomości w postępowaniach, uzgodnieniach i czynnościach przed organami administracji publicznej i innymi podmiotami, a związanych z pozyskaniem decyzji, pozwoleń, uzgodnień, warunków, itp. określonych w umowie przedwstępnej, na okres obowiązywania umowy przedwstępnej.

Zainteresowana zobowiązała się także współdziałać z Państwem w celu uzyskania decyzji, pozwoleń, warunków, uzgodnień. W przypadku konieczności uzyskania dodatkowego pełnomocnictwa od Zainteresowanej w realizacji warunków wykonywanych przez Państwo, Zainteresowana zobowiąże się je udzielić w uzgodnionym zakresie wymaganym przez właściwe organy administracji publicznej i inne podmioty.

Mając na uwadze powyższe zapisy umowy przedwstępnej nie będą Państwo zobowiązani do zawarcia przyrzecznej umowy sprzedaży i będą uprawnieni do odstąpienia od umowy przedwstępnej w przypadku, gdy:

a)nie uzyskają Państwo pozwoleń, decyzji, zgłoszeń, uzgodnień i warunków, zgodnie z koncepcją zagospodarowania;

b)Zainteresowana nie scali działek;

c)Zainteresowana nie uzyska pozwolenia na rozbiórkę obiektów budowlanych usytuowanych na nieruchomościach, nie wykona czynności ich wyburzenia oraz zasypania i uporządkowania terenu;

d)Zainteresowana nie uzyska pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów kolidujących z inwestycją. Nie wykona wycinki drzew i krzewów lub nie wykona obowiązków wynikających z pozwolenia na wycinkę tj. nie uiści opłaty lub nie dokona przesądzeń lub nasadzeń zastępczych;

e)Kupująca poweźmie wiadomość, że którekolwiek z oświadczeń lub zapewnień Sprzedającej było w dacie zawarcia umowy przedwstępnej lub stało się do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej nieprawdziwe niekompletne lub wprowadzające w błąd i taka wadliwość skutkowałaby dla Spółki Kupującej szkodą.

Dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy nie bez znaczenia pozostaje fakt, że Sprzedająca udostępniła nieodpłatnie Państwu przedmiotowe działki oraz udzieliła Spółce prawa do dysponowania działkami dla celów budowlanych na podstawie ww. umowy użyczenia.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulujeustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Ogólne zasady dotyczące sprzedaży reguluje art. 535 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Artykuł 389 § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego, umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została

w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Natomiast zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 712 § 1Kodeksu cywilnego:

Stosowanie do art. 712 § 2 Kodeksu cywilnego:

Główną cechą umowy użyczenia jest całkowita nieodpłatność. Umowa ta nie przenosi też własności rzeczy. Oznacza to, że oddanie do bezpłatnego używania na podstawie umowy użyczenia jest nieodpłatnym świadczeniem usług.

Na podstawie tejże umowy Sprzedająca oddała Spółce w użyczenie działki do używania a zakres umowy użyczenia przewiduje prawo Spółki do podejmowania wszelkich czynności faktycznych i prawnych, mających na celu przygotowanie nieruchomości do rozpoczęcia procesu inwestycyjnego, w szczególności występowania o wszelkie pozwolenia, zezwolenia, zaświadczenia, zmiany decyzji etc. – na cele budowlane, tj. w celu realizacji zadania polegającego na wybudowaniu, na potrzeby prowadzonej przez niego opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej, obiektu handlowo – usługowego wraz z instalacjami wewnętrznymi i zewnętrznymi, przyłączami technicznymi, dokonać zagospodarowania terenu drogą wewnętrzną, parkingami, strefą dostaw, ciągami pieszymi i zjazdem z drogi publicznej. Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości Sprzedającej ze Spółką ma nastąpić, pod warunkiem uzyskania przez Spółkę niezbędnych zgód, zaświadczeń, a w konsekwencji pozwoleń na budowę.

Do dnia sprzedaży Zainteresowana według ustaleń zawartych w umowie przedwstępnej dokona szereg czynności, m.in. scali działki, uzyska pozwolenia na rozbiórkę obiektów budowlanych usytuowanych na działkach, wykona czynności ich wyburzenia oraz zasypania i uporządkowania terenu; uzyska pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów kolidujących z inwestycją; wykona wycinki drzew i krzewów lub wykona obowiązki wynikające z pozwolenia na wycinkę, tj. uiści opłaty lub dokona przesądzeń lub nasadzeń zastępczych.

Ponadto, Spółka będzie dokonywała określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Sprzedającą scalonych działek nr A, B oraz działek C i D. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych zgód potencjalnemu przyszłemu właścicielowi.

Zatem fakt, że ww. działania nie były podejmowane bezpośrednio przez Zainteresowaną, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającej. Po wyrażeniu zgody na dokonanie czynności wskazanych w umowie użyczenia, wykonane przez Spółkę czynności wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjniły działki będące przedmiotem sprzedaży stanowiące nadal własność Sprzedającej. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Zainteresowanej, wpłynęły generalnie na podniesienie atrakcyjności ww. działek jako towaru i wzrost ich wartości.

Tym samym, dokonując sprzedaży scalonych działek nr A i B oraz działek C oraz D Zainteresowana nie będzie korzystała z przysługującego Jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej działki nr A, B, C, D będące własnością Zainteresowanej, będą poddane wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT będą „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Państwa. Państwo w ramach prowadzonych postępowań w odniesieniu do Nieruchomości – do czasu nabycia tych Nieruchomości – zasadniczo będą działać we własnym imieniu, ale na rzecz Sprzedającej.

W związku z tym, sprzedaż działki powstałej po scaleniu działek nr A i B oraz działek C, D będzie stanowić dostawę dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowana w związku z tą sprzedażą będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą wskazania, czy sprzedaż przez Zainteresowaną działki powstałej po scaleniu działek nr A i B będzie opodatkowana podatkiem VAT, jako dostawa gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod budowę (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

W związku z tym, że sprzedaż działki powstałej ze scalenia działek nr A i B będzie stanowić dostawę dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowana w związku z tą sprzedażą będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. To tym samym, sprzedaż ww. działek będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W konsekwencji, w przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

W tym miejscu należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”, „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 682 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ww. ustawy − Prawo budowlane:

Jak stanowi art. 3 pkt 2 ustawy − Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy − Prawo budowlane:

Zgodnie z przepisem art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Z uzupełnienia do wniosku wynika, że na moment sprzedaży:

-działka o nr A będzie działką niezabudowaną budynkami lub budowlami.

-działka o nr B będzie działką niezabudowaną budynkami lub budowlami, ale w części ogrodzoną. Ogrodzenie, które jest posadowione na tej działce, nie będzie podlegało rozbiórce. Ogrodzenie jest urządzeniem budowlanym.

Dla terenu, na którym położone są ww. działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Działki: A i B objęte są obszarem o symbolu 11U – tereny zabudowy usługowej.

Tym samym, działka nr A, która jak Państwo wskazali na moment sprzedaży będzie stanowiła działkę niezabudowaną, a z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że jest ona objęta obszarem o symbolu 11U – tereny zabudowy usługowej, to działka ta stanowić będzie grunt budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. Zatem jej dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Natomiast, działka nr B, na moment sprzedaży, będzie działką niezabudowaną budynkami i budowlami, ale w części ogrodzoną. Ogrodzenie, jak wynika z uzupełnienia do wniosku jest urządzeniem budowlanym. W konsekwencji, skoro na działce nie ma innych naniesień, uznać należy, iż przedmiotowa nieruchomość, oznaczona jako działka nr B, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jest niezabudowana. Ponadto, z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wynika, że jest ona objęta obszarem o symbolu 11U – tereny zabudowy usługowej. W konsekwencji, działka ta stanowić będzie grunt pod zabudowę, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. Zatem jej dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Tym samym działka powstała po scaleniu działek będzie stanowiła grunt niezabudowany i stanowić będzie grunt pod zabudowę, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. Zatem dostawa działki powstałej po scaleniu działek nr A i B nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z okoliczności sprawy, działki nr A i B powstały w wyniku podziału działki E. Natomiast działka nr E została nabyta przez Zainteresowaną 5 maja 2020 r. na podstawie umowy sprzedaży. Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie można zatem uznać, że Zainteresowanej przy nabyciu ww. działek nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Zainteresowanej przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działek nr A i B, lub że takie prawo Zainteresowanej nie przysługiwało. Ponadto, Zainteresowana wskazała, że nie wykorzystywała Działek w prowadzonym przez Nią gospodarstwie rolnym oraz ww. Działki wykorzystywane były jedynie na własne potrzeby. Tym samym, nie można uznać, że służyły one wyłącznie działalności zwolnionej.

W konsekwencji, przy sprzedaży działki powstałej ze scalenia działek nr A i B nie będą spełnione warunki do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż przez Zainteresowaną prawa własności działki niezabudowanej powstałej po scaleniu działek nr A i B, jako grunt pod zabudowę będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest nieprawidłowe.

Wątpliwości Państwa dotyczą także kwestii ustalenia czy sprzedaż działek nr C, D będzie opodatkowana podatkiem VAT, jako dostawa gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod budowę.

W przedmiotowej sprawie – celem ustalenia przedmiotu dostawy – wskazać należy na wyrok TSUE z dnia 19 listopada 2009 r., C-461/08, który stanowi: „W świetle powyższych rozważań na zadane pytania odpowiedzieć należy, że art. 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.

Ponadto, zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych, sam fakt, iż  w chwili sprzedaży nieruchomości w stosunku do znajdującego się na niej budynku zostało wydane pozwolenie na jego rozbiórkę, nie daje podstaw do uznania transakcji za dostawę niezabudowanego gruntu – tak m.in. orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach  z dnia 7 listopada 2013 r., sygn. akt I FSK 1436/13 i sygn. akt I FSK 1582/13 oraz w wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14. W wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że „(...) skoro rozbiórka budynków nawet nie rozpoczęła się przed dokonaniem dostawy, to wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną, a nie sam grunt. Zgodzić się należy z konkluzją, że dla oceny charakteru takiej transakcji nie ma znaczenia fakt, że została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, dla realizacji którego konieczna była rozbiórka istniejących na działkach obiektów. Słusznie sąd I instancji podkreślił, że bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności na gruncie podatku VAT jest okoliczność, że nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki i wznieść nowe (...)”.

W konsekwencji, w sprawie opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami przeznaczonymi do rozbiórki istotny jest fakt, czy rozbiórka budynków zostanie dokonana (bądź rozpocznie się) przed planowaną dostawą.

Podkreślenia wymaga, że o statusie gruntu nie decyduje fakt, że budynek przeznaczony jest do rozbiórki. Istotnym elementem jest to, czy przed dostawą podjęto czynności fizycznej rozbiórki tego budynku oraz to, czy w chwili sprzedaży stanowią one budynki  w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

W związku z Państwa wątpliwościami wskazać należy, że działki te jak wynika z wniosku, na moment sprzedaży będą zabudowane, bowiem jak wskazano w uzupełnieniu na ww. działkach będą znajdowały się budowle (tj. 2 mury oporowe i fundament) oraz ogrodzenie, które jest urządzeniem budowlanym. Wszystkie pozostałe budynki, budowle i inne obiekty zostaną do dnia dokonania sprzedaży działek, zgodnie z ustaleniami w umowie przedwstępnej rozebrane, zasypane lub zlikwidowane.

Tym samym, w związku ze sprzedażą działek nr C i D, z uwagi na to że są to działki zabudowane budowlami należy przeanalizować, czy działki te będą mogły korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższych zapisów wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem  a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.  Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów,  w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie  art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak już wskazano powyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli  w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przepisów ustawy, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania  ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z informacji przedstawionych w opisie sprawy wynika, że na działce nr C posadowiony jest budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy 117 m², garaż o powierzchni zabudowy 47 m², budynek warsztatowy o powierzchni zabudowy 139 m². Działka jest ogrodzona oraz w części utwardzona trylinką i kostką. Na działce znajduje się studnia, mur oporowy i podziemny bezodpływowy betonowy zbiornik, który w części znajduje się na działce D. Budynki zostały wybudowane w 1959 r. i były użytkowane przez rodziców Zainteresowanej.

Jednak, zgodnie z ustaleniami w umowie przedwstępnej, budynki oraz inne obiekty zostaną zasypane i rozebrane i na moment sprzedaży na ww. działce nr C będą znajdowały się mury oporowe – obecnie istniejący oraz powstały w wyniku rozbiórki znajdujących się tam obecnie dwóch budynków (ze ścian budynków). Ponadto, jak Państwo wskazali, mury oporowe pozostające na działce w dniu sprzedaży, będą stanowiły budowle.

Natomiast, na działce nr D na moment sprzedaży będzie znajdował się fundament, który zdaniem Państwa, jest budowlą oraz ogrodzenie, stanowiące urządzenie budowlane.

W tym miejscu powtórzyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”, „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do powołanych wyżej przepisów ustawy Prawo budowlane.

W świetle powołanych przepisów ustawy Prawa budowlanego, urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu, zgodnie z jego przeznaczeniem, w szczególności nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Urządzenia budowlane należy traktować jako elementy przynależne do budynku i opodatkować łącznie z budynkiem, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z opisu sprawy wynika, że na działce nr C, w momencie sprzedaży będą znajdowały się mury oporowe – obecnie istniejący oraz powstały w wyniku rozbiórki znajdujących się tam obecnie dwóch budynków (ze ścian budynków). Obecnie istniejący mur oporowy został zasiedlony w latach 1962/1963. Ponadto jak wynika z wniosku, mur powstały z rozebranych budynków stanowi pozostałości po budynkach (stanowił integralną część budynków), które były pierwotnie oddane do użytkowania w latach 1962/1963. Zainteresowana nie jest w stanie ustalić dokładnej daty, jednakże z całą pewnością od dnia ich zasiedlenia upłynęły co najmniej 2 lata. Ponadto, co istotne, nie ponoszono żadnych nakładów na ulepszenie ww. obiektów.

Na działce nr D znajduje się billboard, jednak jak Państwo wskazali, nie jest on własnością Zainteresowanej, lecz Dzierżawcy. W związku z tym, billboard nie będzie przedmiotem sprzedaży. Zainteresowana jest natomiast właścicielem fundamentu, na którym posadowiony jest billboard. Fundament jak wskazano w opisie sprawy jest budowlą.

Powyższy fundament, znajdujący się na działce nr D został zasiedlony z dniem, od którego nieruchomość jest przedmiotem najmu, tj. od 1 października 2013 r. Ogrodzenie dotyczy działki, która była przedmiotem najmu, więc również doszło do pierwszego zasiedlenia.

W tej sytuacji – uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy – dostawa gruntu (tj. działki, na której posadowione są obiekty), również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Analizując zatem okoliczności sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie dostawadziałek nr C i D będzie mogła skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak wynika z opisu sprawy,obiekty budowlane, tj. mury oporowe, fundament i ogrodzenie znajdujące się na przedmiotowych działkach zostały oddane do użytkowania w latach 1962/1963 oraz 2013 r. (najem), a od daty ich pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży minie okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z powyższym, z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia budowliupłynie okres dłuższy niż 2 lata, to w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży tych budowli zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ze zwolnienia będzie również korzystała dostawa urządzenia budowlanego, tj. ogrodzenia posadowionego na działce, gdyż jak wyjaśniono wyżej urządzenia budowlane powinny być traktowane jako element przynależny do budowli i opodatkowane według tych samych zasad, co budowle znajdujące się na tej działce.

Zauważyć w tym miejscu należy, że skoro dla dostawy obiektów, tj. murów oporowych, fundamentu i ogrodzenia będzie miało zastosowanie zwolnienie wskazane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia przedmiotowej dostawy na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, jest bezzasadna, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż działek nr C i D, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy z uwzględnieniem art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 i 4 jest nieprawidłowe.

W tym miejscu należy wskazać, że zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku  i wyboru opodatkowania planowanej dostawy Działek nr C i D.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy  i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Sprzedający i Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa przedmiotowych Działek nr C i D będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących ustalenia, czy będą Państwo uprawnieni do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktur wystawionych przez Zainteresowaną, w przypadku gdy całość lub część dostawy Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu, ale będzie zwolniona od podatku w jakiekolwiek części i Zainteresowana, przed przystąpieniem do aktu umowy przyrzeczonej, zarejestruje się jako podatnik VAT czynny, strony transakcji w umowie przyrzeczonej (przenoszącej własność) złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT i opodatkują dostawę w całości lub w części, a Zainteresowana wystawi fakturę na udokumentowanie dostawy stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto, należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak rozstrzygnięto powyżej, sprzedaż przez Zainteresowaną działki powstałej po scaleniu działek nr A i B będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT oraz nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku.

Przechodząc tym samym do przedmiotu pytania nr 5 wniosku, z uwagi na to, że Państwo jako Kupujący są czynnym podatnikiem podatku VAT oraz będą Państwo – jak wskazano we wniosku – wykorzystywać przedmiotowe Działki, tj. powstałą działkę po scaleniu działek nr A i B oraz działki nr C i D wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, należy stwierdzić, że jeżeli strony transakcji, na podstawie art. 43 ust. 10 zrezygnują ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku ze sprzedażą Działek nr C i D i wybiorą opodatkowanie transakcji sprzedaży przedmiotowych Działek, na zasadach ogólnych, to po dokonaniu transakcji i po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej nabycie, będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego przy nabyciu przedmiotowych Działek. Z powyższego wynika bowiem, że spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy, oraz nie zaistnieją okoliczności z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy.

Podsumowując, w opisanej wyżej sytuacji, będzie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z zakupu przedmiotowej Nieruchomości, tj. działki powstałej po scaleniu działek nr A i B oraz C i D.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 5 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek  o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym,  w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Nadmienia się, że w niniejszej interpretacji udzielono odpowiedzi tylko w zakresie zadanych pytań w przedmiocie podatku od towarów i usług. Inne kwestie nieobjęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnegow (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).