Interpretacja indywidualna z dnia 13 października 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDWP.4011.81.2023.3.ŁZ

Skutki Podatkowe Sprzedaży Lokalu mieszkalnego.

Interpretacja indywidualna – stanowisko jest nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 lipca 2023 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 września 2023 r. (data wpływu 25 września 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Na podstawie umowy najmu nr (…) weszła Pani w posiadanie lokalu mieszkalnego położonego w (…) przy ul. (…).

27 grudnia 2012 r. Urząd (...), po zaakceptowaniu Pani wniosku o wykup ww. lokalu zawarł z Panią umowę „Protokół z Rokowań w sprawie uzgodnienia warunków sprzedaży lokalu mieszkalnego (…) w budynku przy ul. (...) stanowiącego własność  (...) oraz oddanie w użytkowanie wieczyste do dnia 21 września 2013 r. ułamkowej części związanego z nim gruntu.”

Miasto (…) „sprzedający” w myśl umowy z dnia 27 grudnia 2012 r. zobowiązał Panią do zapłaty w terminie do 31 grudnia 2012 r. pełnej ceny za lokal i pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu.

6 lutego 2013 r. strony podpisały przed notariuszem umowę potwierdzającą czynność dokonaną 27 grudnia 2012 r. (akt notarialny (…).

4 kwietnia 2018 r. doszło do sprzedaży przedmiotowego lokalu (akt notarialny (…)).

Pytanie

Czy przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych? (sprzedaż lokalu opisanego we wniosku)

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, która odbyła się 4 kwietnia 2018 r. nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż od dnia zakupu do dnia sprzedaży przedmiotowego lokalu minęło 5 lat.

Przedwstępna umowa sprzedaży lokalu została zawarta 27 grudnia 2012 r., był to „Protokół z rokowań w sprawie uzgodnienia warunków sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (…) w budynku przy ul. (...) stanowiącym własność  (...) oraz oddanie w użytkowanie wieczyste do dnia 21 września 2013 r. ułamkowej części związanego z nim gruntu.

Tego samego dnia 27 grudnia 2012 r. uiściła Pani wpłatę na lokal i wniosła Pani pierwszą opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu tego lokalu, przekazując środki na rachunek bankowy sprzedającego, tj. Urzędu (...).

Sprzedający zobowiązał Panią do dokonania zapłaty do końca 2012 r. zamieszczając odpowiedni zapis w tym temacie w umowie sprzedaży nieruchomości z dnia 27 grudnia 2012 r., a nie przy podpisaniu umowy kupna-sprzedaży sporządzonej przed notariuszem w dniu 6 lutego 2013 r.

Umowa sprzedaży nieruchomości była sporządzona w formie pisemnej, zwykłej na co zezwalają przepisy prawa (umowa z 27 grudnia 2012 r.)

Od dnia zakup do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat. Dlatego też sprzedaż przedmiotowa nie wymaga zadeklarowania i nie jest opodatkowana.

Okres 5 lat policzyła Pani od 27 grudnia 2012 r. do 4 kwietnia 2018 r.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Prawo podatkowe, jako autonomiczna gałąź prawa, odwołuje się do pojęć i instytucji prawnych ukształtowanych w innych dziedzinach prawa.

Zarówno przedwstępna umowa sprzedaży, jak i umowa sprzedaży, są umowami cywilnoprawnymi, uregulowanymi przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. 2023 poz. 1610 ze zm.).

Znaczenie użytych w powyższym przepisie pojęć „zbycie” i „nabycie”, należy ustalać biorąc pod uwagę regulację prawa cywilnego w tym zakresie.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem:

Przepis ten reguluje kwestie przeniesienia własności jako formy nabycia (i zarazem zbycia) własności oraz wskazuje, że co do zasady, przeniesienie własności następuje w drodze umowy o podwójnym skutku - zobowiązującym i rozporządzającym. Zatem, ustawodawca przewidział wyjątki od tej zasady. Strony umowy mogą postanowić o zawarciu dwóch odrębnych umów - najpierw o skutku zobowiązującym, a następnie o skutku rozporządzającym. Ponadto, obowiązek zawarcia odrębnej umowy o skutku rozporządzającym może wynikać z przepisów szczególnych.

Przepisami szczególnymi są m.in. przepis art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego, zawierający obowiązek „dodatkowego porozumienia stron obejmującego ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.”

Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego:

Biorąc pod uwagę powyższe znaczenie pojęć „zbycie” i „nabycie”, należy stwierdzić, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, powstaje dopiero z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości (umowy rozporządzającej).

Z treści wniosku wynika, że  27 grudnia 2012 r. Urząd. (...), po zaakceptowaniu Pani wniosku o wykup lokalu zawarła z Panią umowę „Protokół z Rokowań w sprawie uwzględnienia warunków sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz oddanie w użytkowanie wieczyste związanego z nim gruntu”

Sprzedający w myśl umowy z dnia 27 grudnia 2012 r. zobowiązał Panią do zapłaty w terminie do 31 grudnia 2012 r. pełnej ceny za lokal i pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu.

6 lutego 2013 r. strony podpisały przed notariuszem umowę potwierdzającą czynność dokonaną 27 grudnia 2012 r. (akt notarialny z 6 lutego 2013 r.(…)).

4 kwietnia 2018 r. doszło do sprzedaży przedstawionego lokalu.

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego, zasada jednoczesnego wykonania świadczeń ,tj. przeniesienia własności rzeczy lub praw i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów wyrażonej w art. 353¹ Kodeksu cywilnego, strony mogą np. ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Przyjęcie przez sprzedawcę ceny określonej z tytułu sprzedaży nieruchomości następuje na podstawie umowy przedwstępnej, zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, a więc do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, którą art. 389 Kodeksu cywilnego określa mianem umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z normami prawa cywilnego, zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży oraz zapłata ceny (lub zadatku) za zakup nieruchomości w momencie jej sporządzenia, w żaden sposób nie przenoszą prawa własności nieruchomości. Nabycie prawa własności nieruchomości następuje dopiero w momencie zawarcia – w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży – umowy sprzedaży przenoszącej własność.

Na podstawie art. 389 ustawy Kodeks cywilny:

Z kolei art. 390 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Zauważyć należy, że posługiwanie się w obrocie nieruchomościami umową przedwstępną jest niezwykle rozpowszechnione i często jej zawarcie jest traktowane jako naturalny etap kontraktowania. W jej wyniku jedna lub dwie strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przyrzeczona, o której mowa w cytowanych uprzednio art. 389 § 1 i art. 390 § 1 i 2 ustawy Kodeks cywilny może być każdą umową z dziedziny prawa cywilnego, w szczególności umową zobowiązującą, wywołującą zarazem skutek rozporządzający zgodnie z cytowanym uprzednio art. 155 § 1 tej ustawy. Ponieważ skutek rozporządzającej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości jest regułą (nieruchomość), to nie ma powodu do zastrzegania w treści umowy przedwstępnej, że umowa przyrzeczona spowoduje zarazem przeniesienie własności.

Tak więc, w związku z odpłatnym zbyciem  nieruchomości, przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych okres pięciu lat, należy liczyć od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości na podstawie umowy przenoszącej własność w formie aktu notarialnego, tzn. od końca 2013 r.

Tak więc sprzedaż 4 kwietnia 2018 r. lokalu mieszkalnego przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (czyli w okresie do 31 grudnia 2018 r.), stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Reasumując, odpłatne zbycie przez Panią lokalu mieszkalnego nabytego 6 lutego 2013 r. w drodze aktu notarialnego przenoszącego własność, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowi źródło przychodu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy również podkreślić, że Organ wydając interpretację indywidualną opiera swoje rozstrzygnięcie wyłącznie na przedstawionym we wniosku stanie faktycznym, przyjmując argumenty podnoszone przez Wnioskodawcę bez ich weryfikowania. Dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały zatem analizie ani weryfikacji w ramach przedmiotowego postępowania o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest uprawniony, a tym bardziej obowiązany,  do oceny dołączonych dokumentów. Związany jest wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawcę.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2651). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651).