Interpretacja indywidualna z dnia 18 października 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.430.2023.4.KF

Dotyczy możliwości wystawienia faktury VAT obciążającej Dzierżawcę podatkiem od nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 sierpnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 31 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości wystawienia faktury VAT obciążającej Dzierżawcę podatkiem od nieruchomości.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 września 2023 r. (wpływ 28 września 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną, prowadzącą gospodarstwo rolne, które spełnia definicję gospodarstwa rolnego, zawartą w ustawie o podatku rolnym. Z tytułu prowadzonego gospodarstwa rolnego jest Pan czynnym podatnikiem VAT. Gospodarstwo rolne prowadzone jest na gruntach własnych jak i dzierżawionych.

8 czerwca 2021 r. zawarł Pan umowę dzierżawy z A. Sp. z o.o. (dzierżawa części działki w (…) o numerze 1 o łącznym obszarze działki (...) ha, której to działki jest Pan wyłącznym właścicielem) - w celu zainstalowania na niej przez Dzierżawcę (dalej „Dzierżawca”) farmy fotowoltaicznej wraz z infrastrukturą towarzyszącą, a następnie eksploatacji wybudowanych urządzeń przez Dzierżawcę.

Zgodnie z zawartą umową wszelkie rzeczy ruchome posadowione przez Dzierżawcę na gruncie stanowiącym Pana własność pozostają własnością Dzierżawcy. Umowa została zawarta na 29 lat od dnia zawarcia. Do momentu rozpoczęcia budowy farmy przez Dzierżawcę, używa Pan wskazanego gruntu (1) na cele prowadzonego gospodarstwa rolnego (uprawa pól). Na dzień sporządzania niniejszego wniosku, nadal używa Pan gruntu wyłącznie na cele rolnicze. Nie zabiegał Pan o wydzierżawienie tego terenu wcześniej, nie zamieszczał ogłoszeń dotyczących możliwości dzierżawy ziemi, nie zajmował się biznesowym skupem dużych obszarów ziemi. Spółka, która została Dzierżawcą, szukając lokalizacji postawienia farmy fotowoltaicznej, sama znalazła właściciela gruntu. O pozwolenie na budowę farmy fotowoltaicznej będzie występowała do starostwa Spółka (Dzierżawca), która otrzyma od Pana wszystkie, niezbędne upoważnienia.

Zgodnie z umową z 8 czerwca 2021 r., Dzierżawca będzie płacił Panu czynsz dzierżawny w wysokości (...) zł netto rocznie za każdy 1 hektar gruntu, na którym powstanie farma fotowoltaiczna i infrastruktura towarzysząca, począwszy od dnia przejęcia nieruchomości pod budowę, z góry w terminie do 31 stycznia każdego roku dzierżawnego. Ponadto, przedmiotowa umowa dzierżawy przewiduje, że oprócz wskazanego wyżej czynszu dzierżawnego, Dzierżawca będzie uiszczał na Pana rzecz kwotę stanowiącą równowartość podatku od nieruchomości w wysokości wskazanej Dzierżawcy przez Pana (na podstawie opłaty lokalnej wynikającego z otrzymanej informacji od urzędu gminy). Płatność równowartości podatku będzie płatna jednorazowo w całości za dany rok podatkowy, w terminie 21 dni przed upływem terminu obciążającego Pana z tego tytułu (nie później niż do dnia 8 marca każdego roku podatkowego).

Ponadto, Dzierżawca zobowiązany będzie do refundacji wszelkich innych kosztów, jakimi zostanie Pan zobowiązany w związku z zawarciem przedmiotowej umowy. Czynsz oraz opłaty ustalone zgodnie z umową płatne będą na Pana rachunek bankowy.

Należy podkreślić, że ze względu na zmianę przeznaczenia przedmiotowego terenu, gmina podwyższy zobowiązanie podatkowe dla Pana - podatek od nieruchomości zmieni wymiar zobowiązania z terenów rolnych, na tereny związane z działalnością gospodarczą, której Pan nie będzie wykonywał. W przypadku budowy farmy fotowoltaicznej opodatkowanie podatkiem od nieruchomości obejmuje właścicieli gruntów. Nawet jeśli właściciel zajmuje się wyłącznie działalnością rolniczą, dzierżawiony grunt wykorzystywany pod budowę farmy fotowoltaicznej jest opodatkowany podatkiem od nieruchomości zgodnie z faktycznym wykorzystaniem określony w umowie dzierżawy. Zapłata podatku od nieruchomości stanowi obowiązek właściciela nieruchomości. Stąd zapisy w umowie, które zobowiązują Dzierżawcę do ponoszenia ciężaru podatku od nieruchomości od dzierżawionej nieruchomości. Na dzień sporządzania niniejszego wniosku, nie osiągnął Pan jeszcze z tytułu niniejszej umowy żadnego przysporzenia majątkowego (nie otrzymał żadnego czynszu ani zwrotu jakichkolwiek kosztów) - nieruchomość nie została jeszcze przejęta pod budowę.

Pytanie (oznaczone we wniosku nr 2)

Czy obciążając Dzierżawcę podatkiem od nieruchomości powinien Pan wystawić fakturę VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W związku z tym, że dzierżawa gruntu przeznaczona jest pod farmę fotowoltaiczną nie korzysta ona ze zwolnienia na gruncie podatku VAT i wskazany czynsz dzierżawny należy opodatkować stawką podstawową tj. 23% i udokumentować fakturą VAT - jest Pan czynnym podatnikiem VAT, w związku z prowadzonym gospodarstwem rolnym. Jednakże zwrot zapłaconego podatku od nieruchomości: nie jest świadczeniem usług i nie może stanowić przedmiotu refakturowania, nie mieści się w zakresie przedmiotowym ustawy o VAT. Dokumentem na podstawie którego następuje rozliczenie jest nota obciążeniowa, a nie faktura VAT. Wystawienie noty powinno nastąpić w dniu zapłaty tegoż podatku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) – zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Należy podkreślić, że co do zasady dla uznania, że dostawa towarów oraz świadczenie usługi podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bezwzględnym warunkiem jest „odpłatność” za daną czynność, co wynika wprost z powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu:

Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy:

Z przepisu art. 29a ust. 1 ustawy wynika, że odnosi się on do wszystkiego, co stanowi zapłatę obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

W myśl art. 693 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. 2023 r., poz. 1610 ze zm.):

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. A zatem, umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie pomieszczenia mieszkalnego lub lokalu użytkowego przez jego dzierżawcę. Podstawową usługą świadczoną na rzecz dzierżawcy jest natomiast usługa dzierżawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że dokumentowanie czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 106b ust. 2 ustawy:

Stosownie do art. 106b ust. 3 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z art. 106e ust. 1 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan gospodarstwo rolne i z tego tytułu jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. Gospodarstwo rolne jest prowadzone na gruntach własnych i dzierżawionych. 8 czerwca 2021 r. zawarł Pan umowę dzierżawy części działki ze Spółką w celu zainstalowania na niej przez Dzierżawcę farmy fotowoltaicznej wraz z infrastrukturą towarzyszącą, a następnie eksploatacji wybudowanych urządzeń przez Dzierżawcę. Zgodnie z ww. umową Dzierżawca będzie płacił Panu czynsz dzierżawny w wysokości (...) zł netto rocznie za każdy 1 hektar gruntu, na którym powstanie farma fotowoltaiczna i infrastruktura towarzysząca, począwszy od dnia przejęcia nieruchomości pod budowę. Ponadto, przedmiotowa umowa dzierżawy przewiduje, że oprócz wskazanego wyżej czynszu dzierżawnego, Dzierżawca będzie uiszczał na Pana rzecz kwotę stanowiącą równowartość podatku od nieruchomości w wysokości wskazanej Dzierżawcy przez Pana (na podstawie opłaty lokalnej wynikającego z otrzymanej informacji od urzędu gminy). Płatność równowartości podatku będzie płatna jednorazowo w całości za dany rok podatkowy. Zapłata podatku od nieruchomości stanowi obowiązek właściciela nieruchomości, stąd zapisy w umowie, które zobowiązują Dzierżawcę do ponoszenia ciężaru podatku od nieruchomości od dzierżawionej nieruchomości.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy obciążając Dzierżawcę podatkiem od nieruchomości powinien Pan wystawić fakturę VAT.

Zauważyć należy, że z treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy wynika, że to nie odpłatność sama w sobie podlega opodatkowaniu, a świadczenie, za które odpłatność przysługuje. Dotyczy to także podatku od nieruchomości, który nie stanowi dostawy towarów ani świadczenia usług w rozumieniu art. 7 i art. 8 ustawy.

Zgodnie z art. 6 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.):

Jest to więc świadczenie pieniężne nieekwiwalentne (w zamian za wpłacony podatek od nieruchomości podatnikowi nie przysługuje wzajemne świadczenie ze strony gminy). Z tych też względów podatek od nieruchomości nie może być przedmiotem sprzedaży lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w efekcie nie podlega „refakturowaniu”. Podatek ten ma charakter majątkowy i związany jest z posiadanym majątkiem, a nie wynagrodzeniem uzyskiwanym z tytułu posiadania nieruchomości.

Koszty podatku od nieruchomości są należnościami bezpośrednio związanymi z odpłatnym świadczeniem usługi dzierżawy i podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach właściwych dla wiążącego strony stosunku cywilnoprawnego, tak jak czynsz.

Zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości ciąży na dzierżawiącym, jako właścicielu i nie może być w drodze umowy przeniesione na osobę dzierżawcy ze skutkiem zwalniającym dzierżawiącego z obowiązku podatkowego. Strony stosunku cywilnoprawnego mogą jednak w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych, zawrzeć w umowie postanowienie co do zwrotu (refundacji) należności z tytułu ponoszonych przez dzierżawcę opłat lub kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, a więc również z tytułu podatku od nieruchomości. Niezależnie jednak od tego, czy zwracana dzierżawiącemu przez dzierżawcę kwota podatku od nieruchomości została włączona do czynszu i stanowi jego element kalkulacyjny, czy jest wyodrębniona z czynszu, zawsze jest należnością obciążającą dzierżawiącego, wynikającą z odpłatnego świadczenia usługi dzierżawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, sam podatek od nieruchomości, jako że nie może być przedmiotem odsprzedaży, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nie jest zatem dopuszczalne wystawianie przez dzierżawiącego faktury, na której jako przedmiot sprzedaży będzie wykazany sam „podatek od nieruchomości”.

Jeżeli jednak strony umowy dzierżawy postanowią, że dzierżawiący „przerzuca” koszt podatku od nieruchomości na dzierżawcę, wówczas koszt ten stanowi element cenotwórczy usługi dzierżawy.

W tej sytuacji, przedmiotem opodatkowania jest skategoryzowana usługa, a nie zbiór wyodrębnionych w jej ramach kosztów. Z uwagi na powyższe, opodatkowaniu nie podlega koszt podatku od nieruchomości, ale usługa dzierżawy, w której jako element kalkulacyjny znajduje się koszt ww. podatku.

W tym miejscu można przytoczyć prawomocny wyrok WSA w Warszawie znak III SA/WA 2954/12 z 17 maja 2013 r., który co prawda dotyczy opodatkowania przeniesienia na nabywcę gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu) kosztów dodatkowej lub rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego lub jej części, opłaty za wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej, renty planistycznej, opłaty adiacenckiej lub podatku od nieruchomości oraz sposobu dokumentowania tych kosztów. Niemniej jednak może on mieć zastosowanie w niniejszej sprawie. W wyroku tym „Sąd podzielił w całości przedstawione przez organ interpretacyjny stanowisko, a w szczególności twierdzenie, że nie można sztucznie wyodrębniać z jednej kompleksowej dostawy, jaką stanowi sprzedaż nieruchomości, kwot odpowiadających określonym kosztom, jak np. części podatku od nieruchomości czy innych świadczeń publicznoprawnych bezpośrednio związanych z taką transakcją, w celu ich przeniesienia na nabywcę bez opodatkowania. Ustalone z uwzględnieniem odrębnych przepisów daniny publiczne stanowią element cenotwórczy kosztów posiadania nieruchomości, który w przypadku jej sprzedaży wpływa bezpośrednio na jej cenę (wartość rynkową). Dlatego też niezależnie czy wskazane składniki będą elementem umowy sprzedaży nieruchomości, czy też odrębnie wskazanym w umowie kosztem (świadczeniem) przenoszonym na nabywcę w związku z dokonaną transakcją, stanowią w istocie jedno niepodzielne świadczenie. Ich zapłata stanowi obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy VAT i tym samym element podstawy opodatkowania dostawy towarów”.

Odnosząc się do opisanego przez Pana opisu sprawy stwierdzić należy, że podatek od nieruchomości stanowi w analizowanym przypadku element rozliczeń z biorącym nieruchomość w dzierżawę, jest on należnością związaną z odpłatnym świadczeniem usługi dzierżawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach właściwych dla wiążącego strony stosunku cywilnoprawnego. Wobec powyższego z uwagi na fakt, że koszt podatku od nieruchomości zalicza się do elementów świadczenia należnego z tytułu umowy dzierżawy, to stanowi wraz z czynszem zapłatę za to świadczenie będącą podstawą opodatkowania w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto, jak wynika z przywołanych powyżej przepisów, fakturę wystawia podatnik dokonujący sprzedaży towarów i usług, w celu udokumentowania dokonanej transakcji. Faktura jest dokumentem sformalizowanym (potwierdzającym zaistnienie określonego zdarzenia gospodarczego), który powinien spełniać szereg wymogów przewidzianych przepisami prawa. Prawidłowość materialno-prawna faktury zachodzi wówczas, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze, czyli w istocie stwierdza fakt dostawy określonych towarów lub świadczenie usług. Wystawienie faktury należy rozumieć jako sporządzenie dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi, a przez to wprowadzenie faktury do obrotu prawnego. Faktura jest więc dokumentem stwierdzającym wystąpienie u podatnika okoliczności powodujących powstanie obowiązku podatkowego.

W świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, faktury są dokumentami potwierdzającymi rzeczywiste transakcje gospodarcze dokonywane przez podatnika. Faktura pełni szczególną rolę dowodową w prawidłowym wymiarze podatku od towarów i usług, dlatego też niezwykle istotne jest prawidłowe oznaczenie wszystkich elementów faktury.

W związku z powyższym należy wskazać, że umieszczenie na fakturze w osobnych pozycjach kilku różnych świadczeń może sugerować, że przedmiotem sprzedaży było kilka odrębnych świadczeń, a nie jedno kompleksowe.

Jak wykazano powyżej, w sprawie będącej przedmiotem wniosku, koszt podatku od nieruchomości, przerzucany na Dzierżawcę, jako element kalkulacyjny ceny dzierżawy, zwiększa kwotę należną od Dzierżawcy z tytułu dzierżawy nieruchomości oraz jest opodatkowany według stawki podatku właściwej dla usługi dzierżawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że powinien Pan jako czynny podatnik podatku VAT wystawić fakturę na rzecz Dzierżawcy – Sp. z o.o., w której podstawa opodatkowania składa się z usługi dzierżawy obejmującej koszt podatku od nieruchomości, zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy. Koszty podatku od nieruchomości nie mogą bowiem stanowić samodzielnego świadczenia, lecz są elementem podstawowej czynności, jaką jest dzierżawa nieruchomości.

Należy jednak zauważyć, że elementy faktury określone w przepisach prawa podatkowego nie są jedynymi, które mogą być zamieszczone na dokumencie faktury. Ustawodawca w żaden sposób nie ograniczył prawa podatnika do zamieszczania na fakturach dodatkowych informacji. Zatem kwotę podatku od nieruchomości może Pan przedstawić w części informacyjnej faktury lub na oddzielnym załączniku do niej.

Dodatkowe informacje

Niniejsza interpretacja dotyczy rozstrzygnięcia w zakresie pytania nr 2, tj. w zakresie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie pytania nr 1, tj. dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Wskazać należy, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 kwietnia 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o VAT. Na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy, podatnik może wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).