Interpretacja indywidualna z dnia 19 października 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-1.4012.602.2023.3.AB

Brak uznania planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości za zbycie przedsiębiorstwa oraz zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Nieruchomości i prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

10 sierpnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 10 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego od nabycia budynku i gruntu, z którym ten budynek jest związany.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 15 października 2023 r. (wpływ 15 października 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca, po dłuższym okresie prowadzenia działalności w bardzo nieznacznym zakresie, planuje podjąć działalność w obrębie przedmiotu wpisanego dla niego do rejestru przedsiębiorców, czyli w zakresie PKD 68 Działalność związana z obsługą rynku nieruchomości, obejmującego również PKD 68.20.Z czyli „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi” (w kategorii tej mieści się również wynajem własnych budynków niemieszkalnych). Wnioskodawca planuje nabycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz prawa własności wielokondygnacyjnego budynku o charakterze niemieszkalnym związanego z tą nieruchomością, od spółki, posiadającej obecnie 100% udziałów w kapitale zakładowym Wnioskodawcy. Przed transakcją wnioskodawca najprawdopodobniej zmieni skład swoich wspólników poprzez podwyższenie kapitału zakładowego i objęcie nowoutworzonych udziałów przez podmiot niepowiązany dotychczas z Wnioskodawcą, a będący niezależnym od Wnioskodawcy i od zbywcy inwestorem finansowym. Zarówno zbywca, jak Wnioskodawca, są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nie tworzy ze swoją spółką dominującą, jakim jest zbywca praw do nieruchomości, grupy VAT w rozumieniu art. 2 pkt 47 ustawy o podatku od towarów i usług. Budynek, który Wnioskodawca zamierza nabyć, został wybudowany w latach 80-tych XX wieku, jego obecny właściciel nabył go w roku 2009 i od tego czasu użytkuje go poprzez wynajem pomieszczeń na rzecz różnorodnych najemców, wykorzystujących najmowane lokale do celów związanych z ich działalnością gospodarczą. W trakcie posiadania budynku, obecny właściciel dokonywał różnorodnych ulepszeń budynku, lecz ich łączna wartość nie osiągnęła 30% wartości początkowej budynku. Usługi najmu dla wszystkich najemców opodatkowane są podatkiem od towarów i usług wg stawki 23%. Wnioskodawca zamierza kontynuować obecnie obowiązujące umowy najmu, czyli wykorzystywać nabyty budynek do wykonywania czynności opodatkowanych w rozumieniu art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Pożytki z nieruchomości obecnie pokrywają wszystkie koszty generowane przez nieruchomość, a w związku z posiadaniem tej nieruchomości w miejscowości innej niż siedziba obecnego właściciela, miejsce położenia nieruchomości zostało przez niego zgłoszone do urzędu skarbowego jako odrębne miejsce prowadzenia działalności objętej podatkiem od towarów i usług (NIP-8). Obecny właściciel zarządza nieruchomością, której nabycie planuje Wnioskodawca, za pomocą zespołu osób, z których tylko niektóre wiążą swą pracę wyłącznie z nabywaną nieruchomością, zaś pozostałe wykonują pracę lub świadczą usługi związane również z innymi nieruchomościami posiadanymi przez ten podmiot. Ogólna ilość osób zaangażowanych w zarządzanie nieruchomością sięga liczby 15. Wnioskodawca, mimo przyjętego w umowie spółki i ujawnionego w KRS przedmiotu działalności nie dysponuje obecnie własnym zespołem pracowników ani współpracowników, którym mógłby powierzyć zarządzanie nieruchomością, którą planuje nabyć, nie prowadzi też rzeczywistej bieżącej działalności polegającej na zarządzaniu nieruchomościami cudzymi, opartej o jakąkolwiek stałą lub doraźną współpracę z osobami, które mogłyby wykonywać obowiązki konieczne dla zarządzania nabywaną nieruchomością lub cudzymi nieruchomościami przyjętymi do zarządzania w ramach przedmiotu działalności wpisanego do rejestru przedsiębiorców.

Wnioskodawca, po nabyciu nieruchomości, zamierza zamówić usługi w zakresie zarządzania nieruchomością u profesjonalnego podmiotu, zajmującego się zarządzaniem nieruchomościami, w tym rozważa zamówienie tych usług u samego zbywcy nieruchomości (obecnie swojej spółki-matki), dysponującego potrzebnym zespołem własnych pracowników (już posiadających doświadczenie w prowadzeniu spraw tej konkretnej nieruchomości), na podstawie umowy o świadczenie usług zarządzania nieruchomością, zawartej na czas nieokreślony. Usługi te będą bardzo zbliżone do zarządzania nieruchomością w rozumieniu art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli będą obejmowały podejmowanie decyzji i dokonywanie czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności: właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego, bieżącego administrowania nieruchomością, utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem a także uzasadnionego inwestowania w nieruchomość do wartości pozostawionej do swobodnej decyzji zarządzającego lub formułowania sugestii w zakresie inwestowania w nieruchomość w pozostałym zakresie (przewyższającym samodzielny budżet zarządcy).

W uzupełnieniu wniosku, wskazali Państwo, że:

Ad.1a.

Będący przedmiotem sprzedaży zespół składników majątkowych nie będzie na dzień sprzedaży wyodrębniony w przedsiębiorstwie Sprzedającego na płaszczyźnie finansowej, to znaczy nie będzie posiadał samodzielności finansowej, pozwalającej na autonomiczne funkcjonowanie w obrocie gospodarczym. Nabycie będzie dotyczyło bowiem samych praw do nieruchomości, bez należności związanych z dotychczasowym funkcjonowaniem nieruchomości (przed dniem sprzedaży) i bez przejęcia zobowiązań dotyczących okresu sprzed dnia sprzedaży. I choć dotychczasowe funkcjonowanie nieruchomości wskazuje, że pożytki z nieruchomości powinny, w dłuższym okresie, pokrywać koszty generowane przez nieruchomość, gdyż tak się dzieje u sprzedającego (na co wskazywali Państwo w pierwotnym opisie stanu faktycznego), to wypracowywanie samodzielności finansowej zakupionego zespołu składników majątkowych u Wnioskodawcy rozpocznie się dopiero od dnia nabycia praw do nieruchomości. Wnioskodawca, jako nabywca, będzie musiał od chwili nabycia praw do nieruchomości z własnych zasobów zapewnić realizację bieżących zobowiązań dotyczących nieruchomości do czasu, aż przychody z nieruchomości zaczną regularnie pokrywać generowane przez nieruchomość koszty. Na podstawie prowadzonej ewidencji księgowej u Sprzedającego jest obecnie możliwe przyporządkowanie przychodów i kosztów związanych z nieruchomością, ale nie jest to możliwe w stosunku do należności i zobowiązań.

Ad.1b.

Będący przedmiotem sprzedaży zespół składników majątkowych będzie stanowił wyodrębniony zespół składników majątkowych (nabywane prawa dotyczą skonkretyzowanego gruntu oraz budynku) ale nie będzie stanowił nabywanego wraz ze składnikami majątkowymi dodatkowego zespołu składników niematerialnych, w tym zobowiązań, gdyż przedmiotem transakcji między sprzedającym a Wnioskodawcą nie będzie ani cesja wierzytelności (np. wierzytelności wynikających z wystawionych lecz nie zapłaconych faktur z tytułu najmu w stosunku do najemców pomieszczeń wchodzących w skład nieruchomości) ani przejęcie długów związanych z nieruchomością (np. wystawionych lecz niezapłaconych faktur za energię elektryczną czy inne media).

Ad.1c.

Będący przedmiotem sprzedaży zespół składników majątkowych nie będzie na dzień sprzedaży wyodrębniony w przedsiębiorstwie Sprzedającego na płaszczyźnie funkcjonalnej, to znaczy nie będzie stanowił odrębnej całości. Z jednej strony będzie obejmował wiele elementów niezbędnych do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym będzie służył w strukturze przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, jednak uzyska potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy jedynie pod warunkiem zatrudnienia odpowiedniego zespołu ludzi. Podobnie jak w obecnym przedsiębiorstwie sprzedającego, Wnioskodawca szacuje potrzebę zaangażowania w prowadzenie przedsiębiorstwa w oparciu o nabyte składniki majątkowe zespołu liczącego około 15 osób (od sprzątaczy, dozorców i konserwatorów po pracowników administracji, księgowości i windykacji, zarządcę nieruchomości i radcę prawnego). Nadto, dla prawidłowego funkcjonowania zespołu ludzi, skierowanego do prowadzenia działalności w oparciu o prawa do nieruchomości, stanowiące przedmiot sprzedaży, potrzebne jest również wyposażenie ludzi lub miejsc pracy tychże ludzi we właściwe narzędzia pracy - począwszy od podstawowych sprzętów (mioteł, wiader, latarek), odzieży roboczej czy urządzeń (odkurzaczy, kosiarek, telefonów komórkowych) dla pracowników fizycznych po pełne wyposażenie biura dla pracowników administracyjnych (biurka, krzesła, telefony, komputery, drukarki, skanery, konieczne oprogramowanie).

Ad.2.

W oparciu o same nabywane składniki majątku Wnioskodawca nie będzie miał faktycznej możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie niezmienionym w stosunku do działalności prowadzonej przez zbywcę, bez angażowania dodatkowych działań, które muszą polegać na pozyskaniu zespołu pracowników lub współpracowników wykonujących wszystkie rzeczywiście potrzebne bieżące czynności dotyczące zarządzania nabywaną nieruchomością oraz wyposażenia tych pracowników lub współpracowników w potrzebne im rzeczy ruchome lub dobra niematerialne (np. oprogramowanie komputerów) pozwalające na faktyczne prowadzenie działalności w zakresie niezmienionym w stosunku do działalności prowadzonej przez zbywcę.

Ad.3.

Nabycie przez Sprzedającego prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz prawa własności budynku będących przedmiotem sprzedaży nastąpiło w ramach czynności zasadniczo zwolnionej z podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, jednak strony transakcji zrezygnowały ze zwolnienia w trybie przewidzianym w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ad.4.

Z tytułu nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz prawa własności budynku będących przedmiotem sprzedaży sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ad.5.

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem przedmiotowego budynku a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jak wskazali Państwo w pierwotnej treści wniosku, budynek został wybudowany w latach 80-tych XX wieku, a obecny właściciel dokonywał różnorodnych ulepszeń budynku, lecz ich łączna wartość nie osiągnęła 30% wartości początkowej budynku.

Ad.6.

Wnioskodawca i Sprzedający nie planują złożyć najpóźniej na dzień poprzedzających zawarcie umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynku oświadczenia o wyborze opcji opodatkowania VAT, spełniające wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT - Wnioskodawca i Sprzedający zamierzają złożyć oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku i gruntu w samym akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą budynku, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług.

Ad.7.

Wnioskodawca będzie w posiadaniu faktury wystawionej przez zbywcę z tytułu sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz prawa własności budynku położonego na tej nieruchomości, na której Wnioskodawca będzie wskazany jako nabywca.

Ad.8.

Po nabyciu prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz prawa własności budynku, Wnioskodawca będzie je wykorzystywał wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług - jak wskazali Państwo w pierwotnym opisie stanu faktycznego, usługi najmu dla wszystkich najemców w obrębie nieruchomości opodatkowane są podatkiem od towarów i usług wg stawki 23%, a Wnioskodawca zamierza kontynuować obecnie obowiązujące umowy najmu, czyli wykorzystywać nabyty budynek do wykonywania czynności opodatkowanych w rozumieniu art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług - w całości i wyłącznie.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług

Pytanie nr 1: Uwzględniając, że między pierwszym zasiedleniem budynku a jego dostawą na rzecz Wnioskodawcy upłynął okres z całą pewnością dłuższy niż 2 lata (art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b z uwzględnieniem art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług) i przy założeniu, że zbywca oraz Wnioskodawca, będący podatnikami VAT czynnymi, zrezygnują ze zwolnienia z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, i wybiorą opodatkowanie dostawy budynku poprzez złożenie w umowie sprzedaży sporządzanej w formie aktu notarialnego zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku (art. 43 ust. 10 powołanej ustawy) - czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo odliczenia podatku o towarów i usług naliczonego od dostawy budynku i gruntu, z którym ten budynek jest związany, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług (doprecyzowane w piśmie z 15 października 2023 r.)

Wnioskodawca uważa, że dla określenia uprawnienia Wnioskodawcy w zakresie odliczenia podatku od towarów i usług od opisanej dostawy, czyli od umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz sprzedaży posadowionego na gruncie budynku a także dla ustalenia czy opisana umowa sprzedaży jako czynność cywilnoprawna jest wyłączona z podatku od czynności cywilnoprawnych nie ma znaczenia istnienie ani stopień powiązania między zbywcą a Wnioskodawcą, zarówno w chwili składania niniejszego wniosku jak i w chwili planowanej transakcji. Wnioskodawca uważa, że dla ustalenia, czy czynność cywilnoprawna, wskazana w opisie stanu faktycznego, jest wyłączona z podatku od czynności cywilnoprawnych, nie ma znaczenia, czy opodatkowanie podatkiem od towarów i usług opisanej transakcji wynika wprost z przepisu prawa czy jest wynikiem rezygnacji przez strony transakcji ze zwolnienia tej transakcji z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca uważa również, że nabywając opisane w stanie faktycznym prawa do nieruchomości nie nabywa przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, co – w przypadku odmiennego ustalenia - mogłoby prowadzić do zastosowania art. 6 pkt 1) ustawy o podatku od towarów i usług czyli uznania, że transakcja ta wyłączona jest spod oddziaływania ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji - że podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych jako czynność cywilnoprawna - sprzedaż rzeczy w rozumieniu art. 1 ust. 1 pkt 1 litera a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wnioskodawca opiera swoje stanowisko dotyczące odróżnienia przedmiotu planowanej transakcji, czyli sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz sprzedaży prawa własności posadowionego na tym gruncie budynku wykorzystywanego do działalności gospodarczej od sprzedaży przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa na Objaśnieniach Podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 roku dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych, wydanych przez Ministra Finansów w oparciu o art. 14a § 1 pkt 2 ordynacji podatkowej i upublicznionych na stronie internetowej Ministerstwa Finansów. W powołanych Objaśnieniach Podatkowych Minister Finansów wskazał, że co do zasady dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT czy też zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności: 1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz 2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji. Wnioskodawca wskazuje, że ma zamiar, jako nabywca, kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, to jest przy pomocy nabytego budynku, jednak samo nabycie praw do opisanej nieruchomości komercyjnej nie jest wystarczające do kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji bez skompletowania dodatkowych składowych, a w szczególności bez zaangażowania pracowników, zdolnych do zarządzania nieruchomością bądź pozyskania usług w zakresie zarządzania nieruchomością od podmiotu rzeczywiście wykonującego taką działalność gospodarczą, a w przypadku zaangażowania własnych pracowników - dodatkowo bez wyposażenia ich w potrzebne składniki służące wykonywaniu ich czynności, w szczególności właściwe narzędzia pracy - począwszy od podstawowych sprzętów (mioteł, wiader, latarek), odzieży roboczej czy urządzeń (odkurzaczy, kosiarek, telefonów komórkowych) dla pracowników fizycznych po pełne wyposażenie biura dla pracowników administracyjnych (biurka, krzesła, telefony, komputery, drukarki, skanery, konieczne oprogramowanie). Minister Finansów wyjaśnił, że wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP. Wnioskodawca, dla kontynuowania działalności gospodarczej potrzebuje zarówno zaangażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji, gdyż potrzebuje wyposażenia ludzi wykonujących czynności związane z zarządzaniem nieruchomością oraz miejsc pracy tychże ludzi we właściwe narzędzia pracy - począwszy od podstawowych sprzętów (mioteł, wiader, latarek), odzieży roboczej czy urządzeń (odkurzaczy, kosiarek, telefonów komórkowych) dla pracowników fizycznych po pełne wyposażenie biura dla pracowników administracyjnych (biurka, krzesła, telefony, komputery, drukarki, skanery, konieczne oprogramowanie), a także potrzebuje podjęcia dodatkowych działań w postaci pozyskania bądź zespołu doświadczonych pracowników, z których co najmniej część musi być dostępna lokalnie (w szczególności sprzątacze, dozorcy lub konserwatorzy obiektu) bądź profesjonalnego podmiotu, który zapewni niezbędne usługi w zakresie zarządzania nabytą nieruchomością. Bez zespołu osób, zarządzających nieruchomością, prawidłowo wyposażonych w niezbędne im narzędzia pracy, nie będzie ona mogła funkcjonować jako zespół składników zdolny do prowadzenia w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej. W powołanych Objaśnieniach Minister Finansów wskazał, że „za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy.” W opisanym w niniejszym wniosku stanie faktycznym Wnioskodawca jako nabywca sam zawrze, po nabyciu nieruchomości, umowę o zarządzanie nieruchomością, przy czym bierze pod uwagę możliwość zawarcia takiej umowy ze zbywcą, który dysponuje już zespołem doświadczonych, w tym niektórych lokalnych pracowników, znających nabywaną nieruchomość i dysponuje całym zestawem wyposażenia, koniecznym dla wykonywania pracy przez ten zespół pracowników.

W tym stanie rzeczy Wnioskodawca uważa, że planowana transakcja nie stanowi nabycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, podlega ustawie o podatku od towarów i usług, podlega zwolnieniu z opodatkowania, co do którego Wnioskodawca wraz ze zbywcą mogą dokonać skutecznej rezygnacji z tego zwolnienia i sprawić, że czynność będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i w ślad za tym opisana sprzedaż będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W otrzymanym wezwaniu do uzupełnienia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej zostało zawarte pytanie 1 lit. b) o następującej treści: 1. „Czy będący przedmiotem sprzedaży zespół składników majątkowych będzie na dzień sprzedaży wyodrębniony w przedsiębiorstwie Sprzedającego na płaszczyźnie [...] b) organizacyjnej, tj. czy będzie stanowił wyodrębniony zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące te zadania?” Wnioskodawca uważa, że oczekiwanie, wyrażone w pytaniu nr 1 pod literą b), że Wnioskodawca w opisie stanu faktycznego zawrze stanowisko, czy zespół nabywanych przez niego składników przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące te zadania jest próbą przeniesienia na Wnioskodawcę ciężaru odpowiedzi na istotną część zadanego przez niego pytania, gdyż rozstrzygnięcie, czy taki zestaw składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo jest elementem przesłankowym odpowiedzi na pytania, zadane przez Wnioskodawcę i na te pytanie Wnioskodawca oczekuje właśnie odpowiedzi KIS. W zakresie prawa do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego od dostawy budynku i gruntu, z którym ten budynek jest związany, Wnioskodawca uważa, że w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku, dokonanego w oparciu o art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, czynność dokonana między stronami będzie czynnością opodatkowaną, a ponieważ nabywany budynek będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, to będzie mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż zastrzeżenia wskazane w art. 86 ust. 1 go nie dotyczą (art. 114 - usługi taksówek osobowych, art. 119 ust. 4 - usługi turystyki, art. 120 ust. 17 i 19 - dzieła sztuki, art. 124 - złoto inwestycyjne).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”,

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT,

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy,

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy,

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy o VAT wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy,

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm.), dalej: Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa.

Ponadto art. 55² Kodeksu cywilnego stanowi, że

W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami umożliwiające kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT,

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

-istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

-zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

-składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

-zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie – nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu – do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15).

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że planują Państwo nabycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz prawa własności wielokondygnacyjnego budynku o charakterze niemieszkalnym związanego z tą nieruchomością, od spółki, posiadającej obecnie 100% udziałów w Państwa kapitale zakładowym. Przed transakcją zmienią Państwo najprawdopodobniej skład swoich wspólników poprzez podwyższenie kapitału zakładowego i objęcie nowoutworzonych udziałów przez podmiot niepowiązany dotychczas z Państwem, a będący niezależnym od Państwa i od zbywcy inwestorem finansowym. Zarówno zbywca, jak Państwo, są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Budynek, który zamierzają Państwo nabyć, został wybudowany w latach 80-tych XX wieku, jego obecny właściciel nabył go w roku 2009 i od tego czasu użytkuje go poprzez wynajem pomieszczeń na rzecz różnorodnych najemców, wykorzystujących najmowane lokale do celów związanych z ich działalnością gospodarczą. Będący przedmiotem sprzedaży zespół składników majątkowych nie będzie na dzień sprzedaży wyodrębniony w przedsiębiorstwie Sprzedającego na płaszczyźnie finansowej, to znaczy nie będzie posiadał samodzielności finansowej, pozwalającej na autonomiczne funkcjonowanie w obrocie gospodarczym. Będący przedmiotem sprzedaży zespół składników majątkowych będzie stanowił wyodrębniony zespół składników majątkowych (nabywane prawa dotyczą skonkretyzowanego gruntu oraz budynku) ale nie będzie stanowił nabywanego wraz ze składnikami majątkowymi dodatkowego zespołu składników niematerialnych, w tym zobowiązań, gdyż przedmiotem transakcji między sprzedającym a Państwem nie będzie ani cesja wierzytelności (np. wierzytelności wynikających z wystawionych lecz nie zapłaconych faktur z tytułu najmu w stosunku do najemców pomieszczeń wchodzących w skład nieruchomości) ani przejęcie długów związanych z nieruchomością (np. wystawionych lecz niezapłaconych faktur za energię elektryczną czy inne media). Będący przedmiotem sprzedaży zespół składników majątkowych nie będzie na dzień sprzedaży wyodrębniony w przedsiębiorstwie Sprzedającego na płaszczyźnie funkcjonalnej, to znaczy nie będzie stanowił odrębnej całości. Ponadto w oparciu o same nabywane składniki majątku nie będą mieli Państwo faktycznej możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie niezmienionym w stosunku do działalności prowadzonej przez zbywcę, bez angażowania dodatkowych działań, które muszą polegać na pozyskaniu zespołu pracowników lub współpracowników wykonujących wszystkie rzeczywiście potrzebne bieżące czynności dotyczące zarządzania nabywaną nieruchomością oraz wyposażenia tych pracowników lub współpracowników w potrzebne im rzeczy ruchome lub dobra niematerialne (np. oprogramowanie komputerów) pozwalające na faktyczne prowadzenie działalności w zakresie niezmienionym w stosunku do działalności prowadzonej przez zbywcę.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz prawa własności budynku położonego na nieruchomości nie będzie stanowiła również zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Zbywana zabudowana nieruchomość nie będzie stanowiła na dzień dokonaniem transakcji sprzedaży zespołu składników wyodrębnionych organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Zbywana zabudowana nieruchomość nie posiadała zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, że zabudowana nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej transakcji, nie może zostać uznana za przedsiębiorstwo ani zorganizowaną część przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Zatem w okolicznościach niniejszej sprawy, planowana Transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz prawa własności budynku położonego na nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów, w tym gruntów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 ustawy, dla dostawy nieruchomości stanowiących budynki, budowle lub ich części (pkt 10 i pkt 10a) spełniających określone w tych przepisach warunki, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT,

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT,

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy,

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie uprawa użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT,

W myśl art. 43 ust. 11 ww. ustawy o VAT,

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że budynek, który zamierzają Państwo nabyć, został wybudowany w latach 80-tych XX wieku, jego obecny właściciel nabył go w roku 2009 i od tego czasu użytkuje go poprzez wynajem pomieszczeń na rzecz różnorodnych najemców, wykorzystujących najmowane lokale do celów związanych z ich działalnością gospodarczą. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem przedmiotowego budynku a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Usługi najmu dla wszystkich najemców opodatkowane są podatkiem od towarów i usług wg stawki 23%. W trakcie posiadania budynku, obecny właściciel dokonywał różnorodnych ulepszeń budynku, lecz ich łączna wartość nie osiągnęła 30% wartości początkowej budynku.

Zatem mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że jak wynika z opisu sprawy, budynek był już przedmiotem pierwszego zasiedlenia, zatem dostawa opisanego budynku nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Ponadto z opisu sprawy wynika, że od pierwszego zasiedlenia budynku do chwili jego sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Zatem z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej dostawy budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata i jednocześnie nie ponoszono nakładów na ulepszenie ww. obiektu przekraczających 30% jego wartości początkowej, to w odniesieniu do przedmiotowego budynku zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że jak zostało wskazane wyżej, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy przedmiotowego budynku.

Z wniosku wynika, że zbywca oraz Państwo są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zrezygnują Państwo wraz ze zbywcą ze zwolnienia z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i złożą oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku i gruntu w samym akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą budynku, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 lit b) ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, będą mieli Państwo prawo do zastosowania do planowanej budynku zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z opcją jej opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Skoro zamierzają Państwo wybrać opodatkowanie dostawy opisanego we wniosku budynku to opodatkowaniem tym objęta będzie także transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, na której ww. budynek jest posadowiony (art. 29a ust. 8 ustawy).

W konsekwencji należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie dostawa przez Zbywcę prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz prawa własności budynku – z uwagi na rezygnację przez strony ze zwolnienia od podatku – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Przechodząc do istoty Państwa pytania w zakresie podatku od towarów i usług tj. prawa do odliczenia przez Państwa podatku naliczonego z tytułu dostawy budynku i gruntu, z którym ten budynek jest związany, wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT,

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy,

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że strony transakcji są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług, a po nabyciu prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz prawa własności budynku, będą Państwo wykorzystywać je wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, usługi najmu dla wszystkich najemców w obrębie nieruchomości opodatkowane są podatkiem od towarów i usług wg stawki 23%, a Państwo zamierzają kontynuować obecnie obowiązujące umowy najmu, czyli wykorzystywać nabyty budynek do wykonywania czynności opodatkowanych w rozumieniu art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług - w całości i wyłącznie.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, będą Państwo uprawnieni do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez zbywcę w związku ze sprzedażą prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz prawa własności budynku położonego na nieruchomości.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a i art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa).