Czy nadpłacona kwota czynszu najmu podlega opodatkowaniu VAT

W praktyce działalności gospodarczej zdarzają się sytuacje, gdy podatnicy otrzymują czynsz najmu w kwocie wyższej od należnej lub czynsz za kilka okresów rozliczeniowych z góry. Jak wówczas traktować pobraną kwotę? Czy należy przyjąć, że będzie to zaliczka podlegająca opodatkowaniu VAT, którą należy udokumentować fakturą, czy też jej otrzymanie nie powoduje konsekwencji w VAT i jest zdarzeniem neutralnym podatkowo? Kiedy rozpoznać tutaj obowiązek podatkowy? W podobnych przypadkach wiele zależy od działań wynajmującego, który może w pewien sposób samodzielnie kształtować termin powstania obowiązku podatkowego w VAT.

W przypadku świadczenia usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze obowiązek podatkowy w VAT powstaje w sposób szczególny zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT, tj. w momencie wystawienia faktury. Przy czym reguła ta ma zastosowanie pod warunkiem wystawienia faktury w obowiązującym terminie. Jeżeli usługodawca nie wystawi faktury lub wystawi ją w terminie późniejszym niż ustawowo wymagany, to obowiązek podatkowy powstanie w momencie upływu terminu do wystawienia faktury, a jeżeli termin taki nie został określony, to z chwilą upływu terminu płatności (art. 19a ust. 7 ustawy). Dla ustalenia chwili rozpoznania obowiązku podatkowego niezbędne jest więc odwołanie się do obowiązujących terminów wystawiania faktur.

Termin wystawienia faktury obejmującej świadczenie usługi najmu

Ustawowo określony termin wystawienia faktury z tytułu świadczenia usług najmu powiązano z terminem płatności za usługę. W konsekwencji faktura powinna być wystawiona nie później niż z upływem tego terminu (art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT). Termin płatności nie jest oczywiście wskazywany przez ustawodawcę, lecz wynika wyłącznie z ustaleń stron transakcji.